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作者認為有兩個原因需要信託公司對房地産信託項目予以更多的重視，並加強管理。第一是中國房地産市場風險開始顯現，隨著時代的變化，房地産行業正在嚮社會平均利潤水平靠攏；與此同時房地産也關乎人民的居住權利，中國政府當局對此非常重視，在價格上漲過快時就會齣手乾預，信託公司需要做好房地産信託項目的風險管理，選擇好項目並加強主動管理；第二是信託公司從業務轉型升級齣發，對房地産信託項目進行股權投資，從過去單純的提供融資朝嚮股權投資方嚮發展，在獲取債權融資收益的同時參與房地産項目的開發和利潤分配，獲取股權投資收益。

　　本書共分6章。第1章是緒論。首先介紹瞭研究背景及研究意義。以及對風險管理的三個發展階段進行瞭詳細的分析，並對信託行業風險管理的相關研究成果進行瞭重點整理。第2章對中國房地産信託特徵、分類及發展情況進行瞭分析。首先介紹瞭房地産市場、房地産産品及房地産項目的特徵。再者從信託産品投資者數量和融資性質是債權還是股權兩個維度對房地産信託進行瞭分類；最後總結瞭房地産信託在中國的發展情況，分析瞭房地産信託在信託行業中的地位，以及在發展過程中存在的問題。第3章對融資類房地産信託項目選擇的決策問題進行研究；對影響信託公司選擇融資類房地産信託項目的因素、項目所在城市、區位、周邊配套、項目産品類型、土地成本五個方麵進行瞭分析。考慮開發商綜閤實力的情況，從項目以外的擔保資産和開發商的開發管理能力兩個方麵也進行瞭分析；在前述分析的基礎上，建構瞭綜閤評分指標體係。將綜閤評分與事先確定的評價決策基準值進行比較，來判斷是否為該項目提供融資。第4章對融資類房地産信託項目收益與風險如何閤理匹配進行研究。分析瞭融資類房地産信託項目的風險，包括係統性風險與非係統性風險、主觀風險與客觀風險。另外透過兩種方式解決瞭房地産信託項目風險度測量問題。同時採用成本加成法來確定信託公司的無風險利率，採用集體決策法確定風險利率，使得信託公司可以順利使用資本資産定價模型來實現融資性房地産信託項目的收益風險匹配。第5章對股權投資類房地産信託項目的選擇及利益分配進行瞭研究。為改變傳統的單純嚮房地産信託項目提供融資的模式，信託公司可對項目進行真正的股權投資。股權投資類房地産信託項目有兩種來源，對信託公司與開發商之間的利益分配問題則分兩大類四種情況進行深入研究。第六章對房地産信託項目如何加強主動管理進行瞭研究融資類房地産信託項目提齣四項主要措施，股權投資類房地産信託項目，則提齣五項的主動管理措施。
 

1　緒論/ 1
1.1　研究背景/ 1
1.2　研究意義/ 3
1.2.1　為信託公司風險管控提供指導/ 3
1.2.2　為信託公司房地産信託業務轉型升級提供指導/ 4
1.3　研究內容/ 6
1.4　國內外研究綜述/ 8
1.4.1　風險管理研究綜述/ 8
1.4.2　收益分配研究綜述/ 13
1.5　創新點/ 17

2　中國房地産信託特徵、分類及發展情況分析/ 19
2.1　房地産的特徵/ 19
2.1.1　房地産市場的特徵/ 19
2.1.2　房地産産品及房地産項目的特徵/ 23
2.2　房地産信託的內涵、類型及特徵/ 26
2.2.1　房地産信託內涵及類型/ 26
2.2.2　房地産信託的相關方/ 28
2.2.3　房地産信託的特徵/ 32
2.3　房地産信託的發展情況/ 33
2.3.1　房地産信託在信託業務中的地位/ 33
2.3.2　房地産信託發展過程中存在的問題/ 36
2.3.3　房地産信託的發展趨勢及方嚮/ 38

3　融資類房地産信託項目選擇決策研究/ 42
3.1　項目選擇決策的現有研究成果總結/ 42
3.2　影響信託公司融資類房地産信託項目選擇決策的因素分析/ 44
3.2.1　單純針對房地産項目本身的影響因素分析/ 44
3.2.2　考慮開發商綜閤實力的影響因素分析/ 46
3.3　融資類房地産信託項目評價指標體係構建/ 48
3.3.1　各級評價指標的選取/ 48
3.3.2　相關指標打分及權重的確定/ 50
3.4　待評價項目綜閤評分及選擇決策/ 54
3.4.1　信託公司對項目決策基準值的確定/ 54
3.4.2　對評價項目實施綜閤評分及選擇決策/ 56
3.5　應用案例分析/ 58
3.5.1　相關數據的確定/ 58
3.5.2　相關指標的計算及決策情況/ 59
3.5.3　案例分析/ 59

4　融資類房地産信託項目收益與風險匹配研究/ 61
4.1　融資類房地産信託項目風險分析/ 62
4.1.1　係統性風險與非係統性風險/ 63
4.1.2　主觀風險與客觀風險/ 66
4.2　引入資本資産定價模型用於項目的收益、風險匹配/ 67
4.2.1　收益、風險匹配研究文獻述評/ 67
4.2.2　房地産信託項目收益、風險匹配分析及資本資産定價模型引入/ 69
4.3　融資類房地産信託項目風險度的評價/ 70
4.3.1　改進的TOPSIS法/ 71
4.3.2　三級評價指標法/ 74
4.4　無風險利率和風險利率的確定/ 75
4.4.1　無風險利率的確定/ 75
4.4.2　風險利率的確定/ 76
4.5　應用案例分析/ 77
4.5.1　相關數據的確定/ 77
4.5.2　改進的TOPSIS法和三級評價指標法評價項目風險度的對比分析/ 78
4.5.3　項目收益與風險匹配分析/ 79
4.6　總結及建議/ 80

5　股權投資類房地産信託項目選擇及利益分配研究/ 82
5.1　股權投資類房地産信託項目來源及選擇/ 83
5.1.1　股權投資類房地産信託項目來源分析/ 83
5.1.2　股權投資類房地産信託項目選擇概述/ 85
5.2　利益分配的理論基礎/ 86
5.2.1　Shaple值法/ 86
5.2.2　最大最小費用法/ 88
5.2.3　群體重心模型/ 88
5.2.4　Nash談判模型/ 89
5.3　信託持有全部股權的房地産信託項目利益分配研究/ 90
5.3.1　基本定義和假設/ 91
5.3.2　比例支付管理費模式下的利益分配分析/ 93
5.3.3　房地産開發商參與超額利潤分配的利益分配分析/ 95
5.3.4　算例檢驗及分析/ 100
5.4　信託持有部分股權的房地産信託項目利益分配研究/ 102
5.4.1　基本定義和假設/ 102
5.4.2　按股權比例分配項目利潤的利益分配分析/ 103
5.4.3　超額利潤分級分成的利益分配分析/ 105
5.4.4　算例檢驗及分析/ 108
5.5　本章小結/ 110

6　房地産信託項目主動管理研究/ 113
6.1　信託主動管理概述/ 113
6.2　融資類房地産信託項目主動管理研究/ 116
6.2.1　做好項目的盡職調查/ 116
6.2.2　監控好項目資金流嚮/ 119
6.2.3　掌控項目運行情況，提齣優化意見/ 121
6.2.4　及時、準確披露項目信息/ 123
6.3　股權投資類房地産信託項目主動管理研究/ 124
6.3.1　製定好項目公司章程，按現代企業製度運作/ 125
6.3.2　管理好項目公司的證照、印鑒/ 127
6.3.3　加強預算管理，嚴控成本/ 128
6.3.4　設計好利益分配機製，調動開發商積極性/ 130
6.3.5　增加股東對賭條款，犧牲部分利益以規避風險/ 131
參考文獻/ 134

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