都更聖經：老宅變金屋必勝攻略 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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圖書標籤:

• 都更
• 城市更新
• 老舊小區
• 房産投資
• 房屋改造
• 增值
• 政策解讀
• 案例分析
• 自媒體
• 房地産

123速判法+ABC速算法
1分鍾檢視你傢的老宅能不能瞬間變金屋

自91年北市府核定實施第一件都市更新事業案後，
93年核定5件，94年核定8件，95年11件，96年19件，97年20件，98年20件，
都市更新的案子正逐年增加中……

林媽媽三年前在中山區的巷子以600萬買瞭一間20坪的老舊三樓公寓，
她在不久前剛和建設公司完成都更閤建契約。
將來可分得30坪的新屋(市價每坪60萬)，再加上一個平麵停車位。
       林媽媽瞬時晉昇為2000萬級準富翁！
           她是如何辦到的？

百萬屋主必讀：四五樓老舊公寓更新專案特彆作戰

作者簡介

王政緯

現  任：建設公司都更開發部   主管
        中華財經金融研究發展協會 講師
學經曆：政大地政係
          地政高考、地政士、不動産經紀人考試及格
著  作：《土地行政大意》、《土地政策》 (考用齣版股份有限公司 齣版)
部落格：痞客邦 jwwong7716.pixnet.net/blog

都市更新浪潮下的地産新機遇：舊城改造與價值重塑的深度解析 在城市化進程不斷加速的今天，老舊小區的更新與改造，已成為關乎民生福祉與城市可持續發展的重要議題。這不是簡單的推倒重建，而是一場復雜的利益平衡、價值重估與未來藍圖繪製的係統工程。本書將聚焦於當前中國城市更新領域的熱點、難點與突破口，為讀者提供一套全麵、深入的實踐指南和理論框架，旨在揭示在舊城改造浪潮中，如何洞察先機，實現資産的有效增值與可持續運營。 本書將從宏觀政策環境的解讀入手，係統梳理中央及地方政府在城市更新、老舊小區改造方麵的最新導嚮和支持力度。我們將詳細剖析《中共中央 國務院關於進一步推進學問和自然遺産保護工作的意見》等重要文件的精神實質，理解“微改造、急救治、塑特色”的理念如何取代過去“大拆大建”的粗放模式。重點分析財政資金的投入方式、稅收優惠政策的適用範圍，以及保障性住房建設與市場化運作之間的有機結閤點。這部分內容旨在幫助投資者、開發商及社區居民建立起對宏觀政策的精準預判能力，確保項目決策符閤國傢戰略方嚮。 第一部分：更新項目的識彆與前期評估 成功的城市更新項目，始於對目標地塊價值的精準識彆。本書將細緻闡述一套多維度的項目評估體係。這不僅包括傳統的區位分析、交通可達性、周邊配套設施的評估，更強調對“存量資産的隱含價值”的挖掘。我們將深入探討如何通過曆史建築評估、社區文化基因分析，為老舊物業注入新的“軟價值”。 在實踐層麵，本書將引入“更新潛力指數（UPI）”的概念，該指數綜閤考量瞭産權復雜程度、居民改造意願、基礎設施老化程度以及未來容積率潛力等關鍵指標。對於産權關係復雜的城中村或老舊公房區域，我們將提供詳盡的産權調查與確權流程解析，以及在法律框架下處理曆史遺留問題的策略。例如，對於“房改房”的上市流通限製、公有住房的補償機製，都需要有清晰的操作指引。 第二部分：多元化的投融資模式構建 城市更新項目的體量巨大，對資金的需求極為迫切。本書將摒棄單一依賴政府財政的傳統模式，重點介紹並分析當前市場上可行的多元化投融資組閤方案。 政府引導基金與社會資本閤作（PPP/PPC）的落地實踐： 詳細拆解政府如何通過設立引導基金撬動社會資本，特彆是針對基礎設施升級（如地下管網、停車位建設）的專項閤作模式。分析如何設計閤理的風險分擔機製，確保社會資本的閤理迴報。 REITs與資産證券化在存量資産盤活中的應用： 針對具備穩定現金流潛力的改造後商業或租賃住房項目，本書將講解如何構建契約型或權益型私募基金，將其資産包化，引入資本市場進行融資。這對於提升老舊物業的流動性至關重要。 社區共建共享的眾籌模式： 探討在小尺度、社區層麵的改造中，如何運用基於區塊鏈技術或傳統信托機製的社區眾籌，讓居民成為改造的共同投資者和受益者，有效解決“最後一公裏”的資金和意願問題。 第三部分：精細化運營與價值提升策略 更新的最終目的在於提升資産的運營效率和市場價值。本書將重點剖析“微改造”的精髓——如何在不大規模拆遷的前提下，通過功能置換和空間重塑實現價值飛躍。 “綉花功夫”式的空間激活： 結閤國內外的成功案例，分析如何通過口袋公園、立體綠化、共享辦公空間嵌入、藝術介入等手法，提升老舊街區的宜居性和吸引力。例如，如何利用平層空間的高挑空優勢，在底層打造共享廚房或創客空間。 “新舊共生”的業態導入邏輯： 深入探討如何平衡曆史風貌保護與現代商業需求的矛盾。對於曆史文化街區，我們不主張韆篇一律的商業復製，而是倡導“原住民+新業態”的混閤導入。分析咖啡館、獨立書店、非遺工坊等輕資産業態如何通過“慢租約”和“文化孵化”機製，逐步培育社區消費力。 智慧化管理賦能： 介紹物聯網、大數據在老舊社區管理中的應用。從智能安防、能源管理係統到社區APP的信息互動平颱，如何通過科技手段提升物業服務品質，降低長期運營成本，為資産增值提供技術支撐。 第四部分：復雜利益主體的協調與風險控製 城市更新的核心挑戰在於處理好政府、開發商、原住戶三方乃至多方的利益關係。 協商機製的建立與透明化： 強調以透明的評估標準和公開的協商流程為基礎，構建“議事會”製度。重點分析在補償方案設計中，如何將貨幣補償與“異地安置”“原址迴購”“共有産權”等多種選擇結閤，以最大化滿足不同居民的需求。 法律風險的預警與規避： 梳理在拆遷安置、建設施工、消防驗收等關鍵環節可能觸發的法律糾紛，特彆是針對産權模糊區域的訴訟風險。提供詳盡的法律文件準備清單和爭議解決預案。 社會風險管理： 深入探討“鄰避效應”及社區內部矛盾的化解。如何通過提前的社區溝通、引入第三方調解機構、以及實施“先改善後建設”的試點方案，平穩過渡，確保社區的社會穩定。 本書內容緊密結閤當前國內城市更新的最新實踐和政策前沿，力求在理論深度與實操細節之間找到最佳平衡點，為所有參與城市更新的專業人士和利益相關者，提供一套切實可行的價值重塑路綫圖。它不是簡單的政策匯編，而是一部基於實戰經驗提煉齣的、關於如何將“舊”資産轉化為“新”財富的實操手冊。

第一章 認識都更
   1為什麼要都更
   2更新的三種處理方式
   3參與都更的四種角色
   4都更的流程及時間
   5公聽會
   6同意書
   7都更的容積奬勵
   8信託作業可確保參與者權益
   9權利變換是都更法定的分配方式
   10都更節稅的好處
   11釘子戶的處理
   12老屋貸款的限製
   13政府在都更的執行成效
    
第二章 都更屋的快速判斷
   1善用三大搜尋法寶： 
     颱北市都更處網站、颱北市地理資訊e點通、Google
   2先查詢是否為公告更新地區或自行劃定更新單元
   3都更屋的7項基準及14項指標
   4一分鍾速判法:123基準&369+8指標
    
第三章  都更屋的價值分析
   1建築規劃的基本認識
   2四大開發容積奬勵
   3開發價值ABC速算法
    
第四章  都更之開發方式
   1自辦更新
   2協議閤建
   3老屋拉皮也是可行方案

第五章  老舊公寓更新專案特彆作戰
   1四五樓公寓屋主政策大利多
   2先行啓動住戶整閤
   3評估自辦更新或協議閤建

第六章 得心應手壓箱寶:重要都更法令
   1都更母法:都市更新條例
   2颱北市都更施行依據:颱北市都市更新自治條例
   3自行劃定重要法寶:
    颱北市土地及閤法建築物所有權人申請自行劃定更新單元相關規定
   4釘子戶條款
    都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定
   5新北市適用更新劃定基準
    颱北縣都市更新單元劃定基準

推薦序(一)
林永孟 中華纔智發展數位學院  不動産學院院長

　　個人在房地産相關産業服務已數十年，對市場交易及景氣動態感受深切，但十年多前纔開始萌芽之「都更」議題，隨著老舊建物更新需求加劇及政府奬勵政策加持，「都更現象」及「都更概念産業」突然在業界和房地産交易市場興起。

例如:
　　都更開發公司與都更顧問公司的興起
　　建設公司土地開發之來源從一般閤建及買斷轉為都市更新開發
　　裏長、鄰長、代書、房屋仲介新增之服務項目-都更整閤
　　估價師事務所業務擴展之案源轉為權利變換之估價業務
　　民眾因都更奬勵值對綠建築産生更進一步之重視
　　老屋拉皮的申請案愈來愈多
　　「都更、老公寓」在媒體及關鍵字搜尋持續火熱
　　政府及民間有關「都更」之說明會及專業講座深受歡迎
　　金融銀行業因都更信託需求增加之業績
　　以上這些現象都應證瞭「都更」在目前房地産交易市場的主流地位。

　　但翻開都更法令，洋洋灑灑，多如牛毛，一般讀者想要增長自己對都更之知識，實在不知從何著手。此時政緯的《都更聖經》適時齣現，猶如一盞明燈，在都更之茫茫大海，指引讀者一條明確清晰的航道。

　　《都更聖經》不是一本普通的工具書而已，更是一本有係統全方位的都更攻略。內容難易適中，生動活潑的編排方式讓人研讀起來輕鬆愜意。本書一開始先將都更基本理論清楚敘述，沒有艱深冷僻之八股說明，讓讀者在最短的時間對都更有最基本及全麵之瞭解。都更指標之判斷及價值分析也有作者獨到之快速心法，實在相當實用。在加上作者依其多年第一綫實務之精闢見解，更讓人對都更之精神有進一步之深入體會。相信不管是初入都更領域的門外漢或是精益求精的相關從業人員，這都是一本不可多得的好書。

　　個人對於投資房地産亦相當持續，也知道投資老屋是目前投資之最佳選擇。為瞭怕買錯房子，動輒韆萬的投資化為烏有，加強本身在都更的專業知識，一直是我目前刻不容緩的事情。感謝政緯的這本《都更聖經》，讓我免除瞭在重慶南路書店群中尋書與奔波之苦，相信各位讀者也必能在這本書中，得到滿滿的收獲。

推薦序(二)
高銘頂 第一太平戴維斯颱灣公司 總經理

　　隨著兩岸關係和解及ECFA的簽訂，颱灣在國際工商貿易的角色也愈來愈吃重，外資、陸資及颱資的迴流及加碼，讓颱灣不動産交易市場呈現一片火熱景象，除瞭一棟棟嶄新大樓的建設外，都市的規劃及市容的更新也是社會繁榮進步、國際競爭力提昇的一項展現。

　　雖然房地産交易熱絡，但建地有限，透過都市更新開發取得土地纔是民眾、政府、開發商三贏的有效方式。都市更新除瞭可明顯增加住戶財産淨值外，也可讓我們的市區景觀注入一波波新的生命力，好處可說不勝枚舉。在這一波波的都更熱潮下，如何從中掌握機會，獲得都更商機，亦是現今工商産業界之主流課題。無論是財團.建商.投資人士或市井小民，無不希望從都更的這些商機中，從中獲取相當之利潤。

　　颱北的舊公寓多興建於民國六、七十年代，目前多處於三、四十歲的老舊屋齡，這一大批老宅所産生的改建需求也愈加強烈。有關都更的各項産業及活動也在我們周遭持續進行著，大傢對都更相關專業的需求也愈來愈重。

　　政緯這本《都更聖經》的問世可說是恭逢其時，剛好一解廣大讀者對都更知識之渴望。我也仔細地研讀其內容，不像其他專業參考書，他生動活潑、圖文並茂的編寫方式，讓我在很短時間內對都更專業知識有係統及全方麵地深入瞭解，實在是一本不可多得的都更用書。

　　政緯是我政大地政係的學弟。印象中的他除瞭成績優異之外，參加各種國傢考試有如探囊取物，也熱衷於學校社團活動，是一個對社會有使命感的青年。他對於事理論述，深入精闢，條理分明，切中時務。相信此書必然是匯集其以上優秀特質之精髓。

　　期待本書能夠讓廣大讀者受益良多！

自序
作者　王政緯

　　「都更」這些年來一直是房地産市場上相當火熱的話題，而這兩個字也經常占據著重要的新聞版麵。受其影響，近年來北市舊公寓價格一直維持高檔。例如大安區「尚華大樓」都更成功，住戶身價暴漲的訊息，即讓市中心的舊公寓都是在短短一個月內，成交均價從35萬元，跳升到4字頭。此一行情在98年底內政部提齣「放寬都市更新建築容積率奬勵」報告，研擬提高現有容積奬勵後，搶購公寓熱潮再現，平均成交價再度攀升，而此時在北市精華區的老公寓成交均價已正式超越中古大樓。

　　由於公寓都更整閤確不如想像容易，曆年成功案例都僅在少數；許多專傢學者也相繼提齣公寓交易市場過熱並提齣偏離正常價格之警訊，老公寓價格在99年開春後一度迴歸常溫，嚮下修正。但在99年8月颱北市政府開始實施四五樓舊公寓的更新利多政策，拋齣「舊屋換新屋、坪數不會少」口號，更新容積奬勵由現行的1.5倍提高至2倍，，原住戶在更新後分配之新屋，有機會維持原來之居住水準，預估將有近30萬戶的老公寓住戶因此受惠，此一都更奬勵新政策，又讓老公寓平均成交價再度飆升。

　　從以上市場行情分析可知，隻要是和都更沾上邊的老房子，都突然成瞭不動産投資的當紅炸子雞。大傢有興趣的當然不是在老房子本身的使用價值，而是在這些老房子所座落土地之都更開發價值。

　　老屋未必都符閤現行都更法令的條件，如何從老屋中挑選一間貨真價實的「都更屋」，纔有機會達成都更獲利之終極目標

　　但都更法令多如牛毛，專業繁復，若非專職從業人員，很難對此一領域深入瞭解。但許多住戶、投資人士及房地産從業人員僅能從政府報章資訊或與相關專業人士對談中纍積片麵的知識，這樣一知半解的都更常識，除瞭無法正確迅速地對標的物做齣指標判斷及開發價值評估外，更可能造成誤判情勢或錯失投資先機。

　　但坊間都更用書不多且又艱澀難懂，市麵實難尋一本符閤期待的佳作。作者以地政科係專業齣身、多年公職及都更開發前綫之第一手寶貴經驗，精心整理重要法規及時事，透過由淺入深、圖文並茂、生動有趣的編排方式，終於完成這本實用易學的都更聖經，除能提供讀者都更屋快速判斷之及開發價值分析之要訣，並期使每位讀者在閱讀本書之後，有效地應用在房地産投資之操作。

再將本書內容介紹如下:

　　首先本書第一章認識都更，讓大傢對都更的定義與目的、處理模式、參與角色、流程時間、公聽會、同意書、都更容積奬勵、信託作業、權利變換等基本名詞有初步之認識，另外在本篇亦對釘子戶、老屋貸款、政府之執行成效等課題有獨到之闡述。

　　第二章都更屋的快速判斷，作者精心整理快速判斷的獨門祕招，簡單易記的口訣123基準及369+8指標。讓讀者輕易對房屋標的是否具備都更條件做齣初步的正確判斷。

　　第三章都更屋的價值分析，先讓讀者對建築規劃具有基本認識，接續介紹四大開發容積奬勵，讓讀者瞭解土地開發價值之計算基礎及依據。另外透過作者獨傢ABC速算法，讓讀者以最短時間對都更屋開發價值做齣初步評估，相當實用。

　　第四章都更之開發方式，作者對協議閤建及自辦更新有深入說明及比較、以讓讀者針對自身房屋之狀況，評估各種適當之開發方式。另外作者也提齣老屋拉皮之替代方案，利用老屋拉皮亦可增加自身房屋之價值，進而達到獲利之目的。

　　第五章老舊公寓更新專案特彆作戰是針對現今最熱門的都更政策議題做齣說明及分析，並提齣住戶須先行整閤的重要看法，以讓讀者在善用都更開發奬勵新政策的前提下，評估自己最有利的開發方式。

　　最後的壓箱寶；重要都更法令，作者精心整理最重要也最實用之都更相關法規:都市更新條例、颱北市都市更新自治條例、自行劃定更新單元相關規定、都更條例36條代為拆除補充規定及颱北縣都更單元劃定基準。

　　善用此書，相信將使各位讀者對都更的理解和運用，更加得心應手。

评分☆☆☆☆☆

最近讀完《都更聖經：老宅變金屋必勝攻略》，確實感覺像是撿到寶瞭！這本書簡直是所有擁有老舊房屋，對“都更”這件事一竅不通，但又懷揣著美好憧憬的人的福音。我之前一直對自傢那棟老宅感到頭疼，它雖然承載瞭滿滿的迴憶，但無論是居住舒適度還是潛在價值，都讓人覺得潛力巨大，卻又無從下手。這本書就如同我腦海中那張模糊的地圖，一點點地勾勒齣瞭清晰的路徑。它沒有那些空泛的理論，而是直擊痛點，用非常接地氣的方式，從最基礎的概念講起，比如“都更”到底是什麼？有哪些形式？對我這種門外漢來說，這就像是上瞭一堂生動形象的入門課。

评分☆☆☆☆☆

作為一個對房地産市場不太敏感的人，《都更聖經：老宅變金屋必勝攻略》這本書的解讀能力讓我印象深刻。它並沒有用很多晦澀難懂的專業術語，而是用非常平易近人的語言，將復雜的市場分析和政策解讀融入到故事情節或案例研究中。我尤其欣賞書中關於“市場趨勢分析”和“政策解讀”的章節，它讓我明白瞭，與其被動等待，不如主動去瞭解和把握時代發展的脈搏。讀完這本書，我不再覺得“都更”是一件隻屬於開發商或少數幸運兒的事情，而是覺得，隻要有心，並且掌握瞭正確的方法，普通業主也有機會參與其中，並從中獲益。

评分☆☆☆☆☆

《都更聖經：老宅變金屋必勝攻略》這本書給我的最大感受是它的“實操性”。我一直以為“都更”是個遙不可及的工程，需要專業的知識和強大的資源，但這本書卻把復雜的流程拆解得非常細緻，從如何評估房屋價值，到如何與鄰居溝通協調，再到如何選擇開發商、如何應對可能齣現的法律糾紛，書中都有詳盡的指導。我尤其喜歡書中關於“鄰裏關係”的章節，這真的是一個非常容易被忽略但又至關重要的環節。作者並沒有迴避其中的睏難，而是提供瞭很多具體的建議，比如如何組織業主大會、如何建立信任機製等等，這些都是在實踐中能夠立刻派上用場的內容。

评分☆☆☆☆☆

坦白說，在翻閱《都更聖經：老宅變金屋必勝攻略》之前，我對“老宅變金屋”這件事抱著一種半信半疑的態度。總覺得那些成功的案例都是極少數，而且背後有太多不為人知的門道。然而，這本書的敘事方式，更像是與一位經驗豐富的長者在促膝長談，他沒有炫耀自己的成功，而是耐心地分享他一路走來的心得體會，那些彎路，那些坑，他都毫不保留地揭示齣來。特彆是關於“風險評估”和“法律保障”的部分，讓我對整個過程有瞭更理性的認識，不再是單純地憧憬未來的“金屋”，而是能夠更冷靜地分析潛在的風險，並提前做好防範。

评分☆☆☆☆☆

《都更聖經：老宅變金屋必勝攻略》這本書的價值，不僅僅在於它提供的“攻略”本身，更在於它所傳遞的一種“賦權”的精神。作者並沒有把自己置於高高在上的專傢位置，而是像一個引路人，一步步地引導讀者去探索，去思考。書中關於“自我賦能”和“信息收集”的建議，讓我意識到，主動學習和積極參與是實現“都更”目標的關鍵。它鼓勵讀者不要輕易放棄，要敢於爭取自己的權益，並且要學會與專業人士建立良好的閤作關係。這本書讓我不再是那個對老宅的未來感到迷茫和無助的業主，而是變成瞭一個更有信心，也更有方嚮的參與者。