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　　以「外資法人機構的地産軍師」著稱的紅色子房，
　　與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma   聯手齣擊！

　　教你麵對房市盤整與反轉風險，掌握投資心法，
　　提早享受「房産財務自由」，隨時進場都不怕！

　　◎小薪水變齣大財富，破解買房迷思，增值空間無限大！
　　何時纔是進場時機？
　　薪資停滯如何讓收入翻倍？
　　如何避開投機陷阱，買到鑽石屋？
　　哪種房産增值空間最大？

　　讓房産專傢紅色子房和包租婆小資Oma，教你隨時進場都能買對好房的投資密技。隻要掌握本書提供的關鍵10堂課，把眼光放遠，格局做大，就能避開炒房陷阱，破解話術迷思，找對投資好物件。

　　預售屋紅單隻要小錢就能進場，很好賺？
　　→ 紅單有陷阱，用AKB48法練功最保險！
　　政府說房價兩年掉三成，我何時該進場？
　　→實價登錄沒說的真相，獨傢分析房價和評估地段！
　　如何找到最適閤投資的房子？投資報酬率怎麼算？
　　→CCIM認證地産軍師獨門T-Bar，精算內部報酬率纔能賺到錢！
　　房仲保證「買瞭一定漲」，我買對瞭嗎？
　　→現金流絕對值纔準！不怕被仲介呼攏，對數字頭痛的人也能輕鬆懂！
　　跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎？
　　→用井字分析法快速評估，看公共建設是否有增值空間！

　　◎彆再道聽塗說瞭！投資房産前應該先知道：

　　Q：房地産投資類型好多種，如何入手纔能創造好的租金收益？
　　A：先調查租金行情，房地産也需要包裝，針對高付租能力的族群規畫不動産。

　　Q：文林苑事件之後，還能投資老屋嗎？如何評估？
　　A：可用50／40／30／20／10經驗法則來判斷，讓不懂都市更新的人也能輕鬆瞭解。

　　Q：黃金店麵或民宿也能投資嗎，究竟什麼是「符閤居住正義的不動産投資」？
　　A：運用「店麵交易熱度分析」判彆好區位，擴大可以扭轉地段的格局，依據市場需求帶動區域發展。

　　Q：投資買房該如何跟銀行和仲介談判？
　　A：投資房地産必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P，隨時顧好信用和擔保品。

　　Q：資金有限，該怎麼募集資金？
　　A：沒有這麼難，可利用私募基金操作及SPV特彆目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。

作者簡介

蘇明俊（紅色子房）

　　外資法人機構的地産軍師，投資自住族群的觀念導師

　　CCIM美國國際認證不動産投資師，現任知名外商Colliers International高力國際不動産投資部董事，公益私募基金Cannan Capital董事，颱北科技大學建築係兼任講師，Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規畫總監、日係商場規畫經理等職務，産官學界十數年經驗。近年持續在《商業週刊》部落格、《幣圖誌》、HouseFun等媒體發錶一係列淺顯易懂的專欄文章，深獲讀者喜愛。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代錶創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

小資Oma

　　25歲不花一毛錢當包租婆的小資女

　　26歲，一個熱愛冒險及旅行的女生，現任House 123行銷公關。2012年研究所畢業，開始接觸房地産，3個月後順利買到房子，並藉由一份企畫書，嚮八位股東募得300萬資金，不花一毛錢即成為包租婆，更讓她的月薪「進擊」到50Ｋ。曾為《今周刊》 876期封麵人物，以及《理財周刊》專欄共筆作者。

前言  投資買房零失誤，在危機中突圍而齣！      紅色子房   

◎第1堂課  預售屋投資真的很好賺嗎？
◎小資Oma有疑問：預售屋紅單資本低，好像很好賺？   
◎紅色子房教室：投資預售屋前須具備的重要觀念   
◎紅色子房教室：預售屋獲益須課以個人所得稅   
◎紅色子房教室：先搞懂房地産投資的四大類型   
◎小資Oma的投資筆記：擬定看屋計畫   

◎第2堂課  如何精準分析投資報酬率？
◎小資Oma有疑問：看到數字就頭痛怎麼辦？   
◎紅色子房教室：檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar   
◎紅色子房教室：T-Bar的實務操作   
◎紅色子房教室：現金流與資本利得平衡的重要性   
◎小資Oma心得：房地産數字的奧妙—現金流概念   
◎小資Oma的投資筆記：看謄本、T-Bar，以及報酬率試算錶   

◎第3堂課  如何分析房價是否閤理？
◎小資Oma有疑問：現在的房價閤理嗎？   
◎紅色子房教室：先搞懂房價的組成基礎   
◎紅色子房教室：用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段   
◎小資Oma有疑問：重劃區價格是否漲過頭？   
◎紅色子房教室：用都會區距離理論來判斷價格水準   
◎小資Oma心得：解讀實價登錄房價有竅門   
◎小資Oma的投資筆記：看房前，先調查成交行情   

◎第4堂課  如何預測區位發展？
◎小資Oma有疑問：跟著捷運規畫路綫買房就能賺錢？   
◎紅色子房教室：剖析房市漲價題材──應用井字分析法   
◎紅色子房教室：都市計畫分析──新北市投資置産布局   
◎小資Oma心得：捷運話題有賞味期，須掌握保值的關鍵要點   
◎小資Oma的投資筆記：從都市計畫和未來捷運，鎖定11投資區域   

◎第5堂課  如何提高租金收益與降低投資風險？
◎小資Oma有疑問：如何製定投資策略？   
◎紅色子房教室：買房前須先知道「房地産包裝及卸妝術」   
◎紅色子房教室：房地産波段投資理論—認清波段，選擇報酬   
◎紅色子房教室：高付租能力的齣租公寓投資術   
◎小資Oma心得：租客對瞭，纔能帶來穩定的現金流   
◎小資Oma的投資筆記：先調查租金行情   

◎第6堂課  什麼是店麵與風格地産投資？
◎小資Oma有疑問：人人都能變身「地産投資傢」嗎？   
◎紅色子房教室：投資店麵和旅館的成功關鍵—集市   
◎小資Oma有疑問：投資店麵有哪些風險？   
◎紅色子房教室：房市M型化趨勢下的三種投資策略   
◎小資Oma有疑問：一般人也能投資店麵？什麼是風格地産？   
◎紅色子房教室：「創意整閤」是風格房地産投資的成功要素   
◎小資Oma心得：符閤居住正義的房地産投資，纔可能開發無限商機   
◎小資Oma的投資筆記：民宿夢想不是夢！  
 
◎第7堂課  如何評估投資都更老宅？
◎小資Oma有疑問：文林苑事件是怎麼一迴事？   
◎紅色子房教室：簡單5個數字，讓你遠離都更陷阱宅   
◎小資Oma有疑問：都市更新隻有拆除重建一途嗎？  
◎紅色子房教室：找建商閤作前，先瞭解建商的真正想法   
◎小資Oma心得：都市更新有不同作法，使資産得以充分活化   
◎小資Oma的投資筆記：都更注意事項   

◎第8堂課  如何與銀行和仲介談判？
◎小資Oma有疑問：如何與銀行和仲介談判，以降低投資成本？   
◎房地産投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問   
◎小資Oma有疑問：搞定三個朋友就沒問題嗎？   
◎紅色子房教室：增加與銀行和仲介的談判籌碼   
◎小資Oma心得：先從自己認識的人開始找起   
◎紅色子房教室：麵對房仲，議價是戰術，更是藝術   
◎小資Oma心得：投資前，先尋找自己的利基點  
◎小資Oma的投資筆記：因應銀行房貸升息與經營仲介人脈   

◎第9堂課  如何募集資金和閤夥買房？
◎小資Oma有疑問：募集資金大哉問  
◎紅色子房教室：自組私募基金團隊，團結力量大  
◎小資Oma有疑問：當募資經理人很難嗎？  
◎紅色子房教室：撰寫房地産募資企畫書的要訣  
◎小資Oma有疑問：募資如何兼顧投資人的風險？   
◎紅色子房教室：成立SPV公司以投資不動産  
◎小資Oma心得：找對方法，募集資金一點也不難   
◎小資Oma的投資筆記：我的300萬募資過程  

◎第10堂課  房市反轉，危機入市
◎小資Oma有疑問：房地産會泡沫化？投資人該如何自保？   
◎紅色子房教室：應用多核心房價理論，以分析各地是否有泡沫化危機  
◎小資Oma有疑問：麵對房市反轉危機，還有投資機會嗎？   
◎紅色子房教室：以百貨公司週年慶的5個戰略，迎接房市反轉契機   
◎小資Oma心得：逛街買衣服也可以體會危機入市   
◎紅色子房教室：危機入市，賺房地産3桶金的祕訣   
◎小資Oma的投資筆記：團結就有力量「再反轉」
 
後記1  你有達到財務自由境界的朋友嗎？      紅色子房   
後記2  以專業服人，態度決定高度，募資過程讓我學更多！  小資Oma  

●紅色子房教室  剖析房市漲價題材──應用井字分析法

什麼是「井字分析法」呢？3×3井字分析法很簡單，就像我們小時候玩○○××的遊戲，畫個大井字，然後橫嚮三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間，完工達成的機率。

要寫齣三個周邊建設的原因，是因為假如隻有一個房價上漲題材，萬一該建設工期齣現問題，比預期完工時間延誤甚久，就會影響房地産投資齣場的時機，同時影響資金的周轉調度。因此，若能夠順利寫齣三個周邊建設題材，錶示即使某時期房市反轉下跌，有三個區域題材支撐房價，也比較能夠抗跌，投資人相對安心。

接下來，井字第二欄的完工年期，與你打算持有這棟房地産多久有關。

例如，有些朋友投資不動産，資金方麵隻允許兩年還利息不還本金的融資寬限期，兩年之後麵對資金壓力就必須賣掉齣場。如果兩年到瞭，相關建設尚未完成，房價還沒升上去就被迫齣場，是不是很可惜？以上圖為例，如果三項建設全部完成預計要八年，做為一個聰明的投資者，你可以規畫在第七年齣售該標的，除瞭享受建設A及建設B的增值題材外，建設C的即將完工話題，將有助於你在第七年順利齣售該標的，留一些給下一位接手的投資人賺。

從另一個觀點來看，如果建商所提的公共建設題材，預估完工時間都超過五年以上。那麼，你就可以判斷，現在這個時間的買價會不會是五年後的閤理價格？現在買的價格會不會太貴瞭？最後，從井字第三欄的達成機率，就可以檢視該項題材是不是「有效」。

依據我曾在政府高層服務的經驗，如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段，這項建設的達成機率隻有10％。如果這項建設由主辦機關完成計畫，並通過大傢公認最難的「環境影響評估」，讓環評委員點頭放行，達成機率也隻能算30％。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源，若由中央政府補助，就得等中央補助款到位；若由地方政府自籌，就得等議會確認預算放行。隻有預算到位，纔可以算是達成機率50％。

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