以房養老商品：反嚮抵押貸款製度之理論與實務 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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　　隨著社會環境之變化，近年來高齡化社會所衍生的問題受到各方關注。為瞭維護社會安全並維係老人之經濟需求，各國均推齣諸多政策加以因應。反嚮抵押貸款（Reverse Mortgage）製度即是近來討論極為熱烈的政策，其實施方式與內容有彆於一般傳統貸款業務，且同時兼具社會保險與救助之性質，目的在解決擁有房産但缺乏現金的老人經濟問題。如何藉由反嚮抵押貸款製度實現以房養老的理念？此製度之內容與利基何在？如何承作此項業務？業者與政府機關在此製度中將扮演何等角色？相關配套措施如何形成？……諸如此等問題，都是政策推動者以及製度使用者關心之重點所在。

　　本書透過外國實施經驗之說明分析，帶領讀者一窺實施此項製度國傢的相關製度內涵以及實施成效，並提供重要的商品契約文件，俾供讀者瞭解運作實況。更重要的是，在觀察不同國傢理論與實務後，本書亦因地製宜地分析反嚮抵押貸款製度於我國實施的可行性與適切作法，是産官學界以及對此議題有興趣之社會大眾明瞭此製度的最佳參考書籍。

許　序 許嘉棟
作者序

第一章　緒　論/1
第二章　以房養老模式概述
　第一節　以房養老模式産生之理論基礎/5
　第二節　高齡化社會與以房養老之理財模式/10
　第三節　反嚮抵押貸款製度之介紹/10

第三章　新加坡、中國大陸及日本之反嚮抵押製度
　第一節　新加坡反嚮抵押製度之運作/15
　第二節　中國大陸之反嚮抵押貸款（倒按揭）製度/32
　第三節　反嚮抵押貸款製度之日本經驗/40

第四章　美國之反嚮抵押貸款製度
　第一節　美國反嚮抵押貸款之類型/55
　第二節　美國三大反嚮抵押貸款業務之內涵與發展景況/60
　第三節　美國反嚮抵押貸款製度──HECM之實施/67

第五章　美國房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之法規、契約與消費者常見問題
　第一節　房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之法律規定/87
　第二節　房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之契約內容/94
　第三節　房屋價值轉換抵押貸款（HECM）之常見問題/103

第六章　反嚮抵押貸款之本質及其類型
　第一節　反嚮抵押貸款之定義與要件/119
　第二節　反嚮抵押貸款之屬性/122
　第三節　反嚮抵押貸款與一般抵押貸款之比較/124
　第四節　最高信用額度式之反嚮抵押貸款/135

第七章　反嚮抵押貸款製度在我國運用之探討
　第一節　我國運用反嚮抵押貸款所採之模式/143
　第二節　反嚮抵押貸款與物權法定主義之適用問題/148
　第三節　反嚮抵押貸款製度實施時應規範事項/161
　第四節　反嚮抵押貸款契約應記載之內容/167

第八章　結論與建議/171
附　件
附件一　新加坡反嚮抵押貸款申請書原文（REVERSE MORTGAGE（HDB FLAT）APPLICATION FORM）/173
附件二　美國12U.S. C§1715z-20/177
附件三　房屋價值轉換抵押貸款契約書原文（MODEL HOME EUQITY CONVERSION LOAN AGREEMENT） /187
附件四　房利美「房屋持有者」反嚮抵押貸款契約書原文
（Fannie Mae Residential Loan Application for Reverse Mortgage）/200
附件五　「財務自由計畫」反嚮抵押貸款契約書原文
（HOME EQUITY CONVERSION LOAN AGREEMENT）/211
附件六　日本中央三井銀行反嚮抵押商品概要說明書原
文（商品概要說明書【中央三井的□□□□□□□】/226
附件七　日本東京之星銀行「充實人生」新型反嚮抵押
商品說明書（「充實人生」新型�□□□□□□商品說明書）/230
附件八　日本東京之星銀行「充實人生」新型反嚮抵押
利息計算說明（「充實人生」新型□□□□□□金利）/234
附件九　日本東京之星銀行「充實人生」新型反嚮抵押
手續流程（「充實人生」新型□□□□□□一□□□□□□的流□）/235
附件十　日本東京之星銀行「充實人生」新型反嚮抵押常見問題（「充實人生」新型□□□□□□□□□□□□質問）/237
附件十一　HECM第一承諾文件（固定利率模式）（MODEL FIXED RATE NOTE FORM）（NOTE）/242
附件十二　HECM第二承諾文件（固定利率模式）（MODEL FIXED RATE NOTE FORM）（SECOND NOTE）/250
附件十三　HECM房屋修復約定書（REPAIR RIDER TO LOAN AGREEMENT）/258
附件十四　HECM還款計畫書（HOME EQUITY CONVERSION MORTGAGE PAYMENT PLAN）/261

作者序

　　金融商品之創新與社會環境的變化息息相關，這也是此種創新值得重視與思考之處。颱灣社會人口結構之改變，目前主要錶現在四個層麵，亦即少子化、高齡化、外籍配偶之湧入，以及管理與科技人纔的大量移齣。而其中「人口高齡化」已經成為多數國傢之趨勢，影響所及者，無論建築理念、福利政策、勞動人力、飲食風格……等，均逐漸産生改變。而此種人口結構的明顯異動，也連帶地衝擊國傢整體之經濟金融發展，因此受到關注之程度也逐年提高。高齡化社會所牽動之經濟金融問題，一般常見者，乃如何使年老者習得充足的理財規劃知識，並落實於老年生活的規劃；再者，如何使其在晚年獲得足夠使用的資財，以安享餘年，更是政府施政的一大重點要項。同時，伴隨著「少子化」傾嚮之齣現，高齡化社會所麵臨之經濟需求問題，也更加迫切，而「以房養老」之理念也應運而生。

　　基於維護社會安全以及老人經濟需求之思維，所謂以房養老商品，目前較受到重視者為「反嚮抵押貸款」（Reverse Mortgage），政府相關單位業已成立專案小組進行研究，畢竟此種將老年人所持有之不動産轉為現金流量的製度，在國外或已行之有年，但對颱灣社會來說，無論從社會福利或金融市場之角度，均屬全新的政策方嚮。除此之外，觀諸主要實施反嚮抵押貸款的國傢，就其實施經驗進行觀察，不難發現由於此製度之實施方法與架構內容與一般傳統貸款業務相較之下較形復雜，同時也須兼顧是否融入社會福利之色彩，因此關於製度之設計與推動必須奠基於極佳的共識基礎之上。更重要者，共識的形成更取決於對製度（或商品）本身認知程度之高低，倘若認識程度較高，將可避免多餘的內耗與無謂的對立。從研究者的角度以觀，此製度的推廣，得以解決社會上普遍存在擁有高額房産卻缺乏現金的高齡長者經濟問題，藉以保障長者的權益並維護社會安全，並使社會福利結構更加完整，故有其必要性存在；然應注意的是，由於此等製度（或商品）有彆於傳統機製，固然有其利基，但相對形成的經營風險也必須留意。但無論如何，政策的推動是否成功，政府的明智規劃以及金融業者或民間團體的參與，將是促使政策發揮最大功效的不二法門。

　　「人不獨親其親，不獨子其子，使老有所終，壯有所用，幼有所長，鰥寡孤獨廢疾者皆有所養。」（禮運大同篇）作者學養未深，謹懷著探究製度內涵的求知精神，共同完成此書，企盼讀者藉此得窺以房養老商品之麵貌。感謝颱灣金融服務業聯閤總會與颱灣金融研訓院的大傢長──許嘉棟董事長賜序，許董事長對於颱灣金融的發展有不可取代的貢獻與作為，迴饋社會的公益心誌更是令人感佩。而本書之成，應感謝中華民國信託業商業同業公會以及各受訪機構之協助，以及研究助理徐汝怡小姐之大力參與。再者，翁妮鈴小姐犧牲公餘的假日時間協助校對，作者均由衷感謝，並於此錶達謝忱。此外，元照齣版公司對於本書之垂青以及編輯同仁的付齣，都是本書問世的功臣，於此一併緻謝。最後，如果透過本書能夠提供政府機關、金融機構、社會團體、從業人員以及各界學子對於此項商品的瞭解，將是作者最大的喜悅。

潘秀菊、李智仁
2010年5月

許序

　　「以房養老」議題在颱灣日漸受到重視，也間接顯示颱灣高齡社會化的問題日益浮上颱麵，且受到政府與社會大眾的關注。目前探討以房養老的政策規劃，有以銀行為主體之「反嚮抵押貸款」方案、以保險公司為主體之「售後租迴年金屋」方案，以及以社會福利機構為主體之「社會照護服務」方案等多種規劃模式；未來宜採行何者最有裨益於高齡化社會問題之紓緩，仍有賴主管機關的智慧決策。其中，所謂的反嚮抵押貸款製度普遍受到金融業界之關心。然而此項製度的架構為何？國人的觀念是否能夠接受？是否能夠紓緩高齡化社會問題？是否會增加國傢財政負擔？是否會排擠其他社會福利支齣？如何設計完備的配套機製以及契約內容以避免風險的産生？……諸如此類疑問，普遍存在於業界與社會大眾心中，亟待說明、澄清或進一步研究。因此，在製度萌芽之際，實有必要對於其他主要實施國傢的經驗加以觀察，以作為製度設計與規劃時之參考。

　　反嚮抵押貸款製度發展最成熟，且具代錶性的國傢，當推美國；而亞洲地區的日本、新加坡以及中國大陸等地，近年來也都陸續推齣類似製度，除企盼解決高齡化社會麵臨的經濟問題外，也希望促進金融業務的多元化。本書針對美國、日本、新加坡以及中國大陸關於反嚮抵押貸款之商品內容與製度全貌，進行瞭相當深入的觀察，並針對實務上所遭遇的實際問題進行分析，同時也提齣颱灣欲實施此製度時的建議作法，內容相當完整。更值得一提的是，本書也針對此項商品的承作，於附錄中蒐錄外國的重要契約條款、格式與商品說明書，相信對於有意推展此項商品業務之業者深具參考助益。本人欣見理論與實務背景俱豐的潘秀菊與李智仁博士，閤力撰著《以房養老商品──反嚮抵押貸款製度之理論與實務》此書。時值金融海嘯過後，經濟金融局勢緩步迴升之際，相信本書對於以房養老商品與製度之擘畫將提供相當貢獻，於此特綴數言以為嘉勉並為推薦。

許嘉棟
2010年5月於颱灣金融研訓院

我最近在逛書店的時候，偶然看到一本新書，書名叫做《以房養老商品：反嚮抵押貸款製度之理論與實務》。說實話，一開始被這個書名吸引，覺得「以房養老」這個詞聽起來好像很熟悉，但又有點陌生，好像聽過一些新聞報導，但又不太清楚具體是怎麼迴事。我本來想買來看看，但又猶豫瞭一下。 說到「以房養老」，我覺得這是一個很有意思的社會議題。畢竟颱灣的高齡化問題越來越嚴重，很多長輩一輩子努力工作，存瞭一輩子的錢買瞭房子，但到瞭退休年紀，如果沒有足夠的現金流，生活品質可能會受到影響。這時候，如果能有一個機製，讓他們的房子也能變成一種「資產」，讓他們在有生之年，可以不用變賣房子，就能有一定的收入來支付生活開銷，或是支付醫藥費，甚至是完成一些年輕時的夢想，這聽起來是不是很棒？ 而且，反嚮抵押貸款這個概念，我覺得聽起來也蠻有吸引力的。就是說，把房子的所有權「暫時」給銀行，但自己還是可以繼續住在裡麵，然後銀行定期給付一筆錢，等到長輩過世之後，銀行再處分房子來迴收本金和利息。這個聽起來好像比一般的老人院或是其他的養老方式，更能維持長輩們原有的生活尊嚴和自由。隻是，我也很好奇，這個製度在颱灣的實務操作上，會不會有什麼特別的考量？比如，房子的評估價值、利率的計算方式、或是萬一長輩們活得比預期還久，房子賣掉的錢不夠支付怎麼辦？這些都是我比較關心的問題。 這本書的書名聽起來就很有學術的味道，包含「理論與實務」，這錶示它可能不隻是介紹一個概念，而是會深入探討這個製度背後的原理、可能遇到的法律問題、金融上的風險、以及實際執行上的細節。我對「理論」的部分其實沒有太大的興趣，畢竟我不是專業人士，但「實務」的部分，我倒是覺得非常重要。如果這本書能提供一些實際案例，或者分析一些不同國傢在推動這個製度時的經驗教訓，那對我來說就非常有參考價值瞭。 總之，雖然我還沒有機會讀到這本書，但光看書名，我就覺得它觸及瞭一個非常貼近我們生活、而且又很值得大傢關注的議題。尤其對於有長輩的傢庭，或是對未來退休生活有所規劃的人來說，這本書或許能提供一些新的思考方嚮，甚至找到解決方案。我真的很期待有人可以分享一下讀後的心得，讓我也能更瞭解這個「以房養老」的商品，是不是真的像書名所說的，是一個可行的「商品」瞭。

最近在書架上瞥見一本《以房養老商品：反嚮抵押貸款製度之理論與實務》，書名蠻吸引我的。我最近常常在思考，隨著年紀增長，如何讓自己晚年的生活有經濟上的保障，同時又能維持原有的生活品質，這絕對是一個重要的人生課題。特別是對於像我這樣，名下擁有一間房子，但退休金或存款並不算特別充裕的人來說，房子究竟該怎麼「運用」，纔能在晚年發揮最大的價值，是一個值得深思的問題。 「以房養老」這個詞，聽起來就有一種溫暖的感覺。想像一下，不用變賣自己一輩子打拼下來的房子，卻能夠透過某種機製，讓這間房子在自己有生之年，持續地為自己提供穩定的金錢流，這樣就可以大大提升晚年的生活品質，無論是旅遊、進修，或是應付醫療開銷，都能更加從容。而「反嚮抵押貸款」，光聽名字就覺得很有趣，好像是將傳統的抵押貸款「反過來」操作，但具體的運作模式，以及其中牽涉到的各種金融、法律細節，我就不太清楚瞭。 我很想瞭解，這個製度在颱灣的實際推行狀況怎麼樣？有沒有什麼樣的門檻？例如，房子的坪數、屋齡、地點，或是申請人的年齡、健康狀況等等，會不會有什麼特別的要求？另外，我更關心的是，這個製度對於長輩們的權益，到底有多大的保障？銀行端在其中扮演的角色是什麼？風險又是如何分配的？我希望這本書能夠深入探討這些問題，不隻講述美好的願景，更能揭示實際操作中可能遇到的挑戰和解決方案。 更具體來說，我希望這本書能解答我的一些疑問：如果萬一長輩生病需要一筆龐大的醫療費用，這個反嚮抵押貸款的額度是否足夠？或者，在長輩過世後，子女們對於房屋的處分權益又會受到怎樣的影響？我相信，對於很多傢庭來說，房屋不僅是資產，也承載著情感的連結，因此，任何影響到房屋繼承的機製，都必須非常謹慎地處理。 總而言之，這本書的標題精準地捕捉到一個當前社會非常需要的議題。我對「理論與實務」的結閤感到很期待，希望它能提供一個清晰、客觀的視角，讓我們這些普通讀者，能夠更深入地理解「以房養老」這個商品，以及它背後複雜的運作邏輯。

這本《以房養老商品：反嚮抵押貸款製度之理論與實務》的光是書名就讓我眼睛為之一亮。我一直覺得颱灣的社會結構正在快速轉變，高齡化社會是大傢有目共睹的事實，而如何讓長輩們在晚年也能過得有尊嚴、有品質，一直是個讓我很掛心的問題。我常想，很多長輩一輩子省吃儉用，好不容易買瞭房子，結果等到退休瞭，手邊的現金卻不一定夠應付生活開銷，甚至醫療費。房子就這樣空著，感覺有點可惜，但又不知道有什麼方法能讓它發揮更好的效益。 「以房養老」聽起來就像是為瞭解決這個痛點所設計齣來的一種商品或製度。反嚮抵押貸款的概念，也就是說，長輩們可以把名下的房子拿去跟金融機構做抵押，但前提是他們還可以繼續住在房子裡，然後金融機構會定期給付一筆生活費用。這聽起來是不是比把房子賣掉，然後去住老人院來得更有人情味，也更能保留長輩們原有的生活模式？我想，這也是很多長輩所期望的，能夠在傢裡安享晚年，而不是被迫離開熟悉的環境。 然而，我對這個製度的「實務」操作麵非常好奇。畢竟，金融商品的設計往往牽涉到很多細節。例如，房子的價值怎麼評估？利率又是怎麼計算的？如果長輩的壽命比預期的長，那銀行這邊的風險要怎麼處理？另外，萬一長輩們萬一有什麼突發狀況，需要一次性的大筆開銷，反嚮抵押貸款的機製能不能應付？還有，對於繼承人來說，這個製度又會產生什麼樣的影響？這些都是我在思考這個製度的過程中，腦中不斷浮現的疑問。 我希望這本書能夠深入淺齣地解釋這些複雜的問題。畢竟，對於一般民眾來說，金融知識的理解能力可能有限，如果能有清晰的說明，並且佐以實際案例，那將非常有助於大傢理解這個製度的優缺點，以及是否適閤自己。畢竟，這是一個牽涉到後半生幸福的重大決定，不能不謹慎。我也想知道，在颱灣，目前推行這個製度的狀況如何？有沒有一些成功的案例，或是碰到的睏難？ 總之，這本書的書名非常精準地點齣瞭它所探討的議題，而且「理論與實務」的結閤，聽起來就充滿瞭研究的深度和實用性。我非常期待這本書能為颱灣社會在麵對高齡化挑戰時，提供一個具有參考價值的解決方案。

這本《以房養老商品：反嚮抵押貸款製度之理論與實務》，光是書名就讓我感到一種既務實又具前瞻性的氛圍。身處一個高齡化社會，我經常思考，現代人該如何規劃自己的老年生活，纔能在經濟上獲得保障，同時又能保有個人尊嚴與自由。許多長輩一輩子辛勤工作，用血汗錢買瞭房子，但到瞭退休年紀，手頭現金不足，房子的價值卻被「凍結」瞭，這確實是一個令人感到無奈的睏境。 「以房養老」的概念，聽起來就像是為瞭解決這個長久以來的難題而誕生的。透過「反嚮抵押貸款」，長輩們似乎能夠將自己名下的房產轉化為穩定的現金流，讓他們在有生之年，不至於因為經濟上的拮據而影響生活品質。這點讓我非常感興趣，因為我認為，老年不應該隻是生命的「延續」，更應該是「精彩」地活著，能夠做自己想做的事情，不受金錢的束縛。 我對這本書的「理論」部分或許不會太過鑽研，畢竟我不是金融或法律的專業人士，但我對「實務」的探討卻充滿瞭好奇。我想知道，在颱灣，這個製度的具體執行細節是什麼？例如，銀行是如何評估房子的價值？利率的計算方式是怎樣的？有沒有明確的撥款機製，是定期撥款，還是可以一次性申請？更重要的是，對於長輩們而言，這項製度的風險到底有多高？例如，萬一長輩們的壽命超齣預期，房子的價值是否足夠支付持續的給付？ 我也很想知道，這個製度對於遺產的分配會產生什麼樣的影響？對於傢中的子女來說，這會不會造成額外的負擔或是潛在的糾紛？我相信，這類型的金融商品，往往牽涉到許多複雜的法律和倫理問題，如果這本書能夠對這些層麵有深入的探討，並且提供一些實際的案例分析，那對我來說將非常有價值。 總之，這本書的書名直接點齣瞭它要解決的社會問題，並且強調瞭理論與實務的結閤，這讓我對其內容的紮實度和實用性充滿瞭期待。我相信，它或許能為颱灣社會在應對高齡化挑戰時，提供一個值得參考的創新解決方案。

最近偶然在書架上看到一本《以房養老商品：反嚮抵押貸款製度之理論與實務》，書名馬上吸引瞭我的注意。畢竟，在颱灣，高齡化社會是個我們越來越難以迴避的議題，很多人都麵臨著退休後的經濟規劃問題。我常常在想，很多長輩一輩子省吃儉用，買瞭房子，但到瞭晚年，如果沒有穩定的收入，生活品質可能會大受影響。房子如果隻是閒置在那邊，感覺有點可惜，但要怎麼讓它發揮最大的效益，又讓我們能夠安心地居住，這確實是一個需要解決的問題。 「以房養老」這個名詞，聽起來就有一種溫暖且務實的感覺。它似乎提供瞭一種方式，讓長輩們能夠在不離開自己熟悉居住環境的前提下，也能獲得一筆持續的收入，來支付日常開銷，或是應付突發的醫療費用。而「反嚮抵押貸款」這個概念，更是讓我感到好奇。它聽起來像是將傳統的貸款模式做瞭個「翻轉」，但具體的運作機製，以及其中涉及的各種專業知識，我就不太清楚瞭。 我對這本書最感興趣的部分，是它所標榜的「理論與實務」。畢竟，對於一個像我這樣，對於金融和法律的專業知識並不深厚的人來說，光有理論是不足夠的。我更想知道，在颱灣，這個「以房養老」的商品，實際執行起來會是什麼樣子？有哪些金融機構在推動？申請的流程又是如何？過程中可能會遇到哪些實際的睏難和挑戰？例如，房子的估價標準、利率的計算方式、閤約的內容等等，都是我非常關心的細節。 我也想瞭解，這個製度對於長輩的權益，到底有哪些保障？比如說，在長輩過世後，房子的歸屬問題，會不會對傢中的子女造成睏擾？或者，如果長輩的健康狀況有重大變化，這個製度的彈性又如何？我相信，任何一種金融商品，都伴隨著一定的風險，我希望這本書能提供一個全麵且客觀的分析，讓我們能夠更清楚地瞭解這個「以房養老」的商品，究竟是否適閤自己。 總之，這本書的書名精準地抓住瞭颱灣社會當前的一個重要需求。我對它能夠提供紮實的理論基礎，同時又能深入探討實務操作的內容，感到非常期待。希望它能為我們提供一個清晰的指引，幫助更多人瞭解並善用這個潛在的養老工具。