第一章　評估階段作業導論
第一節　評估作業概述
　一、宏觀的土地開發
　二、土地開發業者的土地開發
　三、購地階段的土地開發
第二節　評估階段作業重點
　一、開發構想作業
　　（一）開發方式
　　（二）開發時機
　　（三）產品定位
　　（四）售價擬議
　二、規劃配置作業
　　（一）排厝間
　　（二）算坪數
　三、投資效益評估作業
　　（一）算毛利
　　（二）齣地價
註

第二章　精算作業模式
第一節　精算模式概述
　一、算毛利
　二、齣地價
第二節　收益
　一、地麵層
　二、樓上層
　三、地下層
　四、車位
　五、透天產品
第三節　成本
　一、土地成本
　　（一）土地款
　　（二）傭金
　　（三）規費稅金
　二、營建成本
　　（一）直接成本
　　（二）間接成本
　　（三）利息
　三、其他成本
　　（一）公寓大廈共同基金
　　（二）管銷費用
　四、整閤
第四節　毛利（毛利率）
　一、毛利
　二、毛利率
　　（一）毛利率的定義
　　（二）毛利率的標準
第五節　精算評估地價
　一、算毛利
　二、齣地價
註

第三章　 概估作業模式
第一節　每售坪房價中的土地成本
第二節　每坪土地化為建物坪數的倍數
　一、容積率
　二、某倍數
　三、坪效係數
　四、整閤公式
　五、舉例
註

第四章　土地坪效導論
第一節　坊間概估土地坪效的作業方式
第二節　土地坪效的構成要素
　一、適用法規
　　（一）都市計畫法係法規
　　（二）建築法係法規
　二、土地條件
　三、規劃實設
第三節　檢視坊間的土地坪效
　一、推測坊間作業方式的緣由
　二、拆解坪效係數1.6
　三、導正坊間作業迷思
註

第五章　掌握土地坪效
第一節　解析可建項目
　一、基準容積
　二、免計容積
　　（一）騎樓麵積
　　（二）屋頂突齣物FA
　　（三）地下室麵積
　　（四）停車空間麵積
　　（五）陽颱麵積
　　（六）梯廳麵積
　　（七）『地上機電』麵積
　三、獎勵容積
　　（一）開放空間容積獎勵
　　（二）都市更新容積獎勵
　　（三）危老重建容積獎勵
　　（四）地方、都計書
　　（五）總量纍計上限
　四、增移容積
　　（一）容積移轉
　　（二）增額容積
第二節　彙整可建項目
　一、適用法規
　　（一）基準FA
　　（二）免計FA
　　（三）獎勵FA
　　（四）增移FA
　二、適用條件
　　（一）使用分區
　　（二）麵積大小
　　（三）臨路條件
　　（四）特殊條件
　三、可建額度
　四、閤併上限規定
第三節　快速掌握土地坪效
　一、各項列式
　二、組閤彙整
　三、快速套用
註

第六章　務實評估地價
第一節　修正估價參數
　一、修正房價
　二、拆算地下室
　三、改採全案估價
　四、修正成本建坪
　五、拆算地價
第二節　調整估價模式
　一、現有模式
　　（一）精算模式
　　（二）概估模式.
　二、本書提供模式

■ 附註索引
第一章　評估階段作業導論
註1-1：何謂“實際計息”？ 與評估作業的關係為何？
註1-2：何謂“總價帶”？ 與產品定位有何關係？
註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？與總價帶有何關係？
註1-4：何謂“基地麵積”？土地開發如何定義“基地”？
註1-5：何謂“結構係統”？與土地坪效有何關係？
註1-6：何謂“土地坪效 ”？“可建強度”？ “最大可建麵積”？

第二章　精算作業模式
註2-1：何謂“公設比”？與土地坪效有何關係？
註2-2：何謂『允建麵積』？『允增麵積』？與土地坪效的關係為何？
註2-3：何為「規費」？「印花稅」？
註2-4：何為「地價稅」？「纍進地價總額」？土地開發於購地階段應如何預估地價稅？
註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售麵積與成本建坪的關係為何？
註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？
註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？
註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售方式的有何關連？與估價作業的關係為何？

第三章　概估作業模式
註3-1：何謂“適用法規”？與土地開發有何關係？
註3-2：何為“容積率”？“基準容積(率)vs.法定容積(率)”？與土地坪效有何關係？
註3-3：何為“高層建築”？與一般建築有何差異？從土地坪效而言有何影響？

第四章　土地坪效導論
註4-1：本書所謂“法係”為何？法規的適用規定為何？
註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？
註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？
註4-4：何謂『車房比』？ 與土地坪效有何關係？
註4-5：業界如何拆算地下室麵積？

第五章　掌握土地坪效
註5-1：何為「建築麵積」？與土地坪效有何關係？
註5-2：何為「樓地闆麵積」？與土地坪效有何關係？
註5-3：何為「總樓地闆麵積」？與土地坪效有何關係？
註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？
註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突齣物」的規定為何？
註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？
註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？
註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？
註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽颱」的規定為何？
註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？
註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？
註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？
註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？
註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？
註5-15：何為「總量纍計上限」? 與土地坪效有何關係?
註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？
註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？

■ 附錶索引
附錶1-1：宏觀的土地開發作業流程錶
附錶1-2：土地開發業界的土地開發作業流程錶
附錶1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊錶
附錶1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限製規定彙整錶
附錶2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總麵積參考原則分析錶
附錶4-1：法規、建照、銷售與權狀麵積關係錶
附錶4-2：最大可建麵積、可售麵積與成本建坪關係錶
附錶5-1：最大可建麵積與適用法規對照彙整簡錶
附錶5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算錶
　★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附錶5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽錶
附錶5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要錶
附錶5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要錶
附錶5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要錶
附錶6-1：土地坪效與地價彙整速算錶─excel轉jpg版
　★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附錶6-2：土地坪效與地價彙整速算錶─雲端版轉jpg版
附錶6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較錶

■ 附件索引
附件1-1：地價因開發方式而異案例
附件1-2：規劃配置原則（大樓案）
附件1-3：柱樑（結構係統）配置原則
附件1-4：規劃配置圖（大樓案）
附件1-4*：規劃、銷售麵積及評估彙整錶（大樓案）
附件2-1：透天案定價程序示意圖
附件2-1*：規劃、銷售麵積及評估彙整錶（透天案）
附件3-1：土地開發分析法估價錶
附件3-1*：土地開發分析法檢討
附件3-2：基準容積率vs.法定容積率
附件3-3：通案規定vs.特例規定3
附件3-4：土地開發專業部落格
附件3-5：適用法規說明
附件4-1：建築師雜誌專文
附件4-2：建照麵積檢討容積
附件4-3：法規、建照、銷售與權狀麵積關係錶摘要說明－1
附件4-3*：法規、建照、銷售與權狀麵積關係錶摘要說明－2
附件4-4：法規麵積→建照麵積＋免計檢討暨地下室麵積拆算案例
附件4-4*：建照麵積→銷售麵積（＋外皮登記）麵積檢討案例
附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖
附件5-2：免計項目的免計額度示意圖
附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示
附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖
附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖
附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要錶
附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題
附件6-2：七都允增FA摘要彙整
附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢錶
附件6-4：附錶6-1土地坪效與地價速算彙整錶─excel版之作業說明錶
 

序

　　評估地價是泛房地產業者在執行業務時，或深或淺、或直接或間接必須麵對的課題。尤其對投資購地的開發商而言，精準的評估地價，更是確保購地後推案順銷的核心作業。實務上，開發商多委由建築師協同作業，排厝間、算坪數，求得可售麵積與成本建坪，據以“精算”評估地價。至於欠缺這項資源的其他業者，隻得先以坊間流傳的下列公式“概估”土地坪效，再藉以“概估”地價：

　　土地坪效＝容積率×坪效係數(一般慣用1.6)

　　地價＝〔房價－造價－每售坪@(其他成本＋毛利)〕×土地坪效

　　在此概估模式中，土地坪效是地價倍增的關鍵。然而，實務上，便是同一容積率的土地，也因其轄區、分區、麵積、麵寬與臨路條件…等根本差異，而決定其得否適用開空、都更等獎勵與增移（容移＋增額容積）等允增麵積，與不同級距的可建額度％，形成差距極大的土地坪效，豈是坊間所謂的坪效係數1.6或任一數值可全包。

　　此外，開發商的估價作業中，房價不是隻有概估套用的樓上層房價，還有一般較高價的地麵層房價。而且除瞭這些以坪計價的房價之外，還有以位計價的車位價，絕非上述地價公式中的房價可概括。而且開發商購地估價時，陽颱不計造價與三種不同毛利率的獨特“行規”，絕非坊間的概估模式可勝任。最後，上述公式求得的僅是土地成本，還要扣除其中的非土地款，纔能還原為真正開發商要的地價。這些實務作業細節，都反映著二者的專業鴻溝，也揭示著估價的真義。

　　本書先詳述實務上如何以土地條件，依適用法規求得土地坪效，並歸納為錶5-1：「最大可建麵積、可建強度與適用法規對照摘要彙整錶（封底裡）」與錶5-2：「大樓案可建強度（土地坪效）速算錶」。繼而依循開發商的估價實務，修正坊間概估模式缺失，並彙整為錶6-2：「土地坪效與地價彙整速算錶─雲端版（封麵裡）」，供使用者直接填錶套用，求得相對可靠的土地坪效並進而務實的評估地價。

　　「知其然，並知其所以然。」期許經由本書詳實解析開發商的精算估價作業，並精煉為可直接套用的簡易速算錶，除瞭作為開發商搶得購地先機的隨身利器之外，也提供其他業者上網執行估價業務之用。

　　本書齣版首先要感謝業界（南颱灣房仲業泰鬥 洪執行長與編製雲端錶的 黃小姐）的請託與迴饋，造就筆者寫書的動力與調整內容的憑據。尤其在筆者授課期間，來自國內各地同業、官方的交流與督促，讓本書得以兼顧全國通用的法源，又得彙整6都＋2的在地專屬領域（附件6-2）。也感謝感謝齣版商—詹氏書局的護持，在筆者第一本著作—《土地開發實務作業手冊》（詹氏書局110年6版8刷）上市快10年後，再度齣版一本兼具專業價值與實用的工具書。然而，最要感謝國泰建設的長官與同事們的指導與提攜，還有親愛的親友們，謝謝 您們！