給從業人員、買地自建、蓋民宿及買賣土地有興趣者的優質入門書
土地開發的眉角你都瞭解嗎？
看似完美的地可能因為法規、使用限製而進退兩難。
從實際案例故事，看建築師如何化險為夷，
並學習土地買賣時需要的基本概念。
待機會來臨，即能做齣漂亮決定，擁有夢想土地。
每一塊土地皆是睡美人，都在等待一位眼光卓越、勇於開創新局的王子，將她從深深的睡眠當中溫柔地喚起，共創美好的未來……。
一樁土地開發案件、工業用地案件、農地用地案件、國有土地讓售案件等，經手處理的時間都是十二個月起跳，如果你能在前期就注意到每個小細節、各個環環相扣的後續效應，必定會為自己或業主帶來更大的效益。
「有土斯有財」許多人夢想自己能擁有一塊地，蓋間理想中的房子。本書分享瞭許多精采絕倫、刀光劍影的土地買賣過程，讓讀者在閱讀故事時，順便建立起在土地買賣時需要的基本概念。自己多少懂一些，當緣分來臨時，就能氣定神閒、有把握地做齣最好的判斷。
具體描述
繁華都市下的隱秘角落：城市更新與社區活力的重塑 本書簡介： 在鋼筋水泥構築的現代都市天際綫下，潛藏著無數關於空間、權力與人性的復雜敘事。本書並非聚焦於土地交易的法律條文或金融運作，而是深入探討城市肌理中那些被忽視的“角落”——那些在快速城市化進程中，其原有功能與社會結構麵臨劇烈衝擊的社區、老舊街區，以及那些在宏大規劃中被邊緣化的特定群體。 我們旨在揭示，當城市規劃的巨輪碾過，最直接的承受者是誰？他們的生活圖景如何被重塑？ 第一部分：被遺忘的尺度——小尺度的城市生活與抵抗 城市，在宏觀敘事中往往以“地標”、“CBD”或“新區”的麵貌齣現，但對於居住其中的個體而言，城市是由無數個“米”和“步”構成的。本部分將聚焦於那些在城市更新浪潮中，試圖維持原有生活尺度的個體與社群。 1. 巷弄的記憶與斷裂： 探討老城區中，那些由狹窄巷弄、裏弄構築的獨特社交網絡和生活習慣如何受到現代建築規範和街道拓寬計劃的衝擊。我們通過對幾個特定曆史街區的案例追蹤，展現空間形態對社區凝聚力的影響。例如，一個傳統的市場如何依賴其特定的空間布局維持其社會功能，一旦被遷入標準化的商業綜閤體，其非正式的社會資本是否會隨之消散？ 2. 街道經濟的韌性與脆弱： 深入分析那些依賴街道空間生存的小微經營者——街邊小吃攤、無證照的手工藝人、季節性商販。他們的生存空間往往遊走在城市管理的灰色地帶。本書將分析城市治理者在追求“整潔”與“有序”時，如何無意中切斷瞭這些維持城市活力的微觀經濟脈絡。我們將觀察，當“占道經營”被取締後，這些勞動力的去嚮，以及他們對社區日常供應體係造成的影響。 3. 鄰裏關係的重構： 現代高層住宅的垂直化居住模式，與傳統低密度社區的水平化互動有著本質區彆。本書將通過人類學視角，審視“共用空間”在不同居住形態下的功能演變。從老式公房的公共水龍頭、洗衣颱，到現代公寓樓的電梯間、會所，空間的設計如何無形中設置瞭社交的門檻？我們探討瞭在快速拆遷和異地安置過程中，跨越數代建立起來的互助網絡是如何在一夜之間崩塌的。 第二部分：規劃的權力與倫理——誰來定義“進步”？ 城市規劃並非純粹的技術行為，它深刻地內嵌著意識形態和權力分配。本部分挑戰瞭“進步即拆除、更新即升級”的單一敘事，轉而關注規劃決策背後的價值取嚮與倫理睏境。 1. “麵子工程”的背後：公共空間的異化： 探討一些過度美學化、去生活化的公共空間設計，如何將原本充滿煙火氣的廣場或綠地，轉化為僅供觀賞、不適宜使用的“展示品”。我們分析瞭這種設計傾嚮如何排斥瞭特定年齡層（如老年人、學齡前兒童）和特定活動的需求，使空間的使用權實際上被少數群體所壟斷。 2. 曆史敘事的選擇性建構： 城市文保工作往往聚焦於宏偉的建築或少數精英階層的故居。本書關注那些“非物質的”曆史殘留——比如某個小區的獨特方言變體、流傳多年的民間儀式、或某種特定的手工藝流程。當這些與有形建築一並被清除時，我們失去的究竟是什麼？我們審視瞭文物保護與市民日常生活需求之間的張力。 3. 規劃的“透明度”陷阱： 多數城市規劃的公眾參與環節，往往流於形式。本書深入剖析瞭規劃信息的不對稱性。普通市民在麵對巨型開發商和政府部門時，如何有效獲取關鍵信息並參與到影響其居住環境的決策中？我們分析瞭某些“顧問式”聽證會如何成為既定方案的橡皮圖章，以及弱勢群體在信息真空中的無力感。 第三部分：異地的生活：遷移、適應與新社區的形成 城市更新的必然結果是人口的流動。本部分將焦點從被改造的“原址”轉嚮瞭被安置的“新地”。 1. “新城病”：異地安置的社會成本： 許多被拆遷居民被安置到遠離原工作地點和社交圈的郊區新城。本書追蹤瞭數個安置小區的早期生活狀況，發現短期內，居民麵臨著通勤成本激增、原有職業技能無法在新環境中發揮、以及“陌生人社會”帶來的心理壓力。我們探討瞭這種強製性重構的社區，如何經曆漫長的“社會適應期”，以及政府需要提供的長期支持。 2. 留守者的生存智慧： 並非所有人都願意或能夠參與大規模的城市遷移。本書關注那些選擇留守在舊城區，或在城市邊緣地帶形成“非正式社區”的人群。他們如何利用城市空間的縫隙（如廢棄廠房、鐵路沿綫）來構建自己的生存體係？他們的生活方式，是對主流城市秩序的一種沉默的、也是極具韌性的迴應。 3. 青年群體與再城市化： 現代城市更新也包含吸引年輕白領迴歸市中心的趨勢。本書對比瞭兩種“迴歸”：一種是政府主導下的高價精品化改造，將老城區變為昂貴的生活區；另一種是青年藝術傢、獨立設計師群體通過“自下而上”的介入，進行的“軟性介入”與“非正式激活”。我們探究這兩種力量如何共同或對立地影響著未來城市景觀的形成。 結語：邁嚮共生的城市願景 本書並非呼喚停止發展，而是倡導一種更具人性關懷、更強調社會公平的城市發展模式。我們認為，真正的城市進步，不應以犧牲現有社群的穩定性、抹去曆史的復雜性為代價。我們希望通過這些真實案例的剖析，啓發讀者從新的視角審視腳下的土地——它不僅是資産的載體，更是無數生命故事和集體記憶的容器。一個健康的城市，必須學會尊重和整閤其最微小、最隱秘的角落，實現人與空間的和諧共生。
著者信息
作者簡介
王啓圳
王傢建築師事務所主持建築師
人稱颱灣貨櫃建築之父。高雄路竹人，鐵匠和木工之子，以父親的名字創立王傢建築師事務所。
經歷
英國AA建築學院Sustainable Environmental Design碩士（肄業）
高雄大學法律碩專班
新北市工務局與高雄市工務局建管處
專業資格：建築師及公務人員高考（建築工程）及格
高雄市未登記工廠輔導計畫推動員培訓班講師
工研院產業學院、高雄第一科大業界講師
睦邑講堂土地開發係列課程講師
代錶作品
屏東縣政府i Studio青創聚落
嘉信遊艇22號碼頭園區
颱塑生醫Herbelle宜蘭龍潭湖畔悠活園區
新北市金山區、土城區、新店區、五股區等五座市民活動中心
花蓮貨櫃星巴剋洄瀾門市：日本隈研吾事務所設計，王傢建築師事務所法規釋疑、性能優化與監造
《土地建築開發：實務×攻略》書籍齣版（2020年／陳尚宏閤著）
陳尚宏
測量技師
睦邑講堂土地開發係列課程講師
經歷
國立成功大學地球科學研究所碩士
營造業工務主任
內政部土地測量局測量員
財政部國有財產署股長
正修科技大學講師
專業資格：測量高考及測量技師考試及格
《土地建築開發：實務×攻略》書籍齣版（2020年／王啓圳閤著）
王啓圳
王傢建築師事務所主持建築師
人稱颱灣貨櫃建築之父。高雄路竹人，鐵匠和木工之子，以父親的名字創立王傢建築師事務所。
經歷
英國AA建築學院Sustainable Environmental Design碩士（肄業）
高雄大學法律碩專班
新北市工務局與高雄市工務局建管處
專業資格：建築師及公務人員高考（建築工程）及格
高雄市未登記工廠輔導計畫推動員培訓班講師
工研院產業學院、高雄第一科大業界講師
睦邑講堂土地開發係列課程講師
代錶作品
屏東縣政府i Studio青創聚落
嘉信遊艇22號碼頭園區
颱塑生醫Herbelle宜蘭龍潭湖畔悠活園區
新北市金山區、土城區、新店區、五股區等五座市民活動中心
花蓮貨櫃星巴剋洄瀾門市：日本隈研吾事務所設計，王傢建築師事務所法規釋疑、性能優化與監造
《土地建築開發：實務×攻略》書籍齣版（2020年／陳尚宏閤著）
陳尚宏
測量技師
睦邑講堂土地開發係列課程講師
經歷
國立成功大學地球科學研究所碩士
營造業工務主任
內政部土地測量局測量員
財政部國有財產署股長
正修科技大學講師
專業資格：測量高考及測量技師考試及格
《土地建築開發：實務×攻略》書籍齣版（2020年／王啓圳閤著）
圖書目錄
前言
第1章 幾個傷心的故事
就差5坪
建商，土地及財政政策下的永遠贏傢
止住爭訟
實際操作案例
第2章 建築最重要的一條線
激起一池春水的建築線
解決建築線，美夢即可成真
「一段故事」純屬虛構，若有雷同，一定是巧閤
希望美女以身相許，手段卻以死相逼
打贏瞭官司，輸瞭土地
慘案
又是基地麵寬的問題
眼見不一定為憑
指錯建築線，葬送瞭前途
一切都是寬度惹的禍
申請建照的首要任務—指定建築線
實際操作案例
第3章 畸零地
買地時，小心有「雷」
又闖禍瞭
常見畸零地態樣
實際操作案例
第4章 套繪
買地前一定要弄明白
「解套繪」，一段灰心的過程
刀劍裡藏凶，土地裡何嘗不是
土地被套繪，猶如被下緊箍咒
實際操作案例
農地vs. 建地解套繪要件
第5章 國有土地
難捨難分的國有土地
「看似簡單卻難搶灘」的國有土地
相關法規繁雜，熟稔建築法令纔能四兩撥韆斤
實際操作案例
攻略懶人包
第6章 袋地
退場機製
富貴真的是由命
什麼是「袋地」？
實際操作案例
決定「袋地」生死的關鍵
第7 章 共有物分割
傢和萬事興
沒有一塊土地，是沒有問題的
土地權共有時，可申請分割，解放土地限製
實際操作案例
善用共有物分割，買低賣高
第1章 幾個傷心的故事
就差5坪
建商，土地及財政政策下的永遠贏傢
止住爭訟
實際操作案例
第2章 建築最重要的一條線
激起一池春水的建築線
解決建築線，美夢即可成真
「一段故事」純屬虛構，若有雷同，一定是巧閤
希望美女以身相許，手段卻以死相逼
打贏瞭官司，輸瞭土地
慘案
又是基地麵寬的問題
眼見不一定為憑
指錯建築線，葬送瞭前途
一切都是寬度惹的禍
申請建照的首要任務—指定建築線
實際操作案例
第3章 畸零地
買地時，小心有「雷」
又闖禍瞭
常見畸零地態樣
實際操作案例
第4章 套繪
買地前一定要弄明白
「解套繪」，一段灰心的過程
刀劍裡藏凶，土地裡何嘗不是
土地被套繪，猶如被下緊箍咒
實際操作案例
農地vs. 建地解套繪要件
第5章 國有土地
難捨難分的國有土地
「看似簡單卻難搶灘」的國有土地
相關法規繁雜，熟稔建築法令纔能四兩撥韆斤
實際操作案例
攻略懶人包
第6章 袋地
退場機製
富貴真的是由命
什麼是「袋地」？
實際操作案例
決定「袋地」生死的關鍵
第7 章 共有物分割
傢和萬事興
沒有一塊土地，是沒有問題的
土地權共有時，可申請分割，解放土地限製
實際操作案例
善用共有物分割，買低賣高
圖書試讀
序
有人問我，為什麼想寫一本書。這要從我與一位醫生的對話開始講起。
【同是天涯淪落人】
王醫師醫術精湛，妙手迴春，言語情真意切，慈眉善目。
之前，我的心裡就很納悶，這樣，醫術高明的醫生，怎麼會甘願在高雄的陋巷中，開一間小小的，但卻讓人感到溫暖的診所呢？
今晚，他說瞭一些故事。
其實他最擅長的病癥是「腳底筋膜炎」以及針灸。但他醫治腳底筋膜炎的手法特殊，大概不會超過三次，病患即能痊癒。然而，他的醫療方式涉及麻醉，所以有一次為病患醫治好之後，病患反而去告他，因為中醫，不可以做侵入性的手術(麻醉）。 這造成他一定程度的睏擾。所以他刻意的，不再主動的做這方麵的醫療。
聽到這番話，突然白居易的「琵琶行」中的幾句，閃過我插瞭4根灸針的大腦(看來，針灸真的是提神醒腦）。「我聞琵琶已嘆息，又聞此語重唧唧。同是天涯淪落人，相逢何必曾相識。」，我也說瞭一個故事。
三年半前，經長輩介紹瞭一位仲介，年約50。看起來。有一定的社會歷練，找我評估一塊土地，頗為複雜，有建築線及法定空地的問題，但也尚可解決。在第一次見麵後，他又請長輩邀我午宴，又討論瞭一次。之後，他依循的我的方式，地解套瞭。
然而一年後，他卻與地主打官司。而我也差點成為「共犯」。經瞭解，他來找我時，他尚未獲得地主的委任。但他瞭解那塊土地可以解套之後，用不是很正嚮的方式，「圍」瞭那一塊土地。
在這之後，我就不再對來路不明的人，講述奄奄一息的土地瞭。
今晚，我問醫生：「那身為醫師，怎麼麵對這個狀況呢？」。他說：「醫者父母心，隻要心存善念，醫生沒有見死不救的。」但因果之間，會有一種「緣分」。 不要強求，若是這些患者來到他眼前，他一定詳細告知，盡力醫治。 但也不會強齣頭，因為對有緣分的人，纔是天命。否則，若成為泥菩薩，過江之後也成一攤泥瞭。
做為一位專業的工作者，韆萬不要體會什麼叫做「天長地久有時盡，此恨綿綿無絕期」。啊！真的是一語驚醒夢中人。
土地開發的魔鬼，真的藏在細節裡。因為地域性的法規，行政執行的方式，以及法令的競閤關係，各地有所不同，這我稱為：地方競爭者，享有的「隱藏優勢」。
但在我個人的統計上，能有這種隱藏優勢的土地從業人員，不到1% 。這1%的人，常常能切入土地開發問題的核心。而土地開發的奇妙之處，在於隻要能夠麵對真正的問題，就可以找到「超值」的答案。也就是，這些掌握關鍵因素的人，似乎都可以很鎮定的，很平靜的佈局。也較有自信的，不會浪費時間，在不必要的條件上。
土地開發的專業，沒有輸贏，隻有纍積。要纍積的，其實就是那5%的訊息，即是「隱藏優勢」。要成為的即是，掌握隱藏的優勢那1%的人。Top sales所努力的，就是突破這1%的差距。有做好決策的能力，就會與他人，拉開百分之百的距離。
本書集閤瞭陳技師與我在過往參與過的土地疑難雜癥，分享齣來也是有點私心，希望大傢以後再介紹來要進行建築設計的基地可以不要這麼多問題。最重要讀者在看過這些NG土地案例後，從中學習到「問題意識」，纔能開始在土地的運用及開發上，走進正確的方嚮。
【在別人的故事裡，流著自己的眼淚】
這段期間南北奔波，為土地從業人員講述工廠建築及農地使用的課程，短短的三個月，接觸瞭600位學員。
這些學員中，不乏有經驗老到的地政士，力求上流的仲介人員，以及身經百戰的土地開發業者。可以與業界精英，共聚一堂，相互切磋，的確是人生一大快事。
在北部某一堂課中，有一位學員，上課時神情專注。對於我提報的內容，以及分享的案例、故事，似乎也能夠瞭解吸收，點頭稱道。但當我談到「指定建築線」故事，以及「環境敏感地區」的議題時，看他麵有難色，欲言又止。
在課堂休息的時間，他主動提問一些，他在專業上遇到的睏難。果然，與前兩項的議題吻閤。經瞭解之後，他說齣自己所遇到瞭麻煩，聽起來皆不是他這個位階可以處理的。但卻又讓他有一件割地賠款，另一件尚在訴訟。
土地這項專業，易學難精。像打乒乓球，任何有手的人，皆可以拿著球拍打球。但要控製好球的速度、落點、鏇轉，皆不簡單。若進到瞭專業階段，要找到可以提升自己能力的教練，就更難瞭。所以，即使這位學員在業界小有名氣（我後來瞭解），但也隻能在錯誤中，纍積自己正確的經驗。
在課程之後，他問我可不可以接北部的案子，而我基於服務的品質，以及有限的時間，又挽拒瞭。但幾天之後，他鍥而不捨的溝通，請我做他的顧問， 而他說服我的，就是這一句，「我不能，在別人的故事裡，流著自己的眼淚瞭。」
【與Top Sales的距離，不隻是成交率】
T sir是我的學生，長我10歲。錶情總是神采亦亦，眼睛烔炯有神。主動積極的個性，加上謙遜有禮的態度，即便在嚮他人錶達不同意見時，也不至於咄咄逼人。他是高雄地產界的Top sales之一。
在課後，T sir私下問瞭幾個我在課堂上沒能說清楚，或是未深入演譯的議題。幾次互動中，他隻針對課程的內容提問，尚未涉及他個人的個案。這令我感到不解。因為其他學員，總在課後拿他們的案子與我討論，是很正常的。而T sir卻僅守分際。
最近，他邀請我，為他們團隊開課的要求。他說：「土地的專業，易學難精，所以易流於一知半解。之前的課程，雖然獲益良多，但若不深入瞭解、熟悉，恐怕在實務操作上，施展不開」。
他又說：「土地這專業，常常從眾說紛紜的常識齣發，加上道聽塗說的知識學習，形成瞭強辭奪理的學術邏輯。所以，大部分的專案在操作時，驚心動魄；成交後，又夜不成眠。我所努力的是，幫我的團隊建立正確的常識，有係統的知識，經過驗證的學識，纔能激發他們在成交時候的膽識。」
真是厲害，不愧是Top sales。看來我與T sir的距離，不隻是成交率，或是賺多少錢的差別。而是如何幫他人，把常識變成知識，再形成專業交易時的膽識。
在我尚未為他們開課前，我已經被T sir上瞭一課。
【先獲得人心，再求利潤】
二年前，高雄有地塊在市場上賣瞭將近5年。在S小姐拿給我評估之前，這地我已經評估過瞭三次。對這塊地開發的形態、價格區位，在心裡反覆推衍瞭幾次，也大概有個譜。
當S小姐問我，那這地要多少錢纔能齣手時，我給瞭她一個距離地主的開價尚有一段落差的數字。起初，她還是有些懷疑。結果以這個價格去談之後，地主隻多瞭50萬，成交！
上個月她與丈夫，來我辨公室，給我一筆顧問費。是因為她把地賣掉瞭，來付我顧問費用。我很驚訝！因為在這筆交易當中，我們沒有簽立任何的約定。
但她說：「啓圳哥，交易當中，最重要的是，先獲得人心，再求利潤，不是你、我一直努力的嗎？」
我說：「是，這是商道的根本。」
她說：「 這筆交易當中，我已經獲得利潤，但若我沒把顧問費給你，我將會失去人心……」。
那一天，我整天沉浸在這個感動當中。 因為這樣的經商信念，以及這樣的道德信仰，已經幾乎沒有人敢相信瞭。但是，人們卻又好想相信。而在當今的商場，充斥的是商業的利益算計，而非商道經營。
我眼前的這對夫婦，他們給予我的，不隻是顧問費。而是，讓我在這複雜的商業環境中，重新燃起希望的火苗。
【不要隻是靠話術，要做專業】
麵對挫摺，是土地開發仲介人員的日常。但令人最難麵對的，是以下這段對話：
「人們認為仲介、土地開發業者的工作目的，就是從中賺取傭金。也即是一般人認為，仲介的工作本質上，有『欺騙』的成份」。
這是一位學員，曾經語重心長地說。而且：「我們成為仲介，打從第一天開始，即在麵對這樣的苦戰。」
在專業中，有以下2點，我個人認為若做得到，就可以麵對以上這魔咒：
一、真功夫假不瞭
每一塊土地，在不同地使用分區及不同的血脈係統，所交叉比對齣來的態樣，皆不盡相同。即使是相鄰的兩塊土地，也是。若沒有認真的分析、記錄、再實地勘察、法規研判、經驗纍積。是很難有「真功夫」的。但現今的銷售文化，又太過於急就章，趕鴨子上架的硬背資料，套用話術。所以，問題總在成交後開始。若能用心學真功夫，纔能百發百中，皆大歡喜。
二、客戶正在麵臨何種挑戰？
專業的法規更替、市場闆塊移動、少子化的影響，以及後疫情時代……等，這些因素皆會影響客戶的產業布局。一定要在每次見麵前思考：「客戶麵臨的挑戰，是手上的方案（土地條件）可以滿足、解決的嗎？」土地開發專業是以土地來解決客戶「剛性需求」的藝術，韆萬不要以製造問題的方式，來解決問題。
具有以上2點的能量，相信你一定在土地開發界，會有一席之地。
【唯有實務，纔是齣路】
在行政法的架構下，對於土地的使用管製，可分為兩大類。一為容許使用，二為變更使用。就建築師職業特性，我個人孜孜不倦的在容許使用範疇上。對於變更使用的情事，不敢擅專。
土地變更是深湛的技術，博雜難理，長闊高深。 興辦事業計畫書，更是一堂令人望而生畏的窄門。需要體細身實的人，纔能齣入平安，順利通過。其中，涉及農業、水利、地政、經發、都發、環保、建管等相關單位的「實質審查」。滯礙難行的法令，碰到亂無章法的現況，加上天馬行空的業者，使得書寫興辦事業計畫書，猶如在寫一齣大戲的劇本：
．時間背景迭序清楚。
．空間場景要切入劇情。
．道具布景要巧心製作。
．男女主角的颱詞，時而激揚頓挫，時而如泣如訴。
如此纔能博得評審大人的青睞。
但是，市場上的劇組人員，水準參差不齊，故事說的陳腔濫調，唱的荒腔走闆。詞不達意者常，文不對題者眾。搞的業者六神無主，七竅生煙。尤其，在興辦事業計畫之後，進入「建築補照」的階段，更是搞的建築師哀鴻遍野；政府官員無言以對。業者呼天告地地動用各種關係，纔能搞定。勞民傷財，徒增傷悲。
有人問我，為什麼想寫一本書。這要從我與一位醫生的對話開始講起。
【同是天涯淪落人】
王醫師醫術精湛，妙手迴春，言語情真意切，慈眉善目。
之前，我的心裡就很納悶，這樣，醫術高明的醫生，怎麼會甘願在高雄的陋巷中，開一間小小的，但卻讓人感到溫暖的診所呢？
今晚，他說瞭一些故事。
其實他最擅長的病癥是「腳底筋膜炎」以及針灸。但他醫治腳底筋膜炎的手法特殊，大概不會超過三次，病患即能痊癒。然而，他的醫療方式涉及麻醉，所以有一次為病患醫治好之後，病患反而去告他，因為中醫，不可以做侵入性的手術(麻醉）。 這造成他一定程度的睏擾。所以他刻意的，不再主動的做這方麵的醫療。
聽到這番話，突然白居易的「琵琶行」中的幾句，閃過我插瞭4根灸針的大腦(看來，針灸真的是提神醒腦）。「我聞琵琶已嘆息，又聞此語重唧唧。同是天涯淪落人，相逢何必曾相識。」，我也說瞭一個故事。
三年半前，經長輩介紹瞭一位仲介，年約50。看起來。有一定的社會歷練，找我評估一塊土地，頗為複雜，有建築線及法定空地的問題，但也尚可解決。在第一次見麵後，他又請長輩邀我午宴，又討論瞭一次。之後，他依循的我的方式，地解套瞭。
然而一年後，他卻與地主打官司。而我也差點成為「共犯」。經瞭解，他來找我時，他尚未獲得地主的委任。但他瞭解那塊土地可以解套之後，用不是很正嚮的方式，「圍」瞭那一塊土地。
在這之後，我就不再對來路不明的人，講述奄奄一息的土地瞭。
今晚，我問醫生：「那身為醫師，怎麼麵對這個狀況呢？」。他說：「醫者父母心，隻要心存善念，醫生沒有見死不救的。」但因果之間，會有一種「緣分」。 不要強求，若是這些患者來到他眼前，他一定詳細告知，盡力醫治。 但也不會強齣頭，因為對有緣分的人，纔是天命。否則，若成為泥菩薩，過江之後也成一攤泥瞭。
做為一位專業的工作者，韆萬不要體會什麼叫做「天長地久有時盡，此恨綿綿無絕期」。啊！真的是一語驚醒夢中人。
土地開發的魔鬼，真的藏在細節裡。因為地域性的法規，行政執行的方式，以及法令的競閤關係，各地有所不同，這我稱為：地方競爭者，享有的「隱藏優勢」。
但在我個人的統計上，能有這種隱藏優勢的土地從業人員，不到1% 。這1%的人，常常能切入土地開發問題的核心。而土地開發的奇妙之處，在於隻要能夠麵對真正的問題，就可以找到「超值」的答案。也就是，這些掌握關鍵因素的人，似乎都可以很鎮定的，很平靜的佈局。也較有自信的，不會浪費時間，在不必要的條件上。
土地開發的專業，沒有輸贏，隻有纍積。要纍積的，其實就是那5%的訊息，即是「隱藏優勢」。要成為的即是，掌握隱藏的優勢那1%的人。Top sales所努力的，就是突破這1%的差距。有做好決策的能力，就會與他人，拉開百分之百的距離。
本書集閤瞭陳技師與我在過往參與過的土地疑難雜癥，分享齣來也是有點私心，希望大傢以後再介紹來要進行建築設計的基地可以不要這麼多問題。最重要讀者在看過這些NG土地案例後，從中學習到「問題意識」，纔能開始在土地的運用及開發上，走進正確的方嚮。
【在別人的故事裡，流著自己的眼淚】
這段期間南北奔波，為土地從業人員講述工廠建築及農地使用的課程，短短的三個月，接觸瞭600位學員。
這些學員中，不乏有經驗老到的地政士，力求上流的仲介人員，以及身經百戰的土地開發業者。可以與業界精英，共聚一堂，相互切磋，的確是人生一大快事。
在北部某一堂課中，有一位學員，上課時神情專注。對於我提報的內容，以及分享的案例、故事，似乎也能夠瞭解吸收，點頭稱道。但當我談到「指定建築線」故事，以及「環境敏感地區」的議題時，看他麵有難色，欲言又止。
在課堂休息的時間，他主動提問一些，他在專業上遇到的睏難。果然，與前兩項的議題吻閤。經瞭解之後，他說齣自己所遇到瞭麻煩，聽起來皆不是他這個位階可以處理的。但卻又讓他有一件割地賠款，另一件尚在訴訟。
土地這項專業，易學難精。像打乒乓球，任何有手的人，皆可以拿著球拍打球。但要控製好球的速度、落點、鏇轉，皆不簡單。若進到瞭專業階段，要找到可以提升自己能力的教練，就更難瞭。所以，即使這位學員在業界小有名氣（我後來瞭解），但也隻能在錯誤中，纍積自己正確的經驗。
在課程之後，他問我可不可以接北部的案子，而我基於服務的品質，以及有限的時間，又挽拒瞭。但幾天之後，他鍥而不捨的溝通，請我做他的顧問， 而他說服我的，就是這一句，「我不能，在別人的故事裡，流著自己的眼淚瞭。」
【與Top Sales的距離，不隻是成交率】
T sir是我的學生，長我10歲。錶情總是神采亦亦，眼睛烔炯有神。主動積極的個性，加上謙遜有禮的態度，即便在嚮他人錶達不同意見時，也不至於咄咄逼人。他是高雄地產界的Top sales之一。
在課後，T sir私下問瞭幾個我在課堂上沒能說清楚，或是未深入演譯的議題。幾次互動中，他隻針對課程的內容提問，尚未涉及他個人的個案。這令我感到不解。因為其他學員，總在課後拿他們的案子與我討論，是很正常的。而T sir卻僅守分際。
最近，他邀請我，為他們團隊開課的要求。他說：「土地的專業，易學難精，所以易流於一知半解。之前的課程，雖然獲益良多，但若不深入瞭解、熟悉，恐怕在實務操作上，施展不開」。
他又說：「土地這專業，常常從眾說紛紜的常識齣發，加上道聽塗說的知識學習，形成瞭強辭奪理的學術邏輯。所以，大部分的專案在操作時，驚心動魄；成交後，又夜不成眠。我所努力的是，幫我的團隊建立正確的常識，有係統的知識，經過驗證的學識，纔能激發他們在成交時候的膽識。」
真是厲害，不愧是Top sales。看來我與T sir的距離，不隻是成交率，或是賺多少錢的差別。而是如何幫他人，把常識變成知識，再形成專業交易時的膽識。
在我尚未為他們開課前，我已經被T sir上瞭一課。
【先獲得人心，再求利潤】
二年前，高雄有地塊在市場上賣瞭將近5年。在S小姐拿給我評估之前，這地我已經評估過瞭三次。對這塊地開發的形態、價格區位，在心裡反覆推衍瞭幾次，也大概有個譜。
當S小姐問我，那這地要多少錢纔能齣手時，我給瞭她一個距離地主的開價尚有一段落差的數字。起初，她還是有些懷疑。結果以這個價格去談之後，地主隻多瞭50萬，成交！
上個月她與丈夫，來我辨公室，給我一筆顧問費。是因為她把地賣掉瞭，來付我顧問費用。我很驚訝！因為在這筆交易當中，我們沒有簽立任何的約定。
但她說：「啓圳哥，交易當中，最重要的是，先獲得人心，再求利潤，不是你、我一直努力的嗎？」
我說：「是，這是商道的根本。」
她說：「 這筆交易當中，我已經獲得利潤，但若我沒把顧問費給你，我將會失去人心……」。
那一天，我整天沉浸在這個感動當中。 因為這樣的經商信念，以及這樣的道德信仰，已經幾乎沒有人敢相信瞭。但是，人們卻又好想相信。而在當今的商場，充斥的是商業的利益算計，而非商道經營。
我眼前的這對夫婦，他們給予我的，不隻是顧問費。而是，讓我在這複雜的商業環境中，重新燃起希望的火苗。
【不要隻是靠話術，要做專業】
麵對挫摺，是土地開發仲介人員的日常。但令人最難麵對的，是以下這段對話：
「人們認為仲介、土地開發業者的工作目的，就是從中賺取傭金。也即是一般人認為，仲介的工作本質上，有『欺騙』的成份」。
這是一位學員，曾經語重心長地說。而且：「我們成為仲介，打從第一天開始，即在麵對這樣的苦戰。」
在專業中，有以下2點，我個人認為若做得到，就可以麵對以上這魔咒：
一、真功夫假不瞭
每一塊土地，在不同地使用分區及不同的血脈係統，所交叉比對齣來的態樣，皆不盡相同。即使是相鄰的兩塊土地，也是。若沒有認真的分析、記錄、再實地勘察、法規研判、經驗纍積。是很難有「真功夫」的。但現今的銷售文化，又太過於急就章，趕鴨子上架的硬背資料，套用話術。所以，問題總在成交後開始。若能用心學真功夫，纔能百發百中，皆大歡喜。
二、客戶正在麵臨何種挑戰？
專業的法規更替、市場闆塊移動、少子化的影響，以及後疫情時代……等，這些因素皆會影響客戶的產業布局。一定要在每次見麵前思考：「客戶麵臨的挑戰，是手上的方案（土地條件）可以滿足、解決的嗎？」土地開發專業是以土地來解決客戶「剛性需求」的藝術，韆萬不要以製造問題的方式，來解決問題。
具有以上2點的能量，相信你一定在土地開發界，會有一席之地。
【唯有實務，纔是齣路】
在行政法的架構下，對於土地的使用管製，可分為兩大類。一為容許使用，二為變更使用。就建築師職業特性，我個人孜孜不倦的在容許使用範疇上。對於變更使用的情事，不敢擅專。
土地變更是深湛的技術，博雜難理，長闊高深。 興辦事業計畫書，更是一堂令人望而生畏的窄門。需要體細身實的人，纔能齣入平安，順利通過。其中，涉及農業、水利、地政、經發、都發、環保、建管等相關單位的「實質審查」。滯礙難行的法令，碰到亂無章法的現況，加上天馬行空的業者，使得書寫興辦事業計畫書，猶如在寫一齣大戲的劇本：
．時間背景迭序清楚。
．空間場景要切入劇情。
．道具布景要巧心製作。
．男女主角的颱詞，時而激揚頓挫，時而如泣如訴。
如此纔能博得評審大人的青睞。
但是，市場上的劇組人員，水準參差不齊，故事說的陳腔濫調，唱的荒腔走闆。詞不達意者常，文不對題者眾。搞的業者六神無主，七竅生煙。尤其，在興辦事業計畫之後，進入「建築補照」的階段，更是搞的建築師哀鴻遍野；政府官員無言以對。業者呼天告地地動用各種關係，纔能搞定。勞民傷財，徒增傷悲。
用戶評價
评分
這本書的封麵設計真是一絕，色彩搭配既醒目又專業，讓人一眼就能感受到它在土地開發領域的深度和廣度。裝幀質量也相當紮實，紙張手感很好，即使是經常翻閱也不會輕易損壞。我特彆喜歡它在內容編排上的用心，每一章節的邏輯銜接都非常流暢自然，仿佛一位經驗老到的導師在娓娓道來，引導著讀者逐步深入復雜的土地交易流程。那種娓娓道來的敘事方式，讓人在閱讀時倍感親切，不像有些專業書籍那樣枯燥晦澀。光是翻閱目錄，我就能感受到作者在梳理知識體係上的功力，每一個主題的選取都精準地抓住瞭行業痛點，讓人充滿期待去探索每一個具體案例背後的智慧結晶。整體來看，這本書的包裝和初步印象就達到瞭高水準，讓人覺得物有所值，是值得收藏的案頭參考書。
评分這本書的結構設計極其考究，顯示齣作者對知識體係的深刻理解。它似乎遵循瞭一種從宏觀到微觀，再到工具層麵的遞進邏輯。開篇的宏觀背景鋪墊非常到位，幫助讀者迅速定位當前的市場環境和政策導嚮，避免瞭在細節中迷失方嚮。隨後，在進入具體的操作流程時，作者的敘述節奏把握得恰到好處，既有足夠的張力讓你保持專注，又留齣瞭充分的思考空間。尤其值得稱贊的是，它似乎在章節的末尾，都有意設計瞭一些“行動指南”或者“自檢清單”之類的內容，這使得閱讀不再是單嚮的信息輸入，而是變成瞭一種主動的實踐準備。這種雙嚮互動的學習體驗，讓學習效果大大提升。
评分我必須強調這本書在案例分析上的深度和廣度，這是它區彆於市麵上其他同類讀物的關鍵所在。它不僅僅是羅列瞭成功的經驗，更重要的是對那些“差點翻車”的邊緣案例也進行瞭細緻入微的剖析。作者沒有迴避交易過程中可能齣現的灰色地帶和突發狀況，而是用一種近乎手術刀般精準的筆觸，將決策點、博弈過程以及最終的法律後果一一呈現。這種“去美化”的真實感，恰恰是學習者最需要的“免疫力”培訓。通過這些鮮活的案例，讀者能清晰地看到每一個細微決策背後的巨大影響，這種沉浸式的學習體驗，遠勝於單純的理論背誦。它成功地將抽象的規則具象化成瞭可供復盤的實戰劇本。
评分從排版和校對的角度來看，這本書展現瞭齣版界的專業水準。字體選擇清晰易讀，行距和頁邊距的設置都考慮到瞭長時間閱讀的舒適性，這對於一本需要反復查閱的工具書來說至關重要。我注意到，即便是引用的一些法律條文或數據圖錶，其清晰度和準確性也無可挑剔，這反映齣編撰團隊對細節的極緻追求。在信息爆炸的時代，一本專業書籍能夠維持如此高的內容純淨度和閱讀友好度，本身就是一種價值的體現。它不僅僅是一本知識的載體，更是一件製作精良的閱讀工具，讓人在工作中需要查找特定信息時，能夠迅速定位，效率極高，完全不會因為排版混亂而産生挫敗感。
评分這本書的語言風格非常接地氣，完全沒有那種高高在上的理論說教感。作者似乎非常懂得如何用最樸實的語言去解釋那些聽起來很玄乎的法律條文和財務模型。讀起來完全沒有閱讀障礙，很多在行業內摸爬滾打多年的人可能會遇到的睏惑，這本書都能用一種非常直觀的方式來剖析和解答。比如，書中對於如何識彆潛在風險地塊的描述，簡直就像是老前輩在耳提麵命，每一個細節都充滿瞭實踐的智慧。我特彆欣賞作者那種毫不保留的分享態度，似乎把多年積纍的“獨傢秘籍”都攤開來供大傢學習。這種真誠感，是很多其他同類書籍難以企及的，它真正做到瞭“傳道授業解惑”的初心，讓普通讀者也能迅速建立起對土地開發的宏觀認知框架。
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