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　　以「外资法人机构的地产军师」着称的红色子房，
　　与「25岁不花一毛钱当包租婆的小资女」Oma   联手出击！

　　教你面对房市盘整与反转风险，掌握投资心法，
　　提早享受「房产财务自由」，随时进场都不怕！

　　◎小薪水变出大财富，破解买房迷思，增值空间无限大！
　　何时才是进场时机？
　　薪资停滞如何让收入翻倍？
　　如何避开投机陷阱，买到钻石屋？
　　哪种房产增值空间最大？

　　让房产专家红色子房和包租婆小资Oma，教你随时进场都能买对好房的投资密技。只要掌握本书提供的关键10堂课，把眼光放远，格局做大，就能避开炒房陷阱，破解话术迷思，找对投资好物件。

　　预售屋红单只要小钱就能进场，很好赚？
　　→ 红单有陷阱，用AKB48法练功最保险！
　　政府说房价两年掉三成，我何时该进场？
　　→实价登录没说的真相，独家分析房价和评估地段！
　　如何找到最适合投资的房子？投资报酬率怎么算？
　　→CCIM认证地产军师独门T-Bar，精算内部报酬率才能赚到钱！
　　房仲保证「买了一定涨」，我买对了吗？
　　→现金流绝对值才准！不怕被仲介唿拢，对数字头痛的人也能轻松懂！
　　跟着捷运或公共建设买房一定没问题吗？
　　→用井字分析法快速评估，看公共建设是否有增值空间！

　　◎别再道听涂说了！投资房产前应该先知道：

　　Q：房地产投资类型好多种，如何入手才能创造好的租金收益？
　　A：先调查租金行情，房地产也需要包装，针对高付租能力的族群规画不动产。

　　Q：文林苑事件之后，还能投资老屋吗？如何评估？
　　A：可用50／40／30／20／10经验法则来判断，让不懂都市更新的人也能轻松了解。

　　Q：黄金店面或民宿也能投资吗，究竟什么是「符合居住正义的不动产投资」？
　　A：运用「店面交易热度分析」判别好区位，扩大可以扭转地段的格局，依据市场需求带动区域发展。

　　Q：投资买房该如何跟银行和仲介谈判？
　　A：投资房地产必须要买价低、贷款利率低、仲介费用低。银行融资有5P，随时顾好信用和担保品。

　　Q：资金有限，该怎么募集资金？
　　A：没有这么难，可利用私募基金操作及SPV特别目的公司投资。最重要是写好募资企画书。

作者简介

苏明俊（红色子房）

　　外资法人机构的地产军师，投资自住族群的观念导师

　　CCIM美国国际认证不动产投资师，现任知名外商Colliers International高力国际不动产投资部董事，公益私募基金Cannan Capital董事，台北科技大学建筑系兼任讲师，Yam房价网主持人。曾担任行政院机要专门委员、建设集团规画总监、日系商场规画经理等职务，产官学界十数年经验。近年持续在《商业週刊》部落格、《币图志》、HouseFun等媒体发表一系列浅显易懂的专栏文章，深获读者喜爱。文章同时兼具财经人冷静理性的剖析，以及建筑人化繁为简的创意。笔名「红色」代表创新积极，「子房」则以西汉着名军师张良自许，成为读者买房自住投资「吾之子房也」。

小资Oma

　　25岁不花一毛钱当包租婆的小资女

　　26岁，一个热爱冒险及旅行的女生，现任House 123行销公关。2012年研究所毕业，开始接触房地产，3个月后顺利买到房子，并借由一份企画书，向八位股东募得300万资金，不花一毛钱即成为包租婆，更让她的月薪「进击」到50Ｋ。曾为《今周刊》 876期封面人物，以及《理财周刊》专栏共笔作者。

前言  投资买房零失误，在危机中突围而出！      红色子房   

◎第1堂课  预售屋投资真的很好赚吗？
◎小资Oma有疑问：预售屋红单资本低，好像很好赚？   
◎红色子房教室：投资预售屋前须具备的重要观念   
◎红色子房教室：预售屋获益须课以个人所得税   
◎红色子房教室：先搞懂房地产投资的四大类型   
◎小资Oma的投资笔记：拟定看屋计画   

◎第2堂课  如何精准分析投资报酬率？
◎小资Oma有疑问：看到数字就头痛怎么办？   
◎红色子房教室：检视现金流的专属放大镜—T-Bar   
◎红色子房教室：T-Bar的实务操作   
◎红色子房教室：现金流与资本利得平衡的重要性   
◎小资Oma心得：房地产数字的奥妙—现金流概念   
◎小资Oma的投资笔记：看誊本、T-Bar，以及报酬率试算表   

◎第3堂课  如何分析房价是否合理？
◎小资Oma有疑问：现在的房价合理吗？   
◎红色子房教室：先搞懂房价的组成基础   
◎红色子房教室：用「地段指数」轻松找到增值抗跌的地段   
◎小资Oma有疑问：重划区价格是否涨过头？   
◎红色子房教室：用都会区距离理论来判断价格水准   
◎小资Oma心得：解读实价登录房价有窍门   
◎小资Oma的投资笔记：看房前，先调查成交行情   

◎第4堂课  如何预测区位发展？
◎小资Oma有疑问：跟着捷运规画路线买房就能赚钱？   
◎红色子房教室：剖析房市涨价题材──应用井字分析法   
◎红色子房教室：都市计画分析──新北市投资置产布局   
◎小资Oma心得：捷运话题有赏味期，须掌握保值的关键要点   
◎小资Oma的投资笔记：从都市计画和未来捷运，锁定11投资区域   

◎第5堂课  如何提高租金收益与降低投资风险？
◎小资Oma有疑问：如何制定投资策略？   
◎红色子房教室：买房前须先知道「房地产包装及卸妆术」   
◎红色子房教室：房地产波段投资理论—认清波段，选择报酬   
◎红色子房教室：高付租能力的出租公寓投资术   
◎小资Oma心得：租客对了，才能带来稳定的现金流   
◎小资Oma的投资笔记：先调查租金行情   

◎第6堂课  什么是店面与风格地产投资？
◎小资Oma有疑问：人人都能变身「地产投资家」吗？   
◎红色子房教室：投资店面和旅馆的成功关键—集市   
◎小资Oma有疑问：投资店面有哪些风险？   
◎红色子房教室：房市M型化趋势下的三种投资策略   
◎小资Oma有疑问：一般人也能投资店面？什么是风格地产？   
◎红色子房教室：「创意整合」是风格房地产投资的成功要素   
◎小资Oma心得：符合居住正义的房地产投资，才可能开发无限商机   
◎小资Oma的投资笔记：民宿梦想不是梦！  
 
◎第7堂课  如何评估投资都更老宅？
◎小资Oma有疑问：文林苑事件是怎么一回事？   
◎红色子房教室：简单5个数字，让你远离都更陷阱宅   
◎小资Oma有疑问：都市更新只有拆除重建一途吗？  
◎红色子房教室：找建商合作前，先了解建商的真正想法   
◎小资Oma心得：都市更新有不同作法，使资产得以充分活化   
◎小资Oma的投资笔记：都更注意事项   

◎第8堂课  如何与银行和仲介谈判？
◎小资Oma有疑问：如何与银行和仲介谈判，以降低投资成本？   
◎房地产投资最重要的三个朋友—银行、仲介、顾问   
◎小资Oma有疑问：搞定三个朋友就没问题吗？   
◎红色子房教室：增加与银行和仲介的谈判筹码   
◎小资Oma心得：先从自己认识的人开始找起   
◎红色子房教室：面对房仲，议价是战术，更是艺术   
◎小资Oma心得：投资前，先寻找自己的利基点  
◎小资Oma的投资笔记：因应银行房贷升息与经营仲介人脉   

◎第9堂课  如何募集资金和合伙买房？
◎小资Oma有疑问：募集资金大哉问  
◎红色子房教室：自组私募基金团队，团结力量大  
◎小资Oma有疑问：当募资经理人很难吗？  
◎红色子房教室：撰写房地产募资企画书的要诀  
◎小资Oma有疑问：募资如何兼顾投资人的风险？   
◎红色子房教室：成立SPV公司以投资不动产  
◎小资Oma心得：找对方法，募集资金一点也不难   
◎小资Oma的投资笔记：我的300万募资过程  

◎第10堂课  房市反转，危机入市
◎小资Oma有疑问：房地产会泡沫化？投资人该如何自保？   
◎红色子房教室：应用多核心房价理论，以分析各地是否有泡沫化危机  
◎小资Oma有疑问：面对房市反转危机，还有投资机会吗？   
◎红色子房教室：以百货公司週年庆的5个战略，迎接房市反转契机   
◎小资Oma心得：逛街买衣服也可以体会危机入市   
◎红色子房教室：危机入市，赚房地产3桶金的祕诀   
◎小资Oma的投资笔记：团结就有力量「再反转」
 
后记1  你有达到财务自由境界的朋友吗？      红色子房   
后记2  以专业服人，态度决定高度，募资过程让我学更多！  小资Oma  

●红色子房教室  剖析房市涨价题材──应用井字分析法

什么是「井字分析法」呢？3×3井字分析法很简单，就像我们小时候玩○○××的游戏，画个大井字，然后横向三排依序写下三个周边建设题材、预计完工时间，完工达成的机率。

要写出三个周边建设的原因，是因为假如只有一个房价上涨题材，万一该建设工期出现问题，比预期完工时间延误甚久，就会影响房地产投资出场的时机，同时影响资金的周转调度。因此，若能够顺利写出三个周边建设题材，表示即使某时期房市反转下跌，有三个区域题材支撑房价，也比较能够抗跌，投资人相对安心。

接下来，井字第二栏的完工年期，与你打算持有这栋房地产多久有关。

例如，有些朋友投资不动产，资金方面只允许两年还利息不还本金的融资宽限期，两年之后面对资金压力就必须卖掉出场。如果两年到了，相关建设尚未完成，房价还没升上去就被迫出场，是不是很可惜？以上图为例，如果三项建设全部完成预计要八年，做为一个聪明的投资者，你可以规画在第七年出售该标的，除了享受建设A及建设B的增值题材外，建设C的即将完工话题，将有助于你在第七年顺利出售该标的，留一些给下一位接手的投资人赚。

从另一个观点来看，如果建商所提的公共建设题材，预估完工时间都超过五年以上。那么，你就可以判断，现在这个时间的买价会不会是五年后的合理价格？现在买的价格会不会太贵了？最后，从井字第三栏的达成机率，就可以检视该项题材是不是「有效」。

依据我曾在政府高层服务的经验，如果还在初步规画、制作可行性分析、办理民众公听会阶段，这项建设的达成机率只有10％。如果这项建设由主办机关完成计画，并通过大家公认最难的「环境影响评估」，让环评委员点头放行，达成机率也只能算30％。接下来就是建设预算问题。如果主办机关协调好预算来源，若由中央政府补助，就得等中央补助款到位；若由地方政府自筹，就得等议会确认预算放行。只有预算到位，才可以算是达成机率50％。

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