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　　你知道买一间会增值的房子也有SOP吗？
　　你知道如何正确帮房子估价？如何谈高贷款成数吗？
　　买房圆梦不再遥不可及，专家帮你找出被低估的好房！

　　她从一个完全不懂的房子交易的门外汉，到创立House123网站专业买屋平台，房地产人气讲师邱爱莉，年纪轻轻却早已坐拥好几间房子当包租婆，并且开办购屋课程，分析各种房市走向及现况，从一位上班族到踏入房地产丛林，屡屡交出漂亮的成绩单，她是如何办到的？

　　目前30多岁的上班族、首购族、小家庭，谁不想拥有一间属于自己的房子，但面对高房价、不景气以及节节高升的生活开销，买一间好屋变成是难以负担的梦想吗？邱爱莉表示，房子是人生一笔重要的开销，别傻傻交出大笔冤枉的学费，只要买对房子，它不是你一辈子的负担，而是帮资产增值最稳当的选择。
　　
　　「你知道房地产为何能帮你增值？」邱爱莉认为，观念一定要改变！她分享一个重要的概念：「如果你买一间1000万的房子，三年后增值到1200万，相当于一年成长6％，请问你的投资报酬率有多少？20％吗？错！答案是100％！」

　　为什么？因为买1000万的房子，可以贷款800万，等于是用200万的自备款赚200万的增值空间。「这就是房地产的迷人之处，有什么投资可以让银行用相对低的利息借给你，你出20％，银行出80％，而且还提供宽限期。」

　　邱爱莉以自身经验为例，当年大学毕业从业务助理做起，一直到工作的第四年熬到产品经理，每年睡不到三小时，周末也在工作，不过工作深受肯定，薪水也从二万多慢慢调整到年薪150万，也开始累积第一桶金。

　　●还没理财，先学会理债
　　就在工作渐上轨道时，2006年她接到电话，得知家人因股票投资而损失负债，一开始以为是100多万，后来陆续再发现有80万、50万…好多笔，累计共有400多万。这早已超出邱爱莉能支付的，她先进行债务协商、整合，把自己先前的存款70多万都拿出还债，剩下的金额，她每个月要负责还3万，过年再包8万、10万给爸妈。

　　面对突如其来的债务状况，并没有击败她，7年后，她和家人提早把债还完，「我心里也会愤恨不平，觉得赚的钱都在还债，后来回想觉得庆幸这发生在工作升迁的时候，债务还没大到让我无法负担，幸好在刚出社会时，就教了我一课，让我提早面对理财的重要性。」

　　在还债的期间，工作已上了轨道，邱爱莉的收入还算不错，扣掉每个月协助家里的款项，还有一些存款可以进行投资，包括：股票、基金、期货……等，却始终小赚小赔，没有起色。

　　某一次，因为好朋友的邀约，一起去上了房地产的课，也开始勤劳看屋、认真的做功课，「我对看房子有一种莫名的狂热，每天下班就约好仲介，安排去看房子，周末一整天可以看7~8间房子，累积到现在应该看了超过500间房子。」

　　因为个性保守，邱爱莉先和朋友合资，陆续合买了一间预售屋、两间公寓隔套房收租、一间中古华厦整层收租，一方面强迫自己储蓄，一方面培养自己的经验和胆量。「在合资的过程中，我第一次体验到收租金的感觉，也让我兴起想要独资买一间房子隔套房给妈妈收租的念头。」为了能让辛苦工作40几年的妈妈退休养老，独资买一间隔套房让妈妈收租的想法就愈加坚定。

　　●先赚房租，再赚增值，OL乐当包租婆
　　三年多前的某一个星期五傍晚，她收到一位熟悉仲介的简讯，表示找到合适的物件：30年左右的公寓，3楼的黄金楼层，权状约38坪，地点是在中和远东ABC园区附近。因为邱爱莉曾经在那一带工作两年，也有租屋的经验，熟悉地缘环境。隔天早上看屋，中午下了斡旋出价680万，没想到下午1点半屋主出来议价，期间的3个小时，仅加价10万，从看屋到签约不过六个半小时！在房价已高的那个时间点，她仅以一坪仅18.2万买到第一间独资的黄金屋！

　　邱爱莉花了近180万装修之后，隔成5间宽敞的大套房，每间都有对外窗和独立洗衣机，每月收租约47000元，扣掉房贷利息（约9000元）、第四台、网路、水费和给物管（代租管）的管理费（租金的10%）后，还有三万多的进帐，顺利让妈妈退休收租。

　　有了前面这些合资和独资的经验后，她接着陆续合资买了五间隔套收租的房子、七间预售屋，去年年底决定让中和这一间收租套房获利了结，在网路上刊登才不到2个月，就顺利找到合适的买家，以约1100万出售，而其他房子有几间到了设定的价格，也陆续获利了结。

　　去年她买了自住换屋的房子，今年年初又和亲友合资买了一间汐止的预售屋，算一算增值后的资产扣掉房贷，也有近3000万，房地产成为她强迫自己储蓄、投资最好的动力。

　　以赚「价差」又赚「租金」的方式，才三十多岁的邱爱莉目前不仅有几间稳定收租的房子，投资的房子也都能增值。这是五年来努力看屋所累积的心得，而她都把每次看屋的心得做成完整的笔记，到现在已经有几十本的房产笔记，从中她归纳出一套买屋增值的SOP模式，用这套模式操作，至今无往不利。

　　●年轻人一定要存第一桶金
　　邱爱莉表示，一定要在本业的工作上做到卓越，很快就能存到第一桶金，接下来就可以用来做理财规划，而她特别喜欢房地产，很重要的原因在于，房子不只是投资标的或金钱，它最大的价值代表人们对于幸福的憧憬和家的期待，她虽然年纪轻轻也同意老一辈的人说「住者有其屋」才能安身立命的观念。

　　很多人因为觉得房价过高，对买房望之却步，邱爱莉说：「关键不在于房价的高低，在于找出被低估的房子，并且重视买屋细节，才能买得安心、稳赚不赔。」

　　House达人邱爱莉的投资心法
　　1.若要投资，一定要让房子自己养房子！
　　2.买屋时，预计持有的时间比进场的时间更重要。
　　3.买屋前，先调出誊本资料，只花20元看透屋主的成本。
　　4.便宜的定义，分为「现在看起来便宜」和「以后看起来便宜」。
　　5.议价时先口头出价，往合理价下杀1成以上。
　　6.别只依赖实价登录，一定要对区域行情做好功课。
　　7.银行核定的贷款成数，往往表示这房子的真正价值。
　　更多购屋心法资讯……尽在House达人邱爱莉的新书《买一间会增值的房子》

本书特色

　　看懂房子的真正价值，
　　10年后你会感激现在的决定！

　　上班族OL费时数年，以亲身经验及理性分析精神，完成这本专业的评估报告，实战经验丰富的房市达人，从挑选地点、预算坪估、看屋策略、议价技巧、省钱装潢、包租策略、优惠房贷等8个角度切入，轻松浅显的文字、详尽的各式图表，完整说明常见的购屋问题与迷思，不论你是否第一次买房，也能挑到「会增值」的好屋，把自己的好宅变成豪宅！

　　★最受好评的平民房产专家首度出书！
　　最受信任的人气讲师，教你买一间会增值的好房。

　　★第一次就买到增值好房祕诀大公开！
　　避开新手外行容易忽略的要点，剖析投资客的看房祕诀。

　　★统整买卖房屋时8大关键问题，完全解答！
　　关键8个问题，挑地点、看屋、买屋、装潢、贷款流程，一本就搞懂。

　　★赚租金又赚价差，双赢投资法，通通告诉你！
　　整层收租、隔套收租，以房赚钱，让你获利出场！。

专业推荐

　　「爱莉的streetsmart结合booksmart，若用一句话形容，这本书实用度100%！」──红色子房（知名房地产专家）

　　「面对高房价、烂经济，建议大家好好研究本书！」──夏韵芬（财经节目主持人）

　　「很难得看到架构清楚，条理分明的购屋教战守则！」──庄孟翰（淡江大学产业经济系副教授）

　　「爱莉将血泪经验化为文字，对于想买房的人，绝对有帮助！」──张家铭（隽永R不动产创办人）

　　「我将这本书列为房地产主题的Top3书单之一，我强烈建议你也这么做！」──许耀仁（畅销书作家）

　　（依姓名笔划排列）

作者简介   

邱爱莉

　　House123董事暨执行长。本来是朝九晚五的上班OL，偶然的契机开始接触房地产，发现自己对房地产的热情，进而投入房地产研究。看过逾500间房子，独创一套买屋增值模式，将房地产变成稳定增值的投资工具。2012年成立House123全方位房产平台，教大家从看屋、挑屋、实际评估到议价，协助学员买一间喜欢、会增值的好房子。

　　关于房地产&投资，你得先知道：
　　1.学投资很好，但是请先在你的本业做到卓越。工作是一件很快乐且有价值的事。
　　2.房子是资产，好资产会增值是天经地义，房地产赚的就是增值的钱。
　　3.房子不是期货，不要买来囤。房子的价值是「使用」，所以房子买来就自住，或出租。
　　4.如果以上都认同，来吧！来看这本书，让我跟你分享我的故事与8个增值公式。

推荐序1
･从 Street Smart 到 Book Smart 的房地产教战守则／红色子房

推荐序2
･买到梦想中的黄金屋／夏韵芬

推荐序3
･购屋前必须先了解的技巧、心法／庄孟翰

推荐序4
･关于「房事」的终极懒人包！／许耀仁

推荐序5
･房市是战场，你需要更强的武器／张家铭

自序
･从 -400万变成3000万，资产大翻转的秘密

第1章 如何从房地产中致富？
问题1─地点为王？买房子选对地点一定赚⁉
･除了地点，还要考量「时间」和「利息」
･换个脑袋！用200万自备款滚出200万增值空间
･以小换大，500万套房变成8500万豪宅

问题2─多空交战！现在到底是不是购屋好时机？
･不管房价高低，永远都有被低估的房子
･练好基本功，无论房价涨跌都能买到超值好屋
･「爽」＋「买得起」，就是自住买房的两大条件

问题3─投资买屋，如何赚到财富？
･租金和价差，是买屋的最大利基

问题4─中古屋､新成屋､预售屋，该怎么买？
･中古屋C∕P值高，但要慎选屋况
･预算足够，可考量新成屋
･不想马上揹房贷，不妨考虑预售屋
･中古屋、新成屋、预售屋比一比

问题5─关键在预算！有足够的钱买房子吗？
･算一算！买屋需要多少钱才够
･银行评估的是「偿债能力」
･要为房贷负担一辈子？

问题6─如何开始寻找好屋标的？
･填好这张表格，让你找到好房子！
･开始上网找屋去
･买屋基本功 →了解房屋的销售管道

问题７─担心被当肥羊？该不该向仲介买房子？
･3个步骤教你从仲介中挑出好咖
･勤劳的仲介比较可靠？小心仲介带看陷阱！
･买屋基本功 万丈高楼平地起，房子兴建与销售流程

第2章 房价大揭密，看懂房屋的真正价値！
密码1─不懂区域行情，小心当了冤大头！
･实价登录能反映真正行情？
･实价登录也有陷阱!? 小心交易单价失真！
･我的小祕诀──只要3秒钟，马上得知真行情

密码2─誊本资料暗藏玄机，只花20元看透屋主成本！
･买屋只看权状不够，一定要看誊本
･注意1：抵押权人的部分
･注意2：有没有「担保债权总金额」
･注意3：留意「共同担保地号」和「共同担保建号」

密码3─3招必杀技，了解区域行情，房价省下25%！
･方法1：直接找仲介了解大概行情
･方法2：多逛预售屋的接待中心
･方法3：善用Google，它是最好的房产大师

第3章 中古屋看屋､议价技巧大公开
技巧1─记下14个口诀，第一次买屋就上手！
･风火水电光，天地墙柱窗，地段、环境、价格、收益
･万无一失！跟着我的看屋路线准没错！

技巧2─新手选屋第一步，购屋环境仔细看分明
･重点1：走进房子前，注意路宽或是巷弄宽度
･重点2：走进房子后，每个房间先走一圈
･重点3：走到每个窗户边观看细节
･重点4：室内屋况仔细检查
･重点5：别忽略公共空间和顶楼
･重点6：如果你买的是顶楼
･重点7：如果有带车位
･重点8：走出房子，看看环境

技巧3─精准看屋，一定要问的6个问题
･问题1：目前出售情形如何？
･问题2：附近的学区是哪些学校？
･问题3：土地使用分区为何？
･问题4：服务费是多少？
･问题5：产权是否单纯？是否为瑕疵屋？
･问题6：附近没有嫌恶设施？

技巧4─避免买到瑕疵屋，看屋必带的实用小物！

技巧5─学会推算合理价，总价省下100万以上！
･行情价必须减去需整修的预算
･一楼公寓如何推估合理价？
･顶楼加盖如何推估合理价？
･有做夹层的房子如何推估合理价？
･有露台的房子如何推估合理价？

技巧6─「出价」出的好，议价就成功一半了！
･绝招1：先口头出价，往合理价下杀1成以上
･绝招2：超好用的万用句！一招走天下！

技巧7─先口头出价就好，别急着下斡旋、签约
･「斡旋」和「要约」的不同
･要约、斡旋的注意事项

技巧8─破解仲介常见的花招
･祕诀1：坚守自己的底线，不轻易加价
･祕诀2：无欲则刚，可以「想要」，不能「需要」！
･祕诀3：谈判心法有绝招，先让屋主喜欢你！

技巧9─履保费用省不得！省了3000元损失300万！
･别忽视交易安全，一定要有履保服务！
･买卖双方各付一半费用，只要3千元！
･签约时一定要注意7个要点
･附表1.成屋的交易流程
2.代书流程：产权把关、税务结算、产权过户
3.履保流程：银货两讫，交易安全

技巧10 避免日后纠纷，交屋6要点不可不知

第4章 预售屋增値术━分期付款,累积千万资产
要点1─因为预售屋，月光族空姐存下千万资产
･省下名牌包，买屋后财富大不同
･买预售屋，强迫自己储蓄

要点2─买预售屋风险(一)价差太大、资金周转不灵
･实价登录不即时，成交价落差20%！
･用低于新成屋的行情，买2～3年后的新屋
･资金周转不灵，被没收150万还解除合约！
･贷款成数不够，影响资金弹性

要点3─买预售屋风险(二)想像与实际交屋有差距
･状况1：只看平面图，交屋后才发现电线桿在家门前！
･状况2：边间一定比较好脱手？注意格局和坪数！
･状况3：无边际泳池，变成屋顶蓄水池！
･状况4：比较「公设比」，不如比较「雨遮＋公设」的比例
･状况5：户数越少越单纯？小心买到没有管理的华厦！
･状况6：太前卫的造型，令人敬谢不敏！
･状况7：保固状况多，先打听建商评价
･状况8：使用分区停看听！工业用地价格只有1∕2，买到赚到？
･状况9：停车位学问多！类型都搞懂了吗？

要点4─建商花招大破解！避开广告八大陷阱！
･陷阱1：基地和接待中心离很远！
･陷阱2：基地地图将路况截弯取直，制造错觉
･陷阱3：距离市中心步行∕开车∕捷运只要10分钟？
･陷阱4：楼下永远有树和公园
･陷阱5：样品屋看到的不一定拿得到！
･陷阱6：样品屋看起来好宽敞？交屋后衣橱塞不下！
･陷阱7：美轮美奂的公设示意图，不如眼见为凭！
･陷阱8：涨幅暗示太夸张！别的区域涨，关你什么事！

要点5─会不会议价差很大！说对一句话，省下100万！
･知己知彼，先了解预售屋的销售要角
･议价前做好充分准备！

要点6─没有履保，小心买到烂尾楼！
･履保，让预售屋交易有保障

要点7─揪团一起买，每坪再省约5~10%！
･掌握两个议价好时机
･团购买屋，价格更优惠
･议价时要「无欲则刚」

第5章 装潢=装修+风格 超高C/P値装潢术
重点1 ─关于装潢，我想说的是……
･找错工班，工程拖了8个月！
･真的需要花大钱装潢吗？

重点2 ─7大步骤，让你装修一次搞定！
･拆除、水电、木工、泥做、油漆难不倒你！
･步骤1：房子有漏水、壁癌一定要先解决！
･步骤2：安全为上，水电、管线需重拉！
･步骤3：结构墙拆不得！小心你家变危楼！
･步骤4：谁说一定要做天花板？loft风正流行！
･步骤5：地板需要重新做？各式材质比一比！
･步骤6：墙永远只有白色？善用色彩创造空间氛围！
･步骤7：系统家具、活动家具各有优劣

重点3 ─6大招数，用小钱打造梦幻空间！
･招式1：灯光是空间里的魔法师，你家有几种灯？
･招式2：墙面色系与窗帘巧妙搭配，质感提升50%！
･招式3：善用电视壁挂，空间更简洁！
･招式4：多元家具塑造居家大空间
･招式5：铺上南方松，顶加平台变成空中花园！
･招式6：一秒变文青！假掰饰品不可少，看到就想住
･买屋基本功 学会工序顺序，你也可以自己发包！

重点4─别踩4大地雷，避免装潢纠纷自保之道
･状况1：朋友介绍的设计师就不用签约？
･状况2：工程款项分期付款就安全？小心文字陷阱！
･状况3：便宜不一定大碗！付款一定要留下金流记录！
･状况4：保固服务很重要！必要时主动谘询专家！
･别忘了，先做好敦亲睦邻

第6章 双赢的投资策略，赚租金又赚增値！
策略1─不出租，纯赚价差！20间房子净赚800万！
･重点1：700万旧公寓没人要，装潢后1080万成交！
･重点2：买得够便宜！屋主缺钱，买到赚到！
･重点3：奢侈税＋实价登录，纯赚价差大不易

策略2─整层收租，用240万赚240万！
･2年投报率100%！4大关键让你顺利出租！
･关键1：小心获利被装潢吃掉！
･关键2：租金一定要够付贷款利息！
･关键3：善用技巧，快速出租！
･关键4：租客管理很重要－坏房客让人睡不着！

策略3─隔套收租，月赚租金3万，再赚价差200万！
･8个眉角让房子自己养自己！
･眉角1：租金要够付房贷每月摊还的本金和利息
･眉角2：想做套房出租，先做市场评估
･眉角3：留意建筑法规，小心房子被报拆！
･眉角4：边间、格局方正超好隔，创造高坪数效用！
･眉角5：水电管线很重要，千万不能省钱！
･眉角6：每间套房编列5千元装潢预算，提早租出去！
･眉角7：成败都在房客管理！
･眉角8：先算好如何出场再考虑进场！

策略4 ─3个祕诀让你的预售屋获利出场！
･秘诀1：掌握预售屋销售管道，让你的房子被看到！
･秘诀2：怎么买，就怎么卖！文宣想好，打铁要趁热！
･秘诀3：不透露自己的成本，换约时再揭晓

第7章 房贷大学问，省下百万利息差很大！
关键1─先估贷款再出价，贷款不高表示你买太贵！
･我的祕诀──先请银行估贷款成数    
･标准话术、准备资料请银行帮你估价
･联征资料很宝贵，不要轻易授权银行调阅
･误踩地雷，贷款成数少两成，利息调升1%！

关键2─成为银行眼中的A级客户
･提高贷款条件的6个小撇步

关键3─货比三家不吃亏， 选对房贷省下100万元！
･种类1：利息是否浮动
･种类2：利率结构也不同
･买屋基本功→房贷常见小问题

关键4─利用房贷，让银行提供投资的银弹
･房贷总类多，教你聪明选
･本息平均摊还？本金平均摊还？搞懂了吗？
･房贷试算超简单，轻松算出每月还款金额
･附表→政府的优惠贷款方案

第8章 搞懂税法,买屋卖屋税费省很大
提醒1─买不动产，一定要把税制先搞懂
･考考你！何谓「实价课税」？
･简单口诀记下来：「契印土财」
･买屋税费→别担心，契税、印花税代书会帮你算好！
･卖屋税费→土增税、财交税请代书帮你试算最安心！

提醒2─必看！三大族群的节税撇步
･房贷族→善用「自用住宅购屋借款利息扣除额」，每年报税省9万！
･换屋族→善用「自用住宅重购退税」，退税20万！
･资产族→遗产税、赠与税都有节税省大钱的方法
･买卖房屋的其他费用
･房屋持有税费：房屋税、地价税
･附表 奢侈税罚很重， 一定要诚实申报
･附表 房东族需缴纳租赁所得税

后记：财商是一种生活态度，学会就是你的本事
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