(光碟函授) 不动产估价概要 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

简体网页||繁体网页

☆☆☆☆☆

图书标签:

• 不动产估价
• 估价概要
• 函授教材
• 光碟教材
• 房地产
• 土地估价
• 房屋估价
• 投资分析
• 资产评估
• 教材

课程简介：本课程内容採焦点主题方式录制，每一科由老师精选必考焦点，每1焦点主题为10~15分钟，帮助考生迅速复习重点内容，把握黄金时间。

　　产品内容：
　　．函授课程寄发进度表
　　．名师指定课本教材
　　．板书精华笔记
　　．总复习光碟
　　．不定时寄送最新时事、考情、法规汇整电子报

　　电脑配备：
　　．作业系统：Windows 98/2000/XP/Vista/Windows 7
　　．CPU Pentium III 800MHz
　　．记忆体：512M
　　．光碟机： DVD、VCD
　　．其它：需安装Flash Player 9以上版本

土地估价实务与理论：不动产价值探析 本书旨在深入探讨不动产估价的理论基础、操作流程以及复杂情境下的应用策略。它并非聚焦于某一特定教材（如“光碟函授”系列）的概览，而是以一个全面、系统的视角，构建起现代不动产估价师应具备的知识体系和实务能力。 第一部分：估价理论基石与价值本质 本部分着重阐述不动产估价的哲学基础、经济学原理及其在市场实践中的体现。 一、估价的经济学基础与价值理论 不动产估价的起点是对“价值”的准确理解。本书将详细区分使用价值（Value in Use）、市场价值（Market Value）、投资价值（Investment Value）以及在役价值（Going Concern Value）等核心概念。重点分析影响不动产价值的关键经济要素：区位、稀缺性、供需关系、以及替代原则在市场分析中的指导作用。特别阐述价值三要素——区位、规划、时点——如何相互作用，构成了估价分析的框架。 二、估价的法律与道德规范 一个专业的估价报告必须建立在合法合规的基础上。本章将梳理国内外不动产估价相关的法律法规体系，包括土地管理法、城市规划法、房地产权属登记条例等。同时，深入探讨估价师的职业道德标准，如独立性、客观性、保密义务以及对报告准确性的责任。详细分析在面对利益冲突时，估价师应遵循的伦理准则。 三、不动产的特性与市场细分 不动产具有地域性、不可移动性、异质性、供给的长期性等独特属性。本书将结合这些特性，系统分析住宅、商业、工业、公共服务以及特殊用途（如农用地、矿产资源）不动产的市场特征差异。强调市场细分在确定特定估价方法适用性中的关键作用。例如，分析城市更新项目中的“残余法”适用条件，与普通商品房“比较实例法”的市场差异。 第二部分：估价方法论的深度解析 本部分是全书的核心，详细剖析三大基本估价方法——市场比较法、收益法和成本法——的理论逻辑、操作步骤和适用限制。 一、市场比较法（The Sales Comparison Approach） 市场比较法是实践中最常用的方法，本书将侧重于“如何找到可比案例”和“如何进行可靠的修正”。 1. 案例选择与分析： 确定可比案例的标准（时间可比性、区域可比性、交易同质性）。分析交易时点、公开挂牌价与实际成交价的差异。 2. 修正体系的构建： 系统讲解要素修正（区位、楼层、朝向、装修、附属设施）和交易条件修正（税费、支付方式、急迫程度）。特别强调在土地估价中，如何修正土地使用权性质（出让/划拨）和剩余期限。 3. 运用与局限： 讨论在缺乏活跃交易市场（如特殊工业用地或城市更新前期）时，比较法的适用性下降，并引入“案例修正法”与“案例调整法”的区别应用。 二、收益法（The Income Capitalization Approach） 收益法是针对具有未来盈利潜力的不动产（如写字楼、购物中心、租赁住房）的核心工具。 1. 收益预测与确定： 详细阐述如何预测“预期总收入”（Gross Potential Income），如何科学估算“空置与回收损失”（Vacancy and Collection Loss），以及如何确定“营业费用”（Operating Expenses）。区分“有效总收入”与“净营业收入（NOI）”的计算。 2. 资本化率的确定： 这是收益法的关键。本书将深度讲解资本化率（Cap Rate）的构成，如何通过市场提取法（Yield Analysis）和构建法（Building Up Method）确定合适的资本化率。同时，详细解析折现现金流法（DCF）中的折现率（Discount Rate）的确定，包括风险溢价、无风险利率的选取。 3. 剩余法与成片开发分析： 重点分析“剩余法”（Residual Technique）在处理土地价值评估中的应用，特别是区分“开发剩余法”与“营业剩余法”，并探讨在大型综合开发项目中如何应用现金流折现预测整体价值。 三、成本法（The Cost Approach） 成本法主要适用于新建物或缺乏市场交易记录的特殊物业。 1. 重置成本的确定： 讲解如何计算“完全重置成本”，包括直接成本（材料、人工、设备）和间接成本（管理费、税费、保险）。提供现行单价法、分项组用法等计算依据。 2. 估价与折旧的分析： 成本法的核心在于准确评估“实体性贬损”（Physical Deterioration）、“功能性贬损”（Functional Obsolescence）和“经济性贬损”（Economic Obsolescence）。详细分析直线法、余额递减法在计算实体性贬损中的适用场景，并着重探讨功能和经济贬损的量化难度与处理技巧。 3. 适用边界： 明确成本法在评估历史建筑、缺乏创新设计或处于衰退区域物业时的局限性。 第三部分：特定不动产与复杂估价实务 本部分将理论方法应用于具体的估价场景，探讨实务操作中的挑战与对策。 一、土地估价的特殊性 土地估价是房地产估价的基础。本书将重点分析： 1. 土地使用权与所有权的区别： 涉及出让金的测算、剩余使用年限的处理。 2. 假设开发法（Hypothetical Development Method）： 详细解析如何构建合理的开发方案、预测开发成本与周期，从而回溯测算出当前时点的土地价值。 3. 容积率的价值体现： 探讨不同容积率对土地批租价格的影响，以及在城市规划调整中的价值变动测算。 二、特殊类型不动产的估价挑战 1. 在役物业的估价： 针对运营中的商场、酒店、厂房等，强调收益法在评估“持续经营价值”时的调整，特别是对经营效率和管理水平的量化考量。 2. 抵押贷款评估与司法评估： 分析抵押贷款评估中对“快速变现价值”的偏向性，以及司法评估（如离婚析产、强制执行）中对程序公正性和证据链完整性的极高要求。 3. 环境与可持续性影响： 探讨LEED认证、绿色建筑标准对物业价值的正面溢价，以及场地污染、拆迁成本等负面因素的估值处理。 三、估价报告的撰写与质量控制 最终的估价成果体现在报告中。本章强调报告结构逻辑的严谨性，数据来源的可靠性，假设条件的明确性。讨论如何撰写一份能经受第三方复核和法律质询的专业报告，包括附件的规范化管理和估价结论的合理性论证。 本书旨在提供一个扎实、深入且高度实用的不动产估价知识体系，帮助读者从宏观理论走向微观操作，最终能够独立、准确地完成各类复杂不动产的价值评估工作。

不动产估价概要(一) 1. 不动产价格原则
2. 独立估价、部分估价、名词定义
3. 估价作业程序
4. 估价方法-比较法
5. 估价方法-收益法 (一)
6. 估价方法-收益法 (二)
不动产估价概要(二) 7. 估价方法-成本法 (一)
8. 估价方法-成本法 (二)
9. 不动产估价(一)
10. 不动产估价(二)

评分☆☆☆☆☆

老實說，我原本是對不動產估價這個主題沒有太大的興趣，覺得離我的日常生活有點遠。我平常的工作跟房地產完全沒有關聯，只是偶然聽朋友提到，說不動產估價師的收入不錯，而且工作內容聽起來也蠻有趣的，於是我就想說買本書來看看，了解一下到底是什麼一回事。《不動產估價概要》這本書，從書名來看，應該是屬於比較入門性質的，所以我當初並沒有抱著太高的期望。但翻開書頁後，我被它的內容深深吸引住了。書中的文字非常精煉，而且把一些聽起來很專業的術語都解釋得相當清楚。我最欣賞的是它在介紹各種估價方法時，會詳細說明每種方法的適用時機和優缺點，並且搭配實際的案例來輔助說明。這對於我這種沒有相關背景知識的人來說，真的非常受用。我記得書中有提到如何評估一塊土地的價值，會考慮到很多因素，像是土地的面積、形狀、臨接的道路狀況、周邊的環境等等，這些我以前從來沒有想過。還有關於建築物的折舊，書中也講得很詳細，會考慮到建築物的屋齡、結構、維護狀況等等，這些都會影響到房子的價值。最讓我驚豔的是，書中還探討了一些比較進階的概念，像是收益法在商業不動產估價上的應用，以及如何考量未來潛在的收益來評估房子的價值。這讓我意識到，不動產估價並不是單純地看看房子的坪數和屋況，而是一個複雜且需要專業知識的評估過程。這本書的內容真的讓我大開眼界，也讓我對不動產估價有了全新的認識。

评分☆☆☆☆☆

在不動產交易頻繁的台灣，了解房價的形成機制，絕對是一件非常重要的事情。我本身雖然不是專業的房地產從業人員，但經常聽聞親友在買賣房屋時，對於估價的過程感到困惑，或是對估價結果感到質疑。因此，我一直想找一本能夠幫助我理解不動產估價原理的書籍。《不動產估價概要》這本書，正好滿足了我的需求。它以一種非常系統化、結構化的方式，將不動產估價的各個面向做了詳細的闡述。書中開宗明義就探討了不動產估價的定義、目的和基本原則，接著循序漸進地介紹了各種主要的估價方法，例如比較法、收益法和成本法。我尤其喜歡它在介紹比較法時，不僅解釋了如何尋找可比物件，還詳細說明了如何進行比較和調整，以得出更精確的估價結果。而對於收益法，書中也清楚地闡述了如何預測未來的租金收入，以及如何運用適當的折現率來計算現值，這對於理解商業不動產的價值非常有幫助。此外，書中也探討了影響不動產價值的各種因素，從宏觀的經濟景氣、政府政策，到微觀的房屋座落、建材品質、公共設施等，都一一涵蓋。作者在描述這些因素時，並沒有使用過於艱澀的語言，而是力求清晰易懂，讓非專業人士也能夠理解。透過這本書，我對於不動產估價的流程和背後的邏輯有了更清晰的認識，也更能理解為什麼同一地區的房屋，會有不同的估價結果。

评分☆☆☆☆☆

平常我對房地產新聞的關注度不高，但最近因為家人想買房，才開始接觸到「不動產估價」這個詞。身邊的朋友也都有推薦幾本書，但很多都寫得太專業，光是看目錄就覺得頭昏眼花。偶然間看到《不動產估價概要》這本書，聽說是函授教材，感覺比較適合我這種自學的人，而且看書名覺得應該不會太難。《不動產估價概要》這本書的優點在於，它能夠將非常複雜的估價理論，以一種比較親切、生活化的方式呈現出來。書中透過大量的實例，像是分析一棟老公寓的價值，或是評估一塊建地的潛在價值，讓我能夠更具體地感受到估價的過程。它不只介紹了估價的「是什麼」，更強調了估價的「為什麼」。例如，在解釋比較法時，它會分析為什麼需要考慮屋齡、裝潢、樓層等因素，以及這些因素對房價的影響程度。在介紹成本法時，它會說明如何計算建築物的重置成本，以及如何考量折舊。更讓我印象深刻的是，書中還探討了一些比較人性化的因素，像是社區的發展潛力、鄰近的交通便利性、生活機能的優劣等，這些都是在實際房價評估中非常重要的考量點。對於我這種對房地產市場不太熟悉的人來說，這本書就像是一本入門指南，它能夠幫助我建立起一個基本的觀念框架，讓我不再對房價感到摸不著頭緒。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得不動產估價這個領域，光是聽名字就覺得很有學問，但真正踏入研究後，才發現裡面門道可多了！尤其是在台灣，房地產市場又這麼複雜多變，要能準確評估房子的價值，真的不是一件簡單的事。市面上關於不動產估價的書籍其實不少，但很多都寫得太學術，對於剛入門或是想快速掌握重點的人來說，確實有些吃力。我記得當初接觸到這本《不動產估價概要》，純粹是因為聽說它寫法比較白話，而且是函授性質，方便我這種沒有時間去補習班的人。原本期待它能讓我對估價有個基本的認識，沒想到在閱讀過程中，我開始對估價的各種理論和實務有了更深入的了解，像是土地的利用、建築物的結構、市場的供需等等，原來這些都環環相扣，共同影響著房子的價值。書中舉的例子也都很貼近台灣的實際情況，不會讓人覺得遙不可及。例如，它會探討不同縣市的房價差異，以及為什麼會有這樣的差異，這對我這種在台灣生活的人來說，非常有感。我尤其喜歡它在分析市場因素時，能夠點出一些容易被忽略的細節，像是區域發展潛力、政府的都市計畫等等，這些都會在無形中影響房子的價值。雖然書名叫「概要」，但我覺得它涵蓋的範圍其實相當廣泛，而且有系統地將複雜的概念條理化，讓人在學習過程中不容易迷失方向。總之，這本書讓我對不動產估價不再感到畏懼，反而燃起了更深入學習的興趣。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得，不動產估價這門學問，就像是為房子「看診」一樣，需要細心診斷，才能開出準確的「處方」。我過去在學習這個領域時，常常遇到一些比較艱澀的理論，讀起來總是有點吃力，而且很多時候，書本上的內容和實際的房地產市場狀況，似乎總有一段距離。《不動產估價概要》這本書，最大的亮點在於它的實務導向。它並沒有空泛地談論理論，而是將各種估價方法和概念，緊密地結合到台灣實際的房地產市場情況中。書中舉的案例，很多都是我們在台灣日常生活中會接觸到的房型和情況，例如都市的公寓、郊區的透天厝，甚至是商業用途的店面，都涵蓋在內。作者在分析這些案例時，會深入探討影響這些不動產價值的關鍵因素，並且說明這些因素是如何被納入估價考量的。我尤其欣賞它對於「比較法」的闡述，它詳細地說明了如何尋找具有可比性的物件，以及如何進行細緻的調整，例如考慮到房子的朝向、採光、景觀等細節。另外，書中對於「收益法」的講解也讓我受益匪淺，它不僅解釋了如何計算租金收益，還探討了如何評估投資報酬率，這對於理解商業地產的價值非常有啟發。總之，這本書的內容非常紮實，而且貼近台灣的房地產實務，讓我感覺學習起來既有深度，又有廣度，也讓我對不動產估價有了更全面、更具體的認識。