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　　“想買房卻總是顧慮太多而不敢行動？”
　　“第一次接觸房市卻害怕被騙？”
　　“萬事已具備卻找不到時機下手？”
　　“投資房産風險大該怎麼辦？”……

　　特彆以「房市心法」觀點，提供正確決策，並抓到買房心理，剋服心理障礙，讓您不再害怕買屋賣屋！
　　
　　作者將長年纍積的豐富經驗，透過與學者不同的論點，將專業技術化為淺顯易懂的內容，不論一般大眾、首購族、小資族、置産族、投資族，都能輕鬆瞭解房産這件事。

　　本書特彆注重在購屋心理學上的心路曆程演化，以及自己內心對話，如何剋服心理障礙？如何打破購屋置産的門檻？人生的第一桶金從何而來？買賣屋時的心理化學變化都影響您的決策成功，看過本書您絕不再茫然，更能“黑皮”Happy買房！

作者簡介

郭鴻屯　

　　好房網專欄名傢

　　六十二年次，齣生於彰化鹿港農傢鄉下。白手起傢，從事過製造業、紙器印刷業、投資業、五金百貨業、保險業、鋼材加工業、電子業、房地産業、銀行業、裝修設計業、機械加工業......等産業，對各産業閱曆豐富，從民國八十九年代，全颱房地産景氣最蕭條低點的時期，就進入房地産投資業，經曆房市起伏變化，經驗內容豐富，具有實戰經驗。

　　不同於一般學者的論點，特彆不同於市麵上的其它書籍僅著重在專業技術上，本書特彆注重在購屋心理學上的心路曆程演化，以及自己內心對話。

　　如何剋服心理障礙？如何打破購屋置産的門檻？人生的第一桶金從何而來？買賣屋時的心理化學變化都會影響你的決策成功，透過精心整理，本書將是值得您珍藏的一本購屋緻富心理學～

推薦序夢想一個不可能的夢／黃尹奇
房價上漲隻有颱灣嗎？／何正喨
心寬念純，感同身受／林文通
每個人都需要一個傢／張文意
先求有再求好／周淑芳
很高興能認識郭鴻屯同學／辜進興
深入房市與房産的守則／黃奇登、黃建彬
前言未來該如何做？

第壹章 購屋人性心理學
1. 『百萬小姐』與『億萬先生』的對話
全球總財富量一直不斷正在增加中的大趨勢
紙鈔正在一直持續不斷貶值中的大趨勢
颱中正在都市化、國際化、人口不斷遷入的大趨勢
早知道！結論！不要變成「結果論」
2. 「價格」與「價值」
房子的基本價值
3. 網路文章－30歲後你會站在哪裏
老闆這樣想：工作經驗愈多，起薪愈低
是否做得愈久，就該領得愈多
下班後，寜可發呆也不要再想工作
4. 買傢心理學
5. 剛性需求與柔性需求
6. 房價的判定指標
 房市的指標判定
7. 詩歌：抬頭仰望
8. 習慣
9. 房市轉摺兩大現象
第一現象：『房價遞延循環效應』
第二現象：『利率』
10. 『房市心法』

第貳章 現在與過去的差異
1. 不泡沫化因素？
現在100年代與過去70年代房市比較差異錶
2. 『過去』、『現在』、『未來』的房地産會大漲原因
3. 『兩路』與『三閤一咖啡』與『三宅人生』
兩路生活
三閤一咖啡式生活：學區、工作、居傢
三宅人生：適閤人生老、中、青三代的生活宅
4. 低成長、低薪資、低就業、高房價因素
颱灣房價高漲、低薪資、經濟低成長最主要原因
過去、現在、未來的房地産會大跌原因
5. 黃金、石油、利率、房價與股市走勢與房市大事記
黃金走勢圖
石油走勢圖
利率走勢圖
房價與股市關聯圖
颱中中古屋房價走勢

第叁章 如何讓房市良性發展來誘發經濟成長
1. 如何平穩房價
2. 高房價時代來臨
3. 通貨膨脹
何謂『停滯型通膨』、『停滯型通縮』
『成長型通膨』、『衰退型通縮』
現在高房價時代來臨頂多最大的民怨：相對性的剝奪感
4. 島內唯一純內需産業
5. 如何疏導資金洪水？
6. 政策盲點：～茫～忙～盲
油、水、電三漲等於『纍進式貧民稅』
民生基本物品的特性？
外勞政策纔是問題之母？
消滅萬惡的投資客房價就會跌下來嗎？
當年(92年)房市齣現兩個怪異現象
7. 投資客的類型有三大類
8. 『房價不滅定律』
9. 土地的珍貴無價
10. 影響房價的因素
11. 『成績進步奬原理』
財富力(購屋置産能力)：財富≠所得
供需彈性
何謂『供給彈性』？
另一種『供給彈性』
12. 至高無上的「宇宙第一大定律」
13. 學者專傢及媒體沒告訴你房市的十九大秘密

第肆章 總結
1. 房地産七大項『安全指標』
2. 房市什麼纔是最重要？
未來的

前言

未來該如何做？

　　很多人常在問現在到底是不是進場買房的時機？房價還會不會漲？買瞭萬一跌瞭怎麼辦？房市會不會泡沫化？現在該買嗎？或是再等一等？會不會像八十年代颱灣泡沫化？我會不會是最後一隻白老鼠？房價已經這麼高瞭還可以買嗎？...

　　本文從以下多個角度分析找齣明確肯定的答案：

　　1.颱灣現今房市與20年前房市比較圖(會不會泡沫化？)
　　2.颱灣房市與利率走勢、黃金走勢、石油走勢、房價與股市關聯圖(會不會漲？)
　　3.颱灣房價與通膨的關係？(未來該如何買？)
　　4.颱灣房市與政策關係？(如何因應油水電漲？)
　　5.土地的特質與價值
　　6.為何景氣低迷、失業率高、所得降低、房價反而高漲？(停滯型通膨與中所得國傢撞牆期)
　　7.決定房價真正的因素？(不是經濟、失業率、空屋率…)
　　8.房市7大安全指標(判斷房市警戒綫安全值在哪裏？)
　　9.颱灣房市與商品、原物料、美元、內需經濟，就業連動性
　　10.高房價的問題根源在哪？政府該如何？
　　11.房價短期趨勢？長期趨勢？
　　12.我現在該不該買？什麼時候買？原因為何？

　　總結：
　　房價正式進入『高山平原期』築厚底或是轉跌反轉進入崩盤期？房市停滯越久底基越厚，但隻會持平緩跌或緩上，暴漲暴跌的機率不大，優越地段漲幅仍為物價上漲指數1~2倍，一般地段為等同物價指數，其他地段則為低於物價指數或負指數，下跌機會很大。

推薦序

夢想一個不可能的夢／豐暉鋼鐵副總 黃尹奇

　　倘若說社會是一所綜閤各種知識和學問的大學，《房市黑皮書》的作者-郭鴻屯先生一定是一位肯用功、肯用心和肯同彆人分享的研究生。坊間有關投資理財的理論或工具的書籍琳瑯滿目，讓人眼花撩亂，無從下手，更不用說想登其堂奧。

　　郭鴻屯先生從事房地産投資業十數年，能夠把這種行業所要考慮和參照的各種麵嚮和成功因素，化繁為簡，有係統地加以剖析編製，如果本身沒有相當的智慧和厚實的成功經驗作後盾，這本書根本就無法那麼深入淺齣地掌握主軸，並廣為流傳。它對投資房地産有興趣但卻還迷惑不解徬徨失措的大眾，絕對能夠如醐灌頂，幫他們指齣迷津。

　　現代化社會的投資標的何其多，但像投資房地産那麼穩當且利潤倍增的並不多。不過由於買傢「捏驚死，放驚飛」的心理，常常錯失良機。郭鴻屯先生在書中「買傢心理學」和「購屋人性心理學」裏，有精闢扼要的透析，值得參考。成功失敗常常是一念之差，而「房市黑皮書」一書絕對是初入門者的敲門磚。

　　投資房地産，對目前「被齣賣的世代」，月入僅數萬元的年輕族群而言，無疑是種「西牛望月」，遙不可及的夢想，因為「生吃都不夠，奢求曝乾」。存不瞭「第一桶金」的人，哪來資格進場，這本書的編製者在「30歲後你會站在哪裏？」像一位老師語重心長，毫無保留地指齣取得「第一桶金」的關鍵和投資所要考慮的種種客觀條件。唯有正確的觀念，纔有正確的投資策略和方法。

　　親愛的讀者就讓我們跟郭鴻屯先生「一起成功吧」。要成功就要開始行動。

　　Let is dream an impossible dream.

房價上漲隻有颱灣嗎？／欣元商仲協理 何正喨

　　亞洲各國普遍有高房價的問題，引起市井小民與富豪的對立，也有瞭『居住正義』的新名詞齣現~而高房價真的是投資客與富人炒高的嗎？明明景氣就不太理想，每年經濟成長率都在保2、保3，為何房價會翻瞭好幾番瞭？

　　個人以為究其原因，主要來自低利率，以及歐美日各國的QE政策，導緻全球熱錢亂竄，錢往黃金、石油、房地産跑，所以這是熱錢追求利潤下的結果！而暴漲的也不隻是房地産而已！隻要有利可圖的産品，都免不瞭熱錢的炒作~它不分區域，産品隻要有利潤，就有它的炒作空間，這是全球性的！絕非某一個人或某一投資客可以造就的，目前美國經濟獨強於全球，錢有迴流美國的跡象，黃金、石油、房地産再上漲的機會，應該也不大瞭！

心寬念純，感同身受／土地銀行 林文通

　　作者將房屋的『價格』與『價值』明白清楚以生活中的方式錶明，更對首購族提齣實質的建議，對投資者，以投資的角度來闡明價值。對政府應以國際視野，城市永續的理念。

　　作者將個人曆練，就房市的循環走勢；秉持【心寬念純，感同身受】，對每個階段做齣注解，淺顯易懂。

每個人都需要一個傢／鑫億弘五金公司董事長 張文意

　　每個人都需要一個傢，一個有「愛與歸屬」的感覺，對剛齣社會的青壯年而言，擺脫「無殼蝸牛」一詞是首重目標，對中老年退休一族而言，「以房養老」得以頤養天年，安穩身心的重大事項，本書作者用實際且平白的言語，闡述房市對社會、個人的影響，及當今發展的趨嚮，非常值得一讀。

先求有再求好／閤成地政士事務所 周淑芳

　　很榮幸受邀寫序，認識鴻屯已有十年以上，一直以來他是個樸實認真的人，早期投入房地産時，他積極踏實的選擇産品，由小屋更換至目前最適閤自己的房屋，每個房屋他都投入自己的心血，從看屋居住環境評估，請我們幫他評估銀行貸款（為自己能力負擔）至成交後用心布置，讓房屋不再是隻是個睡覺的地方，而是個溫馨舒適的傢，所以當他換屋或是投資房屋，不是隻為賺錢，而是創造一個傢的感覺及物超所值的價值觀。我們都是白手起傢，沒有背景實力，但我們都有一個正確的理念『先求有再求好』。買屋也是這種道理，他精闢的見解，不論你買屋瞭沒，想必這本書絕對會讓各位讀者不論是想購屋或換屋或徘徊中的人，都會帶給你們更深的體會及幫助。

　　鴻屯利用他的經驗及樂於助人的個性纍積瞭不少實力及好人緣，親朋好友隻要有房地産的問題請教於他，他都樂於幫忙，讓每個人擁有傢的溫暖，創造更祥和的社會，讓我們的城市是有溫度的，我想在他的內心必秉持著這種理念，想傳達這份訊息，透過書的錶達實踐他的理念。

很高興能認識郭鴻屯同學／漢翔航空工業 辜進興

　　作者郭鴻屯先生是我的二技在職班的同班同學，初認識時作者已在房地産業界，有數年的實務經驗，記憶中如有其他同學嚮其請益購屋買房相關資訊，作者都會以專業分析的角度，從各個麵嚮提齣說明，來印證現實社會中的現象，做閤理的連結剖析，明確的點齣因果關係，最後再提齣其個人的意見，讓請益者能夠得到正確的資訊以做為決定的依據。

　　很幸運能成為作者的同學，得以在《房市黑皮書happy》付梓齣版前，先睹為快，分享作者數十年來智慧結晶的成果。雖然我本人在民國80年也購買一戶預售公寓，但當時是被齣租房東要房子，短時間找不到閤宜的房子可以搬遷的前提下，被迫做齣買房子的決定！現在迴想起，真是好運氣！雖然當時是買在最高點，但終究擁有一間屬於自己的房子，而且房貸也繳完瞭！不用再被趕來趕去搬遷，提供瞭安穩的生活基礎。

　　從作者文中提到我們必須重新建立『新的心理途徑』來修改『內心電腦』新的設定，我個人非常認同這樣的觀念主張，在每個人生活的習慣中，如何突破自己的習慣領域，將會是一件重要的課題。如果我當時不是因為房東要收迴房子，在我的習慣認知中，根本不會有買房子的觀念，因為各方麵的因緣都還沒俱足，想都不敢想，哪還會有付齣行動的時候呢？所以這就是被世俗化固有的觀念所限製，每個人都活在自我認知的習慣領域中，用自己的方式來過活。

　　很贊嘆作者能不吝將他在房市買賣産業中，長期纍積寶貴的實戰經驗，從市場供需、政經、社會、産業、金融、貨幣、稅率、資金…等各麵嚮，非常有係統的分析，說明深入淺齣，用大眾聽得懂的文語陳述，加上他體悟的心法，透過《房市黑皮書》的齣版流通，讓更多有緣人能分享作者生命的智慧，進而得到利益。

评分☆☆☆☆☆

我最近在朋友的強烈推薦下，入手瞭《房市黑皮書 Happy》，朋友說這本書的內容非常“硬核”，而且視角獨特，顛覆瞭他以往對房地産市場的認知。我個人對投資理財一直很感興趣，尤其關注那些能夠産生持續現金流的資産，而房産無疑是其中非常重要的一環。然而，每次深入瞭解，總會感覺有些信息被屏蔽，或者說，看到的都是經過美化的錶象。我非常好奇這本書的“黑皮書”三個字究竟意味著什麼？它會揭露哪些不為人知的內幕，或者揭示那些被主流聲音忽略的真相？我希望這本書能帶我走進房市的幕後，瞭解開發商是如何製定定價策略的，政府在土地拍賣中扮演著怎樣的角色，銀行的信貸政策又會如何影響市場走嚮。如果書中能夠有真實的案例分析，能夠剖析不同時期、不同城市房市的漲跌邏輯，那就更棒瞭。我尤其期待書中關於如何規避風險，以及如何在不確定的市場環境中尋找機會的論述。畢竟，在追求“Happy”的投資結果之前，懂得如何保護自己的本金，並有效識彆陷阱，纔是最重要的前提。

评分☆☆☆☆☆

拿到這本《房市黑皮書 Happy》著實讓我眼前一亮，它的封麵設計就透著一股神秘感，深邃的顔色搭配簡潔的字體，讓人忍不住想一探究竟。我一直對房地産市場抱有濃厚的興趣，但又深知其中的復雜與水深。市麵上充斥著各種房地産分析報告，有些過於專業晦澀，有些又流於錶麵，真正能讓我這種普通購房者或者投資者感到醍醐灌頂的書卻不多。這本書的齣現，就像是在茫茫書海中找到瞭一盞指路明燈，我期待它能揭示我所不瞭解的房市“黑幕”，或者說，那些不為人知的內在邏輯和運作模式。我希望這本書不僅僅是停留在數據和趨勢的羅列，而是能深入剖析房地産市場的各個環節，從宏觀經濟政策、金融杠杆的應用，到土地供應、開發商策略，甚至是購房者的心理博弈，都能有鞭闢入裏的解讀。讀完這本書，我希望自己能對未來的房市走嚮有一個更清晰的判斷，不至於盲目跟風，也不至於被市場的波動嚇倒。更重要的是，我期待這本書能提供一些實操性的建議，幫助我在購房或者投資過程中做齣更明智的選擇，實現“Happy”的目標，無論是買到心儀的房子，還是讓資産保值增值。

评分☆☆☆☆☆

我是一個對房地産市場充滿好奇心的普通人，一直以來都覺得房市是個既熟悉又陌生的領域。熟悉，是因為我們每天都可能接觸到房産信息，討論房價漲跌；陌生，是因為它背後龐雜的經濟、金融、政策以及人性博弈，對於我們普通人來說，往往是一團迷霧。《房市黑皮書 Happy》這個書名，本身就充滿瞭吸引力，“黑皮書”暗示著一種不加掩飾的真實，“Happy”則描繪瞭一個理想的購房或投資結果。我希望這本書能夠像一個經驗豐富的嚮導，帶領我撥開迷霧，看清房市的本質。我希望它能夠解答我心中長久以來的疑問，比如，為什麼有時候房價的上漲似乎並不符閤經濟規律？政府的調控政策到底有多大的實際作用？作為普通購房者，我們應該如何在這個充滿博弈的市場中找到自己的定位？我期待書中能有關於不同類型房産的價值分析，以及在不同市場周期下，投資策略的差異。如果能有一些關於如何識彆“坑”的技巧，或者如何做齣更理性的購房決策的指導，那就更完美瞭。我希望讀完這本書，我能變得更“Happy”，不僅僅是物質上的滿足，更是一種對市場理解的自信和掌控感。

评分☆☆☆☆☆

拿到《房市黑皮書 Happy》這本書，我的第一感覺是它可能藏著一些“秘籍”，能夠幫助我在瞬息萬變的房市中找到方嚮。我一直對房地産投資抱有興趣，但又常常因為信息不對稱和市場復雜性而感到猶豫。這本書的書名，特彆是“黑皮書”三個字，非常吸引我，它暗示著這本書可能會揭示一些不為人知的內幕，或者提供一些獨到的、非主流的見解。我希望這本書能夠幫助我理解房市背後的真正邏輯，而不僅僅是停留在錶麵的數據分析。我期待它能深入探討影響房價的各種因素，包括政策、金融、人口流動，甚至是文化心理等，並能提供一種更加係統和全麵的視角。如果書中能夠包含一些成功的投資案例，或者對失敗案例的深刻反思，那就更具價值瞭。我希望讀完這本書，我不僅能夠對房市的未來走勢有一個更清晰的認識，更重要的是，能夠掌握一套切實可行的投資策略，幫助我規避風險，抓住機遇，最終實現財務上的“Happy”。

评分☆☆☆☆☆

一直以來，房地産市場都是我關注的焦點，我總覺得這個市場的水很深，而且充滿瞭各種不確定性。市麵上關於房産的書籍很多，但很多都偏嚮於技術性的分析，或者僅僅是陳述一些顯而易見的趨勢，卻很少有能夠觸及到市場深層邏輯的書。《房市黑皮書 Happy》這個書名，讓我感到非常好奇，它似乎預示著這本書會帶我看到一些不那麼“光鮮亮麗”的方麵，但同時又帶著一種積極的預期，讓人期待它能帶來“Happy”的結局。我希望這本書能夠深入淺齣地剖析房市的運作機製，揭示那些隱藏在數字和新聞背後的真正驅動力。我特彆想瞭解，在宏觀經濟環境變化、貨幣政策調整以及城市化進程的推動下，房市究竟是如何一步步演變的。書中是否會包含一些關於市場泡沫的形成與破滅的案例分析？又或者，它會提供一些關於如何在大勢中把握局部機會的策略？我渴望能夠讀到一本能夠幫助我更深刻地理解房市，並最終能夠做齣更明智的投資決策的書，讓我能夠在這個復雜而又充滿機遇的市場中，獲得屬於自己的那份“Happy”。