評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。
本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。
本書內容摘要：
本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：
● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。
● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。
● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。
● 附件：20餘項附件輔助說明。
● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。
● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。
具体描述
土地開發與都市更新實務全攻略：從法規解析到專案執行 本書專注於剖析當前台灣土地開發與都市更新領域中，最複雜、最具挑戰性的實務操作環節。旨在為規劃師、建築師、建設業高階主管、政府審批人員及專業投資者，提供一套系統化、可立即應用的工作流程與決策依據。內容涵蓋從早期土地取得的法規邊界界定，到複雜的權利變更與分配設計，直至最終的完工驗收與資產活化策略。 本書結構嚴謹，共分為五大核心單元，每單元均結合最新的政府政策修訂與大量的實務案例解析。 --- 第一單元：土地法規體系與限制條件深度解讀 本單元著重於解析台灣土地使用管制的核心法源，特別是《都市計畫法》、《區域計畫法》及其相關子法的交叉影響。 1. 土地使用分區管制與彈性調整機制： 詳細闡述各類使用分區（住商工農等）的容積率、建蔽率、高度管制標準。重點剖析容積移轉的法規基礎、容積銀行制度的運作模式，以及申請容積獎勵的實質要件與計算門檻。深入探討容積調配於不同開發案場（如公辦都更與民辦自辦）的策略性運用，以及潛在的法律風險點。 2. 土地取得與處分的限制： 詳盡分析《土地法》、《土地徵收條例》中有關優先購買權、照價收買的適用時機與程序。針對土地使用權能的設定與轉讓，提供不同類型土地所有權（如地上權、區分所有權）的法律權責劃分範例。特別關注農地重劃、特定農業區變更的嚴格審核標準與現行實務的執行差異。 3. 環境影響評估與水土保持規範： 闡述開發行為的規模門檻與環評（EIA）強制要求。內容涵蓋環評報告書撰寫的關鍵要素、公聽會的法律程序要求。同時，詳細列舉山坡地開發的坡度限制、總量管制，以及水土保持計畫申報與審查的時程管理。 --- 第二單元：都市更新專案的啟動與可行性分析 本單元聚焦於都市更新計畫的初期階段，強調如何科學地評估更新單元的潛力與風險。 1. 都更單元劃定與劃定標準： 探討如何依據《都市更新條例》界定更新單元，區分自主劃定與主管機關主導劃定的差異。分析危老建築結構安全性能評估的量化指標與行政流程。提供劃定階段應考量交通區位、公共設施服務水準的實務準則。 2. 權利變換（權變）前期規劃與估算基礎： 詳細說明權變計畫中「更新前權利價值」與「更新後分配價值」的基礎計算邏輯，區分權變與協議合建在價值評估上的差異。著重分析土地所有權人意願調查的有效性與法律效力，以及如何建立穩固的都更事業實施者團隊。 3. 實施者資格審查與財務規劃： 剖析實施者申請資格的資本要求、專業經驗證明。提供標準化的初期財務可行性分析架構，包含開發成本預估、融資可行性評估模型，以及風險緩釋措施的規劃建議。 --- 第三單元：開發設計與工程介面管理 本單元專注於將規劃藍圖轉化為可執行的工程設計，特別是公共設施的回饋與介面協調。 1. 土地使用強度最佳化設計： 探討在既有容積率限制下，如何透過設計調整（如退縮、開放空間設置）來最大化可建空間的效益。分析不同建築設計對日照、通風及景觀的影響，以及如何平衡設計美學與法規容許度的衝突。 2. 公共設施用地提供與費用分擔： 詳盡解析更新案場中應提供的公共設施（如學校、公園、道路）的面積計算標準與位置劃設原則。深入探討「代金」制度的運用，以及實施者與地方政府間關於基礎建設費用分攤的協商策略與法律依據。 3. 工程界面協調與時程控制： 針對跨越複雜產權的開發案，提供管線遷移、臨時安置、基地維護等工程界面協調的SOP。探討大型開發案的工期規劃方法（如PMB法、關鍵鏈計畫法），以確保工程進度符合權利人預期。 --- 第四單元：權利人協商與契約擬定技術 本單元是開發案能否順利推進的關鍵，著重於法律文書的擬定與協商技巧。 1. 權利人意願整合與異議處理： 提供多層級的協商溝通策略，針對不同背景（如高資產、自住戶、繼承人）的權利人設計客製化溝通腳本。詳述如何有效處理都市更新或土地重劃過程中的異議陳述、聽證程序，以及訴訟風險的預防。 2. 協議合建與權利變換契約範本解析： 本書提供多種實務契約條款的解析，特別是針對「工程受益比例」、「房屋交換分配順序」、「遲延完工罰則」的關鍵條文。詳細分析協議合建契約中，實施者應承擔的保證責任與免責範圍。 3. 土地使用權利義務的轉移與登記： 說明開發完成後，如何依據核定的實施計畫辦理土地權利變更登記、建物第一次登記。特別針對建物所有權狀上註記的「抵免年限」或「使用限制」進行專業解讀。 --- 第五單元：資產活化與開發後期管理 本單元探討開發完成後，如何透過優化管理與資產配置，實現最大價值。 1. 完工後的驗收與點交程序： 提供建管單位、權利人代表及實施者三方共同參與的驗收檢查清單，特別關注公共設施、共同使用空間（如管委會空間、機電設備）的技術標準符合性審查。 2. 營運初期物業管理策略： 針對新落成社區或商業園區，提出初期物業管理招標標準、保固責任轉移的法律依據。如何建立有效的共用設施維護基金。 3. 土地與建物組合之資產配置優化： 探討透過土地分割、合建分割或部分出售予法人投資者的策略，以加速資金回籠並優化整體資產結構。分析不同時期進入的投資者，其權益保障與稅務規劃的差異。
著者信息
作者簡介
王英欽
民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計 專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊（詹氏書局100年初版，101、104、107、109年二～五版，110年六版）
部落格：土地開發專業部落格 blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）
王英欽
民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計 專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊（詹氏書局100年初版，101、104、107、109年二～五版，110年六版）
部落格：土地開發專業部落格 blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）
图书目录
第一章 評估階段作業導論
第一節 評估作業概述
一、宏觀的土地開發
二、土地開發業者的土地開發
三、購地階段的土地開發
第二節 評估階段作業重點
一、開發構想作業
（一）開發方式
（二）開發時機
（三）產品定位
（四）售價擬議
二、規劃配置作業
（一）排厝間
（二）算坪數
三、投資效益評估作業
（一）算毛利
（二）出地價
註
第二章 精算作業模式
第一節 精算模式概述
一、算毛利
二、出地價
第二節 收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第三節 成本
一、土地成本
（一）土地款
（二）佣金
（三）規費稅金
二、營建成本
（一）直接成本
（二）間接成本
（三）利息
三、其他成本
（一）公寓大廈共同基金
（二）管銷費用
四、整合
第四節 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
（一）毛利率的定義
（二）毛利率的標準
第五節 精算評估地價
一、算毛利
二、出地價
註
第三章 概估作業模式
第一節 每售坪房價中的土地成本
第二節 每坪土地化為建物坪數的倍數
一、容積率
二、某倍數
三、坪效係數
四、整合公式
五、舉例
註
第四章 土地坪效導論
第一節 坊間概估土地坪效的作業方式
第二節 土地坪效的構成要素
一、適用法規
（一）都市計畫法系法規
（二）建築法系法規
二、土地條件
三、規劃實設
第三節 檢視坊間的土地坪效
一、推測坊間作業方式的緣由
二、拆解坪效係數1.6
三、導正坊間作業迷思
註
第五章 掌握土地坪效
第一節 解析可建項目
一、基準容積
二、免計容積
（一）騎樓面積
（二）屋頂突出物FA
（三）地下室面積
（四）停車空間面積
（五）陽台面積
（六）梯廳面積
（七）『地上機電』面積
三、獎勵容積
（一）開放空間容積獎勵
（二）都市更新容積獎勵
（三）危老重建容積獎勵
（四）地方、都計書
（五）總量累計上限
四、增移容積
（一）容積移轉
（二）增額容積
第二節 彙整可建項目
一、適用法規
（一）基準FA
（二）免計FA
（三）獎勵FA
（四）增移FA
二、適用條件
（一）使用分區
（二）面積大小
（三）臨路條件
（四）特殊條件
三、可建額度
四、合併上限規定
第三節 快速掌握土地坪效
一、各項列式
二、組合彙整
三、快速套用
註
第六章 務實評估地價
第一節 修正估價參數
一、修正房價
二、拆算地下室
三、改採全案估價
四、修正成本建坪
五、拆算地價
第二節 調整估價模式
一、現有模式
（一）精算模式
（二）概估模式.
二、本書提供模式
■ 附註索引
第一章 評估階段作業導論
註1-1：何謂“實際計息”？ 與評估作業的關係為何？
註1-2：何謂“總價帶”？ 與產品定位有何關係？
註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？與總價帶有何關係？
註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？
註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？
註1-6：何謂“土地坪效 ”？“可建強度”？ “最大可建面積”？
第二章 精算作業模式
註2-1：何謂“公設比”？與土地坪效有何關係？
註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？與土地坪效的關係為何？
註2-3：何為「規費」？「印花稅」？
註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？土地開發於購地階段應如何預估地價稅？
註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？
註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？
註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售方式的有何關連？與估價作業的關係為何？
第三章 概估作業模式
註3-1：何謂“適用法規”？與土地開發有何關係？
註3-2：何為“容積率”？“基準容積(率)vs.法定容積(率)”？與土地坪效有何關係？
註3-3：何為“高層建築”？與一般建築有何差異？從土地坪效而言有何影響？
第四章 土地坪效導論
註4-1：本書所謂“法系”為何？法規的適用規定為何？
註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？
註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？
註4-4：何謂『車房比』？ 與土地坪效有何關係？
註4-5：業界如何拆算地下室面積？
第五章 掌握土地坪效
註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？
註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？
註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？
註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？
註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？
註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？
註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？
註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？
註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？
註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？
註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？
註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？
註5-15：何為「總量累計上限」? 與土地坪效有何關係?
註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？
註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？
■ 附表索引
附表1-1：宏觀的土地開發作業流程表
附表1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表
附表1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表
附表1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表
附表4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表4-2：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表
附表5-1：最大可建面積與適用法規對照彙整簡表
附表5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表
★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附表5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表
附表5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表
附表6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel轉jpg版
★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附表6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版轉jpg版
附表6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表
■ 附件索引
附件1-1：地價因開發方式而異案例
附件1-2：規劃配置原則（大樓案）
附件1-3：柱樑（結構系統）配置原則
附件1-4：規劃配置圖（大樓案）
附件1-4*：規劃、銷售面積及評估彙整表（大樓案）
附件2-1：透天案定價程序示意圖
附件2-1*：規劃、銷售面積及評估彙整表（透天案）
附件3-1：土地開發分析法估價表
附件3-1*：土地開發分析法檢討
附件3-2：基準容積率vs.法定容積率
附件3-3：通案規定vs.特例規定3
附件3-4：土地開發專業部落格
附件3-5：適用法規說明
附件4-1：建築師雜誌專文
附件4-2：建照面積檢討容積
附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－1
附件4-3*：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－2
附件4-4：法規面積→建照面積＋免計檢討暨地下室面積拆算案例
附件4-4*：建照面積→銷售面積（＋外皮登記）面積檢討案例
附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖
附件5-2：免計項目的免計額度示意圖
附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示
附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖
附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖
附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表
附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題
附件6-2：七都允增FA摘要彙整
附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢表
附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表─excel版之作業說明表
第一節 評估作業概述
一、宏觀的土地開發
二、土地開發業者的土地開發
三、購地階段的土地開發
第二節 評估階段作業重點
一、開發構想作業
（一）開發方式
（二）開發時機
（三）產品定位
（四）售價擬議
二、規劃配置作業
（一）排厝間
（二）算坪數
三、投資效益評估作業
（一）算毛利
（二）出地價
註
第二章 精算作業模式
第一節 精算模式概述
一、算毛利
二、出地價
第二節 收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第三節 成本
一、土地成本
（一）土地款
（二）佣金
（三）規費稅金
二、營建成本
（一）直接成本
（二）間接成本
（三）利息
三、其他成本
（一）公寓大廈共同基金
（二）管銷費用
四、整合
第四節 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
（一）毛利率的定義
（二）毛利率的標準
第五節 精算評估地價
一、算毛利
二、出地價
註
第三章 概估作業模式
第一節 每售坪房價中的土地成本
第二節 每坪土地化為建物坪數的倍數
一、容積率
二、某倍數
三、坪效係數
四、整合公式
五、舉例
註
第四章 土地坪效導論
第一節 坊間概估土地坪效的作業方式
第二節 土地坪效的構成要素
一、適用法規
（一）都市計畫法系法規
（二）建築法系法規
二、土地條件
三、規劃實設
第三節 檢視坊間的土地坪效
一、推測坊間作業方式的緣由
二、拆解坪效係數1.6
三、導正坊間作業迷思
註
第五章 掌握土地坪效
第一節 解析可建項目
一、基準容積
二、免計容積
（一）騎樓面積
（二）屋頂突出物FA
（三）地下室面積
（四）停車空間面積
（五）陽台面積
（六）梯廳面積
（七）『地上機電』面積
三、獎勵容積
（一）開放空間容積獎勵
（二）都市更新容積獎勵
（三）危老重建容積獎勵
（四）地方、都計書
（五）總量累計上限
四、增移容積
（一）容積移轉
（二）增額容積
第二節 彙整可建項目
一、適用法規
（一）基準FA
（二）免計FA
（三）獎勵FA
（四）增移FA
二、適用條件
（一）使用分區
（二）面積大小
（三）臨路條件
（四）特殊條件
三、可建額度
四、合併上限規定
第三節 快速掌握土地坪效
一、各項列式
二、組合彙整
三、快速套用
註
第六章 務實評估地價
第一節 修正估價參數
一、修正房價
二、拆算地下室
三、改採全案估價
四、修正成本建坪
五、拆算地價
第二節 調整估價模式
一、現有模式
（一）精算模式
（二）概估模式.
二、本書提供模式
■ 附註索引
第一章 評估階段作業導論
註1-1：何謂“實際計息”？ 與評估作業的關係為何？
註1-2：何謂“總價帶”？ 與產品定位有何關係？
註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？與總價帶有何關係？
註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？
註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？
註1-6：何謂“土地坪效 ”？“可建強度”？ “最大可建面積”？
第二章 精算作業模式
註2-1：何謂“公設比”？與土地坪效有何關係？
註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？與土地坪效的關係為何？
註2-3：何為「規費」？「印花稅」？
註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？土地開發於購地階段應如何預估地價稅？
註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？
註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？
註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售方式的有何關連？與估價作業的關係為何？
第三章 概估作業模式
註3-1：何謂“適用法規”？與土地開發有何關係？
註3-2：何為“容積率”？“基準容積(率)vs.法定容積(率)”？與土地坪效有何關係？
註3-3：何為“高層建築”？與一般建築有何差異？從土地坪效而言有何影響？
第四章 土地坪效導論
註4-1：本書所謂“法系”為何？法規的適用規定為何？
註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？
註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？
註4-4：何謂『車房比』？ 與土地坪效有何關係？
註4-5：業界如何拆算地下室面積？
第五章 掌握土地坪效
註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？
註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？
註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？
註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？
註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？
註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？
註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？
註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？
註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？
註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？
註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？
註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？
註5-15：何為「總量累計上限」? 與土地坪效有何關係?
註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？
註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？
■ 附表索引
附表1-1：宏觀的土地開發作業流程表
附表1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表
附表1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表
附表1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表
附表4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表4-2：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表
附表5-1：最大可建面積與適用法規對照彙整簡表
附表5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表
★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附表5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表
附表5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表
附表6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel轉jpg版
★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附表6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版轉jpg版
附表6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表
■ 附件索引
附件1-1：地價因開發方式而異案例
附件1-2：規劃配置原則（大樓案）
附件1-3：柱樑（結構系統）配置原則
附件1-4：規劃配置圖（大樓案）
附件1-4*：規劃、銷售面積及評估彙整表（大樓案）
附件2-1：透天案定價程序示意圖
附件2-1*：規劃、銷售面積及評估彙整表（透天案）
附件3-1：土地開發分析法估價表
附件3-1*：土地開發分析法檢討
附件3-2：基準容積率vs.法定容積率
附件3-3：通案規定vs.特例規定3
附件3-4：土地開發專業部落格
附件3-5：適用法規說明
附件4-1：建築師雜誌專文
附件4-2：建照面積檢討容積
附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－1
附件4-3*：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－2
附件4-4：法規面積→建照面積＋免計檢討暨地下室面積拆算案例
附件4-4*：建照面積→銷售面積（＋外皮登記）面積檢討案例
附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖
附件5-2：免計項目的免計額度示意圖
附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示
附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖
附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖
附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表
附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題
附件6-2：七都允增FA摘要彙整
附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢表
附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表─excel版之作業說明表
图书试读
序
評估地價是泛房地產業者在執行業務時，或深或淺、或直接或間接必須面對的課題。尤其對投資購地的開發商而言，精準的評估地價，更是確保購地後推案順銷的核心作業。實務上，開發商多委由建築師協同作業，排厝間、算坪數，求得可售面積與成本建坪，據以“精算”評估地價。至於欠缺這項資源的其他業者，只得先以坊間流傳的下列公式“概估”土地坪效，再藉以“概估”地價：
土地坪效＝容積率×坪效係數(一般慣用1.6)
地價＝〔房價－造價－每售坪@(其他成本＋毛利)〕×土地坪效
在此概估模式中，土地坪效是地價倍增的關鍵。然而，實務上，便是同一容積率的土地，也因其轄區、分區、面積、面寬與臨路條件…等根本差異，而決定其得否適用開空、都更等獎勵與增移（容移＋增額容積）等允增面積，與不同級距的可建額度％，形成差距極大的土地坪效，豈是坊間所謂的坪效係數1.6或任一數值可全包。
此外，開發商的估價作業中，房價不是只有概估套用的樓上層房價，還有一般較高價的地面層房價。而且除了這些以坪計價的房價之外，還有以位計價的車位價，絕非上述地價公式中的房價可概括。而且開發商購地估價時，陽台不計造價與三種不同毛利率的獨特“行規”，絕非坊間的概估模式可勝任。最後，上述公式求得的僅是土地成本，還要扣除其中的非土地款，才能還原為真正開發商要的地價。這些實務作業細節，都反映著二者的專業鴻溝，也揭示著估價的真義。
本書先詳述實務上如何以土地條件，依適用法規求得土地坪效，並歸納為表5-1：「最大可建面積、可建強度與適用法規對照摘要彙整表（封底裡）」與表5-2：「大樓案可建強度（土地坪效）速算表」。繼而依循開發商的估價實務，修正坊間概估模式缺失，並彙整為表6-2：「土地坪效與地價彙整速算表─雲端版（封面裡）」，供使用者直接填表套用，求得相對可靠的土地坪效並進而務實的評估地價。
「知其然，並知其所以然。」期許經由本書詳實解析開發商的精算估價作業，並精煉為可直接套用的簡易速算表，除了作為開發商搶得購地先機的隨身利器之外，也提供其他業者上網執行估價業務之用。
本書出版首先要感謝業界（南台灣房仲業泰斗 洪執行長與編製雲端表的 黃小姐）的請託與回饋，造就筆者寫書的動力與調整內容的憑據。尤其在筆者授課期間，來自國內各地同業、官方的交流與督促，讓本書得以兼顧全國通用的法源，又得彙整6都＋2的在地專屬領域（附件6-2）。也感謝感謝出版商—詹氏書局的護持，在筆者第一本著作—《土地開發實務作業手冊》（詹氏書局110年6版8刷）上市快10年後，再度出版一本兼具專業價值與實用的工具書。然而，最要感謝國泰建設的長官與同事們的指導與提攜，還有親愛的親友們，謝謝 您們！
王英欽
於110年5～7月國內新冠疫情三級警戒期間
評估地價是泛房地產業者在執行業務時，或深或淺、或直接或間接必須面對的課題。尤其對投資購地的開發商而言，精準的評估地價，更是確保購地後推案順銷的核心作業。實務上，開發商多委由建築師協同作業，排厝間、算坪數，求得可售面積與成本建坪，據以“精算”評估地價。至於欠缺這項資源的其他業者，只得先以坊間流傳的下列公式“概估”土地坪效，再藉以“概估”地價：
土地坪效＝容積率×坪效係數(一般慣用1.6)
地價＝〔房價－造價－每售坪@(其他成本＋毛利)〕×土地坪效
在此概估模式中，土地坪效是地價倍增的關鍵。然而，實務上，便是同一容積率的土地，也因其轄區、分區、面積、面寬與臨路條件…等根本差異，而決定其得否適用開空、都更等獎勵與增移（容移＋增額容積）等允增面積，與不同級距的可建額度％，形成差距極大的土地坪效，豈是坊間所謂的坪效係數1.6或任一數值可全包。
此外，開發商的估價作業中，房價不是只有概估套用的樓上層房價，還有一般較高價的地面層房價。而且除了這些以坪計價的房價之外，還有以位計價的車位價，絕非上述地價公式中的房價可概括。而且開發商購地估價時，陽台不計造價與三種不同毛利率的獨特“行規”，絕非坊間的概估模式可勝任。最後，上述公式求得的僅是土地成本，還要扣除其中的非土地款，才能還原為真正開發商要的地價。這些實務作業細節，都反映著二者的專業鴻溝，也揭示著估價的真義。
本書先詳述實務上如何以土地條件，依適用法規求得土地坪效，並歸納為表5-1：「最大可建面積、可建強度與適用法規對照摘要彙整表（封底裡）」與表5-2：「大樓案可建強度（土地坪效）速算表」。繼而依循開發商的估價實務，修正坊間概估模式缺失，並彙整為表6-2：「土地坪效與地價彙整速算表─雲端版（封面裡）」，供使用者直接填表套用，求得相對可靠的土地坪效並進而務實的評估地價。
「知其然，並知其所以然。」期許經由本書詳實解析開發商的精算估價作業，並精煉為可直接套用的簡易速算表，除了作為開發商搶得購地先機的隨身利器之外，也提供其他業者上網執行估價業務之用。
本書出版首先要感謝業界（南台灣房仲業泰斗 洪執行長與編製雲端表的 黃小姐）的請託與回饋，造就筆者寫書的動力與調整內容的憑據。尤其在筆者授課期間，來自國內各地同業、官方的交流與督促，讓本書得以兼顧全國通用的法源，又得彙整6都＋2的在地專屬領域（附件6-2）。也感謝感謝出版商—詹氏書局的護持，在筆者第一本著作—《土地開發實務作業手冊》（詹氏書局110年6版8刷）上市快10年後，再度出版一本兼具專業價值與實用的工具書。然而，最要感謝國泰建設的長官與同事們的指導與提攜，還有親愛的親友們，謝謝 您們！
王英欽
於110年5～7月國內新冠疫情三級警戒期間
用户评价
评分
坦白講，這本書最吸引我的地方，或許是那個隨書附贈的「建地估價速算光碟」，畢竟在分秒必爭的估價戰場上，效率就是生命。然而，當我興沖沖地打開那個 Excel 檔，也就是所謂的「土地坪效與地價彙整速算表」和「大樓案可建強度速算表」時，內心是既期待又有點失望。這套表單的基礎邏輯是清晰的，它確實能快速幫你跑出一個粗略的估算值，省去了手動輸入公式的時間。但是，真正的問題在於，這些速算表在處理「例外情況」時的彈性非常有限。土地估價最難處理的就是那些非標準化的條件，比如畸零地、複雜的容積移轉、或是特定工種的獎勵容積。當我試圖套用我的實際案例，也就是一塊需要處理大量容移的土地時，這個 Excel 表格就開始顯露出它的局限性了。它似乎是基於一個「最理想」或「標準化」的假設環境所建立的，一旦現實世界的條件稍微偏離了預設的變數範圍，後續的調整和校正就得完全仰賴使用者自己額外編寫巨集或手動修正，這反而增加了額外的摸索成本。如果光碟內的範本能設計得更開放、更具備模組化的調整空間，或許更能體現其「專業工具」的價值。
评分另一個讓我感到可惜的地方，是它在探討「區位因素對估價的影響」時，顯得過於學理化，缺乏足夠的實證數據支持。區位因素，舉凡交通便利性、學區聲譽、嫌惡設施的影響，這些都是影響土地最終成交價的非量化指標。書中用了不少篇幅去定義什麼是「優良區位」，什麼是「瑕疵區位」，並且試圖用一些指數來量化這些感受。然而，當我翻閱到相關章節時，發現引用的市場數據大多是幾年前的成交均價，並沒有針對近年來快速變化的區域特徵進行追蹤分析。例如，近幾年來新興的捷運站周邊，其增值幅度遠超傳統的區位評估模型所能預測的範圍，這類最新的市場動態並沒有被充分納入考量。這種時效性的落差，使得書中關於區位因素的分析，對於當前快速迭代的房地產市場來說，顯得有些滯後，降低了其作為「實務作業」手冊的即戰力。
评分這本《建地估價實務作業手冊》光看書名和副標題，就知道它是衝著我們這些土地開發、資產管理圈子裡的人來的，畢竟光是「購地估價」跟「資產評估」這兩個詞，就代表了實戰經驗的重要性。不過，我手上這本，雖然號稱是專業工具書，但內容深度和實用性，說實在話，有點讓人摸不著頭緒。首先，書本的編排邏輯，老實說，並沒有達到我預期中「手冊」該有的條理分明。它似乎試圖涵蓋從法規基礎到市場趨勢的廣泛領域，但每個章節的切入點都顯得有些跳躍。舉例來說，在討論容積率的計算時，它可能前一頁還在講都市計畫的最新修訂，下一頁就突然跳到某個特定區域的歷史地價走勢分析，中間缺乏必要的過渡和深度解析。對於初入行的新鮮人來說，這些資訊的龐雜程度可能反而會造成學習上的負擔；而對於資深一點的估價師來說，書中提供的多是已經公開的資訊彙整，缺乏那種「只有內部人才知道」的獨家眉角或獨到見解。整體來說，它給我的感覺像是一本內容豐富的百科全書，但缺了一本「實戰手冊」應有的精煉和針對性，讀完後，我還是得回去翻閱我自己的舊檔案和筆記，才能真正將知識轉化為可執行的步驟。
评分最後，從整體閱讀體驗和排版設計來看，這本《建地估價實務作業手冊》的設計風格相當傳統，甚至可以說是有些老派。大量文字堆砌的段落，加上相對較小的字體和缺乏重點標示的排版，使得查找特定資訊的效率降低了不少。我們都知道，估價人員在工作中需要快速定位到某個公式或法條的解釋，這時候圖表、流程圖和重點框的運用就顯得至關重要。雖然書中試圖用粗體字來強調關鍵詞，但整體視覺的引導性不足，很容易讓人產生閱讀疲勞。對於一本強調「工具性」的書籍而言，良好的使用者體驗（UX）同樣重要。如果內容的深度無法達到極致，至少在呈現方式上應該更符合現代讀者的快速檢索習慣。這本書的結構更像是學術專著而非實務指南，這也間接影響了它在案場快速參考時的可用性。
评分從法規層面來看，這本手冊試圖跟上最新的《地價稅法》修正和區域性容積獎勵辦法，這點值得肯定。畢竟估價的根基就是法規的正確性，任何過時的法條都可能導致估價結果在實務上站不住腳。書中對於幾個近期爭議較大的法條解釋，也算是有提供一個官方或主流的解讀角度。不過，它在討論這些法規時，更多的是「陳述」法條內容，而非深入探討這些法條在不同縣市政府執行層面的「差異化操作」。舉例來說，不同地方政府對於公共設施保留地的認定標準、或是對綠建築獎勵容積的審核寬嚴度，往往才是影響最終可建地價的關鍵因素。這本手冊在處理這種「橫向差異」的著墨相對薄弱，給讀者留下了「這個法條在台北市的涵義，跟我老家那邊會不會一樣？」的疑問。專業工具書的價值，在於彌補公部門資訊的不透明性，如果能加入更多不同縣市的實務案例對照，或許能讓讀者在全國範圍內執行估價作業時，更具信心。
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