房市淘金不景气也赚钱：借镜美国经验，掌握台湾趋势 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

戳破你对房市泡沫化的恐惧，不论景气与否都能在房地产上获利

全球房市走了十年荣景，转眼间创造数倍的财富，但担心房价泡沫化的声音，这几年也没中断过，美国房市走了十年多头，台湾才正要迈向第四年，「房市会泡沫化吗？」也是所有台湾人都关心的话题，当市场充斥了多、空完全相斥的纷乱讯息，你该怎么判断？

本书作者布兰琪．伊凡丝是房地产界里敏锐的观察家。透过本书，她带领读者广泛地看清影响房市的各种动态因素，并理清当前景气上下起伏的背后起因。不但进一步理清所谓「新房市」天花乱坠的空口白话，也帮我们去除情绪化等各种非理性因素，让买卖房子变得更加容易。此外还增补台湾当地最新的房地产现况及交易资讯，让读者轻松预测台湾的房市趋势，并了解：

如何在各种房市景气状况下，挑选、持有不动产，并让房价增值的方法。
如何建构买方市场与卖方市场。
人口会往哪里流动，以及更重要的──为何这样流动。
如何让获利极大化、风险极小化。
为何必须同时考量住宅负担力与不动产流动性。

不论你要买屋、卖屋或等待市场反转进场，你都能透过本书完全掌握买屋卖屋的商机与契机。

媒体推荐

台湾《今周刊》552期 今选书摘

国际赞语

身为不动产市场的顶尖写手之一，布兰琪．伊凡丝扮演此市场多年来「理性之音」的角色，她的新书完全不让人失望，她带领我们看清21世纪房市如何走向多头荣景，并理清当前景气上下起伏的背后起因。想要更了解过去、现在及未来房市运作，绝不可错过本书。
──大卫．勒瑞（David Lereah），全美房仲协会首席经济学家

布兰琪?伊凡丝是房地产界里敏锐的观察家。透过本书，她带领读者广泛地看清影响房市的各种动态因素，也细致地提供她对美国现今购屋力道的洞见。
──理查．史密斯（Richard A. Smith），美国知名房仲业者Realogy副董事长暨总裁

这本书出得正好，不但进一步理清所谓「新房市」天花乱坠的空口白话，也帮我们去除情绪化等各种非理性因素，让买卖房子变得更加容易。
──汤姆．瑞汀（Tom Reddin），线上房贷仲介业者Lending Tree执行长

作者简介

布兰琪．伊凡丝（Blanche Evans）

伊凡丝是美国《不动产时代》（Realty Times）杂志的编辑，她在网路上提供消费者与业界不动产讯息及建议，同时还成立美国「不动产时代电视台」（Realty Times TV），每日邀请来自全美国的房仲经纪人提供买卖资讯与购屋建议。伊凡丝从1997年加入《不动产时代》杂志，不仅被房仲杂志选为「25个房地产界最有影响力人物」之一，也是少数在房地产界有显着地位的女性。在伊凡丝的努力下，《不动产时代》杂志已多次获奖，包括：2003年六月被《钱》杂志选为最好的线上买卖网站、2002年3月得到雅虎（Yahoo!）最佳不动产新闻奖。伊凡丝本人也在2006年秋，被选定为全美房仲协会（National Association of REALTORS）撰写正式的房屋买卖指南。

译者简介

林韦任

台湾大学中文系暨新闻研究所毕业。联合报经济组资深记者，主跑房地产与理财新闻，以「职变与家变」专题获得2006年吴舜文新闻奖。

黄美伶

国立政治大学企管系毕业，现任职于国内金控公司投资企划部门。

专业导读
推荐序
前言

第一章：房市会泡沫化吗？掌握泡沫化的成因与效应
 ． 什么是「房市泡沫化」
 ． 房市荣景与泡沫化
 ． 当前房市荣景的特殊原因
 ． 房市扩张的效应之一：巨无霸豪宅

第二章：房市的买方与卖方
 ． 首购族如何影响市场
 ． 购屋者的人口统计
 ． 移民和文化差异
 ． 不动产投资客和中古屋买家

第三章：人们购屋的原因及地点
 ． 挑选房子
 ． 人们会搬到哪里？
 ． 住宅特色
 ． 未来房屋的需求预测

第四章：房市大崩盘──地点、成因及时间
 ． 房市崩盘能被定义吗？
 ． 最近威胁房市的风险因素
 ． 全国泡沫化 vs. 大都市泡沫化

第五章：即将来临的泡沫破裂
 ． 政府会试图让房市降温吗？
 ． 加州梦
 ． 万岁！拉斯维加斯

第六章：在房市多头、泡沫化与崩盘之后
 ． 等待买方市场结束
 ． 租赁市场展望
 ． 为何房市可望持续成长

第七章：让现今的房屋市况有利于你
 ． 注意新闻，但别让「泡沫主义论调」吓倒你
 ． 10个成功买卖不动产的方法

结语
附录A：房地产用语
附录B：发掘并解读经济数据

专业导读

　　读者也许还记得，2006年年底有一则关于房仲业年终奖金的新闻，房仲业者因为这一波房市热潮，业绩开出红盘，业务员的年终奖金因而水涨船高，最乐观的甚至可以上看35个月（150万）。
 
　　的确，2006年的房市交易热度不减，成交量超过各方预期，突破45万栋，市场甚至出现了「预期房地产将持续上涨至2010」的乐观看法。然而，这不禁令人联想到股市的「擦鞋童理论」，当股市涨到连擦鞋童都开始建议买哪一支股票时，就是聪明投资人出场的时候。同样地，当房市涨到连房仲业的年终奖金都是新闻时，消费者是否也该「居安思危」？

　　时序拉回2003年第二季，国泰建设公布当季的房价指数为92.9，这是从2000年以来的第13季新低纪录，但不同以往，这并不是严冬中的另一道暴风雪，而是代表春天来临的燕语呢喃。因为，次一季的指数立即反弹，特别是台?市的房价指?较1999年同季出现上升的景象，国内房地产一扫多年来的阴霾，在确?谷底结构后，开始迈向复甦。

　　回顾台湾房地产景气，大致可以1990年做分水岭，前一段共有三波（1973年、1980年、1987年），每七年一次的景气高点，业界遂有房地产七年景气循环期的说法。之后景气循环失去了规律，除了98年台北市出现一波荣景，房地产市场一直未见好转，直到2000年政府开始拯救房市，才再度出现生机。

　　这波房市复甦始于2003年SARS之后，强劲的涨势得归功于政府的振兴市场措施，低利优惠房贷嘉惠85万贷款户，与土地增值税减半征收，共同营造出一个低房价、低房贷利率、与低税率的「三低」局面，激励国内房市在连续十多年的低迷期后，出现亮丽成绩。

　　房地产荣景对手上有房地产与没有房地产的人，同样都带来影响。手上持有房地产的人，在这段多头期，资产平均增值15%，等于每户四口之家增加109万的财富。如以台北市来举例，增值效果更是明显。2003年文山区标准三房二厅的公寓，每坪市价约15到16万，总价不到600万，如今，类似的物件每坪开价22到25万，总价超过800万已经不是新闻了。

　　反观那些没有在起涨前进场的人，则是眼看着房价指数不断上涨，引发出一波又波的焦虑感，这种焦虑感用数字来代表，即所谓的「购屋痛苦指数」，指数从2003年的不到5倍上升至2006年底的6.6倍，台北市更高达8.8倍，也就是需要8.8年不吃不喝才能购屋。

　　也因为购屋痛苦指数屡创新高，国民所得未见成长，再加上美国房地产在2006年初开始降温，年底又爆发次级房贷违约激增的问题，台湾房地产景气是否过热引起产官学界的注意，泡沫化议题开始攻占各大媒体版面，然而，仔细观察各界对房市后势看法，却找不到相同的结论。看多的一方认为台湾房地产涨幅相对全球市场仍低，房价还有上涨空间，再加上「高铁通车」、「两岸三通」、「台商回流」、「总统大选」等议题，看好房市可以继续维持荣景。而看空的一方，却提出台湾房价所得比高出国际经验数字，市场投资客过多，以及余屋卖压递延效应、央行升息等利空因素，认为房地产已经出现泡沫化警讯。

　　综观台湾2007年上半年的情况，国泰建设公布的第一季房价指数仍较上一季上涨，但内政部公布的交易量与上一季相比，却稍有萎缩，显示一部分的消费者开始谨慎观望，但观望之后呢？投资大师彼得?林区说，房屋是最佳的投资工具，你不但可以自己住在里面，住的同时还能增值，不管你是不是借钱买来的。不同于买股票，不论景气如何，买房子自住的需求一直存在，这也是家的意义所在。美国房地产从多头来到关键转折点，这一课带给我们什么启示？他山之石，可以攻玉，这本书包含美国房地产市场发展及投资人买卖房地产成功法则，可以作为台湾读者重要的建议。

前言

不论你住哪里、拥有什么，租房子或是与父母同住，你都受惠于房地产市场。房地产市场（新成屋加上中古屋）贡献了14%的国内生产总额（GDP），包括销售、改建、装潢、家具、税负、搬家、养宠物、植栽绿化……，还有大量与「成家」相关的各种货物与服务。

　　共同基金与线上交易让一般人开始到股市试手气，房屋买卖交易的多种变革也让许多屋主摇身一变成为投机客。容易借到的低门槛房贷、二胎房贷、减税措施等，吸引了新手投资客进军房市。

　　过去美国人在家里终老（这解释了那些家里摆着玫瑰灰壁纸、洛可可式水车、橘色绒毛地毯的中古世纪牧场家庭），但现代美国人约5.2年就搬一次家，也因此创造出许多新的工作机会，并活络了当地经济。

　　每种投资机会都一样，当所有钱都被人赚走后才跳进来的是最大的笨蛋。2000年网路泡沫让股市投资人损失逾兆，更惨的是，大家还发现许多总裁为了炒高股价做假帐，从此失宠的股市上下震盪，房地产市场却因而受惠。

　　接着，难以想像的事情发生了。2001年发生的911恐怖攻击事件，给大家上了一课：家就是心脏的所在，美国人开始投入更多资金进入房地产市场，在大量钱潮的激励之下，加上联准会调降短期利率的谨慎发言，低房贷的推波助澜等等，都让房贷族自由地借到买房子的钱。

　　到2005年时，房市已走了九年多头，连续五年打破年度销售纪录，国内房屋自有率达七成，到2006年时，超过四分之一的屋主不是拥有第二屋，就是投资不动产坐收租金，出租空置率持续居高不下，国人储蓄率则降至零，消费负债比上扬。此外，忽视「网路泡沫」的剧痛还未消失，媒体又大张旗鼓、冷酷无情地炒热「房市泡沫」这个议题。

　　但我认为，房地产这个领域迷人之处，就像不动产专栏作家彼德?米勒（Peter Miller）说的：「我们大多数人还是宁可住在室内。」这就是家的价值，不像其它的投资工具只是赚钱或是输钱而已，我们都需要住在房子里。

　　这是我写这本书的动机，书中包含你了解房地产市场及如何运作的一切知识，你将学到何谓泡沫、什么导致泡沫、泡沫是否正在你的区域形成、会不会爆破。你会学到长、短期投资购屋的基础原则：如何选择、持有，并让你的资产增值。

　　本书也充斥有趣的统计、图表与研究，都是来自最新的资讯，但不要以为这些资料都有保存期限，这本书绝对可以做为未来几年掌握房地产市场的入门书。

本书分为七个部分

　　第一章解释何谓房市泡沫化、大多头与崩盘，并介绍「多头滚动」（rolling boom）的概念，因为屋主会迁移到下一个「热点」区域找工作或投资，你也会学到房市2001年到2006年的大行情如何启动，包括政策鼓励、轻松获取的「容易钱」（easy money），缺乏可实现的投资机会，以及其它各种因素。

　　第二章介绍首购族以及首购族如何影响市场，世代差异与偏好、文化多样性，与获利的动机，都决定了谁在买房子。

　　第三章调查人们搬家的区域与原因，迁移的模式往往反映城市的进步与家庭形态、偏好的转变。

　　第四章从风险评估的角度略述「全国性泡沫化」与「都会区泡沫化」的差异，剖析之前经历多头与崩盘的市场，并且探索目前房市面临的风险───如房贷诈骗案及债奴等问题。

　　第五章探讨房市崩盘将至，当联准会利用利率政策要让房市降温，他们不会立刻踩煞车，但也别以为你家正在贬值（即使最近暂时看起来确是如此），我们应更关注政府为解决屋主从低房贷利率受惠而採取的手段，本章也同时含括两个最热门区域的研究与预测：加州与拉斯维加斯。

　　第六章会教你如何等待买方市场、准备靠你的房子赚取最大利益、抵税额省钱法，以及其它可能从房地产赚钱的方法，特别是如何在不太贪心下优雅退场。你将学会解读租赁市场的前景，以决定自己要不要当个房东，你也会看到即使这个市场正在缩小，但仍可持续让你获利。

　　第七章教你如何不被恐惧驱使、聪明地投资房地产───挑选对的方子、对的房贷及在对的时机买卖房子，以在各种景气下生存并茁壮。

　　看完本书后，你可以完全了解房地产市场如何运作，以及在买卖房子时能抱有什么期待，不论市场是多头或走向崩盘。