本书以营造公司与建设公司的经营管理为双主轴，借由实务运行铺陈各项管理的观念以及要领；因此凡有心想突破现状、更上一层楼的经营者，此书乃为营建企业成功不可不读的方便法门。

　　本书是一本「教战守则」，让业界后进者能快速进入状况，不必再花费时间模索，甚或撞得头破血流，付出高昂的代价。

　　本书是由前作《建设公司经营与管理实务》第一、二辑改写精编汇整而成，并将第二辑表格资料制成随书光碟，以方便读者改写及运用。

　　本书之所以重新命名为【营建公司经营与管理实务】，乃是因为本书作者拥有横跨营造业、建设业的丰富资历，故对其各自领域之经营内容皆能详熟掌握，并以其长期累积之从业经验及心得分享于此书当中。

原版序
改版序
本书架构说明
目录
光碟目录

第一章　缘起

1-1　引言
1-2　缘起
1-3　新任务

第二章　组织再造篇

2-1　 薪资职级表
2-2　 组织架构
2-3　 整顿三把火
2-4　 晨间主管会报及读书会
2-5　 头痛的高折损率
2-6　 经营会议
2-7　 组织盘整
2-8　 1995年岁末检讨会
2-9　 1996年新春收心操
2-10　1996年新春团拜
2-11　牛年的展望
2-12　主管会议
2-13　个案投资分析
2-14　管理费
2-15　非常行动公约
2-16　薪资基金提拨办法
2-17　动员月会
2-18　高层改组—分管各事业处
2-19　组织再造
2-20　战斗编组

第三章　策略联盟篇

3-1　策略联盟
3-2　开发「基隆河畔」个案
3-3　第三个策略联盟的个案
3-4　经营决策会
3-5　更名「翠堤清境」危机事件
3-6　策略联盟-创立三赢之成功模式

第四章　工程管理篇

4-1　 拓展营造业务
4-2　 工程管区制
4-3　 变更设计
4-4　 新颁消防与电信法令的困扰
4-5　 维护业主权益的比图办法
4-6　 工程会报
4-7　 预算审查会
4-8　 预算三读会
4-9　 工程评估办法与执行
4-10　引进工务与财务管理电脑软体
4-11　採发会议─改变採购发包模式
4-12　压缩工程进度
4-13　引进【双顺打工法】
4-14　【钢筋连续锚定工法】把「基隆河畔」变成最佳女主角
4-15　向业主简报【钢筋连续锚定工法】
4-16　建管作业管控
4-17　弃土证明
4-18　公用事业控管
4-19　申请使用执照作业
4-20　镇长税及邻里回馈金
4-21　污废水处理设备设计审查与验收查验
4-22　TQCS管理
4-23　【如何管理工地】管理问题解析
4-24　功败垂成的轻隔间
4-25　整体浴室设备
4-26　观摩桃园市的杰出工地
4-27　观摩罗杰建设公司
4-28　参观樱花建设丰原「樱花市」
4-29　观摩台中市龙宝建设公司、台湾樱花公司
4-30　比较邻近个案建立交屋信心
4-31　水电设计检讨要领
4-32　如何委託办理「现况鑑定」作业？

第五章　行销业务篇

5-1　业务会议
5-2　销售会议
5-3　销售前讲习
5-4　为何要办理预售契约书鑑证？
5-5　房屋销售策略
5-6　销售管理
5-7　与高巢空间个案的销售竞争

第六章　业务管理篇

6-1　 业务管理电脑化
6-2　 客户选色作业事件
6-3　 处理阳台外推对策
6-4　 催收帐款作业
6-5　 客户说明会
6-6　 收客户产权证件作业
6-7　 银行对保作业
6-8　 银行贷款作业要领
6-9　 产权面积核对作业
6-10　预代收款作业
6-11　自来瓦斯代办申请作业
6-12　产权登记错误案例

第七章　工程品质篇

7-1　实品屋的观念与推动
7-2　实品屋政策的执行
7-3　公司检查房屋作业
7-4　房屋初验检查重点
7-5　客户检查与复验房屋
7-6　「基隆河畔」客户购屋抽奖及验屋活动

第八章　交屋篇

8-1　 交屋作业筹备计画报告
8-2　 交屋滩头堡理论
8-3　 观摩「翰林苑」集体交屋作业
8-4　 交屋联席会议
8-5　 「新店溪畔」交屋企划案
8-6　 交屋作业疑难杂症的处理及防范─品质不良的问题解析
8-7　 交屋纠纷－坪数不符的问题解析
8-8　 交屋纠纷－建方擅自变更设计的问题解析
8-9　 交屋纠纷－地下室停车的问题解析
8-10　交屋纠纷－产权不清的问题解析
8-11　交屋纠纷－公共设施比例过高的问题解析
8-12　交屋纠纷－广告、契约与实作不符的问题解析
8-13　交屋纠纷－建材不符的问题解析
8-14　如何规避交屋纠纷？
8-15　交屋奖金始末
8-16　交屋应有的认识与技巧
8-17　评估时间成本
8-18　品质与工期的迷思

第九章　交屋总动员

9-1　「基隆河畔」交屋总动员倒数计时
9-2　「基隆河畔」交屋总动员
9-3　集中交屋流程
9-4　「基隆河畔」交屋答客问业务篇
9-5　「基隆河畔」交屋答客问工务篇
9-6　「基隆河畔」交屋答客问银贷篇
9-7　「基隆河畔」交屋答客问产权代书篇
9-8　「基隆河畔」交屋答客问楼管篇
9-9　交屋园游会企划案

第十章　交屋期间代管篇

10-1　甄选大楼管理公司
10-2　工程缺失即时修缮小组
10-3　交屋代管时期

第十一章　管理委员会篇

11-1　区分所有权人会议及管理委员会相关法规
11-2　召开区分所有权人会议及成立管理委员会
11-3　点交公共设备
11-4　辅导管理时期
11-5　公共基金
11-6　《公寓大厦管理条例》规范起造人的责任
11-7　如何管理才能成为优良社区？
11-8　实施社区总体营造

第十二章　经营客户篇

12-1　经营客户
12-2　客户分类
12-3　筹组管理委员会联谊会
12-4　客户生日贺卡及意见调查表企划案
12-5　售后服务实务案例
12-6　购屋研习班
12-7　外围股东

第十三章　福利篇

13-1　1995年度在职教育与训练
13-2　1996年度第一阶段在职教育
13-3　1996年度第二阶段在职教育X
13-4　苗栗大卫营教育训练
13-5　1997年度在职教育计画
13-6　公司十一週年庆─登山健行活动
13-7　拉拉山水蜜桃之旅
13-8　1997年度国外旅游

第十四章　名扬四海篇

14-1　媒体报导借壳上市
14-2　同业观摩络驿不绝 四方邀请专题演讲
14-3　有效降低营建成本—快速施工法
14-4　1996年十大风云建筑个案讨论会

第十五章　回馈篇

15-1　公司季刊
15-2　成立爱心基金会
15-3　成立员工投资公司案

第十六章　全方位的建设公司

16-1　全方位的建设公司
16-2　林口恳谈
16-3　辞别

第十七章　经营管理策略改造篇

17-1　 由做对做好—浅谈企业的全方位人力资源规划
17-2　 营建业零误差的观念与作法
17-3　 经营管理策略改造
17-4　 组织盘整与企业再造
17-5　 企业经营成功关键的掌握
17-6　 降低经营成本．提昇竞争力
17-7　 工程内业管理的改善与提昇
17-8　 提昇工程品质与降低营建成本的具体作法
17-9　 执行力的总验收─集中交屋策略
17-10　如何掌控推案前作业阶段进度？
17-11　如何掌控建管作业进度？
17-12　如何掌控广告行销作业进度？
17-13　如何掌控预算编制进度？
17-14　如何掌控採发作业进度？
17-15　如何掌控开工前准备进度？

第十八章　东京见学记篇

18-1　1996　年东京见学游记
18-2　新宿、东京新都厅、原宿
18-3　惠比寿花园广场(YEBISU　GARDEN　PLACE)
18-4　东京见学第三天－幕张海滨城(BAY　TOWN)
18-5　东京见学第四天－多摩新市镇(TAMA　NEW　TOWN)
18-6　东京见学第五天─东京临海副都心
18-7　东京见学第六天─横滨港区
18-8　1996　年东京建筑之旅行程表

第十九章　回馈篇

19-1　内政部营建署营造业工地主任训练班
19-2　公共工程委员会品质管理人员训练班
19-3　劳工委员会职业训练局营建专业主管班
19-4　内政部营建署公寓大厦管理事务班
19-5　上课Ｑ＆Ａ

第二十章　杂记

20-1　1997年度招人启事
20-2　完工结案报告
20-3　乙董隽言录
20-4　办公室的风水
20-5　停车位租赁契约书（参考范本）
20-6　员工工作管理规则
20-7　跋文
20-8　结语

参考文献

作者简介

光碟目录

第二章  管理篇附录
 
2-6-1  关系企业问题诊断(建设公司与营造厂间配合问题探讨)
2-9  海星式组织分工表
2-14  管理费(编组、预算、薪资表)
2-15-1  非常行动公约（规定）
2-15-2  如何评比非常行动公约？
2-15-3  分配非常行动公约奖金
2-15-4  考评表
2-15-5  1996年度员工考评成绩分析表
2-23  林口十一个工程概要
2-24  1996年工程概要
2-25  「基隆河畔翡翠区」工地概要
2-26  「基隆河畔钻石区」工地概要
2-27  「新店溪畔」全案大事记
2-28  「新店溪畔」工地概要
2-29  个案业务概况汇总表
2-30  个案工务概况汇总表
2-31  个案财务概况汇总表
2-32  个案全程营运进度暨资金流量表
 
第三章  策略联盟篇附录
 
3-2-1  绿建筑
3-7-1  致「基隆河畔」客户函
3-7-2  客户同意证明书
 
第四章  工程管理篇附录
 
4-1-2  工程契约书（参考范本）
4-5-1  公开征求工程委託规划设计及监造比图须知（参考范本）
4-5-2  建筑师事务所及专业工程技师组织资料表
4-5-3  建筑师事务所及配合之专业工程技师组织资料表
4-5-4  （附件六）权利移转同意书
4-5-5  委任建筑师工作内容及服务费单价分析表（参考用）
4-5-6  评图项目分析表
4-7-1  预算概估表－1
4-7-2  预算概估表－2
4-7-3  工程造价统计分析表
4-10-1  工务电脑管理系统流程
4-13  逆打工法与双顺打工法简报档
4-14  钢筋连续锚定工法
4-16-1  新案综合作业控管一览表
4-18-1  公用事业及建管作业控管表
4-19-1  使用执照取得后【后期工程】进度控制表－1
4-19-2  使用执照取得后【后期工程】进度控制表－2
4-21-1  新开发社区污水处理设施设计及许可签证
4-21-2  许可作业及申请流程
4-21-3  下水道主管机关审查细部流程
4-21-4  环保主管机关审查流程
4-21-5  污水处理设计流程
4-21-6  配合单位与工作分界
4-21-7  审查文件内容
4-21-8  建筑物污水处理设施（公共下水道、社区下水道）放流水标准
4-21-9  暂时排放许可申请前配合事项（配合使用执照申请阶段）
4-21-10  各式切结书
4-23-1  整体浴室与传统浴室之重量比较表
4-23-2  整体卫浴设备与传统卫浴设备比较表
4-23-3  传统浴室与整体浴室施工法之优缺点比较表
4-23-4  轻隔间浴室施工法费用分析表
4-23-5  传统浴室施工法费用分析表
4-23-6  整体浴室费用分析
4-23-7  效益分析
4-23-8  UB组装流程
4-30  工地观摩评比表
4-32  厂商评鑑表
4-34  水电设备工程、管理系统、流程及各阶段配合作业规范
4-35  水电设备法定面及业务面各阶段执行事项表
 
第五章  行销业务篇附录
 
5-2-2  销售答客问（范例）
5-4-1  预售契约鑑证书
5-4-2  房地预售契约书（参考范本）
5-4-3  面积计算方式及分配
5-4-4  本户建物面积说明
5-4-5  房屋土地、车位付款明细表
5-4-6  代收费用付款明细表
5-4-7  预定区分所有权人会议同意书（即『分管协议书』）
5-4-8  建材设备概要(供参考)
5-4-9  装潢（修）工程切结书
5-4-10  住户装潢（修）施工管理办法
5-4-11  设计变更特约条款
5-4-12  代办产权移转登记委託书
5-4-13  委刻印章同意书
5-4-14  代办抵押贷款委託书
5-4-15  车位使用约定书
5-4-16  车位抛弃书
5-4-17  大厦住户管理规约草约及同意书
 
第六章  业务管理篇附录
 
6-1-1  业务系统作业流程(一般作业)
6-1-2  业务系统作业流程(退户处理)
6-1-3  电脑业务软体
6-1-4  电脑业务软体视窗
6-1-5  个案房屋销售客户明细表
6-1-6  全部个案房屋销售分析表
6-1-7  客户契约期款明细表
6-1-8  客户期款分类统计表
6-1-9  收款缴款日报统计表
6-1-10  客户收款日报明细表
6-1-11  个案分类收款统计表
6-1-12  个案客户欠超收名单
6-1-13  全部个案期款收款统计表
6-1-14  各期期款缴款统计表
6-1-15  本期应收帐款明细表
6-1-16  个案发票开立清单
6-1-17  客户银行贷款清册
6-1-18  产权证件收取明细表
6-1-19  产权代收费预估明细表
6-1-20  客户预代收款统计表
6-1-21  客户工程变更明细表
6-1-22  客户权状面积检讨表
6-1-23  使用执照取得后【业务】进度控制表
6-1-24  销售状况表
6-3-1  阳台外推作业备忘录1
6-3-2  阳台外推作业备忘录2
6-6-1  产权作业进度报告表
6-6-2  收取证件及银贷管制表
6-6-3  代书作业流程
6-6-4  产权登记流程表
6-6-5  使用执照取得后【产权登记】进度控制表
6-7-1  对保统计表
6-7-2  对保明细表
6-7-3  客户对保情形明细总表
6-7-4  各分级客户对保明细总表
6-7-5  分户产权送件及银行贷款明细表
6-8-1  各项优惠房屋贷款资格一览表
6-8-2  特殊银贷资格者需另备之证件
6-9  客户到场办理对保作业程序
6-10  预代收款种类表
 
第七章  工程品质篇附录
 
7-3-1  房屋检查表(设备与配件)－1
7-3-2  房屋检查表(室内与装修)－2
7-3-3  房屋检查表(室内与装修)－3
7-3-4  房屋检查工具(以下适用消费者)
7-3-5  客厅检查表
7-3-6  阳台检查表
7-3-7  卧室检查表
7-3-8  浴厕检查表
7-3-9  厨房检查表
7-3-10  玄关检查表
7-3-11  消防弱电检查表
7-4  房屋初验检查重点
7-4-1  房屋缺点改善单
7-4-2  客户初验房屋作业流程图
7-5-6  「基隆河畔」验屋抽奖活动保全配合计画
 
第八章  交屋作业篇附录
 
8-1  交屋作业计划管制项目表
8-1-1  提前交屋协议书
8-1-2  二次设定声明书
8-1-3  交屋作业准则
8-1-4  交屋手续流程表
8-1-5  工地交屋状况报告表
8-1-6  房地接管证明书
8-1-7  住户管理手册
8-1-8  集合住宅住户使用维护手册范本简介
8-1-9  交屋日报表（过户统计）
8-1-10  交屋日报表（拨款统计）
8-1-11  交屋明细表
8-1-12  交屋决算表
8-1-13  房屋移交单
8-1-14  交屋面积对照表
8-2  交屋滩头堡理论示意图
8-6  21项营建业常见法律纠纷
8-6-1  预售契约书要项
 
第九章  交屋总动员篇附录
 
9-3  集中交屋流程图
9-4  「基隆河畔」交屋答客问业务篇(提供拟稿参考套用)
9-5  「基隆河畔」交屋答客问工务篇
9-6  「基隆河畔」交屋答客问银贷篇
9-7  「基隆河畔」交屋答客问产权代书篇
9-8  「基隆河畔」交屋答客问楼管篇
9-9  交屋园游会企划案
 
第十章  交屋期间代管篇附录
 
10-3  交屋代管时期社区管理服务项目与职掌表
10-3-1  大楼临时管理办法
10-3-2  住户装潢管理规定公告
10-3-3  装璜切结书
10-3-4  住户装潢垃圾处理规定公告
10-3-5  住户装潢天花板保护消防侦测器公告
10-3-6  外墙铁窗建议形式公告
10-3-7  瓦斯管线进度公告
10-3-8  承造人警告违建户
10-3-9  敬告违建户排除保固责任范围
10-3-10  地下室停车场管理
10-3-11  地下室停车场管理办法（参考范本）
 
第十一章  管理委员会篇附录
 
11-1-1  区分所有权人会议及管理委员会会议
11-1-4  公寓大厦（社区）成立管理组织流程
11-1-5  公寓大厦规约范本
11-1-6  公寓大厦管理组织申请报备处理原则
11-1-7  覆函管委会说明有关管理基金
11-1-8  公共设备点交清单
11-7-1  公寓大厦社区类初选评分表
11-7-2  公寓大厦(社区)基本资料表
11-7-3  公寓大厦(社区)住户名册
11-7-4  公寓大厦(社区)停车场车位使用人名册
11-7-5  公寓大厦(社区)管理委员会委员名册
11-7-6  公寓大厦(社区)年度计画表
11-7-7  公寓大厦(社区)设备厂商保固维护纪录表
11-7-8  公寓大厦(社区)组织报备及应备文件
11-7-9  管理委员会会员入会资料表
11-7-10  区分所有权人会议规定
11-7-11  会议通知单
11-7-12  会议议程
11-7-13  会议记录
11-7-14  社区管理站处理计画
11-7-15  勤务报告书
11-7-16  门禁管制流程
11-7-17  访客登记簿
11-7-18  申请装修工程流程
11-7-19  申请装修工程表
11-7-20  装潢施工通知
11-7-21  催缴管理费之法律程序
11-7-22  移交清单登记
 
第十二章  经营客户篇附录
 
12-3-1  社区发展联谊会章程草案
12-3-2  社区征文比赛办法
12-3-3  客户子女奖学金申请办法
12-3-4  客户子女奖学金申请书
12-3-5  「优良社区选拔计画」草案
12-3-6  社区发展联谊会活动计画草案
 
第十三章  福利篇附录
 
13-5  年度在职教育计画(提供参考)
13-5-1  经营品质年主管人员成长训练计画
13-5-2  训练课程概要说明
13-5-3  经营品质共识营课程
13-5-4  训练预算与效益
13-9  终身学习网路免费资源
13-10  台北市终身学习护照申请
 
第十五章  回馈篇附录
 
15-2-1  爱心基金会成立章程
15-2-2  筹组全国性财团法人社会福利慈善事业基金会须知
15-2-3  内政部审查内政业务财团法人设立许可及监督要点
15-2-4  申请书
15-2-5  财团法人○○○社会福利慈善事业基金会捐助章程范例
15-2-6  捐助财产承诺书
15-2-7  愿任董事同意书
15-2-8  财团法人○○○○○基金会第○届第○次董事会会议纪录
15-2-9  基金会问答集(内政部社会司)
15-2-10  94年度全国性财团法人社会福利慈善事业基金会评鑑计画
15-2-11  基金会评鑑评分表
 
第二十章  附录
 
20-2  完工结案报告
20-5  停车位租赁契约书（参考范本）
20-6  员工管理规章
20-6-1  组织架构系统表
20-6-2  各部门工作职掌
20-6-3  发包中心作业办法
20-6-4  总管理处工作职掌
20-7  各种定型化契约书
20-8  施工计画与施工防救灾计画
20-9  建筑物竣工查验
20-10  营建业专业软体ASP范例报表

参考文献  
作者简历  
简报档：  
施工计画简报档
逆打工法简报档
构真柱施工简报档
双顺打工法简报档