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　　◎每三天一刊的《透明房訊》，每年上韆場的講座，媒體記者最佳的法拍顧問，試問還有誰比　吳廷芳　更瞭解颱灣整個法拍市場的動嚮。

　　◎法拍業界金字招牌　吳廷芳20餘年經驗完全公開！

　　颱灣下一個法拍投資「爆點」在哪？
　　法拍如何齣價最為經濟實惠？
　　接到存證信函如何做纔不會理虧？
　　遇到凶宅、或是黑道、甚至是拍到廟宇該怎麼處理？

　　法拍屋是一個任何人都可以切入的投資市場，當你走進法院所看到的人物，有個體戶、也有身價數十億的大老闆，雖然不是同標一個物件，但每個人都是往同一個方嚮，那就是投標室，有錢人標大案子，資金少的人標小案子，大傢各取所需。

　　隻是，法拍屋幾乎都是債權上有問題的房子，如何確認買到的是空屋，以及如何完整點交，纔能免於投資上的麻煩，此時運用簡單的小技巧以及看懂法律的筆錄就顯得十分重要。

　　坊間法拍屋的書籍，隻有作者的分享經驗談，說到買賣訊息三緘其口，好像有講沒有通。其實解讀法拍屋的資訊一點也不難，隻要清楚瞭解相關用語，絕對沒有買不到的房子。針對此,，作者將本書分為兩大部分，先將基礎法拍屋投資訊息先建立，再把最典型的法拍屋實務經驗作為重要綫索，教你如何抽絲剝繭，一次攻破這個堪稱史上最神祕的投資工具，讓你在轉手間可以馬上獲利，成為名副其實法拍達人。絕對讓你用少少的錢買到最得意的房子，早一步獲得財富人生。

　　常見法拍問題大解題

　　Q：如何確定房子為空屋呢？

　　除可詢問管理員之外，一般的做法為打電話給當地的自來水公司和電力公司，隻要告之住址，一般均能查齣斷水斷電的時間為多久。如果超過3個月或半年，一般空屋的機率會比較高些。

　　Q：拍賣建物隻有1坪是什麼東西？

　　賣物有時會以第某某號位置為代替，這裏所拍賣的東西就是一般所謂的攤位，這種攤位的産品，如果沒有一個大型的財團來進行招商並建立起良好的消費形象和市場，否則買下來將一無是處，投資人不可不慎。

　　Q：兩者投標價金相同時，如何處理？

　　投標法拍屋如果有2個人同時得標，法官會命2人，看誰要加價，結果是由加價高者得標。如雙方都不願意加價，則以抽簽決定得標人。

作者簡介

吳廷芳

　　擔任全國最具公信力的《透明房訊》創社社長20餘載，且為不動産拍賣協會常務監事。每年接觸上百位客戶所碰到不同的法拍問題，日積月纍，法拍中所碰到的任何疑難雜癥，早已司空見慣，每位客戶找到他都能夠得到完善的迴答與處理。在業界享有一定的聲望。

Part1　法拍屋基礎篇
Chapter 1　你也可以透明買法拍屋
Chapter 2　30分鍾，讓你搞懂法拍屋所有流程
Chapter 3　法拍筆錄各種狀況的解說

Part2　法拍屋實務篇
Chapter 4　法拍屋購置並不難
Chapter 5　點交與不點交現場所碰到的各種狀況
Chapter 6　法拍屋的訴訟與存證信函

【後記】

法拍市場迷人之處

法拍屋投資是一個各行各業都可以切入的市場，當你走進法院所看到的人物，各行各業都有，有律師、有藝能界，有退休公務人員，有開小吃的，還有身價數十億的大老闆，雖然不是同標一個物件，但每個人都是往同一個方嚮，那就是投標室，有錢人標大案子，資金少的人標小案子，大傢各取所需，投標結束後大傢又各自奔迴自己的工作場所。等下次有適閤的標的物，大傢又會自然地相聚在投標室。而早期有很多人走入法拍市場，是陰錯陽差的，有的是藉錢被倒，有的是去法院辦事，甚至也有債務人因房子被便宜標走，而重新從這條路再站起來。而現今的法拍市場，由於資訊公開，再加上媒體的宣傳及民間相關課程的教導，現在已成為兵傢必爭之地，因此所要做的功課要比以前認真，纔能從其中獲取自己所需的利益。

餘屋的省思
我們有時候從報章雜誌看到某某助市餘屋量非常大，以為那個地方的房屋會非常難賣，其實也不盡然，我們舉個例子來說，如報章雜誌說，桃園縣的餘屋量有好幾仟間，但經過調查後纔發現，其實桃園的餘量大部份是集中在楊梅地區，但在南坎、桃園市、蘆竹其餘屋量就沒有那麼大瞭，買氣也並沒有所說的那麼差。

案量的省思
我們經常在報章雜誌上看到北颱灣推案量1,500億，中南部約500億，直覺會認為北颱灣的蓋的房子很多，其實不然。以颱北市來說豪宅的售價每坪就超過100萬，他的一戶就可能抵上中南部10戶，再加上北部的需求量本來就比較強，因此屈時餘屋北一定少於中南部。這有時候從法拍屋的拍賣案量南部多於北部就可得知。

學者所說的房地泡沫
我們經常在報章雜誌看到，說現在房價已過高，買房子的人要特彆注意，因為現在的薪資漲幅根本追不上房價的漲幅，但是其愈講，房價還持續上升，這是為什麼呢，這是因為市場買傢的關係，因為這一波的買傢至少有2成以上是來自國外資金，有華僑、颱商、港資和隱藏的陸資等等，其實房有很多是沒有貸款的，舉個例子有一位住在波蘭的華僑，過年迴來，因看好未來，馬上就在內湖以一坪52萬，買瞭一戶房子。此外現在的投資客有一部份是中小企業主和高收入族群，這和一般房地專業的投資客是不一樣的，其資金都是非常雄厚的，舉個例子來說某位中小紡織企業主，其在內湖一個新建完成的建案就有7間超過3000萬的房子，其中半數都是沒有貸款，如此可見口袋的深度。另外政府打房、限製投資客的貸款，有一位中實戶房地産投資者隻買預售屋，隻付工程款，該建物三年後纔建好，其可能中間就齣手賣瞭，這些人如果一次買5戶，政府更本就管不到。結果預售屋的房價也被炒高瞭。在加上遺産稅和贈予稅降成10％，市場迴流的資金多到嚇人，但是都找不到適當的投資通路。

産業逐漸沒落的地方，其房價會下跌嗎？
一般産業逐漸沒落的地方，其房價因地方不同不見得都會下跌，而是要看其週邊縣市是否有提供新興的就業能力，如基隆來說，由於産業外移，大量靠港口謀生的行業，紛紛消失，而當地的居民有很大一部份都轉移到颱北來上班，下班後再返迴基隆，因此當地的人口就沒有明顯外流的現象，因此也支撐著當地房市的交易熱度，這個從基隆的仲介傢數就可判斷。但很多鄉下地方隻要一個産業沒落，就會造成人口的外流，區內的房産交易日漸減少，甚至有很多土地的市價還低於公告現值。例如很多南部的鄉鎮都有齣現這種狀況。

房價漲幅的轉戾點在何時
一個地區房價的上漲，大部份都是從市區的精華區開始上漲，等到中心區的房價漲到一定程度後，就會開始嚮外擴張，先從市郊再到外圍的市鄉鎮，一直漲到民眾可以忍受的交通距離和時間以內，當然這個時候也到瞭政府忍耐的最大限度，房價的漲勢就會停止，這個時候如果沒有重大的利多消息，房價就會開始慢慢走下坡瞭。

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