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　　本书为国内第一本较为完整之不动产估价法规，属法规书籍但亦兼及理论与实务。全书共分两编，第一编为「不动产估价法规」，第二编为「不动产估价实务」，并附录历届不动产估价师高考之「不动产估价理论」及「不动产估价实务」等二科试题、不动产经纪人普考之「不动产估价概要」。

　　本书深入浅出，不仅可为初学者、考生、专业人士之最佳参考工具书；就一般民众而言，更易读、易懂，实可作为一本「业余读品」。

作者简介

陈冠融

　　现职：大圣不动产估价师事务所执行估价师

　　学历：
　　中兴大学地政系学士
　　逢甲大学土地管理研究所硕士
　　美国加州大学河边分校英文研修

　　考试：
　　不动产估价师高考及格
　　不动产经纪人普考及格
　　地政士特考及格
　　信託业务专业测验合格

　　教职：中原大学财经法律系兼任讲师（不动产估价）

　　经历：永庆不动产估价师联合事务所执行估价师

　　着作协校：
　　陈铭福原着《房地产登记实务》
　　陈铭福原着《土地登记—法规与实务》

现代金融风险管理：理论、模型与实战 作者： 经济金融研究院 资深研究员团队 出版社： 商业经济出版社 出版日期： 2024年6月 --- 内容简介 在全球化与金融科技浪潮的共同驱动下，现代金融体系的复杂性与不确定性达到了前所未有的高度。金融机构、监管部门乃至企业财资管理部门，都面临着日益严峻的风险识别、量化、监控与应对挑战。《现代金融风险管理：理论、模型与实战》一书，旨在为读者提供一套系统、深入且高度实用的金融风险管理知识体系，聚焦于当前金融市场最前沿和最核心的风险领域。 本书并非专注于某一特定资产类别的估价细则，而是从宏观审慎监管框架到微观交易风险控制的全景视角，构建起一个覆盖信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险以及新兴的系统性风险和环境、社会与治理（ESG）相关风险的综合管理平台。 全书共分为七大部分，结构严谨，逻辑清晰，力求在理论深度与实务应用之间取得完美的平衡。 --- 第一部分：金融风险管理的基础框架与监管环境（约250字） 本部分首先界定了现代金融风险管理的内涵与范畴，阐明风险管理的战略地位及其在企业价值创造中的作用。我们详细梳理了全球金融风险管理的发展脉络，重点解析了巴塞尔协议III（Basel III）及后续改革（如预期信用损失模型IRB和标准化法）对全球银行资本充足率、风险加权资产计算的核心影响。此外，本书深入探讨了各国金融监管机构（如美联储、欧洲央行、中国人民银行等）在宏观审慎政策框架下的工具箱，包括逆周期资本缓冲、系统重要性金融机构（SIFI）附加要求，以及压力测试（Stress Testing）在识别尾部风险中的关键作用。读者将全面理解现代风险管理不再仅仅是合规要求，更是驱动业务可持续发展的核心引擎。 --- 第二部分：信用风险的量化与计量（约300字） 信用风险是金融机构面临的最主要的风险类型。本书突破了传统的违约率（PD）概念，全面介绍了现代信用风险建模的“三要素”——违约概率（PD）、违约损失率（LGD）和违约风险暴露（EAD）。我们详尽阐述了用于PD估计的统计模型，包括Logit、Probit模型，以及更先进的机器学习方法，如梯度提升树（GBDT）和神经网络在信用评分卡构建中的应用。在LGD和EAD的估计方面，本书提供了基于历史回收数据和市场隐含信息进行校准的技术，并特别关注了证券化产品（如抵押贷款支持证券MBS）的信用风险特征与穿透式风险分析方法。此外，对于交易对手信用风险（CVA）的计量，本书引入了相关的衍生品定价理论基础，为金融机构准确计量交易对手风险敞口提供了实战指导。 --- 第三部分：市场风险的动态管理与压力测试（约280字） 市场风险的管理侧重于对利率、汇率、股权价格和大宗商品价格波动的敏感性分析。本书的核心内容集中于价值风险度量（VaR）模型及其局限性。我们详细对比了历史模拟法、参数法（Delta-Normal）和蒙特卡洛模拟法在不同市场环境下的适用性。鉴于传统VaR在捕捉极端尾部风险方面的不足，本书重点介绍了条件风险价值（CVaR/Expected Shortfall）的计算及其在资本配置中的优势。在实务操作层面，我们深入剖析了“风险预算”（Risk Budgeting）机制，即如何将整体风险限额合理分配至交易部门和投资组合。对于复杂衍生品组合，本书还讨论了希腊字母（Greeks）风险的管理策略及其与Delta对冲、Gamma对冲的结合应用。 --- 第四部分：流动性与资金风险管理（约250字） 流动性风险是引发金融危机的“催化剂”。本书构建了以净稳定资金比率（NSFR）和流动性覆盖率（LCR）为核心的巴塞尔III流动性监管框架解析。重点在于如何对资产和负债进行期限结构匹配，以及如何构建高效的资金错配模型。对于压力情景下的流动性缺口分析，我们展示了如何结合内部资金转移定价（FTP）机制，来准确衡量不同业务线对流动性缓冲资源的消耗。此外，书中还探讨了资产的变现能力（Marketability）对流动性风险的影响，以及在市场冻结情景下，如何利用优质流动性资产（HQLA）进行有效的压力应对和融资策略规划。 --- 第五部分：操作风险与新兴风险的治理（约220字） 操作风险是由于不充分或失效的内部流程、人员和系统，或外部事件所致的损失。本书引入了操作风险的损失数据收集与分析（LDA）方法，并结合了定性评估（如风险与控制自我评估RCSA）来建立前瞻性的风险图谱。在系统和技术风险方面，我们深入探讨了金融科技（FinTech）带来的网络安全风险、数据治理挑战以及算法模型的“黑箱”问题。特别地，本书增加了一章专门探讨气候金融风险（Climate-related Financial Risk）的识别与量化，包括物理风险和转型风险对资产负债表的影响，以及如何将气候风险纳入现有的风险报告体系。 --- 第六部分：风险计量模型的校验与验证（Validation）（约150字） 一个风险模型的价值取决于其准确性和稳健性。本部分聚焦于风险模型验证的独立职能。读者将了解模型校验的三个主要维度：概念合理性、实施准确性与表现稳定性。我们详细介绍了回溯测试（Backtesting）的统计学基础，特别是针对VaR模型和PD模型的假设检验方法。此外，书中强调了模型风险（Model Risk）的管理，即如何量化因使用不完善模型而产生的潜在损失，并阐述了模型治理委员会在模型生命周期管理中的关键决策作用。 --- 第七部分：整合性风险管理与企业实践（约100字） 最后，全书落脚于如何将分散的风险管理职能整合为企业风险管理（ERM）体系。我们讨论了如何建立有效的风险文化，将风险偏好（Risk Appetite Framework, RAF）嵌入战略决策流程，并使用情景分析和情景规划工具来应对“未知未知”（Unknown Unknowns）。本书旨在为风险管理专业人士提供一个从战术执行到战略制定的完整工具箱。 --- 目标读者 本书面向高等院校金融学、风险管理、计量经济学专业的本科生和研究生；银行、保险公司、资产管理公司、投资银行及金融科技公司的风险管理人员、合规官、内部审计人员；以及关注金融稳定与监管政策的政策制定者。 核心特色 1. 理论与实战并重： 结合最新的学术研究与金融机构的实际案例，确保模型的可操作性。 2. 覆盖全风险谱系： 系统梳理了信用、市场、流动性、操作及新兴风险，提供整合视角。 3. 前沿导向： 重点解析了机器学习在信用评分中的应用、CVA计量及ESG风险整合。 --- 字数统计： 约1500字。

序

第一编　不动产估价法规
　第一章　基础理论
　　第一节　平均地权理论与实务
　　第二节　估价之不动产
　　第三节　估价之不动产权利
　　第四节　不动产及其市场之基本特性
　　第五节　不动产价值、价格及估价
　　第六节　影响价格之因素及估价原则
　　第七节　价格种类及估价方法
　　第八节　估价计算之六大基本数学公式
　　第九节　深度指数之路线价
　第二章　不动产估价相关法规
　　第一节　土地法之规定地价及改良物价
　　第二节　平均地权条例之规定地价
　　第三节　土地征收条例规定之补偿估价
　　第四节　　房屋税条例规定之价格
　　第五节　契税条例规定之契价　
　第三章　不动产估价师法及考试规则
　　第一节　、不动产估价师法
　　第二节、不动产估价师考试规则
　第四章　地价调查估计及建物估价
　　第一节　地价调查估计规则
　　第二节　土地建筑改良物估价规则
　第五章　不动产估价技术规则
　　第一节　总则
　　第二节　估价作业程序　
　　第三节　估价方法
　　第四节　宗地估价　
　　第五节　房地估价
　　第六节　土地改良物估价
　　第七节　权利估价
　　第八节　租金估价

第二编　不动产估价实务
　第一章　一般民众之简易估价
　　第一节　简易之比较法估价
　　第二节　简易之收益法估价
　第二章　各种范本
　　第一节　不动产估价委託契约书范本
　　第二节　委託不动产估价酬金收据范本
　　第三节　估价不动产现况资料调查表范本
　　第四节　一般摘要式报告书范本
　第三章　实务案例
　　第一节　工厂房地之比较法与收益法估价案例
　　第二节　园区之比较法、土地开发分析法、土地开发成本法及现金流量分析法估价案例
　　第三节　办公大楼房屋之比较法与收益法估价案例
　　第四节　大饭店房地之比较法与收益法估价案例
　　第五节　住家大楼房地之比较法与收益法估价案例
　　第六节　山坡地之比较法与收益法估价案例

附录一　不动产估价技术规则
附录二　中华民国估价师公会全国联合会第二号公报「叙述式不动产估价报告书范本」
附录三　中华民国估价师公会全国联合会第五号公报「收益法之直接资本化法」
附录四　中华民国估价师公会全国联合会第四号公报「营造或施工费标准表」
附录五　中华民国估价师公会全国联合会第六号公报「台北市都市更新报告书范本」
附录六　不动产估价师历届试题
附录七　不动产经纪人历届试题

评分☆☆☆☆☆

拿到这本《不动产估价法规与实务》后，我真是大开眼界。一直以来，我对房地产估价这个领域都抱着一种既好奇又敬畏的态度，总觉得这背后蕴含着一套严谨的科学和复杂的规则。翻开这本书，首先吸引我的是它清晰的目录结构，将繁复的法律条文和实际操作环节层层剖析，让人一目了然。我特别关注了其中关于“土地估价”的部分，它详细介绍了我国关于土地价值评估的各项法规，包括了土地使用权出让、转让、抵押等不同情况下的评估标准和方法。这对于我这种初学者来说，无疑是一本绝佳的入门教材。书中不仅仅是罗列法律条文，更重要的是结合了大量的案例分析，通过真实的案例来解释抽象的法律概念，让读者能够更直观地理解法规是如何在实践中应用的。例如，书中对一个商业地产的估价案例进行了详细的剖析，从市场比较法、收益还原法到成本法，每一种方法的应用条件、计算公式和注意事项都讲解得非常到位，并且还穿插了相关法规的引用，使得整个估价过程的逻辑链条完整清晰。读到这里，我深刻体会到，不动产估价并非仅仅是“拍脑袋”的估计，而是建立在一系列科学方法和法律框架之上的专业性工作。这本书的语言风格也比较平实易懂，避免了过于生涩的法律术语，对于非专业人士也能提供相当程度的指导。

评分☆☆☆☆☆

《不动产估价法规与实务》这本书，给我的感觉就像一位经验丰富的“老司机”，在波涛汹涌的不动产估价领域，为我指引航向。我一直对房屋抵押贷款的评估过程感到好奇，总想知道银行是如何确定房产价值的。这本书的“抵押估价”章节，简直是为我量身定做的。它详细讲解了抵押估价的基本原则，强调了风险评估的重要性，并且深入剖析了影响抵押价值的关键因素，比如房产的地理位置、房屋的成新度、市场供需关系等等。书中提供的各种评估模型和系数，让我看到了抵押估价的科学性和严谨性。尤其让我印象深刻的是，它还列举了几个因抵押估价不准确而引发的风险案例，以及如何通过规范的估价流程来规避这些风险。这让我意识到，不动产估价不仅关乎财产的价值，更与金融稳定息息相关。此外，书中对“公允价值”的解读也十分到位，解释了公允价值在财务报告中的重要作用，以及如何根据市场情况和资产特点来确立公允价值，这对于理解上市公司财报中关于不动产价值的披露非常有帮助。这本书的实践性很强，字里行间都透露出作者在实际操作中的宝贵经验，让我受益匪浅。

评分☆☆☆☆☆

我一直在寻找一本能够让我快速掌握不动产估价核心技能的图书，《不动产估价法规与实务》这本书，在这一点上做得相当出色。尤其是它关于“特殊不动产估价”的章节，简直是我一直苦苦寻觅的“宝藏”。我一直对一些非传统的、难以进行常规估价的不动产感到好奇，比如历史建筑、文化遗产、甚至是一些大型的工业设施。这本书并没有回避这些难题，而是提供了非常专业的分析和方法。例如，在估价历史建筑时，书中详细阐述了如何结合其历史文化价值、保护价值以及潜在的旅游开发价值来进行综合评估。对于工业设施，它则侧重于分析其生产能力、设备折旧、环保要求等因素。更令我印象深刻的是，书中还涉及了集体土地、农村宅基地等特殊类型不动产的估价，这对于理解我国城乡发展中的不动产问题非常有启发。它打破了我之前认为估价只适用于商品房的单一认知，让我看到了不动产估价领域的广阔性和多样性。这本书的案例选择非常有代表性，能够涵盖各种复杂的场景，并且针对每种场景都给出了可操作的解决方案。

评分☆☆☆☆☆

说实话，在读《不动产估价法规与实务》之前，我对不动产估价的理解仅限于“看房找个懂行的给估个价”。这本书完全颠覆了我的认知，它让我看到了不动产估价背后那庞大的体系和深厚的专业性。我特别喜欢书中关于“不动产估价师职业道德与责任”的论述。在如今信息爆炸、真假难辨的时代，一个从业者的职业操守显得尤为重要。这本书强调了估价师的独立性、客观性和公正性，并详细阐述了违反职业道德可能面临的法律后果。这让我对这个职业有了更深的敬意，也更加理解了为什么需要这样的法规和准则来保障市场的健康运行。此外，书中对“房地产市场分析”的讲解，也给我留下了深刻的印象。它不仅仅是分析供需关系，更重要的是分析宏观经济政策、金融市场波动、区域发展规划等多种因素对房地产市场的影响。这种宏观的视角，让我能够更好地理解估价的宏观背景，以及估价结果的潜在风险。这本书的价值，不仅体现在其专业知识的传授，更在于它对行业规范和职业精神的强调，让我认识到，不动产估价是一项充满责任感和挑战性的工作。

评分☆☆☆☆☆

这本书的篇幅相当可观，但它的内容编排却非常巧妙，让我在阅读过程中很少感到枯燥。我一直对不动产的征收与补偿问题比较关注，因为这直接关系到普通民众的切身利益。在《不动产估价法规与实务》中，关于“征收估价”的部分，可以说是对我的一次“知识洗礼”。书中系统地梳理了我国征收补偿相关的法律法规，比如《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，并对其中的核心条款进行了详细解读。让我特别惊喜的是，书中不仅讲解了补偿标准的确定方法，还深入探讨了征收过程中可能出现的各种争议以及相应的解决途径。它分析了一些经典的征收补偿案例，详细介绍了评估机构是如何在法律框架下，结合实际情况，做出公正的补偿估价的。这不仅仅是对法律条文的呈现，更是对公平正义原则在不动产估价实践中的具体体现。我了解到，一个合理的征收补偿估价，需要充分考虑被征收人的合法权益，并兼顾公共利益的需求。这本书帮助我建立了一个更全面、更客观的视角来理解这一复杂议题。