突圍黑心房市！Sway 誠實帶看日記：全颱物件實地分析+管委會的血淚告白 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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　　【實價登錄】有80%非實價；炒重劃區、搶金店麵？先問心髒強不強
　　【帶你看屋】戳破房仲、建商話術與地段迷思，為苦哈哈薪水族把關
　　【當社區主委】與建商精采過招，爆料「點交大戰」三部麯

　　媒體說房市進入冷淡期，但房價怎麼都沒跌？
　　這時該入場嗎？齣價打幾摺？
　　Sway帶看25種房屋，你會適閤哪一種？

　　從挑地點看屋、避開地雷、精準齣價，到買屋後加入管委會與建商大過招，Sway把17年經驗一次告訴你！

　　一、 【突圍黑心房市】：精采剖析不動産投資界的暗黑煉金術！

　　★黑心建商從來都沒消失過，4年來奧步不斷升級──
　　Sway告訴你：有名單分級釣魚法、移花接木法、灌水成交價恐嚇法、黑心明牌老師輪番上陣……

　　★同一棟大樓，實價登錄價有十幾個價格，真是看各屋主心情隨便賣？
　　Sway告訴你：80%是灌水！真相要推理，精準齣價要靠你自己用功！

　　★不動産投資的時機怎麼看？怎麼搶？看似便宜的地上權房屋可不可以碰？
　　Sway告訴你：買重劃區未必越早下手越賺錢，「進場建商等級」是訊號彈，自住屋晚買比早買好！
　　你以為搶到金店麵，隻要坐等增值變富婆？其實店麵以黃金價脫手的難度高，領租金賺3%就偷笑！
　　颱北車站旁、京站大樓的地上權房屋和對麵大亞百貨的有産權房屋何者值得買？且看Sway血淋淋的分析！

　　二、 【帶你看屋】：齣門看屋前，先看25個真實案例！

　　哪5種房子好買不好賣？你買房是為瞭孝親、自住、頭傢娘來投資還是當男人的秘密基地？有錢沒錢、有小孩沒小孩、北颱灣還是南颱灣……挑房對策差很大！讀Sway帶看的25個案例，快速惡補挑屋齣價秘笈，重新思考「買屋的真諦」。

　　三、 【主委日記】：彆再傻傻當「社區路人甲」！你的房價跟管委會息息相關

　　小至外牆的磁磚、馬桶採購，大至電力係統、公設濫竽充數，從點交到入住管理，Sway的主委日記篇篇精采，字字真實，道盡與建商交手的撇步與甘苦！

　　★交屋後：要小心代管基金與公設濫用
　　交屋後，建商要繼續作廣告，公設燈光冷氣亂亂開，花代管基金不心疼，明示暗示要點交完纔能交齣代管基金；釘一塊大廣告帆布在頂樓牆壁，管他頂樓戶日後漏水不漏水。

　　★點交時：大戰開打，讓專業的來看！
　　越大的建商，越會偷我們看不懂的東西，八成的股票上市櫃建商，房屋都蓋得不好，有一年就漏水的、地闆或淋浴拉門玻璃自爆！化糞池沒有派人下糞坑去瞧瞧，誰知道有沒有通、通到哪一國？避雷針沒有裝好，電器一天到晚故障，不是靈異現象！各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、遊泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。Sway切身經驗：點交時發現六個汙水池隻有兩個池是通的，其他四個形同虛設！

本書特色

　　Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地産亂象，以生動文筆寫齣瞭精采萬分、轟動房産界的暢銷書《黑心建商的告白》係列作，書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮，但不少人亦好奇，如果Sway自己買房子，會挑選什麼樣的建商或社區？在現實生活裏，他買屋前後又會與建商産生什麼火花？

　　本書共分三大篇，【突圍黑心房市】教你動念買房前，先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動産商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅瞭Sway帶讀者看屋的真實案例，這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角，在挑房子時，Sway給瞭哪些具體建議？例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋，但老房子的屋況與環境，又有哪些後續注意重點？　

　　事實上，買房隻是開始，與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束，相反的，這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄，在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理：天底下沒有白吃的午餐，社區裏若是每個住戶都隻想坐享其成，要管理得好有如天方夜譚，隻有靠積極參與，纔能保住房價不因摺舊而摺價。

深入解析颱灣房市的迷霧與真相：一場關於居住正義與投資邏輯的深度對話 本書聚焦於探討颱灣房地産業的復雜生態，剖析當前市場背後的驅動力、潛在風險，以及普通購房者在追逐安居之夢時所麵臨的結構性睏境。 這並非一本教人快速緻富的投資手冊，而是一份詳盡的、以社會觀察和經濟分析為基礎的報告，旨在揭示這座“藍色巨獸”的運作肌理。 第一部分：房價的冰與火——結構性失衡的深度剖析 颱灣的房地産市場，如同一個被多重力量拉扯的巨大容器，其價格的波動遠非簡單的供需關係可以解釋。本書將深入剖析當前房價高企的結構性根源。 1. 土地財政與地方政府的依賴性： 我們將詳細審視地方政府在財政收入上對土地開發與重劃的過度依賴，這種“土地財政”模式如何係統性地推高瞭土地成本，並最終轉嫁給購房者。從都市計劃的製定到區段徵收的執行，每一個環節的權力配置與利益輸送機製，都將進行冷靜的拆解。 2. 資金的去嚮與資産配置的畸形： 探討在低利率環境與全球資本流動的背景下，大量遊離的資金如何湧入不動産市場，將其異化為主要的財富保值與增值工具，而非單純的居住載體。這裏將涉及金融杠杆的運用、稅製設計對投資行為的激勵作用，以及財富集中度與房地産價格上漲的關聯性研究。 3. 建築成本的黑箱操作與供應鏈的隱形推手： 建築材料、勞動力成本的上漲固然是推手，但更深層次的問題在於建築業的寡占性與成本控製的隱秘性。本書將嘗試穿透“建築成本上漲”的錶麵說辭，探究從建材采購到工程發包過程中的潛在尋租空間與行業慣例，解析為何新成屋的價格總是能輕易超越舊有房産的價值區間。 第二部分：居住者的睏境與選擇的悖論 對於絕大多數期待擁有自己居所的民眾而言，市場的高溫帶來瞭深刻的焦慮與不安全感。本部分將著眼於購房者的實際行為與心理壓力。 1. 時間賽跑的購房焦慮與“越晚越貴”的心理陷阱： 市場預期對決策的影響至關重要。我們將分析“害怕踏空”（FOMO）的心態如何被開發商和中介機構放大，驅使潛在買傢在不成熟的認知下匆忙入場。這種焦慮下的購房決策，往往伴隨著對未來負擔的嚴重低估。 2. 産品設計與“公設比”的博弈： 現代集閤住宅的産品設計日益復雜，購房者付齣的價格中，有多少比例真正用於居住麵積的獲取？本書將詳細解析“公設比”的構成，從景觀設施到管委會空間，探討居住坪效的持續縮水，以及開發商如何利用“附加價值”來閤理化高昂的單價。 3. 貸款壓力與世代負擔的傳遞： 深入分析高房價對傢庭財務的擠壓效應。高額房貸如何影響年輕世代的生育計劃、消費能力乃至職業選擇，形成一種難以逃脫的“房奴”經濟結構。這不僅僅是個人的財務問題，更是宏觀經濟活力的潛在抑製因素。 第三部分：社區管理的微觀戰場——住戶自治的挑戰與現實 小小的管理委員會（管委會）往往是龐大房地産生態係統中最微小、卻也最直接體現居民權利與義務的場域。本書將側重於社區內部運作的真實寫照。 1. 管委會角色的錯位與權責邊界的模糊： 很多時候，管委會被賦予瞭過高的期待，期望他們能像專業物業公司一樣高效運作，同時又承擔著與開發商、前任管委之間的曆史遺留問題。我們將探討“熱心”與“專業”之間的鴻溝，以及業主大會決策效率低下的癥結所在。 2. 財務透明度與公共資金的信任危機： 社區的公共維修基金和管理費的使用，是引發鄰裏矛盾的常見導火索。本書將揭示在缺乏專業審計和有效監督機製下，資金管理可能齣現的漏洞、浪費，乃至濫用現象。如何建立一套讓所有住戶信服的財務報告和決策流程，是社區良性運轉的關鍵。 3. “鄰避效應”與社區共識的建立難度： 涉及公共設施的改善（如增設電動車充電樁、調整垃圾分類方式、進行大型修繕等），往往需要剋服住戶間既得利益與未來成本考量的衝突。本書將分析不同類型社區（如新舊社區、獨棟或復閤式）在建立有效溝通機製和達成共識方麵所麵臨的具體障礙。 結論：從“擁有”到“居住”的價值迴歸 本書最終旨在引發一場關於“居住的意義”的再思考。在金融屬性遠大於居住屬性的當下，如何運用理性分析和集體行動，去平衡市場力量與居住正義？我們探討的不是如何戰勝市場，而是如何在市場迷霧中，為自己和社區爭取到更健康、更可持續的居住環境。這是一場關於信息不對稱的對抗，也是對構建更公平的居住未來的嚴肅呼喚。

作者簡介

Sway

　　緻力於房地産資訊透明化，17年前創辦颱灣最大房地産網站，開啓網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹周刊》財經組再接再厲，揭發財經與房地産界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地産各種「眉角」，成為齣版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。

　　簡介：
　　。文化大學土地資源係畢、擁不動産經紀人執照
　　。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等，房地産曆練超過17年
　　。創辦颱灣第一個房地産專業網站 【智邦不動産】
　　。2011年登《商業周刊》封麵人物報導
　　。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作傢
　　。著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書，及《打敗黑心建商，買房實戰DVD》有聲書，四本銷量近四十萬冊。
　　。撰寫專欄：《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地産頻道】、【好房新聞網】
　　。受訪節目：
　　東森：《夢想街57號》、《財星大道》、《五七新聞王》。
　　中天：《颱灣顧問團》、《新聞龍捲風》。
　　三立：《五四新觀點》、《颱灣好所在》。
　　TVBS：《地球黃金綫》、《少康戰情室》。
　　非凡：《News金嘆號》等經常性來賓、專傢。

前言

Part I  突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課
第一章：沒有最黑，隻有更黑：業者招數再升級
黑心建商再進化：名單法、自備款法、實價登錄法
黑心房仲再進化：實價登錄混閤自傢灌水成交價
黑心投資客再進化：抓交替的黑心明牌老師
黑心業者一體適用：房價恐嚇法

第二章：實價登錄後的齣價絕學
撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
預售屋、新成屋的齣價判斷與方法
事半功倍的齣價秘訣

第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店麵、地上權
重劃區怎麼買：搞懂投資客纔能挑到好物件
店麵投資：近期小賺三％、長期靠增值
地上權住宅：好買不好漲？

第四章：買屋前，先淋冰桶——購屋前五問
一問：何時纔是買屋時機？
二問：你買這間房要做啥？
三問：地點，地點，地點；不是地段，地段，地段。
四問：五種好買不好賣的房子！
五問：買一樓？二樓？頂樓？

Part II  帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想
颱北市南港區中研院／有閑錢的人要買哪一種房？
新北市中和區Costco／新婚成傢，切忌看到公設就樂暈！
新北市新店轉戰安坑／小資女買郊區，安全、管理最重要
新北市三重區／10樓廣告價，能否接受水箱住樓上？
颱北市大安區／天龍國購屋（上）：你是買生活還是買一日煙火？
颱北市信義區／天龍國購屋（下）：單坪竟不到八十萬，日後維護是關鍵
新北市闆橋區／自住屋避開一級戰區，不必犧牲小環境
高雄市三民區／慈母為兒挑屋，在地人看在地屋
新竹市中心／療癒係男孩買房孝親，以靜製動磨好價
新北市五股區／總價預算有限，老區勝過重劃
颱北市南港郊區／該不該換屋揹房貸？迴歸人生價值選擇
桃園市林口區／挑閤宜住宅，買房要拜神
新北市中和區／中和與永和的抉擇？理性、感性交叉評量
新北市五股彆墅區／購物專傢看屋記──首推中和的中古屋
新北市新莊區迴龍／距離換房價，棄捷運改開車
颱中北屯區／頂樓戶PK 六樓小宅：漏水是緻命問題
新竹竹北區／醫生娘找房，價格要好、品味要高

Part III  買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
主委日記1 交屋後第一天：馬桶的戰爭
主委日記2 觀察建商與託管期：「飯店式管理」漸成空
主委日記3 成立管委會：收買與內鬥
主委日記4 點交三部麯（上）：大戰前，安內攘外探虛實
主委日記5 點交三部麯 （中）：鬥法，要找專業點交公司
主委日記6 點交三部麯（下）：建商臉綠瞭！竟點齣上百條疏失！
主委日記7 談判的意義：有理不怕上法院，找大律師齣馬！
主委日記8 公共空間3大重點：機車、鞋櫃、毛小孩
主委日記9 小投資大巧思：全能公設大改造
主委日記10訂齣遊戲規則：守住每一毛血汗管理費
主委日記11主委省錢大攻略：省電費、換燈泡，善用多方資源
主委日記12「裏長伯」的服務精神：噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧！

第二章：實價登錄時代的齣價絕學

同一個社區，登錄價有一韆萬、一韆零五十萬、一韆兩百萬，何者為真？想學會最精準的齣價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，彆太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。

先講概念。假設一間房屋以一韆萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一韆萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一韆萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為瞭成交，房仲在磋閤中也會盡量配閤，所以這一韆萬元的「實拿價」，通常會導緻成交價多個五％，也就是一韆零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一韆零五十萬元。

如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一韆萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一韆二百萬元。

以前我不推薦大傢買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買傢沒必要成為投資客獲利瞭結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白齣價的邏輯。

看到這裏，如果你查到登錄價格從一韆萬元、到一韆零五十萬元、再到一韆二百萬元，韆萬彆以為這是因為房價一直漲，其實這隻是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配閤，買屋投資一定要超貸，這間一韆萬元的房屋如果是投資客買，隻要在閤約上寫下一韆三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一韆零四十萬元，不隻不用掏現金，還多瞭四十萬的現金可以做黑心裝潢，隻要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。

评分☆☆☆☆☆

讀瞭《突圍黑心房市！》，我感覺自己像是經曆瞭一場“房産知識的洗禮”。Sway 的寫作風格非常獨特，他不是那種闆著臉說教的專傢，而是像一位經驗老道的長輩，用最真誠、最直接的方式，將他多年積纍的房産智慧傾囊相授。他對於全颱各地物件的實地分析，讓我仿佛置身其中，親身感受到瞭每一個房産的優劣。他不會迴避任何一個潛在的問題，無論是那些肉眼可見的瑕疵，還是那些需要深入挖掘纔能發現的貓膩，他都一一呈現在讀者麵前。我尤其佩服他對於管委會的深入剖析，那些“血淚告白”的部分，真實地展現瞭社區管理的復雜性和挑戰性，讓我明白，選擇一個健康的社區，對於長期居住至關重要。這本書讓我深刻認識到，購房不是一件小事，它需要審慎的調查、理性的分析，以及對風險的充分認知。《突圍黑心房市！》為我打開瞭一扇窗，讓我看到瞭一個更真實、更復雜的房地産世界，也讓我更有底氣去做齣明智的購房決策。

评分☆☆☆☆☆

我必須說，《突圍黑心房市！》這本書，給我的購房準備過程帶來瞭顛覆性的改變。在還沒讀這本書之前，我對於房産交易的認知，大多停留在錶麵，總以為隻要找到看起來順眼的房子，付瞭錢就萬事大吉。但Sway 的書，就像一個“照妖鏡”，讓我看到瞭那些隱藏在光鮮外錶下的“妖魔鬼怪”。他關於物件實地分析的部分，簡直是教科書級彆的指導，從建築結構、材料使用，到周邊環境、交通便利性，他都一一剖析，並給齣瞭非常具有操作性的檢查清單。我最受啓發的是，他如何通過一些細微的觀察，來判斷一個物件的真實價值，以及潛在的風險。而管委會的部分，更是讓我認識到，購房不僅僅是買一個“盒子”，更是一個社區的融入，瞭解管委會的運作，對於日後的居住體驗至關重要。這本書讓我變得更加謹慎，也更加有信心去麵對即將到來的購房挑戰，不再容易被那些“糖衣炮彈”所迷惑。

评分☆☆☆☆☆

這本書的到來，簡直是為我這種購房小白量身定做的“防騙指南”。在信息爆炸的時代，關於房産的資訊鋪天蓋地，但真正有料、真正能保護購房者利益的內容卻少之又少。Sway 這位作者，他不是在賣弄高深的理論，而是用一種非常貼近生活、如同和朋友聊天般的口吻，分享瞭他無數次實地看房的經驗。他會將每一個物件的優點和缺點都攤開來講，那種坦誠到近乎殘酷的程度，反而讓人感到無比信任。我印象最深刻的是，他對於那些“瑕疵房”的描述，不是簡單地羅列問題，而是深入剖析這些問題産生的原因，以及可能造成的長期影響，甚至是如何通過一些“小技巧”來避免被這些問題坑到。書中的管委會部分，更是讓我茅塞頓開，原來我們入住後，會遇到的很多麻煩，其實都源於前期對管委會的瞭解不足。讀完這本書，我感覺自己像被“打通瞭任督二脈”，對於購房這件事，不再是那種一頭霧水的狀態，而是多瞭一份底氣，也多瞭一份警惕。

评分☆☆☆☆☆

讀完《突圍黑心房市！Sway 誠實帶看日記：全颱物件實地分析+管委會的血淚告白》，我的心情久久不能平復，這本書就像一把鋒利的解剖刀，精準地剖析瞭颱灣房地産市場那些隱藏在光鮮亮麗外錶下的陰暗角落。Sway 的文字帶著一種直率的、不加修飾的真實，他不是那種隻會給你畫大餅的“房産導師”，而是真正走進每一個你可能購買的物件，用最接地氣的方式，告訴你那些不為人知的潛規則和風險。我尤其喜歡他描述那些“看起來很美”的房子時，是如何一步步揭示齣潛在的問題，從漏水、隔音差，到不閤理的格局、低下的建材品質，再到那些令人頭疼的管委會糾紛，他都一一列舉，並提供瞭非常實用的規避建議。這本書不是要讓你對買房産生恐懼，而是要讓你帶著清醒的頭腦去麵對，不再被那些花言巧語濛蔽雙眼。那些管委會的血淚告白更是讓我驚齣一身冷汗，原來我們以為的“傢”，背後可能隱藏著如此多的管理難題和人際衝突。這本書絕對是每個準備購房的颱灣民眾的必讀之作，它讓你在權衡利弊時，多瞭一雙“火眼金睛”。

评分☆☆☆☆☆

《突圍黑心房市！》這本書，與其說是一本購房指南，不如說是一本“房産實戰手冊”。Sway 用他豐富的經驗，為我們這些普通購房者繪製瞭一幅清晰的“避坑地圖”。他筆下的每一個案例，都仿佛是真實發生在我們身邊的故事，讓你在閱讀時不禁産生強烈的共鳴。從新房的樣闆間陷阱，到中古屋的産權復雜，再到那些看似風景優美的社區，背後可能存在的管理漏洞，他都進行瞭細緻入微的分析。我特彆欣賞他那種“不畏權勢”的精神，敢於直麵房地産市場中存在的各種不閤理現象，並用客觀的數據和事實來支撐他的觀點。書中的管委會部分，更是將那些隱藏在業主大會背後的種種無奈和辛酸，赤裸裸地展現齣來，讓我深刻體會到，選擇一個好的社區，比選擇一套好房子同樣重要。這本書的價值，遠不止於提供信息，它更是一種思維方式的啓迪，讓你在麵對復雜的房産交易時，能夠保持理智和清醒。