推薦序    期待台灣組屋早日實現     楊松齡    06
作者序    實現居住正義的道路    08

第一部    住不起的時代來臨    16
01 全島炒房熱，住不起的未來    18
02 M型社會中產階級的困境    22
03 供給與需求失衡    34
04 住宅變商品集中少數人手中    43
05 房價為何易漲難跌？     51
06 打房政策失靈了嗎？     56
07 買不如租？租不如買？    63

第二部    體檢台灣的住宅政策    74
01 從國宅、合宜住宅到社會住宅     76
【案例分享】南港東明社會住宅
02 送出政策「大補貼」     86
03 公共住宅的供給與現況     92
04 檢視台灣住宅政策的成效    98

第三部    居住權不等於所有權      108
01 落實居住正義：每個人都有居住的權利    110
02 打破「有土斯有財」：讓居住權與所有權脫勾    116
03 買房不買地——購買「地上權」住宅的風險    119

第四部    借鏡國內外的住宅政策和方案     126
01 德國的住宅合作社    128
【案例分享】德國WagnisART住宅合作社
【案例分享】百年歷史的台灣住宅合作社
02 新加坡的組屋     142
【案例分享】新加坡榜鵝組屋
03 南韓的賃貸住宅    153
【案例分享】首爾江南區賃貸住宅

第五部    台灣組屋的構想         164
01 我們需要更好的解方    166
02 台灣與新加坡發展組屋條件的比較    171
03 兼顧老中青不同需求的台灣組屋    187
04 台灣組屋的住宅基金儲蓄制度    193
05 台灣組屋的房屋來源    200
06 推行可能面臨的挑戰    210
附   錄       秒懂台灣組屋的設計        216

 

序

實現居住正義的道路

　　土地是生命的根基，無論老少貴賤都要靠土地的養育，食衣住行無一不是靠它的供應。當地球上的人口不斷增加，土地的使用就需要規範，各國也都有其管制的辦法。

　　隨著經濟發展促使人口向都市集中，改變土地的使用，從平面化轉為空間立體化。除了使用土地外，涉及所有權、收益權、處分權及管理權等權利的範圍，都需要規範及釐清權屬。在居住空間立體化後，興建住宅之房屋需投入技術與資金，依據法令規範申請興建及登記權利歸屬，因興建成本需透過權利移轉取回，使居住空間需要付出代價才能取得，住宅空間的使用因此成為自由經濟社會的交易商品。

　　由於擁有土地所有權即享有全部權利價值的控制權，在經濟交易行為日益多元發展下，土地開發使用呈現多元性的變動，不再只是單純自用，而是成為投資標的，變成擁有者累積財富的管道，因而造成社會貧富差距日益擴大。雖然可以靠制度規範來限制差距，但無法避免地，在人類居住都市化的發展趨勢下，取得都市居住空間需要付出代價。

　　各國皆有其住宅政策實現「住者有其屋」以減少貧富差距，而且不斷調整政策來因應全球經濟活動的挑戰。在台灣，住宅政策配合經濟發展及都市化趨勢而進行調整，當都市房價不斷高漲，政府採取課徵奢侈稅、豪宅稅、兩稅合一及實價登錄等政策，試圖使房價放慢上漲速度，可惜未能有效控制房價，加上國內外經濟波動牽動原物料及房價不斷攀升，導致年輕人及首購族很難擁有都市住宅的所有權。

　　為了滿足人民的居住需求，政府推出社會住宅政策及青年購屋低利貸款等補貼辦法，即使入住租金較低的社會住宅，可以減輕住房負擔，但在缺少購屋頭期款下，還是無法期待未來能擁有居住所有權，只能選擇離開都市，或是繼續成為房東的提款機。而大多數初入工作職場的青年族群，要存足購屋頭期款，如果不靠親屬提供，就只能望屋興歎。

　　▎人人有房住

　　新加坡的住宅自有率高達九成，背後功臣就是力行數十年的「住者有其屋」政策。新加坡推動組屋制度是為了滿足人民住屋的需求，他們將土地從私人轉入公有的過程，很需要政府的魄力與決心。

　　1960年成立建屋發展局（HDB），是新加坡推動經濟和社會政策的關鍵。政府利用權力取得許多土地（目前政府擁有新加坡約90％的國土），並逐步將新加坡人從平房村落移往混凝土高樓，現在有五分之四的新加坡公民和永久居民，都住在政府建造的補助住宅裡。

　　人民購買組屋的自備款，部分是由中央公積金（CPF）提供，此CPF（請見說明）是全國性的強制存款機制，多數工作年齡的公民都得將20％的月薪（雇主必須額外提供17％）放入CPF儲蓄起來。等購屋時，人民有權取出部分儲蓄作為組屋的頭期款，並將每月繳入CPF的金額，用來支付部分或全部的房貸月繳額，建屋發展局也會提供低廉的房貸。每年政府都會出售新一批預售組屋，主要銷售給首次購屋者；每戶可取得99年的租賃權，建屋發展局以低於市場的價格出售給核准的申請人，但申請至入住需等三、四年房屋建造完成。

　　新加坡政府對確保人民居住的權利相當堅持，若發現房價上升比例與薪水漲幅不符，政府就會祭出房市降溫措施，包括提高相關稅款等，以確保大多數房子「是真的拿來住」，而非炒作工具。

　　▎先入住後儲蓄的解方

　　對於陷入房價飆漲泥沼的台灣人而言，同樣是地狹人稠的新加坡，到底是如何讓人民不用望「房」興歎？為什麼新加坡人不用為了住房付出那麼多代價，還能讓每個人都有屋可住，而且住房品質還不錯？台灣的土地是新加坡的好幾倍，為什麼我們做不到？

　　我們想借鏡新加坡的組屋制度，從中學習並進一步落實在台灣，但首先必須克服制度及觀念差異的挑戰。

　　台灣走自由經濟主義，土地是私有的，而土地的所有權不外來自購買或是繼承前人。我們並不反對持有房地所有權，也鼓勵有能力的人購買所有權。

　　我們的研究是推出一個雙軌制，既不影響自由市場的運作，又能同時照顧社會上所得最低20％的中低收入者，在高房價下解決「居住權」的問題，「台灣組屋」就是為此而生的最適解方。尤其在面對高房價與薪資不成比例的現實環境下，年輕人想擁有獨立自主生活需面對高租金的負擔，當儲蓄購屋所得比逐年增加，如何提供足夠時間讓他們為購屋做準備，成為「台灣組屋」探討的動力。

　　「先儲蓄後入住」是新加坡組屋中央公積金（CPF, Central Provident Fund）制度的重點；而台灣組屋主張「先入住後儲蓄」的住宅年金儲備制（RARS, Residential Annuity Reserve System)，建構「住宅基金儲備制度」的概念，提供需求的「房屋儲備制」，推動老中青共組一社區之組屋，讓老人可居家長照，中壯年人可入住儲備購屋款，保障都市居住空間的使用權。台灣組屋運用新加坡組屋的概念，融入台灣的土地政策及法令中，預備房屋儲備量，鼓勵年輕人儲蓄購屋，推動「住宅房屋提供純居住而非投資商品」的概念，要在現有制度下，針對「純住宅」提供另一種選擇。

　　▎兼顧老中青三代需求

　　在台灣組屋的設計中，考量社會走向高齡化有「居家長照」的需求，有提供高齡長者入住組屋的措施。同時以「23歲免租金」鼓勵青年獨立，再以每二年按25％、50％至75％的比例收取租金，以鼓勵其儲蓄或進入婚姻；30歲後的中壯年開始面臨「上有老、下有小」的壓力，藉由部分租金投入年金，以七年為一期結算其年金，經審核未達高所得者採結算或續租；至於65歲以上，需以一次躉繳年金的方式入住組屋。

　　台灣組屋是為了讓老、中、青三代共組社區而設置，除了保障「居住權」外，也提供「養育下一代、兼顧上一代」的全齡友善社區環境。

　　我是生於二戰後嬰兒潮的世代，從事不動產相關事務多年，看到當今社會不少年輕人每個月要從收入提出很高比例的金額繳交房租或房貸，普遍對高房價存在無奈感，然而政府的政策卻無法趕上房價的波動，於是萌生尋找解決之道的念頭。

　　三年前，我與政大地政系學生林家靖、陳宥宇及楊朝強開啟住宅制度的研究探索，後來又加入張正和及李昆哲等年輕學子，並經楊松齡教授鼓勵，基於對台灣這塊土地的情感，決定將此研究成果整理出書，分享給各界，期能共謀解決當下都市住宅的困境，以報社會栽培之恩。

　　本書涵蓋問題、觀念和解方三個面向，第一部主要探討台灣高房價的影響和問題來源；第二部主要檢視台灣的住宅政策及施行成效；第三部提出「居住權不等於所有權」的新觀念；第四部借鏡國外的住宅政策和制度；最後則是提出解決「都會居大不易」問題的解方，如何讓年輕人「住不用錢的房子」。

　　這條實現居住正義的道路，旅程漫長又艱辛，需要靠有遠見的政治家、有責任的官員和有能力的民間企業共襄盛舉，一起加入「台灣組屋之家」的行列，共同努力實現「住者有其屋」的夢想。期待有一天居住台灣的老中青三代人，都能在此安居樂業。

　　說明：

　　新加坡的中央公積金是依據不同的年齡層，每位勞工每月需提撥一定金額至退休金帳戶，青壯期員工總提撥率33％，20％由雇主提撥，13％由員工自提；33%提撥的金額有22％匯入普通帳戶、5％進入特別帳戶，剩下的6％則進入醫療保健帳戶。每個公積金會員皆有一個統一編號，並以個人名義開設普通帳戶（Ordinary Account），醫療儲蓄帳戶（Medisave Account）以及特別帳戶（Special Account）。原則上三個帳戶都可投資的商品有定存、新加坡政府公債、年金、投資型保單、共同基金、指數型股票基金等投資標的，但其實三個帳戶各有功能。普通帳戶用來購屋、投資、支付保險費或教育費。經過中央政府核准，匯入普通帳戶的比例同樣隨著年齡遞減，而醫療保健帳戶的比例則逐漸提升，例如65歲屆臨退休的員工僅需提撥8.5％，而8.5％全數匯入醫療保健帳戶，如此一來，可強化個人年老時的醫療保障，也減少政府的負擔。（資料來源：SITCA新加坡公積金退休金制度簡介）