具体描述
笔者将其从事土地开发卅年的工作心得整理成籍，提供我辈土开人参考，期望能成为得力的助手。同时作为以建设公司为主要业务的建筑师、代书事务所、房屋销售从业人员的专业工具书。
本书共计九讲，每讲以本文扼要陈述，再以附註详加说明。且汇整上网途径，让读者善加利用网路资源。并以查核表、附件辅助相关作业。最后提供大楼、透天实例详加说明。全书重点整理如下：
● 本文九讲：土开概论（1st）、四大（现地、地政、市调、法规）调查（2nd～5th）、开发构想与规划配置、毛利评估（6th～8th）与土地签约作业（9th）。
● 附註：针对各讲作业细节以附件（共120条）详加说明解读。
● 附表：相关作业内容整理成表（共19附表），以方便快速核对套用。
● 附件：32项附件为各讲内容辅助说明。
● 上网要径：作业涉及法规与网路服务，整理成网址与上网查询要迳表，以方便使用者自行上网查询核对，并配合法规变动讯速更替调整。
● 查核表：针对签约作业提供check list，以免遗漏。
● 案例：大楼、透天各一案例，除配置图外，且汇整其规划面积、销售面积与评估效益表为单一作业表（透天还加入售价拟议表），说明「最大允建面积」及「投资效益评估」，供我辈土开人、规划者参考，以提高工作效益与作业精确度。
著者信息
王英钦
民国66年：成大建筑系毕
68～69年：赵飞虎建筑师事务所
69～99年：国泰建设
现职：土地开发、建筑规划设计 专业讲师／顾问／委员
授课：土地开发实务作业系列课程
着作：土地开发实务作业手册
（詹氏书局100年初版、101年二版，104年三版，107年四版）
部落格：土地开发专业部落格
blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）
图书目录
第一讲 土地开发概论
第一节 土地概说
一、土地的定义
二、土地的分类
第二节 土地开发的定义
一、宏观的土地开发
二、建筑业的土地开发
三、购地阶段的土地开发
第三节 土地开发经营方式
一、取得土地所有权
二、取得土地开发权
第四节 土地资料处理
一、建立公司的土地仲介制度
二、土地资料处理原则
註
第二讲 现地勘查作业
第一节 勘查的意义
一、可否立即开发
二、是否适合开发
三、比对记录釐清
四、配合市调作业
第二节 勘查的项目
一、基地环境（基地本身）
二、周围环境（基地←→邻地、周遭小环境）
三、社区大环境：（基地←→生活影响圈）
第三节 勘查的作业程序
一、前置作业
二、现地作业
三、后续作业
註
第三讲 地政调查作业
第一节 土地基本资料调查
一、地籍图查核
二、土地登记誊本查核
第二节 地政作业调查
一、市地重划
二、征收
三、区段征收
註
第四讲 市场调查作业
第一节 市场调查的分类
一、通案调查
二、规划案调查
三、销售案调查
第二节 市场调查的作业程序
一、釐清调查目的
二、拟定执行步骤
註
第五讲 法规调查作业
第一节 建筑法规概论
第二节 法规规范要点
第一段 建筑法规对土地的规范
一、禁建：那些情形下不能申请建照
二、限建：那些情形下不能立即申请建照
第二段 建筑法规对建筑的规范
一、用途管制
二、强度管制
三、他项规定
四、建筑管理
第三节 法规查核程序
一、确定其「身分」
二、确定其「土地使用分区」
三、确定属于哪一区
四、确定其适用的法规
第四节 法规查核工具
一、都市计划图集
二、土地使用分区证明书
三、都市计划说明书图
註
第六讲 开发构想
第一节 推案时机
第二节 投资区位
第三节 产品定位
一、产品定位的因素
二、产品定位的程序
註
第七讲 规划配置作业
第一节 规划配置的意义
第二节 规划配置（排厝间）作业的程序
第一段 备齐基本资料
第二段 绘制配置图
第三节 规划配置（算坪数）作业的程序
第一段 法规基本用语
第二段 分类面积规定
第三段 算坪数作业
第四节 实例说明
一、大楼案例
二、透天案例
註
第八讲 投资效益评估
第一节 收益
一、地面层
二、楼上层
三、地下层
四、车位
五、透天产品
第二节 成本
一、土地成本
二、营建成本
三、其他费用
四、总成本
第三节 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四节 投资效益评估
一、成本推算法
二、收益还原法
第五节 实例说明
一、大楼案例
二、透天案例
註
第九讲 土地签约作业
第一节 签约前把关作业要点
第二节 签约时核对作业要点
第三节 签约后追踪作业要点
註
附件1-24（详目见后页『附件索引』）
土地开发相关法令网址与搜寻途径汇整摘要表
■ 附註索引
第一讲
註1-1：法规对土地的定义为何？
註1-2：法规规范私有、公有土地为何？
註1-3：区域计画法如何定义「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何谓「土地使用分区管制」？与土地开发有何关系？
第二讲
註2-1：何谓「畸零地」？ 与土地开发有何关系？
註2-2：何谓「防火巷」？与「防火间隔」有何差别？
註2-3：何谓「现有巷道」？与土地开发有何关系？
註2-4：何谓「私设道路」？「私设通路」？ 「类似通路」？「基地内通路」？
註2-5：有哪些机构提供「航照图」？如何操作？有何注意事项？
註2-6：何谓「套绘图」？与现况图有何差异？
註2-7：「都计图」除都市计画图册外，还有哪些机构提供图面？
註2-8：如何于「现况图」上标注建筑构造？
第三讲
註3-1：地政查核作业与那些地政机关有关？
註3-2：何为「土地登记」？与土地开发有何关系？
註3-3：申请地籍「软图」有何作用？
註3-4：何谓「建筑线」？何为「建筑线指示（定）证明书图」？与土地开发有何关系？
註3-5：何为「道路截角」？
註3-6：新、旧式「土地登记誊本」有何区别？
註3-7：新式「土地登记誊本」（电脑报表式）的分类有何区别？
註3-8：「地目」为何？与土地开发有何关系？
註3-9：「三七五租约」为何？与土地开发有何关系？
註3-10：何为「等则」？与土地开发有何关系？
註3-11：何为「建号」？与土地开发有何关系？
註3-12：何谓「限制登记」？有哪几类？与土地开发有何关系？
註3-13：何为「申报地价」？与「公告地价」有何关系？
註3-14：何为「地价税」？何为「累进地价总额」？如何预估地价税？
註3-15：何为「申报现值」？与「公告现值」有何关系？
註3-16：「公告地价」与「公告现值」二者有何关联？何为「两价合一」、「两价分离」？
註3-17：「公告现值」与土地行情（「市价」）的关系为何？
註3-18：何为「增值税」？土地开发于购地阶段应如何预估增值税？
註3-19：自用住宅用地增值税优惠税率的规定为何？
註3-20：何为「他项权利」？与土地开发有何关系？
註3-21：谓“暗的”他项权利？“暗的”债务？
註3-22：都市计画拟订后，执行实质建设的「开发方式」有哪几种？
註3-23：办理市地重划、征收、区段征收的法源？与土地开发有何关系？
註3-24：何谓「抵费地」？「抵价地」？二者有何区别？与土地开发有何关系？
註3-25：何为「工程受益费」？与土地开发有何关系？
註3-26：何为「优先承购权」？与产权有何关系？
第四讲
註4-1：市场调查的定义为何？对土地开发有何意义？
註4-2：通案调查的范围应如何界定？
註4-3：公司如何善用市场调查？
註4-4：何谓「SWOT」？
註4-5：市场调查的准确度应如何要求？对土地开发有何意义？
註4-6：市场调查除了基本资料的蒐集之外，市场调查人员平时应注意哪些资讯？
第五讲
註5-1：国内现阶段的国土计画为何？区域计画为何？
註5-2：本书所谓『法系』为何？法规的适用规定为何？
註5-3：都市计画法第17条如何规范「禁建」、「限建」？
註5-4：何谓「主要计画」、「细部计画」？二者关系为何？
註5-5：都市计画法第81条如何规范「禁建」？
註5-6：何谓「都市计画通盘检讨」、「个案变更」？二者关系为何？
註5-7：都市计画拟定的程序为何？民间得有何种反应管道？
註5-8：都市计画法第69条如何规范「禁建」？
註5-9：其他法规的「禁建」规定为何？
註5-10：针对都市计画法中限建规定，民众依法得如何处理？
註5-11：法规中「用途管制」对土地开发的影响为何？
註5-12：何为「都市设计」，与土地开发有何关系？
註5-13：非都市土地有关土地开发的法规，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市计画图」可供使用？
註5-15：何谓「土地使用分区证明」？土地开发应如何处理此证明？
註5-16：如何得知修法讯息？如何利用本书「法令网址与途径汇整摘要表」配合调整？
第六讲
註6-1：建筑规画的「楼层数」对土地开发的影响为何？
註6-2：何谓「高层建筑」？与一般建筑有何差异？从土地开发而言有何影响？
註6-3：何为「假设工程」？连续壁对土地开发的影响为何？
註6-4：请照方式与产权模式的关系为何？与土地开发又有何关系？
註6-5：一般“菜单”中房数比应注意事项为何？
第七讲
註7-1：建筑物开窗、设置阳台与地界的关系有何规定？
註7-2：何谓「标准层」平面图？与「配置图」的关系为何？此图于规划阶段有何作用？
註7-3：（主）建物、附属建物、共有部分面积的定义为何？
註7-4：建筑技术规则中「建筑面积」的定义为何？与土地开发有何关系？
註7-5：建筑技术规则中「楼地板面积」的定义为何？与土地开发有何关系？
註7-6：建筑技术规则中「总楼地板面积」的定义为何？与土地开发有何关系？
註7-7：何谓「附旧建照土地」？应如何处理此类土地？
註7-8：何谓「建照有效期限」？「延长建筑期限」？与土地开发有何关系？
註7-9：「附旧建照土地」于办理设计变更有何应注意事项？
註7-10：何谓「基准楼地板面积」？「法定容积率」？与土地开发有何关系？
註7-11：建筑技术规则对「骑楼」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-12：建筑技术规则对「屋顶突出物」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-13：建筑技术规则对「地下层」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-14：建筑技术规则对「停车空间」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-15：何谓「停车效坪」？如何预估？
註7-16：建筑技术规则对「阳台」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-17：建筑技术规则对「梯厅」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-18：建筑技术规则对「机电设备等空间」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-19：建筑技术规则对「楼梯」、「电梯」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-20：建筑技术规则对「花台、雨遮、屋檐」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-21：建筑技术规则对「开放空间奖励面积」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-22：建筑技术规则对「增设停车空间奖励面积」的规定为何？与土地开发有何关系？
註7-23：何谓「都市更新」？与土地开发有何关系？
註7-24：何谓「容积移转面积」？与土地开发有何关系？
註7-25：何谓「容积坪」？「土地最大利用强度」？「最大允建面积」？
註7-26：何谓「总量累计上限」？与土地开发有何关系？
註7-27：在尚无地下层平面图的规划阶段，应如何将地下室面积拆算为公设、车位面积？
註7-28：每一停车位持分的建坪与土地开发有何关系？
註7-29：可售坪数与成本建坪的关系为何？
註7-30：配置的形式有哪几款？
註7-31：如何着手画配置图？
註7-32：法规允建面积于规划阶段得如何拿捏？
第八讲
註8-1：购地前投资效益评估作业，对于销售单价如何分类？
註8-2：停车位持分面积与公设比的关系为何？
註8-3：透天的产品如何定价？
註8-4：影响透天产品定价的因素有哪些？
註8-5：透天于产品定位时，对「坪数级距」的定位较大楼有何不同？
註8-6：销售坪与执照坪有何不同？其与可售面积与成本建坪的关系为何？
註8-7：营建成本中的营建造价与建造执照中的「造价」、税务系统的「房屋现值」有何不同？
註8-8：公司营建成本如何配合评估作业？
註8-9：营建费用与发包的关系，如何影响其单价？
註8-10：营建费用的「间接成本」有哪些？
註8-11：何谓「公寓大厦公共基金」？与土地开发有何关系？
註8-12：管销费用与销售方式的关连为何？
註8-13：总可售金额与营业税有何关系？于精算时有何细节？
第九讲
註9-1：一般主管机关核发的书类，「时效」规定为何？
註9-2：一般土地买卖涉及「路权」应如何处理？相关「切结书」内容应注意哪些重点？
註9-3：设计人、承造人的「权利抛弃」为何？
註9-4：地主要求土地「卖清」时，土地买卖契约书中应如何配合？
註9-5：何为「规费」？「印花税」？土地买卖须缴哪些规费、印花税？
註9-6：一般土地买卖契约书中，付款应分几期？相关作业如何配合？
註9-7：一般土地买卖是否须付订金？又该如何处理？
註9-8：公开发行公司买卖土地有何特殊规定？
註9-9：一般公司处分不动产有何规定？
註9-10：祭祀公业出售土地有何规定？
註9-11：土地买卖用印规定为何？
■ 附表索引
附表1-1：台湾地区土地使用分区体系表
附表1-2：宏观的土地开发流程表
附表1-3：建筑业的土地开发作业流程表
附表1-4：购地阶段的土地开发作业流程表
附表1-5：土地资料摘要表
附表2-1：基地环境勘查项目表
附表3-1：地政调查作业与地政单位关系表
附表4-1：场调查分类与调查内容表
附表5-1：土地开发相关建筑法规系统摘要表
附表5-2：土地开发涉及禁、限建法规或相关开发限制规定汇整表
附表7-1：法规、销售、建照与权状面积关系表
附表7-2：内政部指定建筑物附建防空避难设备适用地区一览表
附表7-3：【建筑技术规则设计施工篇§59】停车空间设置标准摘要表
附表7-4：【建筑技术规则设计施工篇§33】楼梯、平台与梯级尺寸标准摘要表
附表7-5：【台北市都市更新单元规划设计奖励容积评定标准§2】评定标准表
附表7-6：【都市更新建筑容积奖励办法§4~15】奖励规定摘要表
附表7-7：【台北市都市更新自治条例§19】奖励规定摘要表
附表9-1：土地开发作业常用的网路资源汇整与上网查询要迳表
附表9-2：签约前把关阶段关键作业查核表
附件1：地籍图誊本
附件2：建筑线指示（定）申请书图
附件3：土地登记誊本中他项权利案例
附件4：土地标示部中「限制登记」案例
附件5：土地所有权部中「限制登记」案例
附件6：产权摘要图
附件6-1：产权摘要表
附件7,7-1：上网查法规操作示意图
附件8：都计说明书︰土地使用分区管制要点－用途管制
附件9：都市计画地区辖下之都市计划区
附件10：主要、细部计画关系示意图
附件11：土地使用分区证明书
附件12：分期分区（后期发展区－解除禁建）示意图
附件12-1：分期分区（后期发展区－开发方式）示意图
附件13：都市计画说明书︰事业及财务计画－无偿拨用
附件14：都市计画说明书︰事业及财务计画－捐地
附件15：以地号上网查都市计画书 ︰附带条件－限制开发时程
附件16：以门牌上网查都市计画书︰附带条件－用途管制
附件17：上网（民航局）查飞航管制
附件17-1：上网（全国法规资料库）查飞航管制
附件18：配置图（大楼案）
附件18-1：规划、销售面积及评估汇整表︰大楼案
附件19：配置图（透天案）
附件19-1：规划、销售面积、售价拟议及评估汇整表︰透天案
附件20：建物测量成果图
附件20-1：土地开发专业部落格之查法规单元
附件21：土地使用权同意书
附件22：契约摘要
附件22-1：无三七五租约证明
附件23：公开发行公司买卖不动产公告
附件24：土地签约作业查核表
图书序言
土地开发是建设公司的首要工作，其中尤以土地取得前的土地筛选、调查（现地、地政、市调、法规）、产品定位、规划配置（排厝间、算坪数）、投资效益评估（算毛利）与土地签约等的土地开发前置作业（亦即本书所定义的「狭义的土地开发」阶段），更是决定购地成本与案场去化的关键。然而迄今，市面上除了极少数针对规划、法规等部分环节有专书出版外，其余程序（尤其是涵盖所有流程的一贯作业）则尚无专书上市。
这种专业书籍短缺的问题，或因一般建设公司编制不够大，部分作业须委外处理，造成实战经验缺口；或因公司过大，但分工太细，以至于若资历不足者，常无法综览全局；或有此历练者大多仍在业界打拼，无暇着作。
笔者自成大建筑毕业并在建筑师事务所任职一年后，有幸到国内制度最健全的国泰建设公司工作。卅年来从基层作起，一路经历公司专业分工轮调的洗礼；到企划（土开＋设计、监工）主管协调统筹工作；再到地区主管总揽推案销售到交屋售后服务等建设公司的所有业务。如今回头检视土开前置作业，将心得整理成籍，以提供我辈土开人应用，期能助益同业。
作者部落格
本书定位「专业工具书」，故书写方式力求「周延」、「便捷」。今以此原则说明本书特色，同时作为本书的导读如下：
一、 周延：本书设定作业范围、产品种类与适用地区均力求周延，期能一本搞定，减少遗漏。
● 内容涵盖土开一贯作业：本书共分九讲。第一讲为土开概论；二至五讲分别为现地、地政、市调、法规调查；六至八讲为开发构想、规划配置与毛利评估；第九讲则以土地签约作业，为本书定义的土开一贯作业作总结。
● 产品包含大楼与透天：笔者曾任职台南十余年，在这号称「透天的橱窗」的台南都会区，于推案并与同业交流中，深觉透天市场的独特魅力。尤其国内北中高都会区除外的地区，仍以透天为主力产品。本书以适用国内市场自我期许，于相关各讲中，也针对透天另予说明，以弥补一般只着眼大楼的缺憾。
● 力求适用各大都会区：建筑法规因属专业领域，且各地规定稍有差异，加上法规增修频仍，故为土开作业中难度较高者。本书除将全国一体适用的法规以系统分级整理外，也就主要项目于地区性规定汇整比对。并详述法规查核的程序与工具，供各地区使用者依循处理，以因应各都市计划区各异的细部规定。
● 理论与实战并重：土开作业除相关制式规定或惯例外，实务上则偶有变数。本书除汇整制式规定作为基本架构；并提供实务经验值（如註7-15）供参考外；同时提醒部分实战常见的弹性（即官方认定标准的变数、不准度，如註7-14、17、18、21），以供作业拿捏。
二、 便捷：将相关作业分类依序说明，重点归纳成表格或公式，以方便快速依循套用，并供作业中随时检视，以提升作业效益。
● 繁简层次分明：各讲先以主文扼要陈述，以掌握该项作业全貌。再以附註（共计120条）针对各项细节深入说明解读，以了解其详情，借以因应各别需求与日后演变。
● 条列重点制表或列式：本书讲述方式，力求繁简各适其所。将归纳的重点制成表格或条列公式，以方便引用或直接套用。其中针对签约作业则提供check list（附件24），以提升效率。
● 善用网路资源：拜网路之赐，以往诸多仰赖纸面资料的多项土开（尤其是调查）作业，今日多可上网查询或申请。本书在各讲整理网路资源，并以附件实例说明，以利读者善用网路快速取得资料。
● 汇整法规摘要说明：专业（以地政、建筑为主）法规为土开作业的关键，本书除择要汇整该等法条条文，且以土开的角度解读与运用，使能知其然，更知其所以然。并汇整为「法令网址与途径汇整摘要表」，除供平日快速上网查核要迳外；他日若闻修法讯息，也能配合调整（详註5-17）。
● 论述实例并重：本书除叙文说明外，并提供26项附件作为实例辅助说明。其中包含大楼、透天各一案例，除配置图外，且汇整其「规划面积表」、「销售面积表」与「评估效益表」（透天另增「售价拟议表」）为单一作业表，并提供该「操作说明表」，以供我辈土开人、规划者方便套用，提高工作效益与精确度。
总之，笔者是以过来人的身分，将卅年来每天经手的资料，逐日累积的个人手册，编整成书，一则作为回馈公司与历来共事者外，再则期许能对现职的土开人有所帮助。同时也供以建设公司为主要业务的建筑师、代书事务所，房屋销售…等多年来共事的从业人员参考。
二版序
本书首版是在今(101)年初上市。过了半年后，我接到詹氏来电，告知本书销售颇佳，存书不多，得准备再出货。对一个第一次写书的我，这是莫大的鼓励。便满怀欣喜，赶紧汇整拟修订内容交件。其中为了配合法规新修，而更新的内容幅度不少。对此詹氏认为应给读者up date的最新资讯，主张以新版发行较适合，于是便有此第二版。
本书二版更动内容说明如下：
1.配合法规更新：近半年多来，土开相关法规修订不少（详书末「土地开发相关法令搜寻网址与途径汇整摘要表」），其中尤以容积奖励（开空、停奖…等）法规影响较大。本书配合于第五、七讲更新内容。
2.更正首版笔误：至于首版须勘误内容，我多已揭示于部落格中，如今也借二版予以更正。但若二版万一也有笔误，我也将尽速在部落格中公佈，供读者查询订正。
3.补强新增：针对本书内容，有的读者在我的部落格留言，有的直接mail给我，询问相关细节（如：要求详述容移款公式）。这些反应读者的需求，都于二版中新增，以补强本书实用性。
4.调整版面：本书出版后，我便获邀授课。由于对象是建设公司与其协力代书、代销、房仲及建筑师…等，因此得与他们的专业互动中，充实本书内容。同时也因编教材，逐次调整授课次序，进而调整本书版面。
5.调整内容：本书选择一块得适用各类允增（都更除外）的基地为大楼案例，借以详述各类法规规定。惟因首版前，在地甚少此类准照实例，故採较保守方式算坪数。今则依当地累积实例重估，调整如第七讲。
总之，回顾这两年来，我从工作卅年的职场退休，投入写书→出版→授课的第二春。
这期间受诸多友人的鼓励与协助，其中除了首版自序中提及的诸位贵人之外，近期邀请我授课的长荣大学高雄推广教育中心、现代地政、高雄建筑商业同业公会…等单位，以及所有参与的同业先进的互动回馈，一路走来更加踏实。感激之余，容我利用二版自序的机会，衷心向 您们说声：谢谢！
三版序
距离上次写序，已经三年了。回顾本书首版于100年底出版后，每年都配合法规更迭，逐年更新内容再出书。迄今已有民国百年的首版、101～103年的二版、2刷与3刷。今年则又配合于七月全国生效的「总量累计上限（详註7-26）」容积管制，更新内容以新版—第三版上市。
本版除例行的勘误、更新与增减内容外，主要因应「总量累计上限」管制规定，调整土地最大利用强度（详第七讲第三节）。并依此规定重算本书大楼案例的算坪数与投资效益评估（详第七、八讲大楼案例）。同时将附件25、26（大楼，透天案excel表格的说明表）留给计画中的光碟版之用，内容几乎全面更新。
本书主讲土地开发，并聚焦在购地阶段。而所谓「买对地就赢一半」，在这土地开发最核心的作业阶段，当业主的建设公司须先整合建筑师、代书、代销、仲介…等协力伙伴所提供的专业服务，再作最关键的购地决策。因此，对建设公司而言，首要建立合身的土地开发制度，并据此确实执行购地决策，以保永续经营；对其他成员而言，则应了解业主的决策模式，配合发挥专业价值，以争取合作的机会，拓展业务来源。
此次改版要感谢这段时间读者的回馈、e-mail的询问、部落格的留言与笔者当顾问时诸先进的分享，以及前述建筑师、…等专业协力团队于笔者历次授课时，在课堂中的交流激盪。而这就更要感谢长荣大学、现代地政、营建署台湾建筑中心、永然法律中心…等职训承办单位的长期合作，中南高屏建设公司、建筑师、经纪人…等公会的邀约授课，与各别建商、仲介…等业界公司以及公、国营事业机构的内训课程。这些跨领域的课程，督促笔者配合各别业种的需求，不仅将授课从单一的研习，拓展成更完整的土开系列课程（详下说明）。更因跨业教学，在不断的进阶中，力求精简且周延，使授课内容更充实、更实务与更实用，更成为本版更新的最佳资材！真所谓「教学相长」，让我由衷地向 您们再说声谢谢！
※说明：
笔者目前授课摘要如下（授课资讯请详土地开发专业部落格）：
一、研习：涵盖本书各讲的「土地开发与建筑规划实务作业」研习，6×3.5～4＝21～24时/期。
二、讲座（3～6时/堂），配合各营建相关业者需求，有三类主题：
1.针对建设公司于购地签约前如何善用网路资源与电脑来覆核建筑师等代为处理的查法规等作业的「购地阶段把关作业－建设公司于购地签约前的最后把关关键作业」讲座。
2.针对土地仲介业者如何提高绩效而设「土地仲介懒人包－如何迎合业主购地需求以提高土地仲介绩效」讲座。
3.针对建筑师、代书、代销与仲介等营建业者而设的「这一年我们一起开发的建案－营建相关业者于建商购地阶段的专业分工与业主整合作业」讲座。
四版序
本书自100年底出版至今，每年都配合法规更迭更新内容，以新版或新刷应市。但本次距离上一次104年9月的三版，至今已经两年多了。这期间相关法规、业界动态多翻新局，也是本书调整内容的重点。如今詹氏要以新版的方式出版，我自然乐于配合写序。
在这两年间政府打房持续发酵，景气了近十年的房地产骤然降温，业界反而较有农闲时间充电，我则除了跟着多上了多堂专业讲师的精采授课外，个人的土地开发系列讲座，也因应个别业种的独特需求，由原本的三类主题扩充至九大主题（如下说明）。至于法规更迭，当属【国土计画法】终于发布实施为最。虽然目前还在补齐相关子法与后续配套措施中，但目前非都土地变更已受影响，未来两年后全盘上路，更将全面影响土地开发。此外，房地两税合一、雨遮不得登记、车位登记面积设定下限劝导…等影响部分土地开发的措施，本版也适度配合调整内容。
当然，此次改版同样要感谢读者的回馈，课堂中、委员会中诸先进的交流，还有众仙在e-mail、部落格中的留言，line个别或群组的讨论激盪，尤其是其他业师的赐教，更是丰富了笔者的领域，也成为本书内容最重要的资材。在这版付梓之际，也一併致谢！
※说明：
笔者目前授课摘要如下（授课资讯请详土地开发专业部落格，上网blog.xuite.net/wyc813）：
一、研习：涵盖本书各讲的「土地开发与建筑规划实务作业」研习，6×3.5～4＝21～24时/期。
二、九大讲座（3～8时／堂），配合下列各营建相关业者的个别需求而设的九大主题讲座：
1.建设公司：购地阶段把关作业－建设公司于购地签约前的最后把关关键作业。
2.土地仲介：土地仲介懒人包－如何迎合业主购地需求以提高土地仲介绩效。
3.营建业者：这一年我们一起开发的建案－购地阶段的专业分工与整合作业。
4.购地关键决策－解析购地阶段?这块地要买吗?要出价多少？两大关键决策。
5.地主：掌握活化土地资产?是否可用?有多好用?如何善用的三大关键因素。
6.破解容积坪效1.6的迷思：从土地适用法规与土地条件谈如何概估土地坪效。
7.土地利用法规实务：一次搞懂影响业主购地意愿与出价能力的土地利用法规。
8.估价与坪效：从业界评估地价的模式谈如何概估土地的可建面积与建案的可售坪数。
9.畸零地与水利地：从解析畸零地的法规谈处分水利地的实务作业。
图书试读
用户评价
我是一名建筑工程的业主代表，平时工作经常需要和土地开发商打交道。坦白说，很多时候，双方在沟通上会存在一些壁垒，因为我们关注的重点不一样。《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》的出现，极大地促进了我们之间的相互理解。这本书让我有机会从开发商的角度，去审视整个开发过程。我开始理解，为什么他们在某个环节会遇到阻碍，为什么他们会做出某些决策。例如，书中关于“容积率计算与运用”的章节，让我清楚地了解到，土地的开发潜力是如何被量化，以及开发商是如何在法律框架内最大化其价值的。这让我能够更有效地与他们沟通关于项目规划和设计的细节。而且，这本书的专业性非常强，它使用的术语和分析方法，都是行业内的通用标准。这使得我们在交流时，能够使用更精确的语言，减少误解。我特别赞赏书中对于“可持续发展”和“社会责任”的探讨，这与我们作为业主代表日益增长的对项目品质和社会影响的要求不谋而合。这本书让我意识到，一个成功的土地开发项目，绝不仅仅是经济效益最大化，更需要兼顾环境、社会等多方面的考量。
评分作为一名资深的土地测量师，我经常与土地开发商打交道，对他们工作中的一些环节并不陌生。《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》这本书，让我有机会从一个更全面的角度去理解土地开发的整个生命周期。书中关于“土地前期勘察与测量”的内容，虽然我已经非常熟悉，但是作者在其中加入了很多关于如何将测量数据与开发规划相结合的思考，这给我带来了新的启发。例如，如何根据地形地貌来优化建筑布局，如何利用测量数据来精确计算工程量，从而更好地控制成本。此外，书中关于“基础设施规划与配套”的章节，也让我认识到，一个成功的土地开发项目，不仅仅是关于建筑物本身，更需要考虑周边的交通、供水、排水、电力等基础设施的配套。这需要开发商具备全局观和协调能力。这本书的优点在于，它能够将各个专业领域的信息进行有效的整合，形成一个完整的开发流程。它让我看到了，土地开发不仅仅是建筑师、工程师、测量师等专业人士的工作，更需要他们之间的紧密协作和信息共享。
评分我是一名对房地产投资有浓厚兴趣的个人投资者，一直希望能更深入地了解土地开发的过程。《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》这本书，对我来说，就像是开启了一扇新世界的大门。虽然我不是专业的从业人员，但书中的内容却一点也不难以理解。作者用非常通俗易懂的语言，解释了许多我之前觉得很专业的概念。例如，书中关于“土地取得成本与收益测算”的章节，让我明白了，如何去评估一块土地是否具有投资价值，以及如何去计算潜在的投资回报。还有“项目风险评估与规避”的部分，它让我了解到了，土地开发过程中可能存在的各种风险，以及如何去规避这些风险，从而保护我的投资。我尤其欣赏书中关于“市场分析与需求预测”的章节，它教会我如何去分析一个区域的市场潜力，以及如何去判断一个项目是否能够满足市场的需求。这本书，让我从一个旁观者的角度，真正地参与到了土地开发的思考过程中，让我能够做出更明智的投资决策。它不只是给我知识，更是给我信心。
评分说实话，我当初买这本书，是抱着试试看的心态，因为感觉市面上关于土地开发的实务书籍大多流于表面，或者过于偏重理论。但《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》彻底颠覆了我的认知。它以一种极其专业且接地气的方式，展现了土地开发的各个层面。这本书让我真正理解了“从零到一”的艰辛与智慧。它不仅仅是罗列流程，更是对每一个环节背后逻辑的深入解读。比如，在谈到土地取得成本的构成时，它详细分析了除了土地本身的购买价格，还包括哪些隐性的、不易察觉的费用，以及如何通过谈判和风险评估来优化这些成本。此外，书中关于“风险管理”的部分，也让我受益匪浅。作者非常清晰地指出了土地开发过程中可能出现的各种风险，并提供了有效的应对策略，这对于我们这种高投入、高风险的行业来说，简直是救命稻草。我尤其喜欢它在案例分析方面的详尽程度，每一个案例都不仅仅是结果的呈现，更是过程中遇到的挑战、解决方案以及最终的学习心得。这使得我们可以将书中的知识活学活用，而不是生搬硬套。这本书的语言风格也很独特，既有专业术语的严谨，又不失通俗易懂的表达，读起来一点都不枯燥。它让我更加清晰地认识到，土地开发不仅仅是盖房子，它是一个集经济、法律、工程、市场、社会责任于一体的复杂系统工程。
评分《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》这本书，可以说是我们公司新进员工的“必修课”。作为一名在台中地区耕耘多年的土地开发项目经理，我深知，这个行业对新人的要求非常高，光靠经验传承是远远不够的，必须要有系统性的知识作为支撑。而这本书，正是扮演了这样一个重要的角色。它将原本复杂、零散的土地开发知识，进行了一次完美的梳理和整合，形成了一个清晰、逻辑性强的知识体系。书中的内容，从宏观的政策法规解读，到微观的合同条款分析，再到具体的财务模型构建，几乎涵盖了土地开发的所有关键要素。我经常会把书中关于“融资方案设计”和“回报模型分析”的章节推荐给年轻同事，让他们能够理解不同融资方式的优劣，以及如何构建一个稳健的项目回报模型。更重要的是，这本书不仅仅是告诉我们“怎么做”，更是让我们思考“为什么这么做”，培养我们独立分析和解决问题的能力。它帮助我们跳出“看天吃饭”的思维模式，学会用数据说话，用专业的工具来评估和预测项目。这本书的作者显然是深谙此道，能够将多年的实践经验，转化为清晰、易于理解的文字，并且能够紧跟时代发展的步伐，例如在2018年出版的第四版，必然已经融入了当时最新的市场动态和政策变化。
评分这本书简直是土地开发从业者的“百科全书”，我每天都会翻阅其中一两个章节，总能学到新的东西。《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》的作者，绝对是在这个行业里摸爬滚打了几十年，积累了极其丰富的经验。他能够将这些宝贵的经验，用一种系统化、条理化的方式呈现出来，实在难得。书中关于“政府审批流程解析”的部分，我尤其推崇。在台湾，政府的审批流程向来复杂且耗时，书中对每一个环节的注意事项，以及可能遇到的障碍，都做了非常详尽的说明，并且还给出了一些沟通和协调的技巧。这对于我们这些经常需要和政府打交道的从业人员来说，简直是“福音”。而且，这本书的更新非常及时，2018年出版的第四版，想必已经涵盖了当时最新的政策法规和市场变化。我记得在书中关于“成本控制策略”的部分，作者提到了很多一些在实际操作中非常实用的方法，比如如何通过优化设计来降低建造成本，如何与供应商进行有效的谈判来压低材料价格等等。这些都是在课堂上或者其他书籍上很难学到的“干货”。这本书的排版也很舒服，文字清晰，图表规范，阅读体验非常好。
评分这本书简直是土地开发领域的“圣经”！身为一个在台北从事房地产开发多年的从业人员，我敢说，市面上几乎没有哪本书能像《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》这样，如此细致、全面地梳理了整个开发流程。从最初的项目可行性分析，到后期的营销推广，这本书几乎把所有可能遇到的环节都考虑到了。特别令我印象深刻的是，它对台湾地区特有的法规、审批流程以及市场环境有着非常深入的剖析。很多时候，我们在实际操作中遇到的难题，例如如何应对复杂的都更条例，如何与地方政府部门有效沟通，如何在有限的预算内最大化项目价值，都能在这本书中找到清晰的解答和实际的案例借鉴。它不像一些学术理论书籍那样空泛，而是充满了实操性的建议和可执行的步骤，简直就是为我们这些“泥腿子”量身打造的。而且，书中的图表和流程图设计得非常直观，即使是初学者也能快速理解。我记得有一次，我们项目遇到了一个棘手的地权整合问题，花了很长时间都找不到突破口，后来翻到这本书里关于“不动产权利整合策略”的章节，才恍然大悟，学到了几种之前从未想过的处理方式，最终顺利解决了问题。这本书的价值，远远超出了其本身的定价。它不只是一本工具书，更像是一位经验丰富的导师，时刻在你身边指点迷津。对于任何想要在这个行业有所成就的人来说，这绝对是不可或缺的案头宝典。
评分如果你是土地开发领域的新人，或者想要在这个行业有所突破，那么《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》绝对是你的不二之选。这本书，就像一个经验丰富的领路人，为你指明了方向。它不仅传授了技术性的知识，更重要的是，它塑造了我们对土地开发行业的专业认知。书中关于“市场定位与产品规划”的章节，让我深刻理解了，一个成功的开发项目，并非仅仅是建造房屋，而是需要根据目标客群的需求，量身定制合适的产品。作者通过大量的案例分析，向我们展示了如何进行精准的市场细分，如何打造具有竞争力的产品。我记得在我负责的一个项目中，由于对市场需求判断失误，导致销售情况不理想，后来我重新研读了这本书关于市场定位的部分，才发现症结所在，并及时调整了策略，最终扭转了局面。这本书的价值，在于它能够帮助我们规避风险，提高成功率。它不仅仅是一本“怎么做”的指南，更是一本“如何思考”的教科书。它让我们学会从宏观到微观，从全局到细节，全面地审视和规划每一个开发项目。
评分不得不说，这本书彻底改变了我对土地开发行业的看法。《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》就像一把万能钥匙，打开了我通往专业领域的大门。在我刚开始接触这个行业时，感觉一切都非常神秘且复杂，各种法规、图纸、报表看得我头晕眼花。但是，当我拿起这本书，一切都变得清晰起来。它以一种循序渐进的方式，从最基础的概念讲起，逐步深入到复杂的实操环节。书中的“土地市场分析”章节，让我学会如何去评估一块土地的价值，如何分析周边的市场需求和竞争情况。还有“项目可行性研究”的部分，它教会我如何全面地评估一个项目的潜力和风险，避免盲目投资。这本书的作者，仿佛是一位循循善诱的老师，用最生动、最贴切的比喻，将抽象的概念具象化。我记得有一次，在做一个项目时，我遇到了一个关于“分期开发策略”的问题，不知道如何平衡开发速度和资金压力。翻开这本书，里面详细介绍了不同分期开发模式的优缺点，以及如何根据市场变化进行调整，这让我茅塞顿开，找到了最适合我们项目的方案。这本书的语言风格非常平实，但信息量却极其丰富，每一句话都蕴含着作者的经验和智慧。
评分我是一名在金融领域工作的专业人士，虽然不是直接从事土地开发，但与这个行业有着紧密的联系，需要评估大量的土地开发项目。老实说，在读了《土地开发实务作业手册(2018年)第四版》之后，我感觉自己对这个行业的理解提升了好几个档次。《土地开发实务作业手册》这本书，提供了一个非常专业的视角，让我能够更深入地理解项目的商业模式、风险评估以及盈利能力。书中关于“项目财务分析与回报预测”的部分，简直是金融从业者的福音。作者用非常清晰的逻辑，介绍了如何构建现金流模型，如何进行敏感性分析，以及如何评估项目的净现值、内部收益率等关键财务指标。这些内容，对于我们进行项目融资和投资决策至关重要。而且，书中还提及了不同融资工具的运用，例如股权融资、债权融资以及各种信托产品的应用，这为我们提供了更广阔的视野。我特别喜欢书中关于“抵押物评估与风险控制”的章节，它让我了解了土地开发项目在金融评估中的特殊性，以及如何识别和管理潜在的风险。这本书的专业性和深度，绝对是市面上同类书籍中少见的。
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