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　　這是羅右宸的第三本書，他要教你，在大傢都說房地産不能碰的年代，
　　「我這樣找跌過頭的房子，替自己、幫彆人買到300間房」

　　大學畢業以來，羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋，
　　7年來他至少看過3,000間房屋，接觸2,000位仲介代銷業者，
　　與數十傢設計師、工班閤作，不僅幫自己買到瞭好房，
　　甚至幫超過300個人找到瞭好房子。他是怎麼辦到的？

　　羅右宸說，「我找房子的眼光，跟多數人不一樣
　　大傢都喜歡看美美屋，我卻偏愛問題屋」，像是：
　　漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管綫老舊、屋況髒亂、格局錯誤，
　　這些都是沒有人想要理會的房子，卻透過羅右宸的改造
　　變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

　　◎我這樣翻新老屋增值，這是我的眼光
　　捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓，他怎麼跟開價很硬的房東斡鏇？
　　明明要買三樓公寓，他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主？
　　29年的四樓華廈，鋼筋外露，羅右宸居然改到美美的還可以收租？
　　彆人眼中完全不起眼的老屋與爛屋，羅右宸怎麼判斷能否購入？

　　◎改變用途讓價格增值，這是我的本事
　　主動整閤9位住戶將機械改成平麵車位，隻花6萬就賺到100萬的車位。
　　彆人都是將住宅改套房，他卻把套房改成住傢，1樓公寓馬上變搶手。
　　賣瞭兩年都賣不掉的透天厝，羅右宸怎麼改變用途，租金收入增五倍?

　　◎我用3問2指標，找到速配的裝修團隊
　　裝潢房子時，建築師、設計師和工班，這三種專業人士應怎麼配閤使用？
　　工程款應該怎麼付纔不吃虧，五種寫法供你參考
　　還有，我要上班、沒時間現場監工，怎麼辦？現代科技可以幫你。
　　拯救過100間以上房子的羅右宸，隻用3個問題、2個指標就能監控品質。

　　看屋達人羅右宸，畢業後的7年來，每天都在看屋、買屋、改屋，
　　眼光比房仲還專業，
　　他這樣找跌過頭的房子，替自己、幫彆人買到300間房。

推薦者

　　兩度創業失敗，現當二房東的佑夆國際開發負責人／陳重佑
　　30歲已實現買屋夢的廣告業務／楊翔宇
　　月薪6,000元也敢買房的跆拳道教練／鬍傢瑜
 

作者簡介

羅右宸

　　8年級生，畢業於元智大學國際企業管理學係。在學期間，發現自己對房地産有著極高的熱忱，進而悉心專研。

　　在大學期間，看過上韆筆房地産物件，接觸瞭500多位房仲代銷業者，更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。

　　成立瞭好生活How Life新創企業公司，以解決租賃服務市場中，房東與租客資訊不透明的問題，讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋，創造新價值，當作活化市場，提高房屋價值的方式。

　　著有《我25歲，有30間房收租》、《選房、殺價、裝修，羅右宸（全圖解）幫你挑齣增值屋》。

　　羅右宸的社群媒體：
　　臉書：買屋達人羅右宸、HowLife 好生活、韆益學院
　　IG：loush0702 羅右宸
 

推薦序一    他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你 佑夆國際開發負責人／陳重佑
推薦序二    我30歲，已實現買房夢  廣告業務／楊翔宇
推薦序三    我25歲，已有房、有公司，隻因大膽踏齣第一步 跆拳道教練／鬍傢瑜
前言　      我把股神的投資方法，套用在房地産上

第一章我這樣翻新老屋增值全圖解 
好地點，纔會有源源不斷的租客、買傢
看屋要像偵探：上下、左右看，還要聽 
像搜尋獵物般找租售行情 
仲介業這樣經營客層 
我這樣把爛屋變成黃金屋 
老屋翻新增值5例全圖解 
案例1 新莊民安西路，3房1衛重新翻修 
案例2 桃園大同西路，原開放空間變套房收租 
案例3 桃園北埔街，3房1衛，補強結構加衛浴增收租 
案例4 中壢中山東路，3房2衛修補結構
案例 5 中壢文成北街，開窗改善採光、通風 
裝潢工程抓高不抓低，多抓20% 

第二章改變用途讓房屋增值全圖解 
投資套房，必選三大區 
投資一般住傢，必選三區 
改變用途，讓房屋增值10例全圖解 
案例 1 華廈套房變成住傢3房＋車位 
案例 2 華廈2房變3房，改格局 
案例 3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣 
案例 4 1樓套房變庭院住傢＋車位，産品特殊 
案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房 
案例 6 舊式透天將套房汰舊換新，拉高投報 
案例 7 把透天套房變店麵 
案例8 將透天拆解分彆齣售 
案例 9 把蚊子商辦分割齣租 
案例 10 不買房當二房東，靠收租金多一份薪水 
善計算加上閤約約束，當穩二房東 
裝潢費要在閤約三分之一期內迴本 
估算物業管理和投放廣告成本 
傢具傢電摺舊成本這樣抓 
二房東在法律上要注意什麼？
 
第三章隻有你想不到，沒有辦不到的貸款方式 
低利率時代，藉錢買增值標的，最劃算 
有固定收入，銀行就會給你要的貸款條件 
隻有你想不到，沒有藉不到的方式 
投資房地産，要先想成本和風險 
上班族未來退休就靠收租金 

第四章用3問2指標找到速配的裝修團隊 
帶設計師或工班看現場預抓修繕成本 
拯救問題屋一定要有的三種人 
動用到設計師和建築師，你就得花大錢 
第一問：我可以去你傢看設計嗎？
第二問：你擅長的産品風格是什麼？ 
第三問：你一年接幾個案子？ 
指標1：設計師有沒有準時到現場 
指標2：有沒有在10天內給齣報價單 
簽約、給錢都要照步來，不多不少 
架遠端攝影機監工，少糾紛 
預算抓多少？工程期怎麼算？ 
工期安排分為三階段 
我的發包經驗談 
監工控管七個流程，不怕偷工減料
我這樣付工程款 

第五章我是專業包租公，我這樣過濾房客
租客會比較，最在意錢花得值不值
從地點下手找優勢，目標族群立刻浮現 
房東看過來：現代房客是這樣找租屋的 
三個步驟避開問題房客 
有軟體服務可增加續租率 
要長期當包租公就要懂維新 

第六章不敗的房市投資：迴歸供需法則 
世界局勢和看不見的手，都擋不住房價漲勢 
地點、地點、地點，永恆不敗的價值 
全颱各地大、小眾産品漲跌不同 
空屋率高，空的不是市區房 
收租是最穩定的投資方式 
舊市鎮、老都心的居住需求，永遠大於供給 
教你如何到不熟悉的區域踩點 
我隻挑我可以解決、加工的標的 
結語 找迴居住正義，屬於我們的年代正要開始

我把老屋變金屋

專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再包裝成買主或房客能入住的屋況，就是我這三年來投資地産的獲利魔法。

好地點，纔會有源源不斷的租客、買傢

什麼是好地點？依我7年來的齣租、買賣經驗，有幾個指標提供參考：

1、交通便利，離車站、班次頻繁的站牌5分鍾至10分鍾可到的範圍內

完善的交通建設可縮短人們通勤的距離，自然能把人帶進這個區域，如果周邊又有大學、工業區，就會齣現人潮聚集，不隻會帶動商圈經濟發展，亦會增加居住需求，促成此區域房價穩定成長。

以桃園中壢區環中東路上的環中商圈為例，該區域離火車站約5分鍾的車程，並鄰近元智大學，又有麥當勞、肯德基、貴族世傢、韆葉火鍋、屈臣氏、85度C等連鎖知名品牌進駐，還有傳統市場、郵局、全聯，生活機能非常便利。在短短十幾年內，該區域快速發展，同一條路上齣現瞭好幾傢仲介店，加上未來鐵路高架化的交通建設發展，房地産抗跌及增值的可能性很大。

2、人口匯聚之地，量販、百貨、電影院為指標

因為這三種營業據點，都是動輒投資上億的商業行為，如果當地人口沒有一定的消費力，是很難繼續經營下去的。其中量販店為民生必需品，後兩項為消費奢侈品，若該地區有百貨商場與電影院，就代錶有一定數量的娛樂人口，房價會因為高消費族群聚集而有所支撐。

當然，也有例外，像是中壢區大江購物中心旁的房價比較不容易漲。因大江購物中心位於中壢交流道附近，人潮以外來客為主。為瞭避免誤判，建議要觀察一下周遭，是否有一些知名連鎖品牌的店麵，像是85度C、50嵐飲料店等，以本地住戶為主要客群經營的店傢，若再伴隨高消費奢侈品，自然會有基本人氣支撐。

3、明星學區

位於明星學區的房子有很大的增值空間，尤其以都市內的學校最明顯。由於明星學區太過搶手，故政府在政策上即規定，至少要遷戶籍或是居住5年以上，纔能進入明星學校就讀。

很多傢長為瞭子女的教育著想，就算花大把鈔票，也要幫小孩買個小套房，隻為瞭能遷戶口設籍，擠進明星學府。不過，若要在明星學區置産，買之前一定要先做功課，調查清楚學區的劃分界綫，有可能差一條街，就會換到另一個學區。順帶一提，最近幾年也流行，若住宅區內有具特色的公立圖書館，亦會為房價加分。

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