具体描述
他是房产博士。建商恨他，小市民爱他。
他曾预警房价泡沫化，而遭恐吓，但仍坚持让数字说话、让资讯透明，确保大众知的权利。
＊平民房价捍卫战将＆房产博士第一次为广大小市民而写的房产必修课。
＊租屋族、首购族、换屋族、长期与短期投资者，必读教战手册。
＊房地产业者（仲介、代销、建商）、相关专业人士（估价师、地政士、顾问业），热门选读书。
每个人都想有个家，但错误的购屋决策，影响可能是一辈子的事。
你该买房子，还是租房子？何时才是买房子的好时机？
购屋前，哪些事你非知不可？如何判断合理房价？
张金鹗教你回归购屋本质，建立自己的判断标准，买到理想的房子！
长期投入房地产研究与教学的张金鹗深知，每个人都想有个家，而房地产跟股票投资大大不同，一个决策的误差，影响可能是一辈子的事。张金鹗自己当过租屋族，也经历过买第一栋房子、与人合伙投资房产等，这是他综合自己多年来的专业心得与在房产上的实际体验，倾心为台湾读者而写的一本书。
房产七堂课
第一课 破解五大房地产神话
第二课 购屋前一定要知道的六件事
第三课 租屋与买屋的教战守则
第四课 何时才是买屋的好时机？
第五课 如何选、如何买到好房子
第六课 选择合理的房价
第七课 换屋或卖屋的屋涯规画
作者简介
张金鹗
他，关心购屋者环境，更甚于市场对他的观感。
他，研究国内房地产动向20年，接受产官学界委託，主持国内最大的房地产调查中心，拥有最完整的资讯，备受学界及房地产界重视。
他，曾被《今週刊》选为2008年年度财经风云人物，获选理由为：「众人皆醉，唯有他独醒！十个月前，他发表台湾房地产将衰退的断言，遭人讪笑；十个月后，证明他的温度计没有失准，只是大家不愿睁开眼睛。」
现职：政治大学地政系特聘教授、政大台湾房地产研究中心主任
学历：美国麻省理工学院建筑硕士、美国宾夕法尼亚大学都市及区域计画硕士、博士
经历：美国加州柏克莱大学、瑞典国家建筑研究中心等访问学者、日本明海大学不动产科学院访问学者
著者信息
图书目录
自序：为台湾的房地产尽一份心力 007
第一课 破解五大房地产神话 013
1 有土真的斯有财吗？ 016
2 不景气可以投资房地产吗？ 025
3 高通膨或低利率时，租房子不如买房子？ 034
4 只注意「区位」就可以了吗？ 043
5 买在捷运线上是对的吗？ 051
第二课 购屋前一定要知道的六件事 061
1 应重居住品质而非买卖获利 064
2 除了硬体外也要重视软体 073
3 不可不知的房地产六特质 082
4 购屋不是宿命而是选择 090
5 不要被市场左右 098
6 五大消费族群的购屋策略 106
第三课 租屋与买屋的教战守则 115
1 租屋有何优点及缺点？ 118
2 买屋有何优点及缺点？ 126
3 判断该租屋或买屋的四个方向 135
4 租到好房子的诀窍 144
第四课 何时才是买屋的好时机？ 155
1 回顾历史掌握购屋时机 158
2 判断房地产介入三大指标 166
3 正确看待房地产的消息面 177
4 认识区域市场的基本面：供、需、价、量 185
5 何时可进场购屋？ 193
第五课 如何选、如何买到好房子 203
1 如何买到好房子？ 206
2 如何选择良好的住宅单元？ 215
3 如何选择良好的社区品质？ 225
4 如何选择良好的邻里环境？ 235
5 如何选择好的建商？ 244
第六课 选择合理的房价 255
1 如何买到价格合理的房子？ 258
2 如何判断房价水准？ 268
3 如何掌握房价未来趋势？ 277
4 如何透过财务模型分析房价？ 286
5 合理房价与负担能力——心中之尺vs.市场之尺 295
第七课 是否该卖屋？是否该换屋？ 305
1 何谓好的生活品质，其关键条件为何？ 308
2 何种情境下，应该考虑换屋？ 317
3 不同房屋消费者，应该如何卖屋？ 325
4 生涯规画与屋涯规画应如何调和？ 334
5 如何以房养老？ 342
结语：面对房地产选择的五大决策关键 351
附录：我与我住过的房子们 361
图书序言
自序
为台湾的房地产尽一份心力
「房地产」一直是社会大众观注的焦点，不只是因为房地产昂贵，更因为房地产是每个人安身立命的场所。许多人努力了一辈子，面对房地产时，真是既期待又怕受伤害。期待房地产带给自己有个温暖的家、舒适的生活环境、身分地位的肯定、财富利润的获得；但也害怕房地产带来了屋奴的恶梦、为偿付房贷拚命兼差打工、家庭失去和乐，也不敢享受休闲生活；怕买到不好的房子、屋子漏水邻居吵杂、交通生活不方便；怕投资房屋出租碰到恶房客、经营管理令人头痛；最惨的是怕房价买到高点，不但没赚到，反而欠了一屁股债。
有人说：「台湾地少人多，房地产只涨不跌」「相对股市，投资房地产最稳当」「房地产现在不买以后会后悔」「面对低利率高通膨，租屋不如买屋」「买屋不难，只要挑好地段，跟着捷运走准没错」，房地产市场充斥着上述各种说法。投资真的有那么简单好赚吗？投资房地产真的不会像股市或其他任何财货，没有输家只有赢家吗？这真是一个美丽的房地产新境界，或只是充满一厢情愿的房地产神话，值得我们大家再深思！
做好正确房产知识的准备
面对房地产的各种神话与真实世界，一般房屋消费者（包括租屋族、首购族、换屋族、长期投资房东族、短期投资客等五类）将会有何种可能的选择？除了买与不买（租）的选择外，更重要的还会有买与不买的时机、区位、产品与价格的各种选择。房屋消费者应如何考量上述各种房地产需要面对的可能选择？消费者明知房地产业者的说法是「老王卖瓜，自卖自夸」，不应全然相信，但又应如何自我判断？当寻求别人（或专家）意见时，又如何能确保他人能真正了解你个人的偏好需求与困境呢？换言之，身为房地产消费者，面对一生消费中可能是最昂贵的房地产选择时，除了自我努力充实房地产的专业知识与资讯外，似乎没有其他更佳的方式。天下没有白吃的午餐，也没有捷径或速成班，面对房地产的世界更是如此。
房地产到底是和股票期货一样属于投资赚钱的工具，还是和一般日常消费使用的产品一样属于居住生活的场所，常常令人搞不清楚。根据国内外产官学界各种长期的调查，房地产有七至八成以上是以居住使用为主要目的，只有二至三成以下是以投资赚钱为主。面对房地产市场，显然房子大多还是作为居住使用，然而面对房地产的各种资讯与选择时，却又常常只担心房地产价格的涨跌赚赔，而忽略了房地产居住使用的本质。当房地产的投资与消费发生冲突时，身为房地产的消费者，你会如何选择呢？
面对大多数人以居住为主的房地产选择而言，是否每个消费者都要有相同的房地产观点？由于每个人的生活背景经验、教育职业、工作就业地点、喜爱偏好各有不同，更重要的是每个人的所得财富也有所不同，因此每个人对房地产的消费居住选择一定也大不相同，更何况在考虑全家所有成员的各种不同想法后，房地产的消费居住选择，真是因人而异。唯有自己认真作功课，努力学习认识自己及家人的共同想法（所谓心中之尺），才可能做出对房地产的最佳选择。
就算房地产对有些人而言只是一个投资工具，但房地产和股票投资的知识理念相同吗？我们应知道房市与股市不仅两者产品本质并不相同，更重要的是房地产不易收藏储存，且需要经营管理及居住使用，所以投资者不容易拥有成百上千的房子；相反的，投资者不但极容易拥有成千上万的股票，且可以轻易大量的买卖交易，换言之，投资房市与股市绝不是相同的知识理念，不可混为一谈。如果将股市观念与说法运用到房市，极可能一败涂地。
提升房产的美好世界
有人会说我是业界公认的房地产市场空头代表，本书一定是教人不要买房子，但如果读者仔细阅读此书后，应会有不同看法。身为一个长期专注房地产研究者，面对房地产市场，只有资讯与知识的融合，或许融合考量有些不周延之处，但绝不会自设所谓「空头」立场，当然更不会预设配合业者的「多头」立场。坚持知识分子的求真求是精神，才是本书的基本原则。
我从中原大学建筑系毕业，到美国麻省理工学院取得建筑硕士，回国到营建署短暂工作后，再到美国宾夕法尼亚大学获得都市计画房地产博士，有幸到政大地政系教书研究，至今二十多年，透过房地产投资与市场分析等课程教学，以及公私部门的委託研究与市场调查等长期经验与心得，希望能提供一般房屋消费者基本观念。
我对房地产不只是学术教学研究心得，在房地产的消费与实务上，也累积了一些经验，可供自我体验。从一九八七年回台在临沂街租屋开始，一九八八年购买了木栅秀明路的第一栋房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的这十年间，与几位大学建筑系好同学合伙投资几间房屋（有预售屋、新成屋、办公套房等），大致都小有获利。一九九二年购买第二间房屋（预售屋）自住至今，一九九九年购买第三间房屋（在第二间房屋楼上）提供爸妈一起住。换言之，个人经历过五种房屋消费者类型（详见〈附录〉），本书应不会只是学术界的无「基」之谈。
当然，本书目的不仅想提供一般对房地产有兴趣的大众参考，也希望能让房地产业者，包括仲介、代销卖房子、建商投资兴建盖房子，以及其他房地产相关专业人士，如估价师、地政士、顾问业等参考。让房地产业者认真了解一般房屋消费者的真正想法，所谓「知己知彼」才是提升房地产美好世界的长远之道。
本书得以出版，首先应感谢方智出版社赖真真小姐的努力催生，她的主动与协助，让本书得以顺利出版。其次更要感谢陈文澜先生的文字协助，完成初稿；他将生涩的学术语气转换成生动的白话口语，使一般读者能够轻松阅读。最后要非常感谢我的好友兼同事江颖慧教授，协助资料图表的汇整及部分文字的校阅。当然本书如有任何错误或不当，均应由本人负责。
最后，我要将本书献给所有关心与对房地产感兴趣的读者。房地产的世界不只是实务操作，也有理论知识；房地产的学习不只是门科学，也是门艺术；房地产的本身不只是投资致富，更是居住品质与品味的提升。愿我们共同为台湾的房地产尽一份心力！
图书试读
不要一窝蜂抢进
古有孟母三迁，现在许多想让儿女赢在起跑点的父母，即使负担再沉重的房贷，也甘愿抢进明星学区内居住；除了明星学区周遭，公园、捷运、交通干线旁的房子，也是房地产的热门区位。不少人更打从心里相信，没住在这些热门区位（或称地段），就彷彿矮人一截！
几个靠房地产致富的大亨，总爱像传教般宣扬：「购买房地产时，只需要注意三件事：『区位、区位、区位』。」也不断有所谓的财经名嘴、作家，斩钉截铁的说：「宁可买好区位的烂房子，也不要买烂区位的好房子！」
如果以投资来论投资，「有土斯有财」「不景气时投资房地产，最为稳当」「高通膨或低利率时，租不如买」等三个神话，在逻辑面、实务面上都站不住脚，但区位好坏，仍是决定房地产获不获利、获利高低的最重要因素之一。
那么，为何我也将「购买房地产，只需注意『区位、区位、区位』」的说法，视作另一个房地产神话呢？
原因有以下五个：其一，买房子需要考虑的因素很多，而区位只是其中一个；其二，购屋者误将「投资区位」当成「消费区位」，一窝蜂抢进「投资区位」，造成房地产泡沫；其三，如果把买房子当消费，应当重视「现在的区位」，如果把买房子当投资，应当重视「未来的区位」，购屋者常将两者混为一谈；其四，大多数人购屋是为了消费，所以应该是：「宁可买烂区位的好房子，也不要买好区位的烂房子！」
最后一个原因：由于每个人对好区位的定义不同，因此「你的好区位，不一定是我的好区位」，更重要的是，「建商的好区位，不一定是消费者的好区位」。
小心未获利先受害
首先，我一再重申，大多数人买房子，百分之七十（主要）的目的是为了消费自住，只有百分之三十（次要）的目的是为了投资，所以必需考虑的因素极多，包括房价、利率、区位、房屋品质、邻里关系、社区规模、家人的好恶、距离上班地点远近等等，如果只重视区位一个因素，可谓见树忘林，通常还未享受到投资之利，已先尝到诸多苦果。
其次，为了让购屋者不致混淆，我将区位分为两种：第一种称为「投资区位」，即适合投资的区位，例如明星学校、公园、捷运、交通干线旁；第二种称为「消费区位」，即适合居家生活的区位，通常是明星学校、公园、捷运、交通干线附近的「第一巷」，一直到走路十分钟可抵达这些热门标的的范围内。
「投资区位」虽然炙手可热，但房价昂贵、环境嘈杂，居住品质并不佳，并非购屋首选。以学校为例，大多数购屋者先入为主的看法是，学校周遭的环境十分清幽、宁静；但可能未曾考虑到，如果生活作息与学生不一样，光是上下课的钟声，与学生上学、放学的交谈嘻笑声，就会让人受不了！
公园也是如此，从清晨五、六点起，就有各种团体进行不同活动，有些人打太极拳，有些人跳韵律舞，更有些人将音响放得震天价响，就算周遭住户抗议，恐怕也不得安宁；捷运、交通干线附近的房子也不例外，时常晚上十一、十二点马路上依然车水马龙，住户根本难以入睡。
而近年来，一直有建商推出与捷运站共构的大楼，若就「投资区位」而言，这个区位无可挑剔，但居住品质却堪忧；住在这种大楼的住户，除了无一日可安宁过生活，捷运站来来往往的人太过复杂，则不利居家安全；对注重风水的人而言，这种建筑物的底部是空的，更是大忌。
消费活在当下，投资想像未来
再者，消费者要求的是「活在当下」，投资者大多寄望于「想像未来」；所以，也可将区位分为「现在的区位」与「未来的区位」两种。
如果将「现在」「未来」「投资」「居住」四者加以排列组合，就会出现「现在的居住区位」「现在的投资区位」「未来的居住区位」「未来的投资区位」四种区位；对一般自住型的购屋者而言，应该选择的是「现在的居住区位」。
「现在的居住区位」及「现在的投资区位」优缺点前文已详加比较，不再累叙。而都市更新区、都市重划区，则可视为「未来的居住区位」；未来，也许这些房子的居住品质令人向往，但未来可能迟到，可能走样，甚至也可能不会来，购屋者不必进行赌注。好比建商在重划区里推出新产品，总爱以「百年大镇」为广告词；实际上，这些百年大镇，说穿了就是「经过百年后，才会成为大镇」，工期非常漫长，甚至可能超过十年，住户彷彿住在工地里，根本没有生活品质可言！
至于「未来的投资区位」，自住型购屋者不宜，投资型购屋者也要考虑。例如，不少人热中购买捷运预定路线旁的房子，只是以居住而言，日以继夜、年复一年的施工噪音与交通堵塞，很少人能忍受；以投资而言，捷运完工日期动辄拖延经年，不少人因买屋而套牢，难以脱身。
用户评价
读完《张金鹗的房产七堂课》，我最深的感受是，原来房产投资可以如此“反直觉”，又如此“合乎逻辑”。老师在书中分享的许多观点，颠覆了我过去的一些陈旧观念。例如，他提出的“不要盲目追求小而全，而是要抓住核心价值”的理念，让我重新审视了自己在选择房产时的一些“面面俱到”的心理。我过去总是担心房子不够好，功能不够全，但这本书让我明白，在投资领域，抓住核心的增值驱动因素才是最重要的。书中关于“如何与中介打交道”的建议，也让我受益匪浅。我过去总是觉得中介是信息不对称的“中间商”，但老师却教我如何利用中介，并从中获取对自己有利的信息，这是一种非常高明的沟通和博弈技巧。我感觉自己仿佛从一个被动的房产“消费者”，变成了一个主动的房产“玩家”，能够更清晰地看到市场的运作规律，并从中找到自己的机会。这本书的价值，远远超出了我的预期，它不仅仅是关于房产，更是一种关于决策思维的提升。
评分“张金鹗的房产七堂课”这本书，用一种极其接地气的方式，为我这个对房产投资领域一无所知的小白，构建了一个清晰的知识框架。在阅读之前，我总觉得房产投资是少数“有钱人”的游戏，门槛很高，风险巨大。然而，读完之后，我才意识到，科学的知识和系统的分析才是最重要的“敲门砖”。书中对于“如何评估房产价值”的讲解，我简直是如饥似渴地吸收。老师不仅仅讲了如何看房子的硬件条件，更重要的是，他深入剖析了“软实力”的重要性，比如社区环境、教育资源、交通便利度等等，这些细节往往决定了房产的长期增值潜力。我尤其印象深刻的是关于“租金回报率”的计算和分析，这让我明白了，投资房产不仅仅是为了未来的升值，当下的现金流同样重要，而且需要有一个合理的平衡。书中还强调了“风险控制”的重要性，列举了许多常见的房产投资陷阱，比如过度杠杆、信息不对称等等，这些都为我敲响了警钟，让我知道在入场之前，必须做好充分的调研和风险评估。总而言之，这本书为我打开了一扇理性看待房产投资的大门，让我不再盲目跟风，而是拥有了分析和决策的能力。
评分读完《张金鹗的房产七堂课》之后，我仿佛打开了一扇通往房产投资新世界的大门。书中那些看似复杂难懂的房产术语，在张金鹗老师深入浅出的讲解下，变得生动易懂。我特别喜欢老师在书中分享的关于地段选择的独到见解，他不仅仅是告诉你“好地段”的定义，更是教会我们如何去“发现”和“评估”一个地段的未来潜力。书中提到的“区域发展规律”和“人口流入分析”，让我对那些被很多人忽视的区域产生了全新的认识。过去，我可能只会关注那些已经热门的地段，但通过这本书，我学会了如何提前布局，抓住那些价值洼地。另外，老师对于“购房时机”的分析也十分到位，他提出的“宏观经济指标与房产市场的联动关系”让我豁然开朗，原来影响房产价格的因素远比我想象的要多，也更加系统化。书中列举的案例分析，更是将理论与实践紧密结合，让我能够更直观地理解每一个投资决策背后的逻辑。这本书不仅仅是一本关于房产的书，更像是一位经验丰富的导师，在我迷茫时指引方向，在我犹豫时给予信心。我仿佛看到了自己通过学习这些知识，在房产投资的道路上少走弯路，做出更明智的选择。
评分《张金鹗的房产七堂课》这本书，就像是一位经验丰富的房产“老司机”，带着我这个新手，一步步地探索房产投资的复杂路况。我一直以为，买房就是一件很简单的事情，有钱了就买，没钱就等。但这本书让我意识到，房产投资是一门需要系统学习的学问。书中关于“如何进行市场调研”的指导，我感觉非常实用。老师不仅仅告诉我们去哪里找信息，更重要的是，他教会我们如何去筛选、去辨别信息的真伪，以及如何从中提炼出对我们有价值的东西。尤其是在“二手房交易”的环节，书中详细介绍了合同的签署、产权的核查、贷款的申请等一系列流程，并且提醒了许多容易被忽略的细节，这对于即将步入实际购房操作的我来说，简直是雪中送炭。我之前对这些流程总是感到头疼和畏惧，但通过这本书，我仿佛心中有了一本“攻略”，对接下来的实践充满了信心，也减少了很多不必要的担忧。
评分要说《张金鹗的房产七堂课》最让我受益匪浅的地方，莫过于它打破了我对于房产投资的固有思维模式。我一直认为，房产投资就是买了房子，等它升值，然后卖掉。但这本书让我看到了房产投资更广阔的可能性和更深层次的逻辑。例如，书中关于“不同类型的房产如何进行配置”的分析，让我认识到，投资公寓、写字楼、商铺，甚至是一些新兴的租赁模式，都有其独特的优势和适合的周期。我从来没有想过，房产投资还可以如此多元化，并且需要根据宏观经济形势和个人财务状况进行动态调整。另外，老师在书中提到的“如何识别有潜力的开发商”以及“如何看待房产政策变化对市场的影响”，这些内容都极具前瞻性。我过去只关注房价涨跌，却忽略了这些更深层次的驱动因素。这本书让我明白，成功的房产投资，不仅仅是“买”和“卖”，更是一场关于信息、策略和时机的博弈。我感觉自己不再是那个被市场牵着鼻子走的小散户，而是能够开始主动思考，做出更具战略性的投资决策。
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