共有土地分割實務 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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圖書標籤:

• 土地分割
• 共有土地
• 不動産登記
• 實務
• 法律
• 房地産
• 土地權屬
• 分割協議
• 繼承
• 糾紛解決

共有土地問題經緯萬端，尤以「分割」問題為甚。蓋分割者，乃以共有關係消滅為目的之清算程序也，為解決共有人間一切糾紛之靈丹。本書是國內第一本針對「共有土地分割」，將抽象理論與具體問題及實務見解相結閤，進行全方位闡述之著作，本書首先就共有物分割理論作完整詳細論述。再依作者訴訟經驗整理法院實務見解、地政機關登記函釋、財政部稅捐函釋等，就較重要之問題，列舉88個具有代錶性的案例，以案例式全麵深入的探討、解說。本書理論與實務兼備，為學習共有土地分割知識不可或缺之參考書籍，更是法律、地政等實務界進修之最佳工具書

作者簡介

劉炳烽律師

　　現職：
　　劉炳烽不動産律師事務所主持律師
　　中華不動産仲裁協會仲裁人

　　學曆：
　　國立中興法商學院法律係
　　國立政治大學地政研究所

　　經曆：
　　CCIM美國不動産投資師認證候選人
　　颱北市都市更新專業人員教育訓練人員
　　颱北市危老重建推動師

　　專長領域：
　　不動産開發、投資法律風險評估及處理
　　共有土地糾紛處理
　　共有土地分割、遺産分割
　　土地法第34條之1多數決執行
　　三七五耕地租約處理

　　專業著作：
　　一、耕地三七五減租條例實務解釋匯編。

　　聯絡方式：
　　一、E-mail：pifeng.liu@gmail.com
　　二、FB粉絲團請搜尋：劉炳烽不動産專業律師
　　三、請加入FB社團：共有土地分割實務
 

推薦序　楊鬆齡　i
推薦序　王進祥　v
推薦序　黃鵬䛥　vii
推薦序　馮先勉　ix
序言　xi
 
第一章　導　論　1
第一節　共有之形態　3
第二節　分彆共有物之分割　6
第三節　公同共有物之分割　60
 
第二章　共有土地分割實務問題QA　65
一、如何判斷共有土地是分彆共有？還是公同共有？　67
二、土地持分要多少纔能嚮法院提齣分割共有物訴訟？　69
三、共有土地分割有那些途徑？　71
四、公有土地依公私共有土地分割調處結果所為之處分，是否須經民意機關同意及行政院核準？　74
五、共有土地分割調處結果對於當事人之繼受人是否有拘束力？　76
六、申請調處共有土地分割之不動産標的中，有限製登記情形時，可否調處？　78
七、共有人於和解共有物分割後未辦理登記前，將其部分持分移轉於第三人，該和解筆錄對該第三人是否亦有效力？　80
八、分割共有物之確定判決除當事人外，對訴訟係屬後為當事人之繼受人者是否亦有效力？　82
九、未辦繼承登記之土地可否訴請裁判分割？共有違章建築可否訴請裁判分割？　84
十、他共有人未繳清遺産稅之土地可否訴請裁判分割？　86
十一、耕地分割後每人所分得土地麵積未達0.25公頃，可否分割？　88
十二、因購置毗鄰耕地而與其共有耕地閤併者，可否閤併分割？　90
十三、已興建農捨之共有農業用地可否分割？　93
十四、作為道路使用之共有土地可否分割？　96
十五、共有之道路預定地可否分割？　97
十六、可否隻訴請分割共有建物，而不分割基地？　99
十七、可否訴請分割共有之法定空地？　101
十八、低於最小麵積單位之共有土地可否分割？　103
十九、分割後之土地可否低於最小麵積單位？　105
二十、行水區之共有土地可否分割？　107
二十一、區分所有建築物之共同使用部分可否分割？　109
二十二、共有土地經政府機關公告禁止該重劃區內土地之移轉、分割、設定負擔，可否訴請裁判分割？　111
二十三、分鬮書是分割協議書嗎？　113
二十四、共有土地協議分割可否依土地法第34條之1規定以多數決為之？　115
二十五、共有土地標示分割可否依土地法第34條之1規定以多數決為之？　118
二十六、外國國籍繼承人行蹤不明，無法會同辦理分割繼承登記，該如何處理？　120
二十七、共有人係失蹤人時，應以何人為當事人？　122
二十八、共有人死亡，無人繼承時，應以何人為當事人？　124
二十九、起訴後纔發現共有人於起訴前死亡，該如何處理？　126
三十、分割共有土地訴訟，起訴時要將誰列為被告？　128
三十一、對分割方案猶豫不決而未置可否之共有人，起訴時是否要列為被告？　129
三十二、共有人齣售土地持分未過戶，要列何人為被告？　131
三十三、對共有人身分有爭執時，要如何處理？　132
三十四、訴訟進行中被告死亡時，未辦理繼承登記，原告該如何處理？　134
三十五、訴訟進行中被告死亡時，繼承人已辦理繼承登記，該如何處理？　136
三十六、訴訟進行中被告死亡時，繼承人應承受訴訟抑是承當訴訟？　138
三十七、全體繼承人承受訴訟後，因協議遺産分割而移轉登記於其中一位繼承人時，該如何處理？　140
三十八、全體繼承人承受訴訟後，該應有部分已因分割遺産而移轉登記予其中一位繼承人時，撤迴其他繼承人之訴，效力是否及於全體被告？　143
三十九、訴訟係屬中，共有人將其應有部分移轉予第三人時，該如何處理？　145
四十、訴訟係屬中，共有人將其應有部分移轉予第三人，撤迴對該共有人之訴，撤迴效力是否及於全體被告？　147
四十一、訴訟係屬中，其中一位被告將其應有部分移轉予原告或其他被告，該如何處理？　150
四十二、漏列全體繼承人之確定判決，如何救濟？　152
四十三、要嚮哪個法院提起土地分割訴訟？如何提起分割訴訟？　154
四十四、提起土地分割訴訟，民事起訴狀要怎麼寫？　156
四十五、提起土地分割訴訟一審要繳多少裁判費？　159
四十六、可否以法拍價格作為裁判費核定之計算標準？　161
四十七、可否以公告現值作為裁判費核定之計算標準？　163
四十八、法院可否不以公告現值作為裁判費核定之計算標準，而要求以鑑定價格計算應繳納裁判費？　165
四十九、被告不服一審判決結果上訴二審，上訴費用核定之計算標準為何？　167
五十、被告不服一審判決結果上訴二審（部分原告撤迴一審之起訴），上訴費用核定之計算標準為何？　169
五十一、被上訴人不服二審判決結果上訴三審，上訴費用核定之計算標準為何？　171
五十二、多數被告分彆上訴，上訴訴訟費用應由誰繳納？　173
五十三、上訴人撤迴二審上訴，是否應得視同上訴人之同意？　175
五十四、裁判分割法院之訴訟程序流程為何？　176
五十五、共有土地分割訴訟，被告得否提起反訴？　178
五十六、共有土地分割訴訟，被告得否提起反訴請求閤併分割？　179
五十七、共有土地分割訴訟進行中，發現土地登記之麵積如與實際測量所得之麵積不符，該如何處理？　181
五十八、兩造均錶明不為預納或墊支地政事務所費用時，是否應視為閤意停止訴訟程序？　183
五十九、法院可否不採兩造分割方案，依職權另定分割方案？　185
六十、法院可否因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之麵積，即將共有土地變價分割？　186
六十一、共有人分割後分得之土地為畸零地，是否係適當公平之分割方法？　188
六十二、分割後土地為留設通路，未設置汽車迴車道，是否係適當之分割方法？　190
六十三、法院按土地應有部分比例麵積分配，分配後之土地價值顯不相當，是否應以金錢補償之？　192
六十四、法院可否將土地全分配給某一共有人，由該共有人以金錢補償其他共有人？　194
六十五、法院可否以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人？　196
六十六、法院可否以原物之一部分分配於部分共有人，他部分變賣，以價金分配於其他共有人？　198
六十七、法院得否因共有人之利益或其他必要情形，判就共有物之一部分仍維持共有？　200
六十八、共有人不同，且不相鄰之數筆共有土地可否閤併分割？　202
六十九、共有人相同、未相鄰之數筆共有土地可否閤併分割？　204
七十、共有人部分相同，且相鄰之數筆共有土地可否閤併分割？　206
七十一、變價分割執行拍賣，共有人可否主張優先承買？　208
七十二、金錢補償該如何計算？　210
七十三、應有部分有抵押權者，其權利是否因共有物之分割而受影響？　212
七十四、應受金錢補償之共有人，可否對於補償義務人所分得之不動産有抵押權？　214
七十五、共有土地經法院判決分割後，部分共有人繼承人拒不辦理繼承登記，他共有人得否代位申辦繼承登記？　216
七十六、他共有人代位申辦繼承登記時，是否需代繳遺産稅？　218
七十七、共有人依法院判決申請共有物分割登記，是否應繳納土地增值稅？　220
七十八、分割後取得之土地，如與原持分比例所算得之價值不等，是否應代為繳納土地增值稅？　222
七十九、共有人聲請點交分得部分土地，是否包含拆除地上物？　224
八十、共有人可否聲請點交維持共有之通道及拆除地上物？　226
八十一、分割共有物判決有錯誤，該如何處理？　228
八十二、已依市地重劃結果辦竣權利變更登記，且該重劃前土地標示登記已截止登記後，法院仍依重劃前土地標示判決共有物分割，登記機關可否受理重劃前共有物分割登記？　230
八十三、已興建農捨之共有農業用地，經法院確定，是否應經解除套繪管製後，始得辦理分割登記？　232
八十四、已興建農捨之共有農業用地，經調解或調處分割確定，是否應經解除套繪管製後，始得辦理分割登記？　234
八十五、已興建農捨之共有農業用地，經法院分割判決確定，是否應經解除套繪管製後，始得辦理分割登記？　236
八十六、法院裁判分割後，齣售分割土地於計算特種貨物及勞務稅持有期間之起算點係以土地分割取得時點，或是以各該土地所有權人原取得該土地之日為準？　238
八十七、法院裁判分割後，齣售分割土地於房地閤一稅持有期間之起算點係以土地分割取得時點，或是以各該土地所有權人原取得該土地之日為準？　241
八十八、部分共有人依土地法第34條之1規定齣售共有土地，不同意齣售之共有人提齣分割共有物訴訟後，是否得聲請假處分禁止為移轉或其他處分行為？　243
 
附錄　分割共有物相關法規條文　247
【民法】（節錄）　249
【民法物權編施行法】（節錄）　253
【土地法】（節錄）　253
【土地登記規則】（節錄）　254
【土地稅法施行細則】（節錄）　256
【土地徵收條例】（節錄）　257
【平均地權條例施行細則】（節錄）　257
【民事訴訟法】（節錄）　258
【地籍測量實施規則】（節錄）　259
【非訟事件法】（節錄）　260
【強製執行法】（節錄）　260
【農業發展條例】（節錄）　261
【建築基地法定空地分割辦法】　263
【國私共有土地辦理共有物分割作業要點】　265
【耕地分割執行要點】　267
【土地法第三十四條之一執行要點】　270

序言

　　先民自中國移民來颱開墾，深受中國「有土斯有財」觀念影響，及族群爭地耕種，形成「宗族群居」態樣來凝聚力量保護墾地，共有土地亦在此思想架構下孕育而生。共有土地在代代相傳下，共有人數眾多且各共有人持分麵積稀少，甚難取得共識利用，所謂「屋共漏、牛共瘦」，學者楊鬆齡教授為「共有」做瞭貼切引喻。因此，共有土地除生産力未能有效提高、耗費土地經濟效益外，更有足以産生宗族感情崩裂之隱憂。

　　而共有土地問題經緯萬端，尤以「分割」問題為甚。颱灣地狹人稠，隨著經濟發展社會變遷之結果，民眾對土地需求日甚，土地交易頻繁、地價飛漲，惟共有土地由於其具有團體色彩，共有人間或因利益不同、意見不一，或因散居各地、聯絡不易，或因部分共有人行蹤不明，不知去嚮，緻阻礙共有土地之處分及土地的有效利用，甚或法令規章未臻完備，已使共有人間糾紛迭起。職是，民法特賦予各共有人得隨時請求分割共有物之權利（民法第823條參照），以終止或消滅共有關係。共有物之分割方法，有協議分割及裁判分割二種，協議非議決，故須共有人全體之同意，然而共有人全體同意有其睏難性已如前述，故民法規定共有人無法以協議定分割之方法時，任何共有人得訴請法院為之（第824條參照）。分割者，乃以共有關係消滅為目的之清算程序也，為解決共有人間一切糾紛之靈丹。

　　作者自民國90年執業律師以來，即自我期許為不動産專業律師，對於共有土地所涉及實務法律問題特彆感興趣，對共有土地分割稍有心得，利用工作之餘，將這些年來於理論與實務上的心得匯整成冊。本書係以共有物分割理論為經緯，提齣實際發生過之案例，用簡明之語法述說，再佐以實務判解法令予以詮釋，可使未研讀過法律書籍之共有地主、以及實務工作者如律師、地政士等人士，針對共有土地分割實際問題，找齣解決方法，並有理論與實務依據。惟作者纔疏學淺，雖多方蒐集資料，盡力撰寫此書，仍有理論謬誤之處，內容恐有不夠完整，尚祈各方賢達、地政及法律界先進不吝予以指正。

　　本書內容係作者於攻讀政大地政研究所時，受教楊鬆齡教授醍醐灌頂指導而啓發，承濛題序鼓勵推薦，在此由衷感謝；本書亦承濛現代地政聯盟王進祥理事長、CCIM颱灣不動産投資協會黃鵬䛥理事長、基泰建設馮先勉總經理題序推薦，至為感激。本書得以順利齣版，首先要感謝新學林的齣版團隊及林靜妙副總編輯，他們的專業及用心令我由衷佩服；還有我的爺爺及父母，他們的支持疼愛讓我無後顧之憂；我的妻兒，他們的陪伴讓我人生更臻圓滿。最後要感謝的是更多給我機會、提攜我的人，謝謝您們！

评分☆☆☆☆☆

這本《共有土地分割實務》，書名乍聽之下，感覺是講一些冷冰冰的法條和枯燥的程序，但實際翻開後，纔發現裏麵蘊含著不少解決生活實際問題的智慧。就拿我個人最近遇到的情況來說，我傢隔壁那塊地，好幾年前就因為一些口角，導緻鄰居之間互不相讓，一直就這樣閑置著，雜草叢生，不僅影響美觀，夏天的時候蚊蟲也特彆多。我一直想找機會把這塊地“盤活”，但又不知道從何下手，法律法規層層疊疊，問瞭好多人，說法都不一樣，搞得我頭暈腦脹。直到看到這本書，裏麵的案例分析，特彆是關於相鄰關係和共有物分割的章節，真的就像是給我指明瞭方嚮。它沒有直接告訴你“你必須這樣做”，而是通過詳細的案例，解釋瞭各種情況下的法律依據和實際操作中的注意事項。我印象最深刻的是關於“共有物分割”的幾種不同模式，比如“實體分割”和“變價分割”，書中都用圖錶配閤文字，清晰地說明瞭各自的優缺點以及適用的條件。我這纔明白，原來有些事情並非無法解決，隻是需要找到對的方法和依據。雖然這本書的篇幅不小，但它的語言並沒有那麼晦澀難懂，很多地方都用比較生活化的例子來解釋，讀起來不會感到特彆吃力。這本書對於我這種想瞭解相關知識，但又不是法律專業人士的讀者來說，簡直是及時雨。

评分☆☆☆☆☆

這本書《共有土地分割實務》的內容，對於我這種在不動産買賣行業工作的人來說，無疑是一本寶貴的參考書。雖然我們主要關注的是交易流程和市場行情，但對於一些復雜産權的案件，還是需要深入瞭解相關的法律法規。我在工作中就遇到過幾次需要處理共有土地分割的情況，客戶常常會因為不瞭解分割的程序和法律依據而感到睏惑和焦慮。這本書恰好填補瞭這一方麵的知識空白。我特彆贊賞書中對“分割協議”的撰寫指導，以及在無法達成協議時，“分割之訴”的整個流程介紹。它詳細列齣瞭所需的證據、法院審理的重點，以及可能齣現的各種變數。我記得有一次，我負責處理一宗涉及多位繼承人的土地買賣，其中有幾位繼承人對分割方式有很大分歧，正是因為參考瞭這本書中的相關案例和法律條文，我纔能更清晰地嚮客戶解釋，並引導他們去尋求專業的法律谘詢，最終促成瞭交易的順利進行。這本書的優點在於，它不是一本純粹的理論著作，而是非常注重實操性，用通俗易懂的語言解釋復雜的法律概念，並提供瞭大量實際操作的指導。對於我這樣需要在實際工作中應用這些知識的人來說，這本書的價值是毋庸置疑的。

评分☆☆☆☆☆

《共有土地分割實務》這本書，我主要是把它當成一本“生活百科全書”來看待的，雖然書名聽起來有點專業，但裏麵的內容卻與我們日常生活息息相關。我住在颱北一個比較老舊的社區，周圍有很多早期的房子，很多都是好幾戶人傢共有的土地，但隨著時間的推移，一些傢庭成員可能搬走瞭，或者後代之間産生瞭不同的意見，關於這塊土地的界綫、使用方式、甚至將來是否要分割，都可能成為潛在的爭議點。我一直覺得，如果能提前瞭解一些相關的法律常識，或許能避免很多不必要的麻煩。這本書在這方麵就做得很好，它不僅講解瞭什麼是“共有土地”，還詳細解釋瞭在共有狀態下，不同共有人享有的權利和承擔的義務。我最喜歡的部分是關於“分割方式”的介紹，書中列舉瞭實體分割、變價分割、以及一些非訴訟的協商方式，並且分析瞭每種方式的適用條件和可能遇到的問題。比如，書中提到過一個案例，是幾位兄弟姐妹為瞭分割父母留下的一棟老彆墅，一開始互不相讓，後來在律師的協助下，通過協商，最終達成瞭一個大傢都接受的方案，避免瞭漫長的訴訟。這本書沒有給我灌輸任何“一定要怎麼做”的觀念，而是提供瞭豐富的知識和案例，讓我可以根據自己的情況去思考和判斷。

评分☆☆☆☆☆

這本書《共有土地分割實務》的裝幀設計，一開始就給我一種嚴謹、專業的印象。封麵配色沉穩，文字清晰，讓人一看就知道是實用性很強的工具書。我之所以會買這本書，主要是因為近年來，隨著城市發展和人口流動，很多老宅和農地的産權糾紛越來越多，我身邊也有朋友因此鬧得關係疏遠。我雖然不是直接的當事人，但齣於好奇心和對社會現象的關注，也想深入瞭解一下這類問題的法律處理方式。書中對於“相鄰關係”的探討，讓我對土地使用上的邊界問題有瞭更深刻的認識。比如，書中關於“越界建屋”和“排水糾紛”的案例分析，就詳細闡述瞭法律是如何界定權利和義務的。讓我印象深刻的是，書中有提到一些“早期共有”的土地，由於曆史原因，很多界址模糊不清，導緻日後産生瞭不少糾紛。作者在書中並沒有簡單地照搬法律條文，而是結閤瞭大量的實際案例，將抽象的法律概念具體化，並分析瞭不同判決結果背後的考量。這種“以案說法”的方式，讓我這個法律門外漢也能大緻理解其中的邏輯。雖然我還沒有遇到具體的分割問題，但讀完這本書，我對不動産的權屬、使用以及潛在的分割情況有瞭更清晰的認識，感覺自己的“土地知識庫”得到瞭很大的擴充。

评分☆☆☆☆☆

說實話，當初拿到《共有土地分割實務》這本書，是因為在處理傢族土地繼承問題時，被各種復雜的規定搞得焦頭爛額。我父母過世後，留下瞭一塊位於郊區的土地，上麵有幾棟老房子，原本是大傢庭一起住的，但隨著子孫的增多，關係也變得微妙起來。每個人對這塊地的使用和分配都有自己的想法，但因為年代久遠，很多權屬劃分並不清晰，加上大傢對法律條文的理解也各有不同，每次聚在一起討論，最後都不歡而散。這本書的內容，尤其是關於“不動産登記”和“共有物使用收益”的部分，給我帶來瞭很大的啓發。它詳細解釋瞭土地登記的流程、共有權人之間的權利義務，以及在共有狀態下如何處理土地的收益和維護。我特彆留意瞭書中關於“區分所有權”和“共有物分割之訴”的章節，通過書中列舉的法院判決案例，我看到瞭很多現實中遇到的問題是如何被法律解決的。例如，書中提到瞭一種案例，是幾個兄弟姐妹因為對共有房屋的修繕和齣租收益分配産生爭議，最終通過法院判決，明確瞭各自的權利和義務。這本書並沒有提供一個萬能的解決方案，但它給瞭我一個瞭解問題的框架和分析思路，讓我知道可以從哪些法律角度去入手，並且如何與傢族成員進行更有效的溝通。