法拍屋实战宝典：法拍教父黄正雄教你投资法拍赚千万 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　※随书收录完整法拍屋相关法律条文，一本抵三本！

　　台湾的不动产景气从SARS以来，历经约11年的多头荣景，但经2年奢侈税的闭锁期及2016年开始施行「房地合一税」后，空头终于翻转不动产市场，投资客几乎阵亡或退场，或是移师投资海外不动产，例如日本、美国、英国及东南亚地区，造成严重资金外流。

　　到了2022年左右，台湾人口结构将面临老人化及少子化死亡交叉，人口红利慢慢消失。尤其最近内政部营建署公佈，台湾地区已库存大量余屋尚未消化，但每年建商仍大盖预售屋，不动产市场明显产生供需严重失调，市场上弥漫着低靡的观望景气，每个人都认为「房市快要崩盘了」。

　　不动产可分为四大区块：预售屋、新成屋、中古屋、法拍屋，笔者从事不动产教学及投资逾20年，建议大家现今要降低投资预售屋或新成屋，因为许多不动产专家共同的看法，未来国内不动产趋势将缓跌四年、盘整四年，换言之，未来八年的房地产是看跌。

　　综观市面上各种投资理财工具中，能获取高利润的理财，不外乎法拍屋、期货、股票、外汇、黄金或共同基金等，但根据科学统计结果指出，投资上述商品真正赚钱的投资客约只有8%左右。所谓高利润高风险，有人说：「不动产愈不景气，法拍物件愈多，相对利润也愈高。」法院不动产拍卖市场是一座永远挖不完的宝山，是一条快速致富的捷径。依据统计，长期涉足此行业，不是大富，也有小康，没有大赚也小赚。比起其它行业的投资报酬，的确有过之而无不及，尤其此行业可当主业，又可作兼职。

　　目前市面上的法拍屋相关书籍，大多数是律师或法官利用法条来解析，全书过于深涩难以了解，而本书以说故事图像化方式，针对不同法拍的笔录内容来解析，以及所要採取的因应措施，让读者看完法院公告时，心中自然有一把衡量的尺。

　　法拍屋一般可分为四类，愈复杂利润愈高：Ａ、点交利润5%；Ｂ、不点交利润10%；Ｃ、共有物变卖20%；Ｄ、地上权、典权、承租基地建屋、土地分割等利润25%以上。法院拍卖市场，如果能事先详细研究案情，彻底了解相关法律规章，此条路可说相当平坦，「不大赚，也不会亏」；相反地，如一知半解，横冲直撞，也难保不会失败。

　　本书将多年实务及教学精华，以口语化、图像化及故事方式，和读者分享法拍屋的赚钱方程式。

　　房产景气愈不明朗，法拍屋的案量愈是急速增加。机会是留给准备好的人，事前多做功课，绝对是杀敌致胜的关键，最好的商业模式就是「逢低买进，逢高卖出」，投资法拍屋能使「穷人翻身，富者愈富」，黄土变黄金，矿石变钻石。

重量级推荐

　　「富豪居」创办人／月风
　　「王派宏财商教育」联合创始人及首席培训讲师／王派宏
　　「轻易丰盛学苑」创办人／JAMIE
　　「创世纪不动产教育训练中心」总经理／林宏澔
　　「高仕不动产科技（股）公司」总经理／陈桂铭
　　「大日不动产研究中心」主任／曾文龙
　　「宸熙学习网」总监／黄蜻蜓
　　「新新探索企业」、「互助法拍」总监／萧继光
　　《透明房讯》杂志社、「104法拍网」总经理／篮茂山

财富蓝图：不动产投资的非凡实践 本书旨在为渴望在不动产领域建立稳健财富基础的读者提供一套系统、实操性强的投资方法论。我们深知，成功的投资并非依赖运气，而是建立在扎实的知识储备、精准的市场洞察力以及果断的执行力之上。本书将带领您穿透纷繁复杂的市场迷雾，直达投资的核心要义。 --- 第一部分：宏观视角与市场预判——洞悉先机，奠定基石 不动产投资是一个与宏观经济周期、货币政策、区域规划紧密耦合的系统工程。本部分将重点构建读者的战略思维框架。 第一章：经济周期与不动产的交织 (约 300 字) 1. 理解宏观驱动力： 详细剖析利率周期、通货膨胀预期、GDP 增速如何影响房产的供需关系和价格波动。我们将使用历史数据和当前经济模型，教您如何判断市场处于周期的哪个阶段——扩张期、滞胀期、还是衰退期。 2. 政策风向标的解读： 房地产调控政策（如限购、限贷、税收调整）的出台逻辑及其对不同类型资产（住宅、商业、工业）的影响差异。重点分析政策的“滞后效应”与“超调效应”。 3. 区域分化： 城市群发展战略与都市圈的兴起。如何评估一个城市的“基本面”——人口净流入、产业结构、土地供应的稀缺性。区分“价值洼地”与“价值陷阱”。 第二章：投资工具箱与风险评估矩阵 (约 350 字) 1. 多元化投资工具概览： 不仅限于直接持有实物房产，本书还将介绍 REITs（不动产投资信托）、房地产众筹、特定用途的私募基金等工具的运作机制、优缺点及适用人群。 2. 构建风险画像： 投资者必须清晰认识自身的风险承受能力。我们将提供一套系统的风险评估工具，涵盖流动性风险、政策变动风险、资产管理风险和区域市场集中风险。 3. 财务杠杆的艺术与边界： 深度解析如何安全有效地运用银行贷款、过桥资金等金融工具。设定“安全边际”的杠杆比例，避免因现金流中断而被迫低价抛售的困境。强调“保守”与“进取”之间的平衡点。 4. 税务筹划基础： 购置、持有和出售环节涉及的房产税、增值税、契税等主要税种的基本知识，以及合法的税务优化策略，确保投资回报最大化。 --- 第二部分：实战选址与资产评估——精准定位，价值挖掘 投资不动产，本质上是购买未来的现金流和增值潜力。本部分将聚焦于微观层面的选址策略与科学的估值方法。 第三章：黄金区位法则：从“地段”到“微观区位” (约 350 字) 1. 核心圈层分析： 深入解析“通勤时间”、“学区资源”、“医疗配套”这三大影响居住价值的核心要素如何量化。建立“15分钟生活圈”的评估模型。 2. 产业导入的乘数效应： 如何识别即将导入大型高新技术园区、交通枢纽（如高铁站、新机场）周边的潜力板块。分析“就业中心”对周边租金和房价的长期支撑作用。 3. “次级市场”的逆向思维： 探讨如何寻找被市场暂时低估的成熟社区或正在快速升级的老城区。识别那些“基础设施已到位，但价值尚未充分反映”的标的。 4. 物业类型的差异化选择： 住宅、写字楼、商铺的价值驱动因素截然不同。例如，评估写字楼需关注“空置率”和“甲级/乙级标准”，而商铺则侧重于“人流动线”和“业态组合”。 第四章：科学估值与投资回报测算 (约 400 字) 1. 市场比较法（Comps）的精修： 不仅仅是看近期成交价，而是学习如何对可比案例进行“修正因子”的调整（楼龄、朝向、楼层、装修、是否满租等），以得出更接近真实的评估价值。 2. 收益资本化率（Cap Rate）的应用： 针对有租金收入的物业，详细讲解如何计算和使用资本化率来快速判断资产的投资吸引力。分析不同城市和不同物业类型的合理 Cap Rate 范围。 3. 折现现金流（DCF）模型构建： 引入更高级的评估方法。为持有期设定期限（如五年或十年），预测每年的租金收入和出售价格，并使用合适的折现率计算其净现值（NPV）。这是判断长期投资价值的黄金标准。 4. 投资回报率（ROI）的全面解析： 区分毛回报率、净回报率以及杠杆后的权益回报率（ROE）。确保投资者对投入产出比有清晰、无误的认知。 --- 第三部分：交易执行与资产增值管理——从买入到退出 成功的投资不在于买得有多便宜，而在于买入后如何有效地管理和增值。 第五章：交易谈判与合同风险规避 (约 350 字) 1. 知己知彼的谈判策略： 掌握在不同市场环境下（卖方市场或买方市场）的议价技巧。如何利用市场信息和对方的心理状态来争取更有利的成交价格。 2. 尽职调查（Due Diligence）的流程化： 确保产权清晰、无查封、无隐形债务。详细说明如何调取房产的权属证明、规划许可文件、租赁合同及物业费缴费记录等关键文件。 3. 合同陷阱的识别与应对： 重点解析购房合同中常见的“定金条款”、“违约责任”、“交房标准”等易产生争议的条款，并提供标准化的修改建议，以最大限度保护买方权益。 4. 高效的交割流程管理： 从资金监管到产权过户，确保每一步骤的合规性和时效性，避免因流程延误导致的资金成本增加。 第六章：资产优化与退出策略 (约 350 字) 1. 价值提升的“可控因素”： 探讨如何通过“轻装修升级”、“优化物业管理”、“重新定位目标租户”等低成本方式，迅速提升物业的市场价值和租金回报率。 2. 专业的物业管理体系： 区分自管与外包管理的优劣。建立一套标准化的租户筛选流程、租约管理和维护响应机制，确保资产的稳定运营。 3. 灵活的退出机制设计： 投资并非一成不变。根据市场变化和个人财务需求，设定明确的“止盈点”和“止损线”。比较不同退出时机（如市场高点、税收优惠期、急需现金时）的优劣，并提前规划好资本利得的再投资路径。 本书的最终目标是赋予读者一套完整的、可复制的、跨周期的不动产投资操作系统，让您能够自信、理性地驾驭复杂的房地产市场，实现财富的持续积累与稳健增长。

作者简介

黄正雄

　　国内法拍屋教父，拥有惊人的法拍经验，从事法拍屋投资、教学、顾问等资历超过30年，累积处理逾1850间法拍屋及共有物，处理过的疑难杂症不计其数，其中不点交的案子高达800件以上。

　　学历：
　　美国奥克拉荷马中央州立大学毕业

　　经历：
　　•不动产经纪人普考及格
　　•法拍屋专业讲师
　　•透明房讯（专业法拍屋杂志）
　　•中华民国不动产仲介经纪商业同业公会
　　•台北市不动产教育协会
　　•新北市不动产训练发展协会
　　•新北市房地产发展协会
　　•台中不动产仲介经纪商业同业公会
　　•台中不动产服务职业工会

前言
推荐序－—月风
推荐序——王派宏
推荐序－—JAMIE
推荐序－—林宏澔
推荐序－—陈桂铭
推荐序－—曾文龙
推荐序－—黄蜻蜓
推荐序－—萧继光
推荐序－—篮茂山

一、概念篇
1. 何谓法拍屋
2. 法院拍卖，作业流程表
3. 资讯的取得
4. 投标前、履勘法拍屋现场技巧

二、查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一楼加盖违章建筑
4. 顶楼加盖违章建筑

三、看屋篇
1. 大环境
2. 小环境
3. 与现住人或债务人沟通技巧
4. 履勘土地

四、投标篇（准备）
1. 法拍屋投标流程
2. 开标过程
3. 身分特殊的应买人应注意事项
4. 耕地
5. 停拍的原因
6. 何谓应买？
7. 拍定后，不缴清尾款的后果
8. 何谓拍卖无实益？
9. 拍定价金分配顺序表
10. 拍定后，债权人、债务人、拍定人可否请求撤销查封？
11. 何谓同灯同分？
12. 何谓通讯投标？
13. 何种情形是投标无效？

五、使用权篇
1. 点交
2. 不点交
3. 部分点交，部分不点交

六、所有权篇
1. 宣示登记：登记处分要件主义
2. 为何法院无法核发权利移转证书？
3. 拍卖物买受人就物之瑕疵无担保请求权
4. 何谓违章建筑？
5. 实质违建
6. 程序违建
7. 顶楼增建要得到全体住户同意

七、点交篇
1. 点交条件及流程
2. 空屋
3. 弱势团体
4. 租约已到期
5. 查封后，另订租约
6. 租约已被排除
7. 债务人的受僱人辅助占有
8. 债务人于点交后又占有
9. 各式书状、公文范例

八、不点交篇
1. 总论（8 种租约）
2. 不点交32 种及处理方式
3. 如何辨识假租约及破解假租约？
4. 房屋租赁契约不公证，买卖破租赁
5. 正常租约
6. 超过五年租约
7. 未定期限租约
8. 以债抵租，以债息抵租
9. 以押金抵租，以押金利息抵租
10. 租金预付
11. 定期租约，无法提高租金
12. 借用
13. 租约被排除
14. 笔录原为点交突然改为不点交
15. 车位不点交

九、特殊物件篇
1. 法定地上权与地上权之区别
2. 土地法第34 条之1
3. 何谓公同共有？
4. 区分所有建筑物，建筑物之基地，建筑物之专有部分分离出卖
5. 如何将公同共有变成分别共有？
6. 土地法第104 条及民法第426 条之2
7. 袋地所有人之通行权，通行权人之开路权，通行权之限制
8. 建筑物的通行权
9. 如何解决越界问题？
10. 建筑物与土地之併付拍卖
11. 土地所有人合法终止地上权的条件
12. 畸零地，法定空地，计画道路，既成道路，私设道路
13. 如何处理果园？
14. 如何处理凶宅？
15. 标到宫或庙如何处理？
16. 如何变卖共有物？

十、刑法篇
1. 违背查封罪，损害债权罪
2. 恐吓罪，毁损罪
3. 窃占罪
4. 毁损器物罪，侵入住居罪，窃盗罪
5. 强制罪
6. 拍定后，法拍屋现场遭破坏，具状法院书状

十一、费用篇
1. 管理费
2. 电费、水费、瓦斯费

十二、税费篇
1. 增值税
2. 地价税
3. 房屋税
4. 契税
5. 工程受益费
6. 营业税
7. 房地合一税

十三、补充篇
1. 标购拍卖屋成本一览表
2. 各种拍卖屋之比较
3. 法拍叮咛
4. 后语

附录
A. 有关法拍屋相关法律
B. 强制执行法
C. 办理强制执行事件应行注意事项

三、看屋篇
 
大环境
 
案例
 
张三从高雄到台北工作，有意在台北长久定居，希望在好的区域买房子。他听说台北大安区是蛋黄区，生活机能好、交通便利、环境最佳，不过他在台北人生地不熟的，于是决定委託当地仲介公司帮忙找屋。台北房价与高雄差很大，尤其是敦化南路与仁爱路附近，每坪皆是天价。
 
有一天，大安区的仲介公司业务告诉张三，有一间坪数大小、室内装潢及格局都符合张三的需求，尤其价钱便宜，相当亲民。张三听了非常高兴，马上跟仲介到房屋现场附近参观。但他发现虽然是大安区，然而地段附近都是殡葬业，学区也差，生活机能与敦化南路、仁爱路、忠孝东路等是两个截然不同的世界，显然天差地别，难怪房价这么便宜。请问张三要如何挑选物超所值的法拍屋？
 
解析
 
买房是人生大事，绝对要三思而后行，看屋先要决定区域、地段、学区、大型公园、捷运等。张三是高雄人，对台北的蛋黄区资讯可能是从电视、报纸、杂志等大众媒体得知，仅知大安区是全国首善之区，但也有不好的地段，例如殡葬业等，因此买方看屋时，一定要亲自与亲朋好友现场参观，综合大家客观意见，
做出明智决定，请注意！买房先决定大环境才是上策。
 
小环境
 
案例
 
张三决定购买台北蛋黄区，也看好适当的地段，学区也不错，捷运、车站离家走路约5分钟就到，附近也有超市，总而言之，生活机能还不错。重点是房价也在张三预算内，于是经过家庭会议后，慎重决定标购这间法拍屋。
 
当全家人高兴入住后，只可惜好景不常，楼下住户可能夫妻不合，常常吵架，或是喝酒闹事，警察也常找上门。另外，顶楼住户有出租一个房间给手机基地台，引起全体住户抗议，但对方置之不理。请问张三要如何处理？
 
解析
 
张三虽然已正确决定大环境（如区域、地段、学区、交通等），但显然忽略了小环境。所谓「百万买房，千万买邻」，一般而言，小环境是要注意附近有无嫌恶设施，如高压电台、手机基地台、宫庙、色情行业、加油站、瓦斯行，及楼上、楼下、左邻右舍的住户品质。

评分☆☆☆☆☆

我一直以来都对房地产投资很感兴趣，但传统的二手房交易市场竞争激烈，利润空间也相对有限。《法拍屋实战宝典》这本书，就像是为我打开了一个全新的视野。我特别看重“法拍”这个词所代表的潜在机会，总觉得这里面蕴含着一些市场尚未充分发掘的价值。黄正雄老师的名号，更是让我对其专业性和可信度倍增。我希望这本书能够像一本操作手册一样，详细地指导我如何一步步地进入法拍屋的投资领域。我期待书中能够有对不同类型法拍屋的分析，例如哪些类型的法拍屋风险较低，哪些又蕴含着更高的回报。更重要的是，我非常希望能够学习到如何在竞拍过程中保持冷静，做出理性的判断，避免因为一时冲动而付出过高的代价。同时，我也关注到“赚千万”这个目标，虽然我知道这并非易事，但这本书的出现，至少给了我一个清晰的指引和学习的方向，让我看到实现财务自由的可能性。

评分☆☆☆☆☆

哇！拿到这本《法拍屋实战宝典：法拍教父黄正雄教你投资法拍赚千万》简直让我眼前一亮，封面设计就很吸引人，透着一股子专业和神秘感。我一直对法拍屋这个领域充满好奇，但又觉得门槛很高，总感觉里面有很多门道和风险是普通人无法触及的。这本书的出现，就像给我打开了一扇通往财富之门的金钥匙。我迫不及待地翻开，虽然还没来得及深入研读，但从目录和前言就能感受到作者的用心良苦。那种想要将自己的经验毫无保留地分享给读者的热情，仿佛隔着书页扑面而来。黄正雄老师的名字本身就自带光环，被誉为“法拍教父”，这足以证明他在法拍领域的深厚造诣和卓越成就。我期待这本书能够系统地解析法拍屋的整个流程，从前期如何筛选有潜力的法拍屋，到中间的竞拍策略，再到最后的过户和后续处理，每一个环节都希望能有清晰的指引。更重要的是，我希望能从中学习到如何规避那些常见的陷阱和风险，让我的投资之路更加稳健。这本书的价值，不仅仅在于教我如何“赚千万”，更在于给我提供一个安全、高效的投资思路和方法。

评分☆☆☆☆☆

说实话，在接触这本书之前，我对法拍屋的印象还停留在影视剧里的那些戏剧性场景，总觉得它充满了不确定性和“赌博”的成分。然而，《法拍屋实战宝典》这本书，从书名就透露出一种“实战”和“宝典”的意味，让我对它充满了期待。我尤其关注作者“黄正雄”这个名字，这个“法拍教父”的称号，让我觉得他一定拥有非常丰富的一线经验，并且能够将这些复杂的实操经验提炼成易于理解和学习的知识。我渴望从这本书中了解到的，不仅仅是那些“锦囊妙计”式的技巧，更重要的是他背后所蕴含的逻辑和思维方式。我想知道，在看似混乱的法拍市场中，究竟是怎样的“眼光”和“判断力”能够帮助一个人抓住机会，化解危机？我期待书中能有详实的案例分析，让我能够身临其境地体会到每一个决策背后的考量，以及成功或失败的原因。这本书，对我而言，更像是一次向行业顶尖人物学习的“拜师之旅”，我希望能够从中汲取智慧，为我未来的投资之路打下坚实的基础。

评分☆☆☆☆☆

我一直以来都对房地产投资抱有浓厚的兴趣，尤其是在当前的市场环境下，寻找那些被低估的投资机会显得尤为重要。《法拍屋实战宝典》这本书，恰好满足了我对这种“另辟蹊径”投资方式的探索欲望。黄正雄老师“法拍教父”的名号，无疑为这本书增添了巨大的吸引力，让我相信这本书中蕴含的将是经过市场检验的真实战法，而非纸上谈兵。我特别期待书中能够详细阐述如何从纷繁复杂的法拍信息中，筛选出那些真正具有投资价值的房产。这其中涉及到的风险评估、市场分析以及对法律法规的理解，都是我非常想要深入学习的。更重要的是，我希望能够从中学习到如何在竞拍过程中制定有效的策略，如何把握时机，以及如何应对可能出现的各种突发情况。这本书，在我看来，不仅仅是关于如何“投资法拍”，更是关于如何培养一种敏锐的商业嗅觉和果断的决策能力，为我未来的财富增值之路提供宝贵的指导。

评分☆☆☆☆☆

看到《法拍屋实战宝典：法拍教父黄正雄教你投资法拍赚千万》这本书，我第一时间就感受到了它背后所承载的价值。我之前对法拍屋一直抱有一种“敬而远之”的态度，觉得那是一个专业人士的游戏，普通人很难涉足。但是，这本书的出现，让我看到了希望。我尤其欣赏“实战宝典”这个称谓，这暗示着它将提供的是一套可操作、可复制的方法论，而不是空泛的理论。我非常期待书中能够深入浅出地讲解法拍屋的整个流程，从最开始的案件信息搜集，到房屋的实地勘察，再到复杂的法律程序，以及最终的房屋过户和出租出售。我希望能够了解到，究竟是什么样的“眼光”和“经验”能够让黄正雄老师在法拍市场中屡战屡胜，并带领读者走向成功。这本书，对我来说，不仅仅是一本书，更是一种投资理念的启迪，一次向顶尖玩家学习的机会，希望能从中获得改变我财务状况的钥匙。