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作者简介

吴家德

　　学历：
　　国立中山大学管理学院硕士
　　国立中兴大学法商学院财税系

　　经历：
　　皇普建设股份有限公司　总经理
　　同兴开发股份有限公司　总经理
　　创世纪国际不动产管理顾问公司　讲师
　　欧亚建设不动产教学中心　讲师
　　金融研训院　讲师
　　国立高雄应用科技大学进修学院 金融系　讲师
　　中国文化大学推广教育部 高雄分部　讲师
　　长荣大学推广教育部高雄分部　讲师
　　高雄现代地政　讲师
　　高雄市政府公务人力中心　讲座
　　司法院法官学院研习所　讲座
　　国防部左营海军造船中心　讲座
　　台湾港务公司台中海运发展学院　讲座

　　着作：
　　超强房地产行销术
　　代销、仲介红不让
 

推荐序
作者十一版序

入门篇
1-1 不动产与房地产之区别
一、「房地产」（Real Property）的定义
二、「不动产」（Real Estate）的定义
1-2 土地使用的种类
一、依区域计画法区分：都市土地、非都市土地
二、依土地之权属区分：私有土地、公有土地
三、 依土地使用目的区分：建筑用地、非建筑用地
四、依开发程度区分
1-3 房屋有哪些种类？
一、以屋龄分
二、依照拍卖方式区分
1-4 产权的意义
一、不动产权利内涵
二、什么是容积率？建蔽率？定义及实施目的
1-5 何谓建筑业、代销业和仲介业？关系如何？
一、建筑业简介
二、代销公司简介
三、仲介公司简介
1-6 不动产土地开发及投资分析
一、前言
二、不动产土地开发之型态
三、土地开发的目的
四、不动产土地开发流程
五、土地基本资料蒐集与现场勘查
六、市场调查分析
七、产品定位与开发构想
八、投资可行性粗估：不动产估价
九、土地取得
十、产品规划设计、资金措筹、风险管理
十一、工程兴建与费用
十二、广告销售
十三、交屋后管理（出售／出租、营运管理）
十四、售后服务
1-7 地政调查及相关地籍资料
一、产权调查第一步：取得卖方资料
二、产权调查第二步：申请土地及建物登记簿誊本
三、产权调查第三步：申请地籍图誊本及建物测量成果图
四、产权调查第四步：申请分区使用证明书

产业篇
2-1 台湾房市正在形成的趋势
一、经济成长进入低度化
二、就业市场走向高失业率
三、社会变成全面老年化，人口成长停滞化
四、知识经济取代资产价值
五、都市更新与拉皮防老化
第二篇
六、 豪宅与小宅两极化，住宅光纤化、绿建筑化
七、逐捷运、高铁而居
八、实价登录，交易全都露，房市健全化
九、 高税负时代来临，不动产将走向自用为主流的大市场
2-2 建筑业之产业特性及定位
一、台湾建筑业产业概况
二、建筑产业景气变迁及产销概况
三、产业价值链
四、建筑业多角化的省思
五、开放陆资购买不动产，利多？利空？

市场篇
3-1 何谓「市场调查」？
市场调查的重要性
3-2 市场调查与实务
一、市场研究的定义及与各部门的关系
二、市场调查的程序
三、市场研究的分类法
四、市场研究的利益与限度
3-3 市场调查的一般原则及程序
一、市场调查的一般原则
二、市场调查的程序
三、市场调查人员容易遭遇的困难
【附录】简报案例及个案表格
第三篇

业务篇
4-1 何谓行销及行销定义？
行销（Marketing）≠销售（Selling）
4-2 何谓「行销组合」或「行销4P」？
行销组合的运作
4-3 卖方4P与买方4C
一、生产者导向
二、消费者导向
4-4 何谓「目标行销」？何谓「S-T-P」？
一、 步骤一：市场区隔化（Market Segmentation）
二、 步骤二：目标市场的选定（Market Targeting）
三、步骤三：产品定位（Product Positioning）
4-5 代销公司产品策略流程
一、评估市场需求（市场研究分析）
二、消费者行为分析（5W, 2H）
三、目标行销
四、 产品定位可使土地拥有者或建物兴建者达到的目的
五、如果有一块土地，你将如何进行产品定位？
六、不动产行销组合（4P）
4-6 行销内容：代销公司个案开发后准备工作
一、市场研究（调查与分析）
二、全案动脑协调会议
三、个案现场销售组织与内容
四、命名
五、工作流程表拟定
六、预售与公开
第四篇
七、建筑师连系工作
八、建材设备及公设建议
九、定价位
十、现场整理
十一、 接待中心、样品屋、招牌、围墙、指示牌、区域
牌之安排及悬挂
十二、接待中心整理及环境美化
十三、水电及临时电话
十四、建筑执照
十五、企划部配合工作
十六、合约书拟定
十七、接待中心整理
十八、销售前讲习会
十九、个案正式推出掌握销售之研究
二十、销售前之工作
二十一、签约
二十二、销售过程其他工作要点
二十三、现场业务作业与SP促销活动、成交法则
二十四、个案销售结束后之各项工作
二十五、销售结案报告
4-7 专案负责人工作要项之准备
【附录】(一)内政部预售屋买卖契约书范本
(二)内政部成屋买卖契约书范本
(三)文章阅读：法拍屋应有的法律常识
(四)业务部常用表格参考

企划篇
5-1 广 告
一、何谓广告？广告战略的重要性
第五篇
二、房地产的广告目标及广告策略
三、广告表现
5-2 媒 体
一、主要广告媒体的特性
二、报纸媒体（Newspaper Media）
三、杂志媒体（Magazine Media）
四、电视媒体（TV Media）
五、电台媒体（Radio Media）
六、网路数位媒体（Digit Media）
七、交通广告
八、汽球广告
九、 广告信函（DM）、夹报、手发传单flier、line@生活圈
5-3 广告表现
一、广告文案表现类型
二、撰写文案思考过程
5-4 广告制作
一、广告表现关系因素
二、文案表现
三、广告命名
【附录】企划部常用表格参考

税务篇
6-1 不动产税赋
一、持有
二、不动产出租
三、移转原因
四、不动产之分类
第六篇
6-2 持有不动产之有关税目
一、房屋税（House Tax）
二、地价税（Land Value Tax）
三、赠与税（Gift Tax）
四、遗产税（Estate Tax）
6-3 移转不动产之有关税目
一、营业税（Business Tax）
二、 营利事业所得税（Profit-Seeking Enterprise IncomeTax）
三、个人综合所得税（Individual Income Tax）
四、租赁所得（Rental Income）
五、 财产交易所得（Property Transactions Income）
六、契税（Deed Tax）
七、印花税（Stamp Tax）
八、土地增值税（Land Value Increment Tax）
单位长度对照表
单位面积对照表
中外度量衡换算表
购屋贷款利率本息摊还计算表
【参考文献】

 

1-6 不动产土地开发及投资分析
 
一、前言
 
开发不动产有一句名言，就是「Location, Location, Location」，其意思是说，在开发不动产时，首要注重的是开发区位（地段）的选择。何谓好的区位（地段）？这就考验着开发人员的实力与眼光。
 
土地开发从字面而言，就是以土地为原料所作的开发行为。土地为房地产建设的起点，待开发后经由兴建加工完成，再经市场出售房地产商品获利；故土地是原料，建设公司为加工业者，房地产为产品；因此如何取得好原料乃为建设公司最重要的一环，也因此土地开发成为建设公司的开路先锋。找到优质土地，价位当然高，但是好的土地必须透过好的加工与包装，才能克服高成本的压力，卖出高价。如果你找到的是普通原料或劣质原料，价格虽然较低，你可能必须比别人更用心企划、规划加工出好产品；此时，有关土地开发的技术分析与建筑规划的观念应用，就成为土地开发成功与否的关键，做好事前准备，是任何一位土地开发者所需具有的知识。
 
一项投资案自土地资料取得开始，经市场分析、产品规划设计构想、风险评估、签约购地、工程兴建、资金筹措、广告行销、物业管理至个案结束，必须经历数个连续且相关的阶段，而且需专业的开发人员与相关部门的配合才能顺利完成，这也是一个公司能在市场深耕的主要因素。以往（1992年）台湾不动产市场发展未成熟前，因外销畅旺带来了高经济成长率，国民所得快速增加，带动了房地产的购屋热潮，许多业者仅凭「经验」或「直觉」即可决定投资，毫无市场分析及调查可言，赚的只是景气财，当市场景气热络时可能有成功的机会；而在不动产市场已趋成熟后，由于建设公司日益增多，市场供给已超过需求，在消费者主导买方市场下，业者如不了解房地产市场趋势，仅凭「直觉」推案的做法，常导致「血本无归」、得不偿失的后果。
 
因此，建商对于不动产的开发也开始更加注重事前的投资评估，务求彻底了解市场现况与预测未来发展，以最少的成本达到最大的效益；所以做好投资前的市场分析、行销及财务可行性分析，将是未来不动产成功经营的要件。

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