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　　用桿！这是高雄人的口气～
　　房地产赚钱，不是只能靠投机、不光只有等增值……
　　曾经仅是铜板身价的低薪月光族，现在却成为日进斗金的地产新贵
　　看房产奇子-方耀庆「铜板起家」，如何翻身成为今日南台湾的房事鬼才？

　　远离大台北的房市纷扰　用南台湾的观点　用不同的视野
　　脚踏实地、勇敢积极的来去打拼这块土地
　　就让 房产奇子-庆仔|Davis 带领大家用自己的实力来发现～
　　天龙国之外　台湾还有其他更多房地产赚钱的快乐天堂

　　作者专长于建筑、营造、设计……与房地产多元相关的领域，这本书透过他亲身实做的经验分享，告诉您真正想要赚取房地产的高额利润，其中的眉角到底在哪里？本书将各种示范、参与房地产投资的经验过程，剖析整理出各种轻松投资房地产赚钱的方法和型态。

　　所有的「收获」，都来自于「付出」～

　　房地产从无到有的开发、建筑、销售与利润结构，每一个环节都是一门学问，也是获利的关键！在庞大的房地产市场之中，既有标的（新的、旧的）如何去包装创造出获益？没有标的，又如何能靠自己无中生有来开发、建筑出新房子，产生获益？

　　房地产的本质并不是教人要去搞「投机」。大多数的人害怕，是因为不了解！当您了解房地产为什么能让您赚钱之后，勇敢，付出行动，努力的过程，一定能够公平带给您相对的收获与回馈！

推荐人： （依姓名笔划排序）

　　吴丁进　不动产估价师／研扬不动产估价师事务所负责人
　　林光浩　建筑师／浩建筑事务所负责人
　　范世华　房产讲师／智库云端出版发行人
　　洪硕延　国立高雄大学创意设计与建筑学系 所长
　　张欣民　房市专家／正声广播「日光大道」节目主持人
　　康崇瑞　住商不动产仲介公司店长／高雄建工店负责人
　　蔡志雄　律师／媒体专访套房投资达人（包租公律师）
　　赖淑惠　资深房地产新闻编辑暨作家（小资屋婆）
　　窦暐婷　大家房屋仲介公司店长／高雄阳明店负责人

作者简介

庆仔Davis

　　学历：
　　国立高雄大学 创意设计与建筑系 硕士
　　国立高雄大学 法律暨管理学系 硕士
　　北京大学 医学系(肄业)

　　经历：
　　从事建筑设计
　　经营、投资、兴建房地产
　　京研国际有限公司　设计总监|
　　清华大学－自强基金会　讲师

　　房屋新建改建、规划设计、工程管理与创新之全方位房地产达人。曾经也仅是个铜板身价的低薪月光族，靠着边做边学，习得全方位的房地产法令、营造、工程、设计……等专业能力，凭借着胆识和毅力亲自尝试体验投资人生，也开创出各种多元的房地产经营事业与人脉，其年纪轻轻就能成功扭转人生的传奇，令高雄当地房产圈及工程业界人士为之惊叹，素有「房产奇子」之称。

　　这几年，我专营高雄的物件房地产，投资方面无往不利，目前投资过的物件，超过30件以上，包括自拍卖法拍屋、法律点交、房屋估价、经济评估、取得物件、装潢设计，到出租、管理、销售，我几乎全都一手包办！

　　精研包装建筑工法、设计的我，自己还进口及研发多种建筑材料，以降低成本，加快施工进度，这些DIY的过程，都是为了赚取小小的人生自由，简单的说，我就是大家常说的投资客，也是包租公，还是小型建商，要怎么赚钱？我花了数年研究，不敢说无往不利，但真的没赔过钱！

　　着作论文：法拍屋所衍生之法律问题及其管理

前言
(自　序)　若是袂赚钱，讲啥咪投资？
(推荐序)　实力！展现于实例之中／洪硕延
(推荐序)　勇敢、有感！房产之道，不能只听「天龙国」语／范世华
(推荐序)　在地出发！跟着高雄房产领航者一同启航／蔡志雄
(推荐序)　认识庆仔，仿如走一趟投资的奇幻之旅／赖淑惠
(推荐序)　投机不鼓励，投资靠实力／张欣民

第一章　铜板起家！没本钱　就要加倍努力，把握资讯财
勤能补拙！消息一点灵，自己调阅誊本，打听讯息做功课
亲自登门拜访屋主，动之以情，议价的成果，赚得第一桶金
省了仲介费赚更大，履约保证不可少
没人"敢"，我却能让神坛变成黄金屋
巧思装潢设计，神坛变好宅，添福发财

第二章　废土变黄金！ 翻修装潢，是投资房地产的既定模式
别人敬而远之的「问题屋」，翻身洗底的赚头大
斑驳漏水像鬼屋一般，抓漏翻修后的成果大赚200万
风水差的扇形格局，隔成六间套房，收租三万六
自己养工班，控管成本及施工品质，专业提升
忌讳与嫌恶设施为邻，那就直接把「祂」买下来

第三章　蛋白区里挑好货，就业、观光市场的房产商机
次级地段也有优质物件，精挑细选赚很大
有工业区的就业人口加持，蛋白区也能有春天
蛋白观光区，旺季涌人潮，逢低购入抢商机
离岛观光效益高，买屋盖民宿，年收百万轻而易举
睁大眼睛挑物件，管理问题停看听

第四章　法拍不点交物件，流拍底价真正够「俗」
买法拍屋铁定赚钱？点不点交差很大
附近有大学、工业区，不点交也值得一搏
先与住客好好沟通，商量酌付搬迁费用
碰上恶劣海蟑螂？诉诸法律莫惊慌
设定成本预算，沉着低进，才有利润可图

第五章　停车位批发价收购！「投报率」自享营收，也能当成商品卖
人潮就是钱潮！看准标的，稳赚不赔，先算投报率
低价购进16个车位，投资报酬高达17%
一次付清，稳定出租，半年即可回本
不用装潢，免水电，仅有维修管理的开销
旧公寓变身套房，转手出售「投报率」

第六章　投资祖厝，耐烦处理继承纷议，获利回报更甘甜
想买稀有古厝，先要积极布线讯息及人脉
产权持份复杂，找对key man 关键就好解
半数以上同意，「多数决」解套出售纷议
攻心为上！耐心等待，趁乱才能用低价买到

第七章　未保存登记，免税自住的实质用益最实在
建物没权状，没有房屋税，必要时再办补登扶正
产权不完备，低价求售，议价空间更大！
实际使用空间大，物超所值！
小心真违建的潜在风险，避免「即报即拆」陷阱

第八章　商务办公室、场域空间短租，市场逐渐起步
上网挑选办公室，意外买到优质物件
高雄商办逐渐起步，精选使用效益价值高的好货
小型商务办公需求夯，自用出租两相宜
低基期卡位自营管理，静待商机成熟获利可期

第九章　农地转作耕植「农舍」，丰收更高获益的「房价」
农地也有春天，变更住宅，耕土变黄金
不花大钱就能圆梦！农地 1/10 可「巧妙」变豪宅
农地只能盖农舍，法律漏洞成为变身关键
凑足条件资格门槛，农地就能合法变住宅
农地合法盖透天！也要顾及耗时费资与销售的问题

第十章　农地进阶投资！露营休闲农庄，兴建厂房、仓库
农地规划成露营区，不用装潢，年收入百万
只赚周休二日和旺季，垦丁购地两年就回本
农地兴建工厂，低价吸引头家趋之若鹜
违建报拆风险转嫁，为搏竞争中小型工厂仍愿冒险
厂房兴建成本低，仍要配合交通临路环境才好卖

第十一章　小确幸！农场新贵的社会福利，省愈多、赚更多
买地变身自耕农，全家健保变农保
保费年省5.5万，两年还本，放愈久省愈多
买农地省保险费，经营开心农场还有钱赚
新流行「现代佃农」风潮，农地地主的懒人获利新招
乐活生活风蔓延，「假日农夫」的休闲商机

第十二章　工业用地投资，买地盖住宅出售，租地盖厂房转租
北部经验南移，工业住宅成为高雄投资新宠
工业用地取得成本低，建筑开发以量取胜
工业住宅贷款成数低，并非适合转手买卖性质的投资
承租工业用地盖厂房，长期收租利润惊人

第十三章　意外开启投资大陆房地产的第一扇窗！北京置产，兼营留学代办
不按牌理出牌，医生当不成，改搞房市
租不如买！自备百万买办公室，七年收益550万
北京女婿出头天，熟悉法规限制，享有在地优势
「大产权」、「小产权」，政情风险考量，切莫贪便宜

第十四章　到加拿大生孩子、买房子！自住、分租，开「坐月子」中心
加拿大陪产，放胆买屋，自住兼出租
购买当地民情嫌恶的「大麻屋」，行情便宜300万
分租赚！「坐月子中心」更赚！脱手赚约400万
加国投资税金抽近半，海外置产应先比较政策国情
海外置产赚租金、赚增值，当心汇差影响实质报酬率

第十五章　代管出租套房，物业管理的好口碑，要靠丰富经验、热情与真本事
代管套房物业，月入两万轻松赚
工班、水电专技备齐，解决各种疑难杂症
房客五花八门，面对各种问题随call随到
知人知面不知心，租约载明细项，保全附属设备
租约保证人的重要性，发觉异常，宁赔押金以求全

第十六章　钢骨结构盖透天、预售团购炒行情，人脉无价！
修学位、兼养人脉，先累积各行各业的有效资源
紧要关头的决策，专业人脉的资讯整合立即定案
鱼帮水、水帮鱼，好康道相报，情义力挺
团购拉抬预售行情，没掏半毛钱已现赚
合资公证、让利原则，兼顾权益及友谊之保障

第十七章　买卖房屋要顺手，学习先跟银行交朋友
买屋询价，切记！先参考银行估价
用银行估价做为出价上限，议价坚持筹码慢慢放
与银行建立关系，贷款额度、利率条件有好康
薪转、往来，提高信评，成为银行VIP有撇步

第十八章　避税才能确保利润不会被吃掉！应付「政策」、要有「对策」
政府打房查税，名下一户也被「奢侈税」盯上
投资锱铢必较，想办法避税，以免痛心淌血
小心产权持有过久的老屋，潜藏高额增值税的问题
大坪数双併打通的房子，还得克服「奢侈税」的问题
避免不掉的税赋，转嫁屋主及房仲一起来分摊

第十九章　兴趣变专业！买屋翻修DIY，自组工班团队，额外还能接CASE
装潢设计市场报价乱，自己发包集合组织工班
先买器材工具再找工人，工资成本省四成
建材用料自己进货，少过一手品质成本实在
外行变专业，口耳相传，口碑生意接着来
投资与工程企业化经营，成本价差报酬提高，风险更小

第二十章　违建拆招、工程纠纷、法拍争议，细节里的魔鬼才是利之所在
违建即报即拆！透过民代帮忙就能有转机？
违建拆除程序的「潜规则」，过关解危有门道？
防范施工邻损争议，事前通知、施工鑑定不可少
富贵险中求！法拍价差利润空间大

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