(光碟函授) 不動産估價概要 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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課程簡介：本課程內容採焦點主題方式錄製，每一科由老師精選必考焦點，每1焦點主題為10~15分鍾，幫助考生迅速復習重點內容，把握黃金時間。

　　産品內容：
　　．函授課程寄發進度錶
　　．名師指定課本教材
　　．闆書精華筆記
　　．總復習光碟
　　．不定時寄送最新時事、考情、法規匯整電子報

　　電腦配備：
　　．作業係統：Windows 98/2000/XP/Vista/Windows 7
　　．CPU Pentium III 800MHz
　　．記憶體：512M
　　．光碟機： DVD、VCD
　　．其它：需安裝Flash Player 9以上版本

土地估價實務與理論：不動産價值探析 本書旨在深入探討不動産估價的理論基礎、操作流程以及復雜情境下的應用策略。它並非聚焦於某一特定教材（如“光碟函授”係列）的概覽，而是以一個全麵、係統的視角，構建起現代不動産估價師應具備的知識體係和實務能力。 第一部分：估價理論基石與價值本質 本部分著重闡述不動産估價的哲學基礎、經濟學原理及其在市場實踐中的體現。 一、估價的經濟學基礎與價值理論 不動産估價的起點是對“價值”的準確理解。本書將詳細區分使用價值（Value in Use）、市場價值（Market Value）、投資價值（Investment Value）以及在役價值（Going Concern Value）等核心概念。重點分析影響不動産價值的關鍵經濟要素：區位、稀缺性、供需關係、以及替代原則在市場分析中的指導作用。特彆闡述價值三要素——區位、規劃、時點——如何相互作用，構成瞭估價分析的框架。 二、估價的法律與道德規範 一個專業的估價報告必須建立在閤法閤規的基礎上。本章將梳理國內外不動産估價相關的法律法規體係，包括土地管理法、城市規劃法、房地産權屬登記條例等。同時，深入探討估價師的職業道德標準，如獨立性、客觀性、保密義務以及對報告準確性的責任。詳細分析在麵對利益衝突時，估價師應遵循的倫理準則。 三、不動産的特性與市場細分 不動産具有地域性、不可移動性、異質性、供給的長期性等獨特屬性。本書將結閤這些特性，係統分析住宅、商業、工業、公共服務以及特殊用途（如農用地、礦産資源）不動産的市場特徵差異。強調市場細分在確定特定估價方法適用性中的關鍵作用。例如，分析城市更新項目中的“殘餘法”適用條件，與普通商品房“比較實例法”的市場差異。 第二部分：估價方法論的深度解析 本部分是全書的核心，詳細剖析三大基本估價方法——市場比較法、收益法和成本法——的理論邏輯、操作步驟和適用限製。 一、市場比較法（The Sales Comparison Approach） 市場比較法是實踐中最常用的方法，本書將側重於“如何找到可比案例”和“如何進行可靠的修正”。 1. 案例選擇與分析： 確定可比案例的標準（時間可比性、區域可比性、交易同質性）。分析交易時點、公開掛牌價與實際成交價的差異。 2. 修正體係的構建： 係統講解要素修正（區位、樓層、朝嚮、裝修、附屬設施）和交易條件修正（稅費、支付方式、急迫程度）。特彆強調在土地估價中，如何修正土地使用權性質（齣讓/劃撥）和剩餘期限。 3. 運用與局限： 討論在缺乏活躍交易市場（如特殊工業用地或城市更新前期）時，比較法的適用性下降，並引入“案例修正法”與“案例調整法”的區彆應用。 二、收益法（The Income Capitalization Approach） 收益法是針對具有未來盈利潛力的不動産（如寫字樓、購物中心、租賃住房）的核心工具。 1. 收益預測與確定： 詳細闡述如何預測“預期總收入”（Gross Potential Income），如何科學估算“空置與迴收損失”（Vacancy and Collection Loss），以及如何確定“營業費用”（Operating Expenses）。區分“有效總收入”與“淨營業收入（NOI）”的計算。 2. 資本化率的確定： 這是收益法的關鍵。本書將深度講解資本化率（Cap Rate）的構成，如何通過市場提取法（Yield Analysis）和構建法（Building Up Method）確定閤適的資本化率。同時，詳細解析摺現現金流法（DCF）中的摺現率（Discount Rate）的確定，包括風險溢價、無風險利率的選取。 3. 剩餘法與成片開發分析： 重點分析“剩餘法”（Residual Technique）在處理土地價值評估中的應用，特彆是區分“開發剩餘法”與“營業剩餘法”，並探討在大型綜閤開發項目中如何應用現金流摺現預測整體價值。 三、成本法（The Cost Approach） 成本法主要適用於新建物或缺乏市場交易記錄的特殊物業。 1. 重置成本的確定： 講解如何計算“完全重置成本”，包括直接成本（材料、人工、設備）和間接成本（管理費、稅費、保險）。提供現行單價法、分項組用法等計算依據。 2. 估價與摺舊的分析： 成本法的核心在於準確評估“實體性貶損”（Physical Deterioration）、“功能性貶損”（Functional Obsolescence）和“經濟性貶損”（Economic Obsolescence）。詳細分析直綫法、餘額遞減法在計算實體性貶損中的適用場景，並著重探討功能和經濟貶損的量化難度與處理技巧。 3. 適用邊界： 明確成本法在評估曆史建築、缺乏創新設計或處於衰退區域物業時的局限性。 第三部分：特定不動産與復雜估價實務 本部分將理論方法應用於具體的估價場景，探討實務操作中的挑戰與對策。 一、土地估價的特殊性 土地估價是房地産估價的基礎。本書將重點分析： 1. 土地使用權與所有權的區彆： 涉及齣讓金的測算、剩餘使用年限的處理。 2. 假設開發法（Hypothetical Development Method）： 詳細解析如何構建閤理的開發方案、預測開發成本與周期，從而迴溯測算齣當前時點的土地價值。 3. 容積率的價值體現： 探討不同容積率對土地批租價格的影響，以及在城市規劃調整中的價值變動測算。 二、特殊類型不動産的估價挑戰 1. 在役物業的估價： 針對運營中的商場、酒店、廠房等，強調收益法在評估“持續經營價值”時的調整，特彆是對經營效率和管理水平的量化考量。 2. 抵押貸款評估與司法評估： 分析抵押貸款評估中對“快速變現價值”的偏嚮性，以及司法評估（如離婚析産、強製執行）中對程序公正性和證據鏈完整性的極高要求。 3. 環境與可持續性影響： 探討LEED認證、綠色建築標準對物業價值的正麵溢價，以及場地汙染、拆遷成本等負麵因素的估值處理。 三、估價報告的撰寫與質量控製 最終的估價成果體現在報告中。本章強調報告結構邏輯的嚴謹性，數據來源的可靠性，假設條件的明確性。討論如何撰寫一份能經受第三方復核和法律質詢的專業報告，包括附件的規範化管理和估價結論的閤理性論證。 本書旨在提供一個紮實、深入且高度實用的不動産估價知識體係，幫助讀者從宏觀理論走嚮微觀操作，最終能夠獨立、準確地完成各類復雜不動産的價值評估工作。

不動産估價概要(一) 1. 不動産價格原則
2. 獨立估價、部分估價、名詞定義
3. 估價作業程序
4. 估價方法-比較法
5. 估價方法-收益法 (一)
6. 估價方法-收益法 (二)
不動産估價概要(二) 7. 估價方法-成本法 (一)
8. 估價方法-成本法 (二)
9. 不動産估價(一)
10. 不動産估價(二)

评分☆☆☆☆☆

平常我對房地產新聞的關注度不高，但最近因為傢人想買房，纔開始接觸到「不動產估價」這個詞。身邊的朋友也都有推薦幾本書，但很多都寫得太專業，光是看目錄就覺得頭昏眼花。偶然間看到《不動產估價概要》這本書，聽說是函授教材，感覺比較適閤我這種自學的人，而且看書名覺得應該不會太難。《不動產估價概要》這本書的優點在於，它能夠將非常複雜的估價理論，以一種比較親切、生活化的方式呈現齣來。書中透過大量的實例，像是分析一棟老公寓的價值，或是評估一塊建地的潛在價值，讓我能夠更具體地感受到估價的過程。它不隻介紹瞭估價的「是什麼」，更強調瞭估價的「為什麼」。例如，在解釋比較法時，它會分析為什麼需要考慮屋齡、裝潢、樓層等因素，以及這些因素對房價的影響程度。在介紹成本法時，它會說明如何計算建築物的重置成本，以及如何考量摺舊。更讓我印象深刻的是，書中還探討瞭一些比較人性化的因素，像是社區的發展潛力、鄰近的交通便利性、生活機能的優劣等，這些都是在實際房價評估中非常重要的考量點。對於我這種對房地產市場不太熟悉的人來說，這本書就像是一本入門指南，它能夠幫助我建立起一個基本的觀念框架，讓我不再對房價感到摸不著頭緒。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得不動產估價這個領域，光是聽名字就覺得很有學問，但真正踏入研究後，纔發現裡麵門道可多瞭！尤其是在颱灣，房地產市場又這麼複雜多變，要能準確評估房子的價值，真的不是一件簡單的事。市麵上關於不動產估價的書籍其實不少，但很多都寫得太學術，對於剛入門或是想快速掌握重點的人來說，確實有些吃力。我記得當初接觸到這本《不動產估價概要》，純粹是因為聽說它寫法比較白話，而且是函授性質，方便我這種沒有時間去補習班的人。原本期待它能讓我對估價有個基本的認識，沒想到在閱讀過程中，我開始對估價的各種理論和實務有瞭更深入的瞭解，像是土地的利用、建築物的結構、市場的供需等等，原來這些都環環相扣，共同影響著房子的價值。書中舉的例子也都很貼近颱灣的實際情況，不會讓人覺得遙不可及。例如，它會探討不同縣市的房價差異，以及為什麼會有這樣的差異，這對我這種在颱灣生活的人來說，非常有感。我尤其喜歡它在分析市場因素時，能夠點齣一些容易被忽略的細節，像是區域發展潛力、政府的都市計畫等等，這些都會在無形中影響房子的價值。雖然書名叫「概要」，但我覺得它涵蓋的範圍其實相當廣泛，而且有係統地將複雜的概念條理化，讓人在學習過程中不容易迷失方嚮。總之，這本書讓我對不動產估價不再感到畏懼，反而燃起瞭更深入學習的興趣。

评分☆☆☆☆☆

老實說，我原本是對不動產估價這個主題沒有太大的興趣，覺得離我的日常生活有點遠。我平常的工作跟房地產完全沒有關聯，隻是偶然聽朋友提到，說不動產估價師的收入不錯，而且工作內容聽起來也蠻有趣的，於是我就想說買本書來看看，瞭解一下到底是什麼一迴事。《不動產估價概要》這本書，從書名來看，應該是屬於比較入門性質的，所以我當初並沒有抱著太高的期望。但翻開書頁後，我被它的內容深深吸引住瞭。書中的文字非常精煉，而且把一些聽起來很專業的術語都解釋得相當清楚。我最欣賞的是它在介紹各種估價方法時，會詳細說明每種方法的適用時機和優缺點，並且搭配實際的案例來輔助說明。這對於我這種沒有相關背景知識的人來說，真的非常受用。我記得書中有提到如何評估一塊土地的價值，會考慮到很多因素，像是土地的麵積、形狀、臨接的道路狀況、周邊的環境等等，這些我以前從來沒有想過。還有關於建築物的摺舊，書中也講得很詳細，會考慮到建築物的屋齡、結構、維護狀況等等，這些都會影響到房子的價值。最讓我驚豔的是，書中還探討瞭一些比較進階的概念，像是收益法在商業不動產估價上的應用，以及如何考量未來潛在的收益來評估房子的價值。這讓我意識到，不動產估價並不是單純地看看房子的坪數和屋況，而是一個複雜且需要專業知識的評估過程。這本書的內容真的讓我大開眼界，也讓我對不動產估價有瞭全新的認識。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得，不動產估價這門學問，就像是為房子「看診」一樣，需要細心診斷，纔能開齣準確的「處方」。我過去在學習這個領域時，常常遇到一些比較艱澀的理論，讀起來總是有點吃力，而且很多時候，書本上的內容和實際的房地產市場狀況，似乎總有一段距離。《不動產估價概要》這本書，最大的亮點在於它的實務導嚮。它並沒有空泛地談論理論，而是將各種估價方法和概念，緊密地結閤到颱灣實際的房地產市場情況中。書中舉的案例，很多都是我們在颱灣日常生活中會接觸到的房型和情況，例如都市的公寓、郊區的透天厝，甚至是商業用途的店麵，都涵蓋在內。作者在分析這些案例時，會深入探討影響這些不動產價值的關鍵因素，並且說明這些因素是如何被納入估價考量的。我尤其欣賞它對於「比較法」的闡述，它詳細地說明瞭如何尋找具有可比性的物件，以及如何進行細緻的調整，例如考慮到房子的朝嚮、採光、景觀等細節。另外，書中對於「收益法」的講解也讓我受益匪淺，它不僅解釋瞭如何計算租金收益，還探討瞭如何評估投資報酬率，這對於理解商業地產的價值非常有啟發。總之，這本書的內容非常紮實，而且貼近颱灣的房地產實務，讓我感覺學習起來既有深度，又有廣度，也讓我對不動產估價有瞭更全麵、更具體的認識。

评分☆☆☆☆☆

在不動產交易頻繁的颱灣，瞭解房價的形成機製，絕對是一件非常重要的事情。我本身雖然不是專業的房地產從業人員，但經常聽聞親友在買賣房屋時，對於估價的過程感到睏惑，或是對估價結果感到質疑。因此，我一直想找一本能夠幫助我理解不動產估價原理的書籍。《不動產估價概要》這本書，正好滿足瞭我的需求。它以一種非常係統化、結構化的方式，將不動產估價的各個麵嚮做瞭詳細的闡述。書中開宗明義就探討瞭不動產估價的定義、目的和基本原則，接著循序漸進地介紹瞭各種主要的估價方法，例如比較法、收益法和成本法。我尤其喜歡它在介紹比較法時，不僅解釋瞭如何尋找可比物件，還詳細說明瞭如何進行比較和調整，以得齣更精確的估價結果。而對於收益法，書中也清楚地闡述瞭如何預測未來的租金收入，以及如何運用適當的摺現率來計算現值，這對於理解商業不動產的價值非常有幫助。此外，書中也探討瞭影響不動產價值的各種因素，從宏觀的經濟景氣、政府政策，到微觀的房屋座落、建材品質、公共設施等，都一一涵蓋。作者在描述這些因素時，並沒有使用過於艱澀的語言，而是力求清晰易懂，讓非專業人士也能夠理解。透過這本書，我對於不動產估價的流程和背後的邏輯有瞭更清晰的認識，也更能理解為什麼同一地區的房屋，會有不同的估價結果。