不动产估价（概要）：精选题库（申论＆选择）（高考、三等特考考试适用） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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不动产估价是属于一门社会科学，无论在公、私部门均扮演着相当重要的角色，亦是多项地政公职与专技人员考试之专业科目，笔者从事地政业务及相关教学多年，自觉不动产估价是一门相当活泼有趣、深具逻辑性之学科，坊间不动产估价相关之精辟着作繁多，惟始终缺少一本能针对不动产估价历届试题作有系统性的解答与编排，来提供给欲参加国考尤其是初学者之考生，能在最短时间内轻松认识不动产估价、进而喜爱上不动产估价，并且不再视学习不动产估价为畏途之考试用书。

　　因此兴起笔者将多年来上课讲义编辑成书之动机，期待借由本书浅显易懂之题答性解说与人性化、系统性的编排方式，提供给考生及公、私部门有志研习不动产估价朋友的参考，以提昇其考试实力与专业知识。

　　本书八版付梓仅一年即销售一空，万分的感谢读者们对《不动产估价－混合题库》一书之认同与支持，改版内容除因应近年来如不动产估价技术规则于102.12.20修正，以及地价调查估计规则于102.12.31修正，以及土地征收补偿市价查估办法于104.03.01修正施行，就章节内容作更新外，并增加收录近年来国考具代表性题答，期许读者能取得最新考试资讯，掌握胜利先机。

　　本书虽已尽力广集资料编译，惟末学智龄尚浅，仓促成书，其间疏漏在所难免，仅以虔诚求教之心，恳祈各界惠赐指正。

房地产估价实务精解与应试策略 本书聚焦于房地产估价理论的实践应用与考试技巧的深度剖析，旨在为备考相关职业资格考试的考生提供全面、实用的学习指南。 第一部分：估价理论与方法深度解析 第一章 房地产估价基础理论 本章系统阐述了房地产估价的经济学基础、法律法规环境及价值概念的辨析。深入探讨了估价的假设前提、影响因素（包括区位、自然条件、规划政策等），并对不同类型房地产（如住宅、商业、工业、特殊用途物业）的估价特殊性进行了详尽的分析。重点讲解了市场比较法、收益还原法、成本法等三大基本估价方法的理论渊源、适用条件及操作流程中的注意事项，确保考生对估价原理有扎实且清晰的认识。 第二章 估价作业流程与技术规范 详细梳理了完整的估价作业流程，从接受委托、市场调查、资料收集、选定估价方法、实地查勘到出具估价报告的全过程。本章严格对照现行的国家及行业估价技术标准，对估价报告的撰写格式、数据来源的可靠性验证、假设与限制条件的确立等关键环节进行了规范性指导。尤其强调了估价成果的逻辑自洽性与证据链的完整性。 第三章 市场比较法精要 市场比较法作为应用最广泛的方法，需要精确的案例选取和细致的修正处理。本章内容涵盖：如何高效筛选可比实例、无形修正因素（如买卖双方的特殊关系、交易时间点）的处理技巧、对可比实例的单项和综合修正方法的实例演示。通过大量实际案例对比，教授如何量化和平衡不同修正因素对估价结果的影响，实现科学的单价或总价推导。 第四章 收益还原法在实务中的应用 收益还原法是评估投资性房地产价值的核心。本章深入讲解了未来收益预测的科学性，包括营业收入的合理估计、运营费用的精细测算（如空置率、管理费、税费的合理取值）。针对直接资本化率和折现现金流法（DCF），提供了详细的折现率（资本化率）的确定方法，包括行业平均回报率、风险溢价的测算步骤。重点分析了“期末余值”的折现处理，确保收益法计算的稳健性。 第五章 成本法与残值估算 成本法主要应用于缺乏成熟交易案例或更新改造项目的评估。本章侧重于如何准确计算“重建成本”或“重置成本”，包括工程造价的取费标准、材料、人工、机械台班费用的定额参考。核心难点在于“实体性贬值”、“功能性贬值”和“经济性贬值”的量化评估，提供了多种评估贬值的方法模型，并讲解了土地费用的合理归集。 第二部分：特定类型房地产估价专题 第六章 住宅房地产估价 针对不同类型的住宅（高层公寓、普通多层、别墅、保障性住房），分析其各自的市场敏感性和估价重点。详细讲解了影响住宅价值的居住品质指标（如容积率、绿化率、楼层、朝向）的量化处理。结合最新的限购、限价政策对住宅估价的影响分析。 第七章 商业及办公房地产估价 商业地产的价值高度依赖于人流量、区位等级和运营效率。本章重点剖析了零售商业的“聚客能力”评估、写字楼的等级划分标准（甲级、乙级）以及对空置率波动的敏感性分析。提供了商铺的“位置溢价”计算模型和对“租约剩余期限”的处理方法。 第八章 工业及特殊用途房地产估价 工业用地的估价侧重于土地使用强度和环境影响评估。特殊用途如医院、学校、仓储物流设施的估价，则强调非市场性用途的价值重置与替代性原则的应用。 第三部分：应试策略与真题解析（申论与选择） 第九章 申论题应试技巧与范文解析 本章摒弃空泛的理论说教，直接面向考试要求。详细拆解历年真题中常见的申论题型，包括：政策分析题、估价方案设计题、案例论证题。教授如何快速提炼材料中的关键信息，构建逻辑清晰的论述框架（如总分总结构、并列结构），并指导考生如何准确套用专业术语，确保语言的专业性和规范性。提供了多篇高分范文的结构分析与得分点提炼。 第十章 选择题高频考点与解题速查 针对客观选择题的快速反应能力训练，本章归纳了所有核心公式、法律条文（如土地使用权年限、容积率的法律界定、估价报告的强制性要素）的记忆卡片。通过“易混淆概念辨析”板块，帮助考生区分相似概念，并提供了大量针对性的“陷阱题”分析，传授排除法和定位法在时间紧张情况下的应用技巧。 第十一章 模拟测试与错题反思 提供两套严格按照最新考试大纲和时间限制设计的全真模拟试卷，涵盖申论和选择两部分。试卷后附带详细的参考答案及得分点解析，帮助考生自我诊断薄弱环节，实现针对性复习。 --- 本书特色： 1. 强调实务操作性： 所有理论讲解均紧密结合一线估价机构的实际操作规范，避免纯理论的空泛。 2. 突出考试导向： 内容组织结构清晰，重点突出考试热点和高频考点，兼顾深度与广度。 3. 方法量化： 对修正系数、资本化率的确定提供具体计算步骤和参考依据，便于考生在考试中准确操作。 本书适用于所有准备参加国家注册房地产估价师考试、职业资格考试中涉及房地产估价模块的考生。

第一篇 不动产估价绪论............................. 1
第一章 不动产估价概念........................................ 2
重点统整.................................................................................... 2
精选试题.................................................................................. 10
◎申论题.................................................................................. 10
◎选择题.................................................................................. 17
本章历届试题.......................................................................... 19

第二章 不动产价值与价格.................................. 20
重点统整.................................................................................. 20
精选试题.................................................................................. 33
◎申论题.................................................................................. 33
第一部分 价格形成之因素分析...................................... 33
第二部分 价格种类分析.................................................. 49
◎选择题.................................................................................. 62
本章历届试题.......................................................................... 74

第三章 不动产估价程序...................................... 78
重点统整.................................................................................. 78
精选试题.................................................................................. 90
◎申论题.................................................................................. 90
◎选择题................................................................................ 106
本章历届试题........................................................................ 116

第四章 不动产估价之经济原则........................ 118
重点统整................................................................................ 118
精选试题................................................................................ 128
◎申论题................................................................................ 128
◎选择题................................................................................ 156
本章历届试题........................................................................ 160

第五章 不动产估价数学.................................... 164
重点统整................................................................................ 164

第二篇 估价方法各论............................. 175
第一章 比较法.................................................... 176
重点统整................................................................................ 176
精选试题................................................................................ 182
◎申论题................................................................................ 182
◎计算题................................................................................ 203
◎选择题................................................................................ 207
本章历届试题........................................................................ 224

第二章 成本法.................................................... 228
重点统整................................................................................ 228
精选试题................................................................................ 236
◎申论题................................................................................ 236
◎计算题................................................................................ 266
◎选择题................................................................................ 277
本章历届试题........................................................................ 295

第三章 土地开发估价法.................................... 299
重点统整................................................................................ 299
精选试题................................................................................ 304
◎申论题................................................................................ 304
第一部分 法规篇（不动产估价技术规则）................ 304
第二部分 理论篇............................................................ 315
◎计算题................................................................................ 324
◎选择题................................................................................ 329
本章历届试题........................................................................ 336

第四章 收益法.................................................... 339
重点统整................................................................................ 339
精选试题................................................................................ 346
◎申论题................................................................................ 346
◎计算题................................................................................ 383
◎选择题................................................................................ 396
本章历届试题........................................................................ 416

第五章 房地估价................................................ 422
重点统整................................................................................ 422
精选试题................................................................................ 425
◎申论题................................................................................ 425
◎计算题................................................................................ 443
◎选择题................................................................................ 448
本章历届试题........................................................................ 453

第六章 租金估计................................................ 456
重点统整................................................................................ 456
精选试题................................................................................ 463
◎申论题................................................................................ 463
◎计算题................................................................................ 472
◎选择题................................................................................ 476
本章历届试题........................................................................ 482

第七章 权利估价................................................ 484
重点统整................................................................................ 484
精选试题................................................................................ 492
◎申论题................................................................................ 492
◎计算题................................................................................ 527
◎选择题................................................................................ 530
本章历届试题........................................................................ 536

第八章 公部门估价............................................ 540
第一节 路线价估价法............................................................ 540
重点统整................................................................................ 540
精选试题................................................................................ 549
◎申论题................................................................................ 549
第二节 区段估价法................................................................ 556
重点统整................................................................................ 556
精选试题................................................................................ 565
◎申论题................................................................................ 565
第三节 基准地估价................................................................ 585
重点统整................................................................................ 585
精选试题................................................................................ 589
◎申论题................................................................................ 589
第四节 土地征收补偿市价查估办法.................................... 595
重点统整................................................................................ 595
精选试题................................................................................ 605
◎申论题................................................................................ 605
◎选择题................................................................................ 614
本章历届试题        617

评分☆☆☆☆☆

我認為，一本好的考試參考書，應該能夠幫助考生「事半功倍」，而《不動產估價（概要）：精选题库》絕對是這樣一本。它在「精選」二字上做足了功夫，每一道題目都代表了一個重要的考點。而且，它的解析質量非常高，能夠幫助我們深入理解每一個知識點，而不是淺嚐辄止。我最喜歡它在申論題部分的處理方式。它不僅提供了參考答案，更重要的是，它分析了答案的架構、論述邏輯，以及如何才能寫出有深度的文章。 例如，在討論「不動產投資風險評估」這一類申論題時，書中會引導我們從市場風險、營運風險、財務風險等多個角度進行分析，並且會提示我們在論述過程中，應該引用哪些數據和指標來支持自己的觀點。這種「引導式」的教學方式，讓我能夠學會如何將零散的知識點，整合成一篇結構嚴謹、邏輯清晰的文章。而對於選擇題，它不僅告訴我們正確答案，還會分析為什麼其他選項是錯誤的，以及這些錯誤選項是如何設計來迷惑考生的。這種「拆解式」的分析，讓我能夠更加警惕，並提高解題的準確性。

评分☆☆☆☆☆

在準備不動產估價師考試的過程中，我一直在尋找一本能夠幫助我快速掌握考試重點，並且能夠提升我答題能力的參考書。《不動產估價（概要）：精选题库》這本書，可以說完全滿足了我的需求。它所編選的題目，不僅涵蓋了歷年來的經典考題，更重要的是，它針對每一個題目都提供了非常詳盡的解析。我尤其欣賞它在解析申論題時，能夠提供多種解題思路，並且分析不同思路的優劣。 這讓我意識到，很多問題並非只有一個固定答案，而是可以從不同的角度去切入，找到最恰當的解決方案。這種開放性的思考方式，對於培養我獨立分析和解決問題的能力非常有幫助。而對於選擇題，它不僅分析了選項的設置和迷惑性，還會提示我在解題過程中可能遇到的陷阱，以及如何快速有效地排除錯誤選項。這種細膩的分析，讓我在做完練習題後，能夠有更深的體會，並且能夠不斷地反思自己的解題技巧。這本書的出現，讓我對備考之路充滿了信心。

评分☆☆☆☆☆

最近在準備不動產估價師三等特考，聽說這本《不動產估價（概要）：精选题库（申论＆选择）（高考、三等特考考试适用）》是許多考生必備的參考書，所以就入手了。老實說，我對不動產估價這門學科一直以來都抱持著既敬畏又有點迷茫的態度。畢竟，要能夠精準地判斷一塊土地或一棟房子的價值，這背後牽涉到太多的專業知識和考量。而這本書的出現，彷彿在我迷霧中點亮了一盞明燈。 初次翻閱時，最讓我印象深刻的是它將龐雜的估價理論與實務，以一種條理清晰、結構分明的方式呈現出來。書中不僅涵蓋了不動產估價的基礎概念，例如價值、價格、成本、收益等基本術語的定義與區別，更深入探討了各種估價方法的原理與應用，像是比較法、成本法、收益法，甚至還有針對特殊不動產的估價技巧。我尤其欣賞的是，它並非只是枯燥的理論堆砌，而是透過大量的範例和圖表，將抽象的概念具象化，讓我這個初學者也能夠逐步理解。例如，在講解比較法時，書中不僅提供了實際的比較案例，還詳細分析了如何選擇比較標的、如何進行條件調整，以及這些調整的邏輯依據。這種貼近實務的講解方式，讓我感覺像是直接跟著一位經驗豐富的估價師在學習，受益匪淺。

评分☆☆☆☆☆

對於我這樣一個時間有限的考生來說，一本能夠有效率地幫助我掌握重點的參考書至關重要。《不動產估價（概要）：精 தேர்ந்தெடுக்க库》在「精選」二字上下足了功夫，它非常懂得如何在浩瀚的知識海洋中，提煉出最核心、最常考的內容。書中的每一道題目，都經過了精心挑選，基本上涵蓋了歷年考試的重要考點。而且，它的解析質量非常高，不僅僅是告訴你答案，而是深入淺出地解釋了題目的出處、考察的知識點，以及解題的技巧。 我尤其喜歡它對選擇題的解析。有些選擇題看似簡單，但選項設置非常刁鑽，容易讓人誤判。而這本書的解析，會詳細說明為什麼其他選項是錯誤的，以及正確選項的邏輯依據。這種「追根究底」的分析方式，讓我能夠更加深刻地理解每一個知識點。對於申論題，它不僅提供了範例答案，更重要的是分析了這些答案的結構、論述邏輯，以及如何才能獲得高分。這讓我能夠模仿並學習到優秀的答題模式，減少了自己摸索的時間。

评分☆☆☆☆☆

在準備不動產估價師三等特考的過程中，我試過不少參考書，但《不動產估價（概要）：精选题库》無疑是我認為最有效率的一本。它的「精选题库」名副其實，每一道題目都極具代表性，而且針對性非常強。這本書最大的特色在於，它不是單純地提供題目和答案，而是提供了一套完整的解題思路和技巧。對於申論題，它不僅提供了標準答案，更重要的是分析了答案的結構、論述邏輯，以及如何才能寫出有深度的文章。 我特別喜歡它在解釋複雜概念時，會引導我們思考其背後的原理和實際應用。例如，在討論「折舊」的概念時，書中不僅解釋了物理折舊、功能性折舊和經濟性折舊的區別，還通過實際案例，展示了如何在估價中對這些折舊進行量化。這種深入的解析，讓我能夠真正理解知識點，而不是死記硬背。而且，書中對一些容易混淆的概念，會進行詳細的辨析，幫助我們避免答題時出現錯誤。這種細緻入微的講解，對於提升我的應試能力非常有幫助。

评分☆☆☆☆☆

參加不動產估價師考試，很多時候感到「力不從心」，就是因為知識點太多太雜，不知道該從何入手。《不動產估價（概要）：精选题库》這本書，最讓我欣慰的地方，就是它將這些龐雜的知識，進行了精煉和梳理。它所選的題目，基本上都是考試的「重災區」，涵蓋了最核心、最常考的內容。而且，它的解析質量非常高，不僅僅是簡單的答案，而是深入淺出地解釋了每個知識點的原理，以及在實際應用中的注意事項。 我特別欣賞它針對一些比較抽象的理論，會提供具體的案例分析。例如，在探討「無形資產的估價」時，書中不僅會解釋其估價的難點，還會通過分析品牌價值、專利權等無形資產的估價實例，讓我們對這些概念有更直觀的認識。這種「理論與實踐結合」的講解方式，讓我能夠更好地理解和記憶這些知識點。此外，書中對一些容易混淆的概念，例如「公告現值」和「市價」的區別，會進行詳細的辨析，幫助我們避免在答題時出現混淆。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得，準備任何考試，除了扎實的知識基礎，更重要的是掌握考試的「語言」和「邏輯」。《不動產估價（概要）：精选题库》這本書，在這一點上做得非常到位。它不僅涵蓋了不動產估價的核心知識，更重要的是，它教會我們如何用考試要求的語言去表達，如何去構建一個有邏輯的論述。書中的申論題解析，我認為是它的最大亮點之一。它並沒有給出一個僵化的標準答案，而是提供了一個清晰的答題框架，並且會分析不同論述角度的優劣。 舉例來說，當我們在分析「不動產市場分析」這一類申論題時，書中會引導我們從宏觀經濟、區域發展、供需關係等多個角度進行論述，並且會提示我們在論述過程中，應該引用哪些數據和指標來支持自己的觀點。這種「引導式」的教學方式，讓我能夠學會如何將零散的知識點，整合成一篇結構嚴謹、邏輯清晰的文章。而對於選擇題，它不僅告訴我們正確答案，還會分析為什麼其他選項是錯誤的，以及這些錯誤選項是如何設計來迷惑考生的。這種「拆解式」的分析，讓我能夠更加警惕，並提高解題的準確性。

评分☆☆☆☆☆

老實說，準備不動產估價師考試，最讓我感到困擾的，就是很多理論知識看起來很零散，而且不容易與實際操作連結起來。《不動產估價（概要）：精选题库》這本書，在這一點上做得非常出色。它將枯燥的理論，巧妙地融入到具體的題目中，讓你在解題的過程中，不知不覺地加深了對理論的理解。我尤其欣賞它在選擇題和申論題的結合上。很多選擇題考察的，其實都是申論題所需要用到的基本概念和原理。而當你掌握了這些選擇題的知識點後，在寫申論題時，就能夠更加得心應手。 例如，關於「不動產的區分所有權」或者「共有不動產的估價」這些比較複雜的議題，書中會通過一些精心設計的選擇題來考察你對基本原則的掌握，同時又會在申論題部分，引導你深入探討這些議題在實際估價中的應用和難點。這種由點到面的學習方式，讓我能夠逐步建立起系統性的知識框架。而且，書中的題目不僅僅是歷年考題，還有一些根據考試趨勢編寫的預測題，這對於我把握考試方向非常有幫助。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得，準備考試光是死記硬背是絕對不夠的，更重要的是能夠融會貫通，並將所學應用於實際的題目之中。《不動產估價（概要）：精选题库》這本書在這一點上做得非常出色。它的「精选题库」部分，涵蓋了歷年來高考和三等特考的相關考題，而且更重要的是，它並非僅僅羅列題目，而是針對每一道題目提供了詳盡的解析。這些解析不僅僅是給出正確答案，更重要的是分析了出題者的思路、考點的設置，以及解題的關鍵步驟。對於申論題，它更是提供了標準答案的架構和論述邏輯，讓我們能夠學習到如何清晰、有條理地表達自己的觀點。 我特別喜歡它針對一些較為複雜的申論題，能夠提供多種解題思路，並且分析各種思路的優劣。這讓我意識到，很多問題並非只有一個標準答案，而是可以從不同的角度去切入，找到最恰當的解決方案。這種開放性的思考方式，對於培養我們獨立分析和解決問題的能力非常有幫助。而對於選擇題，它不僅分析了選項的設置和迷惑性，還會提示我們在解題過程中可能遇到的陷阱，以及如何快速有效地排除錯誤選項。這種細膩的分析，讓我每次做完練習題後，都能夠有更深的體會，並且能夠不斷地反思自己的解題技巧。

评分☆☆☆☆☆

準備考試最令人頭痛的莫過於面對那些似懂非懂的理論，以及不知道該如何下筆的申論題。《不動產估價（概要）：精选题库》這本書，在申論題的準備上，可以說是下了苦心。它將申論題按照不同的主題和類型進行分類，並針對每一類題目提供了解析和範例。我尤其欣賞的是，它不僅僅提供「標準答案」，而是會解釋為什麼這個答案是標準的，背後的理論依據是什麼，以及如何組織論述，才能達到最佳的效果。 舉個例子，在討論「不動產估價的市場法、成本法、收益法的優劣勢」這一類申論題時，書中並沒有給出一個簡單的條列式回答，而是深入分析了各種方法的適用情境、能夠解決的問題，以及在實際應用中可能遇到的限制。它還會引導我們思考，在不同的不動產類型和市場狀況下，應該如何選擇最適合的估價方法，並在申論中進行合理的論證。此外，它還會提示我們在答題時，應該注意一些關鍵的術語使用，以及如何展現出對估價理論的深刻理解。這種「教你如何思考」的教學方式，比單純地記憶答案要來得重要得多，也讓我對申論題不再感到畏懼。