突围黑心房市！Sway 诚实带看日记：全台物件实地分析+管委会的血泪告白 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　【实价登录】有80%非实价；炒重划区、抢金店面？先问心脏强不强
　　【带你看屋】戳破房仲、建商话术与地段迷思，为苦哈哈薪水族把关
　　【当社区主委】与建商精采过招，爆料「点交大战」三部曲

　　媒体说房市进入冷淡期，但房价怎么都没跌？
　　这时该入场吗？出价打几折？
　　Sway带看25种房屋，你会适合哪一种？

　　从挑地点看屋、避开地雷、精准出价，到买屋后加入管委会与建商大过招，Sway把17年经验一次告诉你！

　　一、 【突围黑心房市】：精采剖析不动产投资界的暗黑炼金术！

　　★黑心建商从来都没消失过，4年来奥步不断升级──
　　Sway告诉你：有名单分级钓鱼法、移花接木法、灌水成交价恐吓法、黑心明牌老师轮番上阵……

　　★同一栋大楼，实价登录价有十几个价格，真是看各屋主心情随便卖？
　　Sway告诉你：80%是灌水！真相要推理，精准出价要靠你自己用功！

　　★不动产投资的时机怎么看？怎么抢？看似便宜的地上权房屋可不可以碰？
　　Sway告诉你：买重划区未必越早下手越赚钱，「进场建商等级」是讯号弹，自住屋晚买比早买好！
　　你以为抢到金店面，只要坐等增值变富婆？其实店面以黄金价脱手的难度高，领租金赚3%就偷笑！
　　台北车站旁、京站大楼的地上权房屋和对面大亚百货的有产权房屋何者值得买？且看Sway血淋淋的分析！

　　二、 【带你看屋】：出门看屋前，先看25个真实案例！

　　哪5种房子好买不好卖？你买房是为了孝亲、自住、头家娘来投资还是当男人的秘密基地？有钱没钱、有小孩没小孩、北台湾还是南台湾……挑房对策差很大！读Sway带看的25个案例，快速恶补挑屋出价秘笈，重新思考「买屋的真谛」。

　　三、 【主委日记】：别再傻傻当「社区路人甲」！你的房价跟管委会息息相关

　　小至外墙的磁砖、马桶採购，大至电力系统、公设滥竽充数，从点交到入住管理，Sway的主委日记篇篇精采，字字真实，道尽与建商交手的撇步与甘苦！

　　★交屋后：要小心代管基金与公设滥用
　　交屋后，建商要继续作广告，公设灯光冷气乱乱开，花代管基金不心疼，明示暗示要点交完才能交出代管基金；钉一块大广告帆布在顶楼墙壁，管他顶楼户日后漏水不漏水。

　　★点交时：大战开打，让专业的来看！
　　越大的建商，越会偷我们看不懂的东西，八成的股票上市柜建商，房屋都盖得不好，有一年就漏水的、地板或淋浴拉门玻璃自爆！化粪池没有派人下粪坑去瞧瞧，谁知道有没有通、通到哪一国？避雷针没有装好，电器一天到晚故障，不是灵异现象！各楼层的消防侦测器与警报器、植栽排水、游泳池的热水器等等，这些东西都要一一测试过。Sway切身经验：点交时发现六个污水池只有两个池是通的，其他四个形同虚设！

本书特色

　　Sway曾将自己亲身遇过、採访过、在业界打滚过发现的各种房地产乱象，以生动文笔写出了精采万分、轰动房产界的畅销书《黑心建商的告白》系列作，书中对于建商毫不留情的批判固然让小老百姓大唿过瘾，但不少人亦好奇，如果Sway自己买房子，会挑选什么样的建商或社区？在现实生活里，他买屋前后又会与建商产生什么火花？

　　本书共分三大篇，【突围黑心房市】教你动念买房前，先恶补黑心业者在实价登录上路后这几年来持续升级的暗黑招数。Sway更首度谈论重划区、店头、地上权等不动产商品的投资观念、机会点与大小问题。【带你看屋】则蒐罗了Sway带读者看屋的真实案例，这些生活在不同区域、背景与年收入各异的主角，在挑房子时，Sway给了哪些具体建议？例如信义区竟还可以买到一坪七十几万的中古屋，但老房子的屋况与环境，又有哪些后续注意重点？　

　　事实上，买房只是开始，与建商之间的过招并不会在交屋的那一刻就结束，相反的，这正是另一场战役的开始。【主委日记】是Sway本人最真实的经验记录，在与建商无数次接触磋商、以及大大小小会议中他发现一个真理：天底下没有白吃的午餐，社区里若是每个住户都只想坐享其成，要管理得好有如天方夜谭，只有靠积极参与，才能保住房价不因折旧而折价。

深入解析台湾房市的迷雾与真相：一场关于居住正义与投资逻辑的深度对话 本书聚焦于探讨台湾房地产业的复杂生态，剖析当前市场背后的驱动力、潜在风险，以及普通购房者在追逐安居之梦时所面临的结构性困境。 这并非一本教人快速致富的投资手册，而是一份详尽的、以社会观察和经济分析为基础的报告，旨在揭示这座“蓝色巨兽”的运作肌理。 第一部分：房价的冰与火——结构性失衡的深度剖析 台湾的房地产市场，如同一个被多重力量拉扯的巨大容器，其价格的波动远非简单的供需关系可以解释。本书将深入剖析当前房价高企的结构性根源。 1. 土地财政与地方政府的依赖性： 我们将详细审视地方政府在财政收入上对土地开发与重划的过度依赖，这种“土地财政”模式如何系统性地推高了土地成本，并最终转嫁给购房者。从都市计划的制定到区段征收的执行，每一个环节的权力配置与利益输送机制，都将进行冷静的拆解。 2. 资金的去向与资产配置的畸形： 探讨在低利率环境与全球资本流动的背景下，大量游离的资金如何涌入不动产市场，将其异化为主要的财富保值与增值工具，而非单纯的居住载体。这里将涉及金融杠杆的运用、税制设计对投资行为的激励作用，以及财富集中度与房地产价格上涨的关联性研究。 3. 建筑成本的黑箱操作与供应链的隐形推手： 建筑材料、劳动力成本的上涨固然是推手，但更深层次的问题在于建筑业的寡占性与成本控制的隐秘性。本书将尝试穿透“建筑成本上涨”的表面说辞，探究从建材采购到工程发包过程中的潜在寻租空间与行业惯例，解析为何新成屋的价格总是能轻易超越旧有房产的价值区间。 第二部分：居住者的困境与选择的悖论 对于绝大多数期待拥有自己居所的民众而言，市场的高温带来了深刻的焦虑与不安全感。本部分将着眼于购房者的实际行为与心理压力。 1. 时间赛跑的购房焦虑与“越晚越贵”的心理陷阱： 市场预期对决策的影响至关重要。我们将分析“害怕踏空”（FOMO）的心态如何被开发商和中介机构放大，驱使潜在买家在不成熟的认知下匆忙入场。这种焦虑下的购房决策，往往伴随着对未来负担的严重低估。 2. 产品设计与“公设比”的博弈： 现代集合住宅的产品设计日益复杂，购房者付出的价格中，有多少比例真正用于居住面积的获取？本书将详细解析“公设比”的构成，从景观设施到管委会空间，探讨居住坪效的持续缩水，以及开发商如何利用“附加价值”来合理化高昂的单价。 3. 贷款压力与世代负担的传递： 深入分析高房价对家庭财务的挤压效应。高额房贷如何影响年轻世代的生育计划、消费能力乃至职业选择，形成一种难以逃脱的“房奴”经济结构。这不仅仅是个人的财务问题，更是宏观经济活力的潜在抑制因素。 第三部分：社区管理的微观战场——住户自治的挑战与现实 小小的管理委员会（管委会）往往是庞大房地产生态系统中最微小、却也最直接体现居民权利与义务的场域。本书将侧重于社区内部运作的真实写照。 1. 管委会角色的错位与权责边界的模糊： 很多时候，管委会被赋予了过高的期待，期望他们能像专业物业公司一样高效运作，同时又承担着与开发商、前任管委之间的历史遗留问题。我们将探讨“热心”与“专业”之间的鸿沟，以及业主大会决策效率低下的症结所在。 2. 财务透明度与公共资金的信任危机： 社区的公共维修基金和管理费的使用，是引发邻里矛盾的常见导火索。本书将揭示在缺乏专业审计和有效监督机制下，资金管理可能出现的漏洞、浪费，乃至滥用现象。如何建立一套让所有住户信服的财务报告和决策流程，是社区良性运转的关键。 3. “邻避效应”与社区共识的建立难度： 涉及公共设施的改善（如增设电动车充电桩、调整垃圾分类方式、进行大型修缮等），往往需要克服住户间既得利益与未来成本考量的冲突。本书将分析不同类型社区（如新旧社区、独栋或复合式）在建立有效沟通机制和达成共识方面所面临的具体障碍。 结论：从“拥有”到“居住”的价值回归 本书最终旨在引发一场关于“居住的意义”的再思考。在金融属性远大于居住属性的当下，如何运用理性分析和集体行动，去平衡市场力量与居住正义？我们探讨的不是如何战胜市场，而是如何在市场迷雾中，为自己和社区争取到更健康、更可持续的居住环境。这是一场关于信息不对称的对抗，也是对构建更公平的居住未来的严肃呼唤。

作者简介

Sway

　　致力于房地产资讯透明化，17年前创办台湾最大房地产网站，开启网路世界全都露的行事风格，因知无不答频频洩露建商黑心伎俩，而受到广大网友的支持，后在《壹周刊》财经组再接再厉，揭发财经与房地产界的市场机密，被黑心建商告上法院在所不惜。有问必直言、透析房地产各种「眉角」，成为出版界、新闻界、电视圈的独行侠，被网友、媒体誉为「黑心大神」。

　　简介：
　　。文化大学土地资源系毕、拥不动产经纪人执照
　　。建商、房仲、代销、《壹週刊》等，房地产历练超过17年
　　。创办台湾第一个房地产专业网站 【智邦不动产】
　　。2011年登《商业周刊》封面人物报导
　　。2011年度博客来书店华文创作畅销冠军、金石堂十大畅销作家
　　。着作：《黑心建商的告白》、《黑心投资客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超级畅销书，及《打败黑心建商，买房实战DVD》有声书，四本销量近四十万册。
　　。撰写专栏：《壹週刊》、《苹果日报》、《爽报》、【雅虎房地产频道】、【好房新闻网】
　　。受访节目：
　　东森：《梦想街57号》、《财星大道》、《五七新闻王》。
　　中天：《台湾顾问团》、《新闻龙卷风》。
　　三立：《五四新观点》、《台湾好所在》。
　　TVBS：《地球黄金线》、《少康战情室》。
　　非凡：《News金叹号》等经常性来宾、专家。

前言

Part I  突围黑心房市！约房仲看屋前你要做的功课
第一章：没有最黑，只有更黑：业者招数再升级
黑心建商再进化：名单法、自备款法、实价登录法
黑心房仲再进化：实价登录混合自家灌水成交价
黑心投资客再进化：抓交替的黑心明牌老师
黑心业者一体适用：房价恐吓法

第二章：实价登录后的出价绝学
拨开超贷的迷雾：「实价」多少？
预售屋、新成屋的出价判断与方法
事半功倍的出价秘诀

第三章：SWAY谈房市投资——重划区、店面、地上权
重划区怎么买：搞懂投资客才能挑到好物件
店面投资：近期小赚三％、长期靠增值
地上权住宅：好买不好涨？

第四章：买屋前，先淋冰桶——购屋前五问
一问：何时才是买屋时机？
二问：你买这间房要做啥？
三问：地点，地点，地点；不是地段，地段，地段。
四问：五种好买不好卖的房子！
五问：买一楼？二楼？顶楼？

Part II  带你看屋：跟着Sway看25种房，签约前再想想
台北市南港区中研院／有闲钱的人要买哪一种房？
新北市中和区Costco／新婚成家，切忌看到公设就乐晕！
新北市新店转战安坑／小资女买郊区，安全、管理最重要
新北市三重区／10楼广告价，能否接受水箱住楼上？
台北市大安区／天龙国购屋（上）：你是买生活还是买一日烟火？
台北市信义区／天龙国购屋（下）：单坪竟不到八十万，日后维护是关键
新北市板桥区／自住屋避开一级战区，不必牺牲小环境
高雄市三民区／慈母为儿挑屋，在地人看在地屋
新竹市中心／疗癒系男孩买房孝亲，以静制动磨好价
新北市五股区／总价预算有限，老区胜过重划
台北市南港郊区／该不该换屋揹房贷？回归人生价值选择
桃园市林口区／挑合宜住宅，买房要拜神
新北市中和区／中和与永和的抉择？理性、感性交叉评量
新北市五股别墅区／购物专家看屋记──首推中和的中古屋
新北市新庄区回龙／距离换房价，弃捷运改开车
台中北屯区／顶楼户PK 六楼小宅：漏水是致命问题
新竹竹北区／医生娘找房，价格要好、品味要高

Part III  买屋后的战争：看主委日记，保房价、盯建商
主委日记1 交屋后第一天：马桶的战争
主委日记2 观察建商与託管期：「饭店式管理」渐成空
主委日记3 成立管委会：收买与内斗
主委日记4 点交三部曲（上）：大战前，安内攘外探虚实
主委日记5 点交三部曲 （中）：斗法，要找专业点交公司
主委日记6 点交三部曲（下）：建商脸绿了！竟点出上百条疏失！
主委日记7 谈判的意义：有理不怕上法院，找大律师出马！
主委日记8 公共空间3大重点：机车、鞋柜、毛小孩
主委日记9 小投资大巧思：全能公设大改造
主委日记10订出游戏规则：守住每一毛血汗管理费
主委日记11主委省钱大攻略：省电费、换灯泡，善用多方资源
主委日记12「里长伯」的服务精神：噪音垃圾、邻居吵架通通找我吧！

第二章：实价登录时代的出价绝学

同一个社区，登录价有一千万、一千零五十万、一千两百万，何者为真？想学会最精准的出价，请务必研究实价登录的潜学问，而且，一定要上「内政部实价登录网站」查询，别太相信房仲的资料，因其容易造假或报喜不报忧，即便资料为真，也易陷入抬价的话术或超贷的障眼法。

先讲概念。假设一间房屋以一千万元成交，这会有很多状况。第一种，这世界上还是有善良老百姓与良心房仲，买多少写多少，一千万元成交，就乖乖的用这价格来签约跟登录。可惜最常见的是，卖方会要求房仲「我要实拿一千万元」，房仲服务费、土地增值税等售屋成本一毛都不能算在内。为了成交，房仲在磋合中也会尽量配合，所以这一千万元的「实拿价」，通常会导致成交价多个五％，也就是一千零五十万，有些房仲会跟买方讲明白，有些不会，但最后登录在内政部的价格，就是一千零五十万元。

如果这间房屋要课奢侈税，投资客卖方绝对会把税金加入卖价中，要实拿一千万元，奢侈税外加十五％，税及服务费再外加五％，这间房屋最后的成交价与登录价，就会是一千二百万元。

以前我不推荐大家买投资客的房子，这是理由之一，自住客的买家没必要成为投资客获利了结的沙包、助涨房价的帮兇，但如果物件实在是你梦寐以求，忍痛接受之余也要学自保，起码不能被当肥羊宰，也因此你要学会判断行情，并且明白出价的逻辑。

看到这里，如果你查到登录价格从一千万元、到一千零五十万元、再到一千二百万元，千万别以为这是因为房价一直涨，其实这只是不同卖方的卖价包不包含成本的学问。

拉高登录价格的另一个帮兇是银行，有些投资客跟银行紧密配合，买屋投资一定要超贷，这间一千万元的房屋如果是投资客买，只要在合约上写下一千三百万元的成交价，对银行来说，八成银贷就可贷到一千零四十万元，不只不用掏现金，还多了四十万的现金可以做黑心装潢，只要签一张退让单，就可搞定买卖双方的权利义务。

评分☆☆☆☆☆

《突围黑心房市！》这本书，与其说是一本购房指南，不如说是一本“房产实战手册”。Sway 用他丰富的经验，为我们这些普通购房者绘制了一幅清晰的“避坑地图”。他笔下的每一个案例，都仿佛是真实发生在我们身边的故事，让你在阅读时不禁产生强烈的共鸣。从新房的样板间陷阱，到中古屋的产权复杂，再到那些看似风景优美的社区，背后可能存在的管理漏洞，他都进行了细致入微的分析。我特别欣赏他那种“不畏权势”的精神，敢于直面房地产市场中存在的各种不合理现象，并用客观的数据和事实来支撑他的观点。书中的管委会部分，更是将那些隐藏在业主大会背后的种种无奈和辛酸，赤裸裸地展现出来，让我深刻体会到，选择一个好的社区，比选择一套好房子同样重要。这本书的价值，远不止于提供信息，它更是一种思维方式的启迪，让你在面对复杂的房产交易时，能够保持理智和清醒。

评分☆☆☆☆☆

读完《突围黑心房市！Sway 诚实带看日记：全台物件实地分析+管委会的血泪告白》，我的心情久久不能平复，这本书就像一把锋利的解剖刀，精准地剖析了台湾房地产市场那些隐藏在光鲜亮丽外表下的阴暗角落。Sway 的文字带着一种直率的、不加修饰的真实，他不是那种只会给你画大饼的“房产导师”，而是真正走进每一个你可能购买的物件，用最接地气的方式，告诉你那些不为人知的潜规则和风险。我尤其喜欢他描述那些“看起来很美”的房子时，是如何一步步揭示出潜在的问题，从漏水、隔音差，到不合理的格局、低下的建材品质，再到那些令人头疼的管委会纠纷，他都一一列举，并提供了非常实用的规避建议。这本书不是要让你对买房产生恐惧，而是要让你带着清醒的头脑去面对，不再被那些花言巧语蒙蔽双眼。那些管委会的血泪告白更是让我惊出一身冷汗，原来我们以为的“家”，背后可能隐藏着如此多的管理难题和人际冲突。这本书绝对是每个准备购房的台湾民众的必读之作，它让你在权衡利弊时，多了一双“火眼金睛”。

评分☆☆☆☆☆

读了《突围黑心房市！》，我感觉自己像是经历了一场“房产知识的洗礼”。Sway 的写作风格非常独特，他不是那种板着脸说教的专家，而是像一位经验老道的长辈，用最真诚、最直接的方式，将他多年积累的房产智慧倾囊相授。他对于全台各地物件的实地分析，让我仿佛置身其中，亲身感受到了每一个房产的优劣。他不会回避任何一个潜在的问题，无论是那些肉眼可见的瑕疵，还是那些需要深入挖掘才能发现的猫腻，他都一一呈现在读者面前。我尤其佩服他对于管委会的深入剖析，那些“血泪告白”的部分，真实地展现了社区管理的复杂性和挑战性，让我明白，选择一个健康的社区，对于长期居住至关重要。这本书让我深刻认识到，购房不是一件小事，它需要审慎的调查、理性的分析，以及对风险的充分认知。《突围黑心房市！》为我打开了一扇窗，让我看到了一个更真实、更复杂的房地产世界，也让我更有底气去做出明智的购房决策。

评分☆☆☆☆☆

我必须说，《突围黑心房市！》这本书，给我的购房准备过程带来了颠覆性的改变。在还没读这本书之前，我对于房产交易的认知，大多停留在表面，总以为只要找到看起来顺眼的房子，付了钱就万事大吉。但Sway 的书，就像一个“照妖镜”，让我看到了那些隐藏在光鲜外表下的“妖魔鬼怪”。他关于物件实地分析的部分，简直是教科书级别的指导，从建筑结构、材料使用，到周边环境、交通便利性，他都一一剖析，并给出了非常具有操作性的检查清单。我最受启发的是，他如何通过一些细微的观察，来判断一个物件的真实价值，以及潜在的风险。而管委会的部分，更是让我认识到，购房不仅仅是买一个“盒子”，更是一个社区的融入，了解管委会的运作，对于日后的居住体验至关重要。这本书让我变得更加谨慎，也更加有信心去面对即将到来的购房挑战，不再容易被那些“糖衣炮弹”所迷惑。

评分☆☆☆☆☆

这本书的到来，简直是为我这种购房小白量身定做的“防骗指南”。在信息爆炸的时代，关于房产的资讯铺天盖地，但真正有料、真正能保护购房者利益的内容却少之又少。Sway 这位作者，他不是在卖弄高深的理论，而是用一种非常贴近生活、如同和朋友聊天般的口吻，分享了他无数次实地看房的经验。他会将每一个物件的优点和缺点都摊开来讲，那种坦诚到近乎残酷的程度，反而让人感到无比信任。我印象最深刻的是，他对于那些“瑕疵房”的描述，不是简单地罗列问题，而是深入剖析这些问题产生的原因，以及可能造成的长期影响，甚至是如何通过一些“小技巧”来避免被这些问题坑到。书中的管委会部分，更是让我茅塞顿开，原来我们入住后，会遇到的很多麻烦，其实都源于前期对管委会的了解不足。读完这本书，我感觉自己像被“打通了任督二脉”，对于购房这件事，不再是那种一头雾水的状态，而是多了一份底气，也多了一份警惕。