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　　◎每三天一刊的《透明房讯》，每年上千场的讲座，媒体记者最佳的法拍顾问，试问还有谁比　吴廷芳　更了解台湾整个法拍市场的动向。

　　◎法拍业界金字招牌　吴廷芳20余年经验完全公开！

　　台湾下一个法拍投资「爆点」在哪？
　　法拍如何出价最为经济实惠？
　　接到存证信函如何做才不会理亏？
　　遇到凶宅、或是黑道、甚至是拍到庙宇该怎么处理？

　　法拍屋是一个任何人都可以切入的投资市场，当你走进法院所看到的人物，有个体户、也有身价数十亿的大老板，虽然不是同标一个物件，但每个人都是往同一个方向，那就是投标室，有钱人标大案子，资金少的人标小案子，大家各取所需。

　　只是，法拍屋几乎都是债权上有问题的房子，如何确认买到的是空屋，以及如何完整点交，才能免于投资上的麻烦，此时运用简单的小技巧以及看懂法律的笔录就显得十分重要。

　　坊间法拍屋的书籍，只有作者的分享经验谈，说到买卖讯息三缄其口，好像有讲没有通。其实解读法拍屋的资讯一点也不难，只要清楚了解相关用语，绝对没有买不到的房子。针对此,，作者将本书分为两大部分，先将基础法拍屋投资讯息先建立，再把最典型的法拍屋实务经验作为重要线索，教你如何抽丝剥茧，一次攻破这个堪称史上最神祕的投资工具，让你在转手间可以马上获利，成为名副其实法拍达人。绝对让你用少少的钱买到最得意的房子，早一步获得财富人生。

　　常见法拍问题大解题

　　Q：如何确定房子为空屋呢？

　　除可询问管理员之外，一般的做法为打电话给当地的自来水公司和电力公司，只要告之住址，一般均能查出断水断电的时间为多久。如果超过3个月或半年，一般空屋的机率会比较高些。

　　Q：拍卖建物只有1坪是什么东西？

　　卖物有时会以第某某号位置为代替，这里所拍卖的东西就是一般所谓的摊位，这种摊位的产品，如果没有一个大型的财团来进行招商并建立起良好的消费形象和市场，否则买下来将一无是处，投资人不可不慎。

　　Q：两者投标价金相同时，如何处理？

　　投标法拍屋如果有2个人同时得标，法官会命2人，看谁要加价，结果是由加价高者得标。如双方都不愿意加价，则以抽签决定得标人。

作者简介

吴廷芳

　　担任全国最具公信力的《透明房讯》创社社长20余载，且为不动产拍卖协会常务监事。每年接触上百位客户所碰到不同的法拍问题，日积月累，法拍中所碰到的任何疑难杂症，早已司空见惯，每位客户找到他都能够得到完善的回答与处理。在业界享有一定的声望。

Part1　法拍屋基础篇
Chapter 1　你也可以透明买法拍屋
Chapter 2　30分钟，让你搞懂法拍屋所有流程
Chapter 3　法拍笔录各种状况的解说

Part2　法拍屋实务篇
Chapter 4　法拍屋购置并不难
Chapter 5　点交与不点交现场所碰到的各种状况
Chapter 6　法拍屋的诉讼与存证信函

【后记】

法拍市场迷人之处

法拍屋投资是一个各行各业都可以切入的市场，当你走进法院所看到的人物，各行各业都有，有律师、有艺能界，有退休公务人员，有开小吃的，还有身价数十亿的大老板，虽然不是同标一个物件，但每个人都是往同一个方向，那就是投标室，有钱人标大案子，资金少的人标小案子，大家各取所需，投标结束后大家又各自奔回自己的工作场所。等下次有适合的标的物，大家又会自然地相聚在投标室。而早期有很多人走入法拍市场，是阴错阳差的，有的是借钱被倒，有的是去法院办事，甚至也有债务人因房子被便宜标走，而重新从这条路再站起来。而现今的法拍市场，由于资讯公开，再加上媒体的宣传及民间相关课程的教导，现在已成为兵家必争之地，因此所要做的功课要比以前认真，才能从其中获取自己所需的利益。

余屋的省思
我们有时候从报章杂志看到某某助市余屋量非常大，以为那个地方的房屋会非常难卖，其实也不尽然，我们举个例子来说，如报章杂志说，桃园县的余屋量有好几仟间，但经过调查后才发现，其实桃园的余量大部份是集中在杨梅地区，但在南坎、桃园市、芦竹其余屋量就没有那么大了，买气也并没有所说的那么差。

案量的省思
我们经常在报章杂志上看到北台湾推案量1,500亿，中南部约500亿，直觉会认为北台湾的盖的房子很多，其实不然。以台北市来说豪宅的售价每坪就超过100万，他的一户就可能抵上中南部10户，再加上北部的需求量本来就比较强，因此屈时余屋北一定少于中南部。这有时候从法拍屋的拍卖案量南部多于北部就可得知。

学者所说的房地泡沫
我们经常在报章杂志看到，说现在房价已过高，买房子的人要特别注意，因为现在的薪资涨幅根本追不上房价的涨幅，但是其愈讲，房价还持续上升，这是为什么呢，这是因为市场买家的关系，因为这一波的买家至少有2成以上是来自国外资金，有华侨、台商、港资和隐藏的陆资等等，其实房有很多是没有贷款的，举个例子有一位住在波兰的华侨，过年回来，因看好未来，马上就在内湖以一坪52万，买了一户房子。此外现在的投资客有一部份是中小企业主和高收入族群，这和一般房地专业的投资客是不一样的，其资金都是非常雄厚的，举个例子来说某位中小纺织企业主，其在内湖一个新建完成的建案就有7间超过3000万的房子，其中半数都是没有贷款，如此可见口袋的深度。另外政府打房、限制投资客的贷款，有一位中实户房地产投资者只买预售屋，只付工程款，该建物三年后才建好，其可能中间就出手卖了，这些人如果一次买5户，政府更本就管不到。结果预售屋的房价也被炒高了。在加上遗产税和赠予税降成10％，市场回流的资金多到吓人，但是都找不到适当的投资通路。

产业逐渐没落的地方，其房价会下跌吗？
一般产业逐渐没落的地方，其房价因地方不同不见得都会下跌，而是要看其週边县市是否有提供新兴的就业能力，如基隆来说，由于产业外移，大量靠港口谋生的行业，纷纷消失，而当地的居民有很大一部份都转移到台北来上班，下班后再返回基隆，因此当地的人口就没有明显外流的现象，因此也支撑着当地房市的交易热度，这个从基隆的仲介家数就可判断。但很多乡下地方只要一个产业没落，就会造成人口的外流，区内的房产交易日渐减少，甚至有很多土地的市价还低于公告现值。例如很多南部的乡镇都有出现这种状况。

房价涨幅的转戾点在何时
一个地区房价的上涨，大部份都是从市区的精华区开始上涨，等到中心区的房价涨到一定程度后，就会开始向外扩张，先从市郊再到外围的市乡镇，一直涨到民众可以忍受的交通距离和时间以内，当然这个时候也到了政府忍耐的最大限度，房价的涨势就会停止，这个时候如果没有重大的利多消息，房价就会开始慢慢走下坡了。

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