都更圣经：老宅变金屋必胜攻略 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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123速判法+ABC速算法
1分钟检视你家的老宅能不能瞬间变金屋

自91年北市府核定实施第一件都市更新事业案后，
93年核定5件，94年核定8件，95年11件，96年19件，97年20件，98年20件，
都市更新的案子正逐年增加中……

林妈妈三年前在中山区的巷子以600万买了一间20坪的老旧三楼公寓，
她在不久前刚和建设公司完成都更合建契约。
将来可分得30坪的新屋(市价每坪60万)，再加上一个平面停车位。
       林妈妈瞬时晋昇为2000万级准富翁！
           她是如何办到的？

百万屋主必读：四五楼老旧公寓更新专案特别作战

作者简介

王政纬

现  任：建设公司都更开发部   主管
        中华财经金融研究发展协会 讲师
学经历：政大地政系
          地政高考、地政士、不动产经纪人考试及格
着  作：《土地行政大意》、《土地政策》 (考用出版股份有限公司 出版)
部落格：痞客邦 jwwong7716.pixnet.net/blog

都市更新浪潮下的地产新机遇：旧城改造与价值重塑的深度解析 在城市化进程不断加速的今天，老旧小区的更新与改造，已成为关乎民生福祉与城市可持续发展的重要议题。这不是简单的推倒重建，而是一场复杂的利益平衡、价值重估与未来蓝图绘制的系统工程。本书将聚焦于当前中国城市更新领域的热点、难点与突破口，为读者提供一套全面、深入的实践指南和理论框架，旨在揭示在旧城改造浪潮中，如何洞察先机，实现资产的有效增值与可持续运营。 本书将从宏观政策环境的解读入手，系统梳理中央及地方政府在城市更新、老旧小区改造方面的最新导向和支持力度。我们将详细剖析《中共中央 国务院关于进一步推进学问和自然遗产保护工作的意见》等重要文件的精神实质，理解“微改造、急救治、塑特色”的理念如何取代过去“大拆大建”的粗放模式。重点分析财政资金的投入方式、税收优惠政策的适用范围，以及保障性住房建设与市场化运作之间的有机结合点。这部分内容旨在帮助投资者、开发商及社区居民建立起对宏观政策的精准预判能力，确保项目决策符合国家战略方向。 第一部分：更新项目的识别与前期评估 成功的城市更新项目，始于对目标地块价值的精准识别。本书将细致阐述一套多维度的项目评估体系。这不仅包括传统的区位分析、交通可达性、周边配套设施的评估，更强调对“存量资产的隐含价值”的挖掘。我们将深入探讨如何通过历史建筑评估、社区文化基因分析，为老旧物业注入新的“软价值”。 在实践层面，本书将引入“更新潜力指数（UPI）”的概念，该指数综合考量了产权复杂程度、居民改造意愿、基础设施老化程度以及未来容积率潜力等关键指标。对于产权关系复杂的城中村或老旧公房区域，我们将提供详尽的产权调查与确权流程解析，以及在法律框架下处理历史遗留问题的策略。例如，对于“房改房”的上市流通限制、公有住房的补偿机制，都需要有清晰的操作指引。 第二部分：多元化的投融资模式构建 城市更新项目的体量巨大，对资金的需求极为迫切。本书将摒弃单一依赖政府财政的传统模式，重点介绍并分析当前市场上可行的多元化投融资组合方案。 政府引导基金与社会资本合作（PPP/PPC）的落地实践： 详细拆解政府如何通过设立引导基金撬动社会资本，特别是针对基础设施升级（如地下管网、停车位建设）的专项合作模式。分析如何设计合理的风险分担机制，确保社会资本的合理回报。 REITs与资产证券化在存量资产盘活中的应用： 针对具备稳定现金流潜力的改造后商业或租赁住房项目，本书将讲解如何构建契约型或权益型私募基金，将其资产包化，引入资本市场进行融资。这对于提升老旧物业的流动性至关重要。 社区共建共享的众筹模式： 探讨在小尺度、社区层面的改造中，如何运用基于区块链技术或传统信托机制的社区众筹，让居民成为改造的共同投资者和受益者，有效解决“最后一公里”的资金和意愿问题。 第三部分：精细化运营与价值提升策略 更新的最终目的在于提升资产的运营效率和市场价值。本书将重点剖析“微改造”的精髓——如何在不大规模拆迁的前提下，通过功能置换和空间重塑实现价值飞跃。 “绣花功夫”式的空间激活： 结合国内外的成功案例，分析如何通过口袋公园、立体绿化、共享办公空间嵌入、艺术介入等手法，提升老旧街区的宜居性和吸引力。例如，如何利用平层空间的高挑空优势，在底层打造共享厨房或创客空间。 “新旧共生”的业态导入逻辑： 深入探讨如何平衡历史风貌保护与现代商业需求的矛盾。对于历史文化街区，我们不主张千篇一律的商业复制，而是倡导“原住民+新业态”的混合导入。分析咖啡馆、独立书店、非遗工坊等轻资产业态如何通过“慢租约”和“文化孵化”机制，逐步培育社区消费力。 智慧化管理赋能： 介绍物联网、大数据在老旧社区管理中的应用。从智能安防、能源管理系统到社区APP的信息互动平台，如何通过科技手段提升物业服务品质，降低长期运营成本，为资产增值提供技术支撑。 第四部分：复杂利益主体的协调与风险控制 城市更新的核心挑战在于处理好政府、开发商、原住户三方乃至多方的利益关系。 协商机制的建立与透明化： 强调以透明的评估标准和公开的协商流程为基础，构建“议事会”制度。重点分析在补偿方案设计中，如何将货币补偿与“异地安置”“原址回购”“共有产权”等多种选择结合，以最大化满足不同居民的需求。 法律风险的预警与规避： 梳理在拆迁安置、建设施工、消防验收等关键环节可能触发的法律纠纷，特别是针对产权模糊区域的诉讼风险。提供详尽的法律文件准备清单和争议解决预案。 社会风险管理： 深入探讨“邻避效应”及社区内部矛盾的化解。如何通过提前的社区沟通、引入第三方调解机构、以及实施“先改善后建设”的试点方案，平稳过渡，确保社区的社会稳定。 本书内容紧密结合当前国内城市更新的最新实践和政策前沿，力求在理论深度与实操细节之间找到最佳平衡点，为所有参与城市更新的专业人士和利益相关者，提供一套切实可行的价值重塑路线图。它不是简单的政策汇编，而是一部基于实战经验提炼出的、关于如何将“旧”资产转化为“新”财富的实操手册。

第一章 认识都更
   1为什么要都更
   2更新的三种处理方式
   3参与都更的四种角色
   4都更的流程及时间
   5公听会
   6同意书
   7都更的容积奖励
   8信託作业可确保参与者权益
   9权利变换是都更法定的分配方式
   10都更节税的好处
   11钉子户的处理
   12老屋贷款的限制
   13政府在都更的执行成效
    
第二章 都更屋的快速判断
   1善用三大搜寻法宝： 
     台北市都更处网站、台北市地理资讯e点通、Google
   2先查询是否为公告更新地区或自行划定更新单元
   3都更屋的7项基准及14项指标
   4一分钟速判法:123基准&369+8指标
    
第三章  都更屋的价值分析
   1建筑规划的基本认识
   2四大开发容积奖励
   3开发价值ABC速算法
    
第四章  都更之开发方式
   1自办更新
   2协议合建
   3老屋拉皮也是可行方案

第五章  老旧公寓更新专案特别作战
   1四五楼公寓屋主政策大利多
   2先行启动住户整合
   3评估自办更新或协议合建

第六章 得心应手压箱宝:重要都更法令
   1都更母法:都市更新条例
   2台北市都更施行依据:台北市都市更新自治条例
   3自行划定重要法宝:
    台北市土地及合法建筑物所有权人申请自行划定更新单元相关规定
   4钉子户条款
    都市更新条例第三十六条规定请求代为拆除或迁移土地改良物补充规定
   5新北市适用更新划定基准
    台北县都市更新单元划定基准

推荐序(一)
林永孟 中华才智发展数位学院  不动产学院院长

　　个人在房地产相关产业服务已数十年，对市场交易及景气动态感受深切，但十年多前才开始萌芽之「都更」议题，随着老旧建物更新需求加剧及政府奖励政策加持，「都更现象」及「都更概念产业」突然在业界和房地产交易市场兴起。

例如:
　　都更开发公司与都更顾问公司的兴起
　　建设公司土地开发之来源从一般合建及买断转为都市更新开发
　　里长、邻长、代书、房屋仲介新增之服务项目-都更整合
　　估价师事务所业务扩展之案源转为权利变换之估价业务
　　民众因都更奖励值对绿建筑产生更进一步之重视
　　老屋拉皮的申请案愈来愈多
　　「都更、老公寓」在媒体及关键字搜寻持续火热
　　政府及民间有关「都更」之说明会及专业讲座深受欢迎
　　金融银行业因都更信託需求增加之业绩
　　以上这些现象都应证了「都更」在目前房地产交易市场的主流地位。

　　但翻开都更法令，洋洋洒洒，多如牛毛，一般读者想要增长自己对都更之知识，实在不知从何着手。此时政纬的《都更圣经》适时出现，犹如一盏明灯，在都更之茫茫大海，指引读者一条明确清晰的航道。

　　《都更圣经》不是一本普通的工具书而已，更是一本有系统全方位的都更攻略。内容难易适中，生动活泼的编排方式让人研读起来轻松惬意。本书一开始先将都更基本理论清楚叙述，没有艰深冷僻之八股说明，让读者在最短的时间对都更有最基本及全面之了解。都更指标之判断及价值分析也有作者独到之快速心法，实在相当实用。在加上作者依其多年第一线实务之精辟见解，更让人对都更之精神有进一步之深入体会。相信不管是初入都更领域的门外汉或是精益求精的相关从业人员，这都是一本不可多得的好书。

　　个人对于投资房地产亦相当持续，也知道投资老屋是目前投资之最佳选择。为了怕买错房子，动辄千万的投资化为乌有，加强本身在都更的专业知识，一直是我目前刻不容缓的事情。感谢政纬的这本《都更圣经》，让我免除了在重庆南路书店群中寻书与奔波之苦，相信各位读者也必能在这本书中，得到满满的收获。

推荐序(二)
高铭顶 第一太平戴维斯台湾公司 总经理

　　随着两岸关系和解及ECFA的签订，台湾在国际工商贸易的角色也愈来愈吃重，外资、陆资及台资的回流及加码，让台湾不动产交易市场呈现一片火热景象，除了一栋栋崭新大楼的建设外，都市的规划及市容的更新也是社会繁荣进步、国际竞争力提昇的一项展现。

　　虽然房地产交易热络，但建地有限，透过都市更新开发取得土地才是民众、政府、开发商三赢的有效方式。都市更新除了可明显增加住户财产净值外，也可让我们的市区景观注入一波波新的生命力，好处可说不胜枚举。在这一波波的都更热潮下，如何从中掌握机会，获得都更商机，亦是现今工商产业界之主流课题。无论是财团.建商.投资人士或市井小民，无不希望从都更的这些商机中，从中获取相当之利润。

　　台北的旧公寓多兴建于民国六、七十年代，目前多处于三、四十岁的老旧屋龄，这一大批老宅所产生的改建需求也愈加强烈。有关都更的各项产业及活动也在我们周遭持续进行着，大家对都更相关专业的需求也愈来愈重。

　　政纬这本《都更圣经》的问世可说是恭逢其时，刚好一解广大读者对都更知识之渴望。我也仔细地研读其内容，不像其他专业参考书，他生动活泼、图文并茂的编写方式，让我在很短时间内对都更专业知识有系统及全方面地深入了解，实在是一本不可多得的都更用书。

　　政纬是我政大地政系的学弟。印象中的他除了成绩优异之外，参加各种国家考试有如探囊取物，也热衷于学校社团活动，是一个对社会有使命感的青年。他对于事理论述，深入精辟，条理分明，切中时务。相信此书必然是汇集其以上优秀特质之精髓。

　　期待本书能够让广大读者受益良多！

自序
作者　王政纬

　　「都更」这些年来一直是房地产市场上相当火热的话题，而这两个字也经常占据着重要的新闻版面。受其影响，近年来北市旧公寓价格一直维持高档。例如大安区「尚华大楼」都更成功，住户身价暴涨的讯息，即让市中心的旧公寓都是在短短一个月内，成交均价从35万元，跳升到4字头。此一行情在98年底内政部提出「放宽都市更新建筑容积率奖励」报告，研拟提高现有容积奖励后，抢购公寓热潮再现，平均成交价再度攀升，而此时在北市精华区的老公寓成交均价已正式超越中古大楼。

　　由于公寓都更整合确不如想像容易，历年成功案例都仅在少数；许多专家学者也相继提出公寓交易市场过热并提出偏离正常价格之警讯，老公寓价格在99年开春后一度回归常温，向下修正。但在99年8月台北市政府开始实施四五楼旧公寓的更新利多政策，抛出「旧屋换新屋、坪数不会少」口号，更新容积奖励由现行的1.5倍提高至2倍，，原住户在更新后分配之新屋，有机会维持原来之居住水准，预估将有近30万户的老公寓住户因此受惠，此一都更奖励新政策，又让老公寓平均成交价再度飙升。

　　从以上市场行情分析可知，只要是和都更沾上边的老房子，都突然成了不动产投资的当红炸子鸡。大家有兴趣的当然不是在老房子本身的使用价值，而是在这些老房子所座落土地之都更开发价值。

　　老屋未必都符合现行都更法令的条件，如何从老屋中挑选一间货真价实的「都更屋」，才有机会达成都更获利之终极目标

　　但都更法令多如牛毛，专业繁复，若非专职从业人员，很难对此一领域深入了解。但许多住户、投资人士及房地产从业人员仅能从政府报章资讯或与相关专业人士对谈中累积片面的知识，这样一知半解的都更常识，除了无法正确迅速地对标的物做出指标判断及开发价值评估外，更可能造成误判情势或错失投资先机。

　　但坊间都更用书不多且又艰涩难懂，市面实难寻一本符合期待的佳作。作者以地政科系专业出身、多年公职及都更开发前线之第一手宝贵经验，精心整理重要法规及时事，透过由浅入深、图文并茂、生动有趣的编排方式，终于完成这本实用易学的都更圣经，除能提供读者都更屋快速判断之及开发价值分析之要诀，并期使每位读者在阅读本书之后，有效地应用在房地产投资之操作。

再将本书内容介绍如下:

　　首先本书第一章认识都更，让大家对都更的定义与目的、处理模式、参与角色、流程时间、公听会、同意书、都更容积奖励、信託作业、权利变换等基本名词有初步之认识，另外在本篇亦对钉子户、老屋贷款、政府之执行成效等课题有独到之阐述。

　　第二章都更屋的快速判断，作者精心整理快速判断的独门祕招，简单易记的口诀123基准及369+8指标。让读者轻易对房屋标的是否具备都更条件做出初步的正确判断。

　　第三章都更屋的价值分析，先让读者对建筑规划具有基本认识，接续介绍四大开发容积奖励，让读者了解土地开发价值之计算基础及依据。另外透过作者独家ABC速算法，让读者以最短时间对都更屋开发价值做出初步评估，相当实用。

　　第四章都更之开发方式，作者对协议合建及自办更新有深入说明及比较、以让读者针对自身房屋之状况，评估各种适当之开发方式。另外作者也提出老屋拉皮之替代方案，利用老屋拉皮亦可增加自身房屋之价值，进而达到获利之目的。

　　第五章老旧公寓更新专案特别作战是针对现今最热门的都更政策议题做出说明及分析，并提出住户须先行整合的重要看法，以让读者在善用都更开发奖励新政策的前提下，评估自己最有利的开发方式。

　　最后的压箱宝；重要都更法令，作者精心整理最重要也最实用之都更相关法规:都市更新条例、台北市都市更新自治条例、自行划定更新单元相关规定、都更条例36条代为拆除补充规定及台北县都更单元划定基准。

　　善用此书，相信将使各位读者对都更的理解和运用，更加得心应手。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，在翻阅《都更圣经：老宅变金屋必胜攻略》之前，我对“老宅变金屋”这件事抱着一种半信半疑的态度。总觉得那些成功的案例都是极少数，而且背后有太多不为人知的门道。然而，这本书的叙事方式，更像是与一位经验丰富的长者在促膝长谈，他没有炫耀自己的成功，而是耐心地分享他一路走来的心得体会，那些弯路，那些坑，他都毫不保留地揭示出来。特别是关于“风险评估”和“法律保障”的部分，让我对整个过程有了更理性的认识，不再是单纯地憧憬未来的“金屋”，而是能够更冷静地分析潜在的风险，并提前做好防范。

评分☆☆☆☆☆

最近读完《都更圣经：老宅变金屋必胜攻略》，确实感觉像是捡到宝了！这本书简直是所有拥有老旧房屋，对“都更”这件事一窍不通，但又怀揣着美好憧憬的人的福音。我之前一直对自家那栋老宅感到头疼，它虽然承载了满满的回忆，但无论是居住舒适度还是潜在价值，都让人觉得潜力巨大，却又无从下手。这本书就如同我脑海中那张模糊的地图，一点点地勾勒出了清晰的路径。它没有那些空泛的理论，而是直击痛点，用非常接地气的方式，从最基础的概念讲起，比如“都更”到底是什么？有哪些形式？对我这种门外汉来说，这就像是上了一堂生动形象的入门课。

评分☆☆☆☆☆

《都更圣经：老宅变金屋必胜攻略》这本书给我的最大感受是它的“实操性”。我一直以为“都更”是个遥不可及的工程，需要专业的知识和强大的资源，但这本书却把复杂的流程拆解得非常细致，从如何评估房屋价值，到如何与邻居沟通协调，再到如何选择开发商、如何应对可能出现的法律纠纷，书中都有详尽的指导。我尤其喜欢书中关于“邻里关系”的章节，这真的是一个非常容易被忽略但又至关重要的环节。作者并没有回避其中的困难，而是提供了很多具体的建议，比如如何组织业主大会、如何建立信任机制等等，这些都是在实践中能够立刻派上用场的内容。

评分☆☆☆☆☆

《都更圣经：老宅变金屋必胜攻略》这本书的价值，不仅仅在于它提供的“攻略”本身，更在于它所传递的一种“赋权”的精神。作者并没有把自己置于高高在上的专家位置，而是像一个引路人，一步步地引导读者去探索，去思考。书中关于“自我赋能”和“信息收集”的建议，让我意识到，主动学习和积极参与是实现“都更”目标的关键。它鼓励读者不要轻易放弃，要敢于争取自己的权益，并且要学会与专业人士建立良好的合作关系。这本书让我不再是那个对老宅的未来感到迷茫和无助的业主，而是变成了一个更有信心，也更有方向的参与者。

评分☆☆☆☆☆

作为一个对房地产市场不太敏感的人，《都更圣经：老宅变金屋必胜攻略》这本书的解读能力让我印象深刻。它并没有用很多晦涩难懂的专业术语，而是用非常平易近人的语言，将复杂的市场分析和政策解读融入到故事情节或案例研究中。我尤其欣赏书中关于“市场趋势分析”和“政策解读”的章节，它让我明白了，与其被动等待，不如主动去了解和把握时代发展的脉搏。读完这本书，我不再觉得“都更”是一件只属于开发商或少数幸运儿的事情，而是觉得，只要有心，并且掌握了正确的方法，普通业主也有机会参与其中，并从中获益。