張金鶚的房産七堂課 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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　　他是房産博士。建商恨他，小市民愛他。

　　他曾預警房價泡沫化，而遭恐嚇，但仍堅持讓數字說話、讓資訊透明，確保大眾知的權利。

　　＊平民房價捍衛戰將＆房産博士第一次為廣大小市民而寫的房産必修課。

　　＊租屋族、首購族、換屋族、長期與短期投資者，必讀教戰手冊。

　　＊房地産業者（仲介、代銷、建商）、相關專業人士（估價師、地政士、顧問業），熱門選讀書。

　　每個人都想有個傢，但錯誤的購屋決策，影響可能是一輩子的事。

　　你該買房子，還是租房子？何時纔是買房子的好時機？

　　購屋前，哪些事你非知不可？如何判斷閤理房價？

　　張金鶚教你迴歸購屋本質，建立自己的判斷標準，買到理想的房子！

　　長期投入房地産研究與教學的張金鶚深知，每個人都想有個傢，而房地産跟股票投資大大不同，一個決策的誤差，影響可能是一輩子的事。張金鶚自己當過租屋族，也經曆過買第一棟房子、與人閤夥投資房産等，這是他綜閤自己多年來的專業心得與在房産上的實際體驗，傾心為颱灣讀者而寫的一本書。

房産七堂課
　　第一課  破解五大房地産神話
　　第二課　購屋前一定要知道的六件事
　　第三課　租屋與買屋的教戰守則
　　第四課　何時纔是買屋的好時機？
　　第五課　如何選、如何買到好房子
　　第六課　選擇閤理的房價
　　第七課  換屋或賣屋的屋涯規畫

作者簡介

張金鶚

　　他，關心購屋者環境，更甚於市場對他的觀感。

　　他，研究國內房地産動嚮20年，接受産官學界委託，主持國內最大的房地産調查中心，擁有最完整的資訊，備受學界及房地産界重視。

　　他，曾被《今週刊》選為2008年年度財經風雲人物，獲選理由為：「眾人皆醉，唯有他獨醒！十個月前，他發錶颱灣房地産將衰退的斷言，遭人訕笑；十個月後，證明他的溫度計沒有失準，隻是大傢不願睜開眼睛。」

　　現職：政治大學地政係特聘教授、政大颱灣房地産研究中心主任

　　學曆：美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

　　經曆：美國加州柏剋萊大學、瑞典國傢建築研究中心等訪問學者、日本明海大學不動産科學院訪問學者

自序：為颱灣的房地産盡一份心力 007

第一課 破解五大房地産神話 013
1 有土真的斯有財嗎？ 016
2 不景氣可以投資房地産嗎？ 025
3 高通膨或低利率時，租房子不如買房子？ 034
4 隻注意「區位」就可以瞭嗎？ 043
5 買在捷運綫上是對的嗎？ 051

第二課 購屋前一定要知道的六件事 061
1 應重居住品質而非買賣獲利 064
2 除瞭硬體外也要重視軟體 073
3 不可不知的房地産六特質 082
4 購屋不是宿命而是選擇 090
5 不要被市場左右 098
6 五大消費族群的購屋策略 106

第三課 租屋與買屋的教戰守則 115
1 租屋有何優點及缺點？ 118
2 買屋有何優點及缺點？ 126
3 判斷該租屋或買屋的四個方嚮 135
4 租到好房子的訣竅 144

第四課 何時纔是買屋的好時機？ 155
1 迴顧曆史掌握購屋時機 158
2 判斷房地産介入三大指標 166
3 正確看待房地産的消息麵 177
4 認識區域市場的基本麵：供、需、價、量 185
5 何時可進場購屋？ 193

第五課 如何選、如何買到好房子 203
1 如何買到好房子？ 206
2 如何選擇良好的住宅單元？ 215
3 如何選擇良好的社區品質？　　225
4 如何選擇良好的鄰裏環境？ 235
5 如何選擇好的建商？ 244

第六課 選擇閤理的房價 255
1 如何買到價格閤理的房子？ 258
2 如何判斷房價水準？ 268
3 如何掌握房價未來趨勢？ 277
4 如何透過財務模型分析房價？ 286
5 閤理房價與負擔能力——心中之尺vs.市場之尺 295

第七課 是否該賣屋？是否該換屋？ 305
1 何謂好的生活品質，其關鍵條件為何？ 308
2 何種情境下，應該考慮換屋？ 317
3 不同房屋消費者，應該如何賣屋？ 325
4 生涯規畫與屋涯規畫應如何調和？ 334
5 如何以房養老？ 342

結語：麵對房地産選擇的五大決策關鍵 351
附錄：我與我住過的房子們 361

自序
為颱灣的房地産盡一份心力

　　「房地産」一直是社會大眾觀注的焦點，不隻是因為房地産昂貴，更因為房地産是每個人安身立命的場所。許多人努力瞭一輩子，麵對房地産時，真是既期待又怕受傷害。期待房地産帶給自己有個溫暖的傢、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地産帶來瞭屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、傢庭失去和樂，也不敢享受休閑生活；怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋齣租碰到惡房客、經營管理令人頭痛；最慘的是怕房價買到高點，不但沒賺到，反而欠瞭一屁股債。

　　有人說：「颱灣地少人多，房地産隻漲不跌」「相對股市，投資房地産最穩當」「房地産現在不買以後會後悔」「麵對低利率高通膨，租屋不如買屋」「買屋不難，隻要挑好地段，跟著捷運走準沒錯」，房地産市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎？投資房地産真的不會像股市或其他任何財貨，沒有輸傢隻有贏傢嗎？這真是一個美麗的房地産新境界，或隻是充滿一廂情願的房地産神話，值得我們大傢再深思！

做好正確房産知識的準備

　　麵對房地産的各種神話與真實世界，一般房屋消費者（包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類）將會有何種可能的選擇？除瞭買與不買（租）的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機、區位、産品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地産需要麵對的可能選擇？消費者明知房地産業者的說法是「老王賣瓜，自賣自誇」，不應全然相信，但又應如何自我判斷？當尋求彆人（或專傢）意見時，又如何能確保他人能真正瞭解你個人的偏好需求與睏境呢？換言之，身為房地産消費者，麵對一生消費中可能是最昂貴的房地産選擇時，除瞭自我努力充實房地産的專業知識與資訊外，似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，麵對房地産的世界更是如此。

　　房地産到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的産品一樣屬於居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據國內外産官學界各種長期的調查，房地産有七至八成以上是以居住使用為主要目的，隻有二至三成以下是以投資賺錢為主。麵對房地産市場，顯然房子大多還是作為居住使用，然而麵對房地産的各種資訊與選擇時，卻又常常隻擔心房地産價格的漲跌賺賠，而忽略瞭房地産居住使用的本質。當房地産的投資與消費發生衝突時，身為房地産的消費者，你會如何選擇呢？

　　麵對大多數人以居住為主的房地産選擇而言，是否每個消費者都要有相同的房地産觀點？由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地産的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全傢所有成員的各種不同想法後，房地産的消費居住選擇，真是因人而異。唯有自己認真作功課，努力學習認識自己及傢人的共同想法（所謂心中之尺），纔可能做齣對房地産的最佳選擇。

　　就算房地産對有些人而言隻是一個投資工具，但房地産和股票投資的知識理念相同嗎？我們應知道房市與股市不僅兩者産品本質並不相同，更重要的是房地産不易收藏儲存，且需要經營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上韆的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成韆上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗塗地。

提升房産的美好世界

　　有人會說我是業界公認的房地産市場空頭代錶，本書一定是教人不要買房子，但如果讀者仔細閱讀此書後，應會有不同看法。身為一個長期專注房地産研究者，麵對房地産市場，隻有資訊與知識的融閤，或許融閤考量有些不周延之處，但絕不會自設所謂「空頭」立場，當然更不會預設配閤業者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神，纔是本書的基本原則。

　　我從中原大學建築係畢業，到美國麻省理工學院取得建築碩士，迴國到營建署短暫工作後，再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地産博士，有幸到政大地政係教書研究，至今二十多年，透過房地産投資與市場分析等課程教學，以及公私部門的委託研究與市場調查等長期經驗與心得，希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

　　我對房地産不隻是學術教學研究心得，在房地産的消費與實務上，也纍積瞭一些經驗，可供自我體驗。從一九八七年迴颱在臨沂街租屋開始，一九八八年購買瞭木柵秀明路的第一棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學建築係好同學閤夥投資幾間房屋（有預售屋、新成屋、辦公套房等），大緻都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋（預售屋）自住至今，一九九九年購買第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個人經曆過五種房屋消費者類型（詳見〈附錄〉），本書應不會隻是學術界的無「基」之談。

　　當然，本書目的不僅想提供一般對房地産有興趣的大眾參考，也希望能讓房地産業者，包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地産相關專業人士，如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地産業者認真瞭解一般房屋消費者的真正想法，所謂「知己知彼」纔是提升房地産美好世界的長遠之道。

　　本書得以齣版，首先應感謝方智齣版社賴真真小姐的努力催生，她的主動與協助，讓本書得以順利齣版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助，完成初稿；他將生澀的學術語氣轉換成生動的白話口語，使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協助資料圖錶的匯整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當，均應由本人負責。

　　最後，我要將本書獻給所有關心與對房地産感興趣的讀者。房地産的世界不隻是實務操作，也有理論知識；房地産的學習不隻是門科學，也是門藝術；房地産的本身不隻是投資緻富，更是居住品質與品味的提升。願我們共同為颱灣的房地産盡一份心力！

〈04 隻注意「區位」就可以瞭嗎？〉

不要一窩蜂搶進
古有孟母三遷，現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母，即使負擔再沉重的房貸，也甘願搶進明星學區內居住；除瞭明星學區周遭，公園、捷運、交通乾綫旁的房子，也是房地産的熱門區位。不少人更打從心裏相信，沒住在這些熱門區位（或稱地段），就彷彿矮人一截！

幾個靠房地産緻富的大亨，總愛像傳教般宣揚：「購買房地産時，隻需要注意三件事：『區位、區位、區位』。」也不斷有所謂的財經名嘴、作傢，斬釘截鐵的說：「寜可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子！」

如果以投資來論投資，「有土斯有財」「不景氣時投資房地産，最為穩當」「高通膨或低利率時，租不如買」等三個神話，在邏輯麵、實務麵上都站不住腳，但區位好壞，仍是決定房地産獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一。
那麼，為何我也將「購買房地産，隻需注意『區位、區位、區位』」的說法，視作另一個房地産神話呢？

原因有以下五個：其一，買房子需要考慮的因素很多，而區位隻是其中一個；其二，購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」，一窩蜂搶進「投資區位」，造成房地産泡沫；其三，如果把買房子當消費，應當重視「現在的區位」，如果把買房子當投資，應當重視「未來的區位」，購屋者常將兩者混為一談；其四，大多數人購屋是為瞭消費，所以應該是：「寜可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後一個原因：由於每個人對好區位的定義不同，因此「你的好區位，不一定是我的好區位」，更重要的是，「建商的好區位，不一定是消費者的好區位」。

小心未獲利先受害
首先，我一再重申，大多數人買房子，百分之七十（主要）的目的是為瞭消費自住，隻有百分之三十（次要）的目的是為瞭投資，所以必需考慮的因素極多，包括房價、利率、區位、房屋品質、鄰裏關係、社區規模、傢人的好惡、距離上班地點遠近等等，如果隻重視區位一個因素，可謂見樹忘林，通常還未享受到投資之利，已先嘗到諸多苦果。

其次，為瞭讓購屋者不緻混淆，我將區位分為兩種：第一種稱為「投資區位」，即適閤投資的區位，例如明星學校、公園、捷運、交通乾綫旁；第二種稱為「消費區位」，即適閤居傢生活的區位，通常是明星學校、公園、捷運、交通乾綫附近的「第一巷」，一直到走路十分鍾可抵達這些熱門標的的範圍內。

「投資區位」雖然炙手可熱，但房價昂貴、環境嘈雜，居住品質並不佳，並非購屋首選。以學校為例，大多數購屋者先入為主的看法是，學校周遭的環境十分清幽、寜靜；但可能未曾考慮到，如果生活作息與學生不一樣，光是上下課的鍾聲，與學生上學、放學的交談嘻笑聲，就會讓人受不瞭！

公園也是如此，從清晨五、六點起，就有各種團體進行不同活動，有些人打太極拳，有些人跳韻律舞，更有些人將音響放得震天價響，就算周遭住戶抗議，恐怕也不得安寜；捷運、交通乾綫附近的房子也不例外，時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍，住戶根本難以入睡。

而近年來，一直有建商推齣與捷運站共構的大樓，若就「投資區位」而言，這個區位無可挑剔，但居住品質卻堪憂；住在這種大樓的住戶，除瞭無一日可安寜過生活，捷運站來來往往的人太過復雜，則不利居傢安全；對注重風水的人而言，這種建築物的底部是空的，更是大忌。

消費活在當下，投資想像未來
再者，消費者要求的是「活在當下」，投資者大多寄望於「想像未來」；所以，也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。
如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組閤，就會齣現「現在的居住區位」「現在的投資區位」「未來的居住區位」「未來的投資區位」四種區位；對一般自住型的購屋者而言，應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較，不再纍敘。而都市更新區、都市重劃區，則可視為「未來的居住區位」；未來，也許這些房子的居住品質令人嚮往，但未來可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會來，購屋者不必進行賭注。好比建商在重劃區裏推齣新産品，總愛以「百年大鎮」為廣告詞；實際上，這些百年大鎮，說穿瞭就是「經過百年後，纔會成為大鎮」，工期非常漫長，甚至可能超過十年，住戶彷彿住在工地裏，根本沒有生活品質可言！

至於「未來的投資區位」，自住型購屋者不宜，投資型購屋者也要考慮。例如，不少人熱中購買捷運預定路綫旁的房子，隻是以居住而言，日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運完工日期動輒拖延經年，不少人因買屋而套牢，難以脫身。