房地产信託项目决策及管理研究 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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作者认为有两个原因需要信託公司对房地产信託项目予以更多的重视，并加强管理。第一是中国房地产市场风险开始显现，随着时代的变化，房地产行业正在向社会平均利润水平靠拢；与此同时房地产也关乎人民的居住权利，中国政府当局对此非常重视，在价格上涨过快时就会出手干预，信託公司需要做好房地产信託项目的风险管理，选择好项目并加强主动管理；第二是信託公司从业务转型升级出发，对房地产信託项目进行股权投资，从过去单纯的提供融资朝向股权投资方向发展，在获取债权融资收益的同时参与房地产项目的开发和利润分配，获取股权投资收益。

　　本书共分6章。第1章是绪论。首先介绍了研究背景及研究意义。以及对风险管理的三个发展阶段进行了详细的分析，并对信託行业风险管理的相关研究成果进行了重点整理。第2章对中国房地产信託特征、分类及发展情况进行了分析。首先介绍了房地产市场、房地产产品及房地产项目的特征。再者从信託产品投资者数量和融资性质是债权还是股权两个维度对房地产信託进行了分类；最后总结了房地产信託在中国的发展情况，分析了房地产信託在信託行业中的地位，以及在发展过程中存在的问题。第3章对融资类房地产信託项目选择的决策问题进行研究；对影响信託公司选择融资类房地产信託项目的因素、项目所在城市、区位、周边配套、项目产品类型、土地成本五个方面进行了分析。考虑开发商综合实力的情况，从项目以外的担保资产和开发商的开发管理能力两个方面也进行了分析；在前述分析的基础上，建构了综合评分指标体系。将综合评分与事先确定的评价决策基准值进行比较，来判断是否为该项目提供融资。第4章对融资类房地产信託项目收益与风险如何合理匹配进行研究。分析了融资类房地产信託项目的风险，包括系统性风险与非系统性风险、主观风险与客观风险。另外透过两种方式解决了房地产信託项目风险度测量问题。同时採用成本加成法来确定信託公司的无风险利率，採用集体决策法确定风险利率，使得信託公司可以顺利使用资本资产定价模型来实现融资性房地产信託项目的收益风险匹配。第5章对股权投资类房地产信託项目的选择及利益分配进行了研究。为改变传统的单纯向房地产信託项目提供融资的模式，信託公司可对项目进行真正的股权投资。股权投资类房地产信託项目有两种来源，对信託公司与开发商之间的利益分配问题则分两大类四种情况进行深入研究。第六章对房地产信託项目如何加强主动管理进行了研究融资类房地产信託项目提出四项主要措施，股权投资类房地产信託项目，则提出五项的主动管理措施。
 

1　绪论/ 1
1.1　研究背景/ 1
1.2　研究意义/ 3
1.2.1　为信託公司风险管控提供指导/ 3
1.2.2　为信託公司房地产信託业务转型升级提供指导/ 4
1.3　研究内容/ 6
1.4　国内外研究综述/ 8
1.4.1　风险管理研究综述/ 8
1.4.2　收益分配研究综述/ 13
1.5　创新点/ 17

2　中国房地产信託特征、分类及发展情况分析/ 19
2.1　房地产的特征/ 19
2.1.1　房地产市场的特征/ 19
2.1.2　房地产产品及房地产项目的特征/ 23
2.2　房地产信託的内涵、类型及特征/ 26
2.2.1　房地产信託内涵及类型/ 26
2.2.2　房地产信託的相关方/ 28
2.2.3　房地产信託的特征/ 32
2.3　房地产信託的发展情况/ 33
2.3.1　房地产信託在信託业务中的地位/ 33
2.3.2　房地产信託发展过程中存在的问题/ 36
2.3.3　房地产信託的发展趋势及方向/ 38

3　融资类房地产信託项目选择决策研究/ 42
3.1　项目选择决策的现有研究成果总结/ 42
3.2　影响信託公司融资类房地产信託项目选择决策的因素分析/ 44
3.2.1　单纯针对房地产项目本身的影响因素分析/ 44
3.2.2　考虑开发商综合实力的影响因素分析/ 46
3.3　融资类房地产信託项目评价指标体系构建/ 48
3.3.1　各级评价指标的选取/ 48
3.3.2　相关指标打分及权重的确定/ 50
3.4　待评价项目综合评分及选择决策/ 54
3.4.1　信託公司对项目决策基准值的确定/ 54
3.4.2　对评价项目实施综合评分及选择决策/ 56
3.5　应用案例分析/ 58
3.5.1　相关数据的确定/ 58
3.5.2　相关指标的计算及决策情况/ 59
3.5.3　案例分析/ 59

4　融资类房地产信託项目收益与风险匹配研究/ 61
4.1　融资类房地产信託项目风险分析/ 62
4.1.1　系统性风险与非系统性风险/ 63
4.1.2　主观风险与客观风险/ 66
4.2　引入资本资产定价模型用于项目的收益、风险匹配/ 67
4.2.1　收益、风险匹配研究文献述评/ 67
4.2.2　房地产信託项目收益、风险匹配分析及资本资产定价模型引入/ 69
4.3　融资类房地产信託项目风险度的评价/ 70
4.3.1　改进的TOPSIS法/ 71
4.3.2　三级评价指标法/ 74
4.4　无风险利率和风险利率的确定/ 75
4.4.1　无风险利率的确定/ 75
4.4.2　风险利率的确定/ 76
4.5　应用案例分析/ 77
4.5.1　相关数据的确定/ 77
4.5.2　改进的TOPSIS法和三级评价指标法评价项目风险度的对比分析/ 78
4.5.3　项目收益与风险匹配分析/ 79
4.6　总结及建议/ 80

5　股权投资类房地产信託项目选择及利益分配研究/ 82
5.1　股权投资类房地产信託项目来源及选择/ 83
5.1.1　股权投资类房地产信託项目来源分析/ 83
5.1.2　股权投资类房地产信託项目选择概述/ 85
5.2　利益分配的理论基础/ 86
5.2.1　Shaple值法/ 86
5.2.2　最大最小费用法/ 88
5.2.3　群体重心模型/ 88
5.2.4　Nash谈判模型/ 89
5.3　信託持有全部股权的房地产信託项目利益分配研究/ 90
5.3.1　基本定义和假设/ 91
5.3.2　比例支付管理费模式下的利益分配分析/ 93
5.3.3　房地产开发商参与超额利润分配的利益分配分析/ 95
5.3.4　算例检验及分析/ 100
5.4　信託持有部分股权的房地产信託项目利益分配研究/ 102
5.4.1　基本定义和假设/ 102
5.4.2　按股权比例分配项目利润的利益分配分析/ 103
5.4.3　超额利润分级分成的利益分配分析/ 105
5.4.4　算例检验及分析/ 108
5.5　本章小结/ 110

6　房地产信託项目主动管理研究/ 113
6.1　信託主动管理概述/ 113
6.2　融资类房地产信託项目主动管理研究/ 116
6.2.1　做好项目的尽职调查/ 116
6.2.2　监控好项目资金流向/ 119
6.2.3　掌控项目运行情况，提出优化意见/ 121
6.2.4　及时、准确披露项目信息/ 123
6.3　股权投资类房地产信託项目主动管理研究/ 124
6.3.1　制定好项目公司章程，按现代企业制度运作/ 125
6.3.2　管理好项目公司的证照、印鉴/ 127
6.3.3　加强预算管理，严控成本/ 128
6.3.4　设计好利益分配机制，调动开发商积极性/ 130
6.3.5　增加股东对赌条款，牺牲部分利益以规避风险/ 131
参考文献/ 134

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