增訂版序 不可不知的最新熱門房市議題
前言 學會「買屋換屋」，才有機會翻身
Part 1 買房子，該準備多少錢？
01. 問題➊ 沒有自備款，能買房子嗎？
沒自備款休想買房子，認清現況才能規劃
無論如何，你得先存到人生第一桶金
房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求
一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗
02. 問題➋ 口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？
總價、自備款、貸款，三者通盤考量
自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
「簽約金」會被沒收，買賣前必三思
熟識的銀行都問問，必要時鑑價
公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
自備款很高，用「現金」和「屋況」議價
03. 問題➌ 每個月的房貸，該占薪水的幾成？
「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一
100萬房貸還20年，每月攤還5,000元
04. 問題➍ 你現在的薪水，可以買多少錢的房子？
挑選的房屋總價，最好小於自備款和貸款總和
貸得多未必還得起，務必謹慎估算
05. 問題➎ 你的房租，可以買多少錢的房子？
北市租屋：小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬
把「房租」變成「房貸」，從無殼變有殼
從小房子慢慢養起，有機會再換屋
06. 問題➏ 首購族，一定要知道的房貸優惠方案
老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
「青年安心成家方案」前兩年免利息
「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制
07. 問題➐ 單身買房子，有優惠嗎？
銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？
單身者購屋，多存些自備款有益無害
08. 問題➑ 第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？
方法1. 挑房子前，請把自己的籌碼重算一遍
方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
方法3. 如果有公教身分，就是低利率的最佳保障
方法4. 貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣
方法5. 不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓
09. 問題➒ 房貸類型比一比：「本金」和「利息」該先還哪一個？
類型1. 指數型房貸：利率波動不大，上班族適用
類型2. 理財型房貸：已還本金，可再借出
類型3. 抵利型房貸：存款可抵房貸本金
類型4. 利率遞減型房貸：多還本金換取利率減碼優惠
類型5. 保障型房貸：設定利率上限，首購族有保障
類型6. 固定型房貸：利率固定，方便長期規劃理財
本金vs.利息，先還哪一種，意義大不同
10. 問題➓ 除了房子總價，有哪些隱藏費用？
費用1. 契稅：建物發生轉移時，房屋現值的6％
費用2. 規費：權利價值的0.1％
費用3. 印花稅：針對房屋和土地的憑證收費
費用4. 代書費：含簽約和登記，一筆約2萬元內
費用5. 仲介費：買賣方加總不超過6％
費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅：以交屋日為基準
費用7. 申辦銀行貸款的相關費用：標準不一，記得議價
費用8. 火險和地震險保費：關係銀行撥款，一定要辦
費用9. 房子修繕費：建築基礎硬體處理不能省
11. 申辦房貸六大步驟，你一定要知道
步驟1. 提出房貸申請：選定最適合自己的房貸類型
步驟2. 房屋鑑價：位置、屋況、裝潢、頂加，都列入評估
步驟3. 貸款人背景審核：65歲以上無業，條件可能緊縮
步驟4. 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續
步驟5. 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍
步驟6. 銀行撥款：須先辦好火險與地震險
12. 買不動產的三種節稅好方法，一定要學
方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍
方法2. 兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可辦理「重購退稅」
方法3. 「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高30萬
Part 2 看房子，該注意哪些問題？
13. 擔心購屋後悔？選房前，先問自己五個問題
問題1. 未來十年，你想過怎樣的生活？
問題2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？
問題3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
問題4. 你選擇和誰住得近一點？
問題5. 你的自備款來自何方？
14. 買到「會賺錢」的好宅，三大祕訣大公開！
祕訣1. 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
祕訣2. 從增值角度考量，有話題與機能才有優勢
祕訣3. 如果想買郊區，需注意交通替代性
15. 八招必殺技，用「夢幻價格」買到理想好屋
絕招1. 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋
絕招2. 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？
絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度
絕招5. 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
絕招6. 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
絕招7. 先議單價，再議總價，最後去零頭
絕招8. 放低姿態，有時可以皆大歡喜
16. 分析➊ 買全新成屋，還是買舊房子？
決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求
新宅、舊屋，兩造優缺點比一比
買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展
買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例
淡定看待都更，老房子也有它美好的一面
17. 分析➋ 買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？
購買預售屋的好處
購買預售屋的最大擔
提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件
提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」
提醒3. 買預售屋要有履約保證機制
18. 分析➌ 在捷運線買房的兩迷思和兩定律
迷思1. 追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？
迷思2. 最好直接住在捷運站樓上？
定律1. 高架式vs.地下式捷運，注意事項不同
定律2. 有捷運vs.沒捷運，價格戰立見真章
萬一買不起捷運宅，可以轉個彎做補救
19. 分析➍ 買大樓vs.買公寓，哪個比較好？
大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務
大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費
公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分高
公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力
從稅金多寡，比較公寓和大樓的價值
20. 分析➎ 法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子，小老百姓能碰嗎？
認識三者的不同，掌握資訊管道
購買拍賣屋，四個缺點不可不知
拍賣屋想檢便宜，得等二拍
購買法拍屋前，注意六件事
21. 分析➏ 小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？
從投資角度看，買車位未必划算
「平面車位」的優點和缺點
「機械車位」的優點和缺點
車位沒有權狀，不能外賣
22. 學會七種看屋技巧，你也是獵屋高手
技巧1. 看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息
技巧2. 實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離
技巧3. 漏水是大麻煩，一定要謹慎察看
技巧4. 格局方正最討喜，房屋座向也有意義
技巧5. 把可能是「公設陷阱」的項目條列出來
技巧6. 看屋時，一定要帶的4個東西
技巧7. 看屋時，一定要做的5個動作
Part 3 如何選擇有良心的好房仲？
23. 為什麼買屋、賣屋都要找仲介？
買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障
賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩
委託房仲業者，從三個角度思考
委託房仲時，要簽專任約還是一般約
24. 買房子只能靠仲介？如何自己找？
這種情況可以自行找房：目標地區明確
找房子之前該具備的三種本事
給自行購屋者的兩建議
25. 房仲話術大揭密！四種你一定要知道的事
話術1. 「屋主被外派去大陸所以賣房子」➞從房屋細節思考真實性
話術2. 「從車站走回家只要5分鐘」➞自己走過一次最準
話術3. 「今天早上有人出價斡旋了」➞冷處理，別隨之起舞
話術4. 「屋主開的價在這一帶算很低」➞上實價登錄網站見真章
26. 除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？
最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次
中古屋：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！
預售屋：可要求更多！約定好的全部寫進合約中
新成屋：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送
27. 買房子有黃金時段嗎？把握這二種情況下的議價空間！
建案初期為營造熱銷，議價較有希望
新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣
Part 4 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的四個要點
看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！
28. 要點➊ 「成屋買賣定型化契約」，一定要簽
成屋買賣定型化契約應記載15個事項
成屋買賣定型化契約不得記載7個事項
建商須以書面列清，讓訊息更加透明化
29. 要點➋ 議價簽約之前，務必要確認的五件事
確認1. 不會買到海砂屋
確認2. 不會買到輻射屋
確認3. 不會買到凶宅
確認4. 事先打聽社區規範
確認5. 看屋時檢查這些施工品質
30. 要點➌ 議價簽約之前，不可忽視的五項權益
權益1. 決定簽要約書或付斡旋金
權益2. 絕對不為任何理由放棄合約審閱期
權益3. 監督房仲和代書徹底落實「產權調查」
權益4. 事先打聽清楚可能會產生哪些費用
權益5. 簽本票時要注意的事情
31. 要點➍ 交屋時確認五件事，免除日後糾紛
確認1. 銀行撥款時間和金額
確認2. 再次檢查「風火水電光」五大屋況
確認3. 交接權狀和鑰匙要確實
確認4. 核算該與賣方分攤的費用明細
確認5. 核算代書與房仲經手的開支和服務費
Part 5 留意三個細節，第一次賣屋就上手
32. 細節➊ 從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？
這些情況下，還是委託給仲介吧！
若選一般約，要小心別一屋二賣
若選專任約，別忘了要求廣告程度
物件愈具特殊性，愈適合專任約
33. 細節➋ 為房子增值的六件事，一定要做！
行動1. 了解市場行情，開價既有利又合理
行動2. 提出想法，協助房仲找到介紹切入點
行動3. 事先做些簡單的美化，增強價值
行動4. 進行修繕，找有保固的公司來做
行動5. 展開帶看前，把敏感的東西先移除
行動6. 提供承諾，必要時願做履約保證
34. 細節➌ 簽約交屋之際，賣方要注意的五件事
注意1. 約定房屋價金的付款方式和期限
注意2. 事先詢問代書有關土地增值稅
注意3. 重購退稅和房地合一，你搞清楚了嗎？
注意4. 房地合一，申報財產交易所得稅要注意
注意5. 合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少
35. 不想委託仲介，先確認房屋的自售條件
條件1. 四個不想委託房仲賣屋的主因
條件2. 兩大自售房屋常循的管道
條件3. 給自售者的四點建議，再仔細考慮
Part 6八個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！
36. 案例➊ 花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！
車位過於狹窄，只有紙片人才能用
對策：要求試停，合約上要求保證車位大小
注意1. 車位被灌入總坪數，形成低單價的假象
注意2. 算一算，你到底花了多少錢買車位？
37. 案例➋ 貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！
銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢
對策：請於合約中加註「萬一房屋貸款成數不足……」
當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」
38. 案例➌ 預售屋建商跑路或錢給一半，卻交不了屋
訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好
對策：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低
39. 案例➍ 屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現……
白天看屋，居然看見「另一個世界」
注意1. 光天化日之下，你能看得更清楚
注意2. 晚上看屋，無法察覺採光是否良好
40. 案例➎ 白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市？
交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市
白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色
對策：多花時間，每個時段都去看看
41. 案例➏ 陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？
買新房子後，白襯衫都得送洗
注意：你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主
對策：嫌惡設施人人厭，將來可能得加註
42. 案例➐ 誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？
指明「不要凶宅」，卻還是賣給我
對策：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險
43. 案例➑ 遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？
付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！
注意：賣方、買方，都有可能是山寨版！
對策：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行
結語 買賣房屋的價值，在人與人的互動，不只是金錢
