张金鹗的房产七堂课 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　他是房产博士。建商恨他，小市民爱他。

　　他曾预警房价泡沫化，而遭恐吓，但仍坚持让数字说话、让资讯透明，确保大众知的权利。

　　＊平民房价捍卫战将＆房产博士第一次为广大小市民而写的房产必修课。

　　＊租屋族、首购族、换屋族、长期与短期投资者，必读教战手册。

　　＊房地产业者（仲介、代销、建商）、相关专业人士（估价师、地政士、顾问业），热门选读书。

　　每个人都想有个家，但错误的购屋决策，影响可能是一辈子的事。

　　你该买房子，还是租房子？何时才是买房子的好时机？

　　购屋前，哪些事你非知不可？如何判断合理房价？

　　张金鹗教你回归购屋本质，建立自己的判断标准，买到理想的房子！

　　长期投入房地产研究与教学的张金鹗深知，每个人都想有个家，而房地产跟股票投资大大不同，一个决策的误差，影响可能是一辈子的事。张金鹗自己当过租屋族，也经历过买第一栋房子、与人合伙投资房产等，这是他综合自己多年来的专业心得与在房产上的实际体验，倾心为台湾读者而写的一本书。

房产七堂课
　　第一课  破解五大房地产神话
　　第二课　购屋前一定要知道的六件事
　　第三课　租屋与买屋的教战守则
　　第四课　何时才是买屋的好时机？
　　第五课　如何选、如何买到好房子
　　第六课　选择合理的房价
　　第七课  换屋或卖屋的屋涯规画

作者简介

张金鹗

　　他，关心购屋者环境，更甚于市场对他的观感。

　　他，研究国内房地产动向20年，接受产官学界委託，主持国内最大的房地产调查中心，拥有最完整的资讯，备受学界及房地产界重视。

　　他，曾被《今週刊》选为2008年年度财经风云人物，获选理由为：「众人皆醉，唯有他独醒！十个月前，他发表台湾房地产将衰退的断言，遭人讪笑；十个月后，证明他的温度计没有失准，只是大家不愿睁开眼睛。」

　　现职：政治大学地政系特聘教授、政大台湾房地产研究中心主任

　　学历：美国麻省理工学院建筑硕士、美国宾夕法尼亚大学都市及区域计画硕士、博士

　　经历：美国加州柏克莱大学、瑞典国家建筑研究中心等访问学者、日本明海大学不动产科学院访问学者

自序：为台湾的房地产尽一份心力 007

第一课 破解五大房地产神话 013
1 有土真的斯有财吗？ 016
2 不景气可以投资房地产吗？ 025
3 高通膨或低利率时，租房子不如买房子？ 034
4 只注意「区位」就可以了吗？ 043
5 买在捷运线上是对的吗？ 051

第二课 购屋前一定要知道的六件事 061
1 应重居住品质而非买卖获利 064
2 除了硬体外也要重视软体 073
3 不可不知的房地产六特质 082
4 购屋不是宿命而是选择 090
5 不要被市场左右 098
6 五大消费族群的购屋策略 106

第三课 租屋与买屋的教战守则 115
1 租屋有何优点及缺点？ 118
2 买屋有何优点及缺点？ 126
3 判断该租屋或买屋的四个方向 135
4 租到好房子的诀窍 144

第四课 何时才是买屋的好时机？ 155
1 回顾历史掌握购屋时机 158
2 判断房地产介入三大指标 166
3 正确看待房地产的消息面 177
4 认识区域市场的基本面：供、需、价、量 185
5 何时可进场购屋？ 193

第五课 如何选、如何买到好房子 203
1 如何买到好房子？ 206
2 如何选择良好的住宅单元？ 215
3 如何选择良好的社区品质？　　225
4 如何选择良好的邻里环境？ 235
5 如何选择好的建商？ 244

第六课 选择合理的房价 255
1 如何买到价格合理的房子？ 258
2 如何判断房价水准？ 268
3 如何掌握房价未来趋势？ 277
4 如何透过财务模型分析房价？ 286
5 合理房价与负担能力——心中之尺vs.市场之尺 295

第七课 是否该卖屋？是否该换屋？ 305
1 何谓好的生活品质，其关键条件为何？ 308
2 何种情境下，应该考虑换屋？ 317
3 不同房屋消费者，应该如何卖屋？ 325
4 生涯规画与屋涯规画应如何调和？ 334
5 如何以房养老？ 342

结语：面对房地产选择的五大决策关键 351
附录：我与我住过的房子们 361

〈04 只注意「区位」就可以了吗？〉

不要一窝蜂抢进
古有孟母三迁，现在许多想让儿女赢在起跑点的父母，即使负担再沉重的房贷，也甘愿抢进明星学区内居住；除了明星学区周遭，公园、捷运、交通干线旁的房子，也是房地产的热门区位。不少人更打从心里相信，没住在这些热门区位（或称地段），就彷彿矮人一截！

几个靠房地产致富的大亨，总爱像传教般宣扬：「购买房地产时，只需要注意三件事：『区位、区位、区位』。」也不断有所谓的财经名嘴、作家，斩钉截铁的说：「宁可买好区位的烂房子，也不要买烂区位的好房子！」

如果以投资来论投资，「有土斯有财」「不景气时投资房地产，最为稳当」「高通膨或低利率时，租不如买」等三个神话，在逻辑面、实务面上都站不住脚，但区位好坏，仍是决定房地产获不获利、获利高低的最重要因素之一。
那么，为何我也将「购买房地产，只需注意『区位、区位、区位』」的说法，视作另一个房地产神话呢？

原因有以下五个：其一，买房子需要考虑的因素很多，而区位只是其中一个；其二，购屋者误将「投资区位」当成「消费区位」，一窝蜂抢进「投资区位」，造成房地产泡沫；其三，如果把买房子当消费，应当重视「现在的区位」，如果把买房子当投资，应当重视「未来的区位」，购屋者常将两者混为一谈；其四，大多数人购屋是为了消费，所以应该是：「宁可买烂区位的好房子，也不要买好区位的烂房子！」

最后一个原因：由于每个人对好区位的定义不同，因此「你的好区位，不一定是我的好区位」，更重要的是，「建商的好区位，不一定是消费者的好区位」。

小心未获利先受害
首先，我一再重申，大多数人买房子，百分之七十（主要）的目的是为了消费自住，只有百分之三十（次要）的目的是为了投资，所以必需考虑的因素极多，包括房价、利率、区位、房屋品质、邻里关系、社区规模、家人的好恶、距离上班地点远近等等，如果只重视区位一个因素，可谓见树忘林，通常还未享受到投资之利，已先尝到诸多苦果。

其次，为了让购屋者不致混淆，我将区位分为两种：第一种称为「投资区位」，即适合投资的区位，例如明星学校、公园、捷运、交通干线旁；第二种称为「消费区位」，即适合居家生活的区位，通常是明星学校、公园、捷运、交通干线附近的「第一巷」，一直到走路十分钟可抵达这些热门标的的范围内。

「投资区位」虽然炙手可热，但房价昂贵、环境嘈杂，居住品质并不佳，并非购屋首选。以学校为例，大多数购屋者先入为主的看法是，学校周遭的环境十分清幽、宁静；但可能未曾考虑到，如果生活作息与学生不一样，光是上下课的钟声，与学生上学、放学的交谈嘻笑声，就会让人受不了！

公园也是如此，从清晨五、六点起，就有各种团体进行不同活动，有些人打太极拳，有些人跳韵律舞，更有些人将音响放得震天价响，就算周遭住户抗议，恐怕也不得安宁；捷运、交通干线附近的房子也不例外，时常晚上十一、十二点马路上依然车水马龙，住户根本难以入睡。

而近年来，一直有建商推出与捷运站共构的大楼，若就「投资区位」而言，这个区位无可挑剔，但居住品质却堪忧；住在这种大楼的住户，除了无一日可安宁过生活，捷运站来来往往的人太过复杂，则不利居家安全；对注重风水的人而言，这种建筑物的底部是空的，更是大忌。

消费活在当下，投资想像未来
再者，消费者要求的是「活在当下」，投资者大多寄望于「想像未来」；所以，也可将区位分为「现在的区位」与「未来的区位」两种。
如果将「现在」「未来」「投资」「居住」四者加以排列组合，就会出现「现在的居住区位」「现在的投资区位」「未来的居住区位」「未来的投资区位」四种区位；对一般自住型的购屋者而言，应该选择的是「现在的居住区位」。

「现在的居住区位」及「现在的投资区位」优缺点前文已详加比较，不再累叙。而都市更新区、都市重划区，则可视为「未来的居住区位」；未来，也许这些房子的居住品质令人向往，但未来可能迟到，可能走样，甚至也可能不会来，购屋者不必进行赌注。好比建商在重划区里推出新产品，总爱以「百年大镇」为广告词；实际上，这些百年大镇，说穿了就是「经过百年后，才会成为大镇」，工期非常漫长，甚至可能超过十年，住户彷彿住在工地里，根本没有生活品质可言！

至于「未来的投资区位」，自住型购屋者不宜，投资型购屋者也要考虑。例如，不少人热中购买捷运预定路线旁的房子，只是以居住而言，日以继夜、年复一年的施工噪音与交通堵塞，很少人能忍受；以投资而言，捷运完工日期动辄拖延经年，不少人因买屋而套牢，难以脱身。

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