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土地开发是建设公司的首要工作，其中尤以购地阶段的筛选、调查、产品定位、规划配置、投资评估与土地签约等的土地开发核心作业，更是决定购地成本与案场去化的关键。

　　笔者将其从事土地开发卅年的工作心得整理成籍，提供我辈土开人参考，期望能成为得力的助手。同时作为以建设公司为主要业务的建筑师、代书事务所、房屋销售从业人员的专业工具书。

　　本书共计九讲，每讲以本文扼要陈述，再以附註详加说明。且汇整上网途径，让读者善加利用网路资源。并以查核表、附件辅助相关作业。最后提供大楼、透天实例详加说明。全书重点整理如下：

　　● 本文九讲：土开概论（1st）、四大（现地、地政、市调、法规）调查（2nd～5th）、开发构想与规划配置、毛利评估（6th～8th）与土地签约作业（9th）。

　　● 附註：针对各讲作业细节以附件（共120条）详加说明解读。

　　● 附表：相关作业内容整理成表（共19附表），以方便快速核对套用。

　　● 附件：32项附件为各讲内容辅助说明。

　　● 上网要径：作业涉及法规与网路服务，整理成网址与上网查询要迳表，以方便使用者自行上网查询核对，并配合法规变动讯速更替调整。

　　● 查核表：针对签约作业提供check list，以免遗漏。

　　● 案例：大楼、透天各一案例，除配置图外，且汇整其规划面积、销售面积与评估效益表为单一作业表（透天还加入售价拟议表），说明「最大允建面积」及「投资效益评估」，供我辈土开人、规划者参考，以提高工作效益与作业精确度。

作者简介

王英钦
 
　　民国66年：成大建筑系毕
　　68～69年：赵飞虎建筑师事务所
　　69～99年：国泰建设
　　现职：土地开发、建筑规划设计 专业讲师／顾问／委员
　　授课：土地开发实务作业系列课程
　　着作：土地开发实务作业手册
　　（詹氏书局100年初版、101年二版，104年三版，107年四版）
　　部落格：土地开发专业部落格
　　blog.xuite.net/wyc813/blog
　　e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）

索引（附註、附表、附件）

第一讲 土地开发概论
第一节 土地概说
一、土地的定义
二、土地的分类
第二节 土地开发的定义
一、宏观的土地开发 
二、建筑业的土地开发
三、购地阶段的土地开发
第三节 土地开发经营方式
一、取得土地所有权
二、取得土地开发权
第四节 土地资料处理
一、建立公司的土地仲介制度 
二、土地资料处理原则
註

第二讲 现地勘查作业
第一节 勘查的意义
一、可否立即开发
二、是否适合开发
三、比对记录釐清
四、配合市调作业
第二节 勘查的项目
一、基地环境（基地本身）
二、周围环境（基地←→邻地、周遭小环境）
三、社区大环境：（基地←→生活影响圈）
第三节 勘查的作业程序
一、前置作业
二、现地作业
三、后续作业
註

第三讲 地政调查作业
第一节 土地基本资料调查
一、地籍图查核
二、土地登记誊本查核
第二节 地政作业调查
一、市地重划
二、征收
三、区段征收
註

第四讲 市场调查作业
第一节 市场调查的分类
一、通案调查
二、规划案调查
三、销售案调查
第二节 市场调查的作业程序
一、釐清调查目的
二、拟定执行步骤
註

第五讲 法规调查作业
第一节 建筑法规概论
第二节 法规规范要点
第一段 建筑法规对土地的规范
一、禁建：那些情形下不能申请建照
二、限建：那些情形下不能立即申请建照
第二段 建筑法规对建筑的规范
一、用途管制
二、强度管制
三、他项规定
四、建筑管理
第三节 法规查核程序
一、确定其「身分」
二、确定其「土地使用分区」
三、确定属于哪一区
四、确定其适用的法规
第四节 法规查核工具
一、都市计划图集
二、土地使用分区证明书
三、都市计划说明书图
註

第六讲 开发构想
第一节 推案时机
第二节 投资区位
第三节 产品定位
一、产品定位的因素
二、产品定位的程序
註

第七讲 规划配置作业
第一节 规划配置的意义
第二节 规划配置（排厝间）作业的程序
第一段 备齐基本资料
第二段 绘制配置图
第三节 规划配置（算坪数）作业的程序
第一段 法规基本用语
第二段 分类面积规定
第三段 算坪数作业
第四节 实例说明
一、大楼案例
二、透天案例
註

第八讲 投资效益评估
第一节 收益
一、地面层
二、楼上层
三、地下层
四、车位
五、透天产品
第二节 成本
一、土地成本
二、营建成本
三、其他费用
四、总成本
第三节 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四节 投资效益评估
一、成本推算法
二、收益还原法
第五节 实例说明
一、大楼案例
二、透天案例
註

第九讲 土地签约作业
第一节 签约前把关作业要点
第二节 签约时核对作业要点
第三节 签约后追踪作业要点
註

附件1-24（详目见后页『附件索引』）
土地开发相关法令网址与搜寻途径汇整摘要表
 
■ 附註索引

第一讲
註1-1：法规对土地的定义为何？
註1-2：法规规范私有、公有土地为何？
註1-3：区域计画法如何定义「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何谓「土地使用分区管制」？与土地开发有何关系？

第二讲
註2-1：何谓「畸零地」？ 与土地开发有何关系？
註2-2：何谓「防火巷」？与「防火间隔」有何差别？
註2-3：何谓「现有巷道」？与土地开发有何关系？
註2-4：何谓「私设道路」？「私设通路」？ 「类似通路」？「基地内通路」？
註2-5：有哪些机构提供「航照图」？如何操作？有何注意事项？
註2-6：何谓「套绘图」？与现况图有何差异？
註2-7：「都计图」除都市计画图册外，还有哪些机构提供图面？
註2-8：如何于「现况图」上标注建筑构造？

第三讲
註3-1：地政查核作业与那些地政机关有关？
註3-2：何为「土地登记」？与土地开发有何关系？
註3-3：申请地籍「软图」有何作用？
註3-4：何谓「建筑线」？何为「建筑线指示（定）证明书图」？与土地开发有何关系？
註3-5：何为「道路截角」？
註3-6：新、旧式「土地登记誊本」有何区别？
註3-7：新式「土地登记誊本」（电脑报表式）的分类有何区别？
註3-8：「地目」为何？与土地开发有何关系？
註3-9：「三七五租约」为何？与土地开发有何关系？
註3-10：何为「等则」？与土地开发有何关系？
註3-11：何为「建号」？与土地开发有何关系？
註3-12：何谓「限制登记」？有哪几类？与土地开发有何关系？
註3-13：何为「申报地价」？与「公告地价」有何关系？
註3-14：何为「地价税」？何为「累进地价总额」？如何预估地价税？
註3-15：何为「申报现值」？与「公告现值」有何关系？
註3-16：「公告地价」与「公告现值」二者有何关联？何为「两价合一」、「两价分离」？
註3-17：「公告现值」与土地行情（「市价」）的关系为何？
註3-18：何为「增值税」？土地开发于购地阶段应如何预估增值税？
註3-19：自用住宅用地增值税优惠税率的规定为何？
註3-20：何为「他项权利」？与土地开发有何关系？
註3-21：谓“暗的”他项权利？“暗的”债务？
註3-22：都市计画拟订后，执行实质建设的「开发方式」有哪几种？
註3-23：办理市地重划、征收、区段征收的法源？与土地开发有何关系？
註3-24：何谓「抵费地」？「抵价地」？二者有何区别？与土地开发有何关系？
註3-25：何为「工程受益费」？与土地开发有何关系？
註3-26：何为「优先承购权」？与产权有何关系？

第四讲
註4-1：市场调查的定义为何？对土地开发有何意义？
註4-2：通案调查的范围应如何界定？
註4-3：公司如何善用市场调查？
註4-4：何谓「SWOT」？
註4-5：市场调查的准确度应如何要求？对土地开发有何意义？
註4-6：市场调查除了基本资料的蒐集之外，市场调查人员平时应注意哪些资讯？

第五讲
註5-1：国内现阶段的国土计画为何？区域计画为何？
註5-2：本书所谓『法系』为何？法规的适用规定为何？
註5-3：都市计画法第17条如何规范「禁建」、「限建」？
註5-4：何谓「主要计画」、「细部计画」？二者关系为何？
註5-5：都市计画法第81条如何规范「禁建」？
註5-6：何谓「都市计画通盘检讨」、「个案变更」？二者关系为何？
註5-7：都市计画拟定的程序为何？民间得有何种反应管道？
註5-8：都市计画法第69条如何规范「禁建」？
註5-9：其他法规的「禁建」规定为何？
註5-10：针对都市计画法中限建规定，民众依法得如何处理？
註5-11：法规中「用途管制」对土地开发的影响为何？
註5-12：何为「都市设计」，与土地开发有何关系？
註5-13：非都市土地有关土地开发的法规，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市计画图」可供使用？
註5-15：何谓「土地使用分区证明」？土地开发应如何处理此证明？
註5-16：如何得知修法讯息？如何利用本书「法令网址与途径汇整摘要表」配合调整？

第六讲
註6-1：建筑规画的「楼层数」对土地开发的影响为何？
註6-2：何谓「高层建筑」？与一般建筑有何差异？从土地开发而言有何影响？
註6-3：何为「假设工程」？连续壁对土地开发的影响为何？
註6-4：请照方式与产权模式的关系为何？与土地开发又有何关系？
註6-5：一般“菜单”中房数比应注意事项为何？

第七讲
註7-1：建筑物开窗、设置阳台与地界的关系有何规定？
註7-2：何谓「标准层」平面图？与「配置图」的关系为何？此图于规划阶段有何作用？
註7-3：（主）建物、附属建物、共有部分面积的定义为何？
註7-4：建筑技术规则中「建筑面积」的定义为何？与土地开发有何关系？
註7-5：建筑技术规则中「楼地板面积」的定义为何？与土地开发有何关系？
註7-6：建筑技术规则中「总楼地板面积」的定义为何？与土地开发有何关系？
註7-7：何谓「附旧建照土地」？应如何处理此类土地？
註7-8：何谓「建照有效期限」？「延长建筑期限」？与土地开发有何关系？
註7-9：「附旧建照土地」于办理设计变更有何应注意事项？
註7-10：何谓「基准楼地板面积」？「法定容积率」？与土地开发有何关系？
註7-11：建筑技术规则对「骑楼」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-12：建筑技术规则对「屋顶突出物」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-13：建筑技术规则对「地下层」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-14：建筑技术规则对「停车空间」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-15：何谓「停车效坪」？如何预估？
註7-16：建筑技术规则对「阳台」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-17：建筑技术规则对「梯厅」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-18：建筑技术规则对「机电设备等空间」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-19：建筑技术规则对「楼梯」、「电梯」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-20：建筑技术规则对「花台、雨遮、屋檐」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-21：建筑技术规则对「开放空间奖励面积」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-22：建筑技术规则对「增设停车空间奖励面积」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-23：何谓「都市更新」？与土地开发有何关系？
註7-24：何谓「容积移转面积」？与土地开发有何关系？
註7-25：何谓「容积坪」？「土地最大利用强度」？「最大允建面积」？
註7-26：何谓「总量累计上限」？与土地开发有何关系？
註7-27：在尚无地下层平面图的规划阶段，应如何将地下室面积拆算为公设、车位面积？
註7-28：每一停车位持分的建坪与土地开发有何关系？
註7-29：可售坪数与成本建坪的关系为何？
註7-30：配置的形式有哪几款？
註7-31：如何着手画配置图？
註7-32：法规允建面积于规划阶段得如何拿捏？

第八讲
註8-1：购地前投资效益评估作业，对于销售单价如何分类？
註8-2：停车位持分面积与公设比的关系为何？
註8-3：透天的产品如何定价？
註8-4：影响透天产品定价的因素有哪些？
註8-5：透天于产品定位时，对「坪数级距」的定位较大楼有何不同？
註8-6：销售坪与执照坪有何不同？其与可售面积与成本建坪的关系为何？
註8-7：营建成本中的营建造价与建造执照中的「造价」、税务系统的「房屋现值」有何不同？
註8-8：公司营建成本如何配合评估作业？
註8-9：营建费用与发包的关系，如何影响其单价？
註8-10：营建费用的「间接成本」有哪些？
註8-11：何谓「公寓大厦公共基金」？与土地开发有何关系？
註8-12：管销费用与销售方式的关连为何？
註8-13：总可售金额与营业税有何关系？于精算时有何细节？ 

第九讲
註9-1：一般主管机关核发的书类，「时效」规定为何？
註9-2：一般土地买卖涉及「路权」应如何处理？相关「切结书」内容应注意哪些重点？
註9-3：设计人、承造人的「权利抛弃」为何？
註9-4：地主要求土地「卖清」时，土地买卖契约书中应如何配合？
註9-5：何为「规费」？「印花税」？土地买卖须缴哪些规费、印花税？
註9-6：一般土地买卖契约书中，付款应分几期？相关作业如何配合？
註9-7：一般土地买卖是否须付订金？又该如何处理？
註9-8：公开发行公司买卖土地有何特殊规定？
註9-9：一般公司处分不动产有何规定？
註9-10：祭祀公业出售土地有何规定？
註9-11：土地买卖用印规定为何？
 
■ 附表索引

附表1-1：台湾地区土地使用分区体系表
附表1-2：宏观的土地开发流程表
附表1-3：建筑业的土地开发作业流程表
附表1-4：购地阶段的土地开发作业流程表
附表1-5：土地资料摘要表
附表2-1：基地环境勘查项目表
附表3-1：地政调查作业与地政单位关系表
附表4-1：场调查分类与调查内容表
附表5-1：土地开发相关建筑法规系统摘要表
附表5-2：土地开发涉及禁、限建法规或相关开发限制规定汇整表
附表7-1：法规、销售、建照与权状面积关系表
附表7-2：内政部指定建筑物附建防空避难设备适用地区一览表
附表7-3：【建筑技术规则设计施工篇§59】停车空间设置标准摘要表
附表7-4：【建筑技术规则设计施工篇§33】楼梯、平台与梯级尺寸标准摘要表
附表7-5：【台北市都市更新单元规划设计奖励容积评定标准§2】评定标准表
附表7-6：【都市更新建筑容积奖励办法§4~15】奖励规定摘要表
附表7-7：【台北市都市更新自治条例§19】奖励规定摘要表
附表9-1：土地开发作业常用的网路资源汇整与上网查询要迳表
附表9-2：签约前把关阶段关键作业查核表

附件1：地籍图誊本
附件2：建筑线指示（定）申请书图
附件3：土地登记誊本中他项权利案例
附件4：土地标示部中「限制登记」案例
附件5：土地所有权部中「限制登记」案例
附件6：产权摘要图
附件6-1：产权摘要表
附件7,7-1：上网查法规操作示意图
附件8：都计说明书︰土地使用分区管制要点－用途管制
附件9：都市计画地区辖下之都市计划区
附件10：主要、细部计画关系示意图
附件11：土地使用分区证明书
附件12：分期分区（后期发展区－解除禁建）示意图
附件12-1：分期分区（后期发展区－开发方式）示意图
附件13：都市计画说明书︰事业及财务计画－无偿拨用
附件14：都市计画说明书︰事业及财务计画－捐地
附件15：以地号上网查都市计画书 ︰附带条件－限制开发时程
附件16：以门牌上网查都市计画书︰附带条件－用途管制
附件17：上网（民航局）查飞航管制
附件17-1：上网（全国法规资料库）查飞航管制
附件18：配置图（大楼案）
附件18-1：规划、销售面积及评估汇整表︰大楼案
附件19：配置图（透天案）
附件19-1：规划、销售面积、售价拟议及评估汇整表︰透天案
附件20：建物测量成果图
附件20-1：土地开发专业部落格之查法规单元
附件21：土地使用权同意书
附件22：契约摘要
附件22-1：无三七五租约证明
附件23：公开发行公司买卖不动产公告
附件24：土地签约作业查核表

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