宅得安心：公寓大厦管理原理与完整解决方案 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　这是一本介绍公寓大厦管理原理的入门宝典，也是社区大楼管理委员与管理服务从业人员必备的工具书。

　　本书破解了长期以来困扰公寓大厦的迷思与谬误，以实例彻底解析社区大楼管理疑难杂症的成因与解决方法。帮助读者建立正确观念，进而建构社区大楼良好的管理机制，亦是社区大楼更新电梯或外墙拉皮的行动指南。

作者简介

饶后乐

　　成功大学工业设计系毕业。

　　经历：
　　台南市各大专院校优秀青年代表
　　固德建筑物管理维护有限公司负责人
　　顾德资产管理有限公司负责人
　　社区大楼公寓大厦管理常任顾问
　　大楼外墙拉皮与电梯更新专案顾问
　　物业投资与经营管理专案顾问
　　台北市绩优环保公寓大厦社区评选委员
　　台北市优良公寓大厦评选评审委员

　　网站：
　　「好的公寓大厦管理资讯网」（www.agoodman.com.tw/）

【推荐序】
【作者序】唐诗剑法与躺尸剑法
导论
公寓大厦发展起源
如何成立公寓大厦管理组织？
报备的好处
区分所有权人与住户
良好公寓大厦管理的价值
公平、效率与既得利益
为什么这样叫鸡婆？
破窗定律与剃刀定律
影响公寓大厦管理的先天因素
建商的影响
沉重的公共设施
巨型社区的困境
建商不该「代收」「公共基金」

公共基金
公共基金起源与运用方式演进
应缴纳之公共基金与应分担之费用
管理费是应缴纳之公共基金？还是应分担之费用？
把「公共基金」变成「重大修缮基金」所产生的问题
公共基金为什么会变成「重大修缮基金」？
公共基金运用限制
设置公共基金独立科目
公共基金的准备与分摊
简单、清楚、安全的公共基金管理
如果法律到此为止

规约
停止订定无效的规约
规约的重要
规约与区分所有权人会议决议

区分所有权人会议
没人来开会怎么办？
逐次降低区分所有权人会议出席决议标准
会议前设定好议题
把会议型态转变成投票型态7

管理委员会
管理委员的权力
常务委员的功能
常务委员连任限制探讨
管理委员退场机制
管理委员可以支领报酬吗？
公寓大厦管理实务运用
屋顶漏水处理
管道间给水管漏水处理
用诉讼解决问题
问卷、连署、公投、自救会

展望公寓大厦管理发展
推动优质的公寓大厦管理
包装在管理下的人力派遣
系统化公寓大厦管理
推动社区大楼e化管理的障碍

问答精选
外墙漏水该管理委员会修吗？
管理委员不做事该怎么办？
社区财委突然罢工该怎么办？
管理委员可以球员兼裁判吗？
管理委员会可以限制未缴管理费住户出入吗？
阅览公共资料是否要受限制？
管理委员会有权用公款包红白包吗？
爱车被偷或被刮可否要求管理委员会赔偿吗？
没有证照可以担任总干事吗？

附录
公寓大厦管理管理条例
公寓大厦管理条例施行细则
公寓大厦规约范本
营建署公寓大厦管理Q&A汇编摘录
最高行政法院91年度判字第1644号判决
当「公共基金」被定义为「修缮基金」时所产生的问题

作者序

唐诗剑法与躺尸剑法

　　金庸小说《连城诀》叙述男主角自幼受师父传授「躺尸剑法」，据师父说这剑法强大凌厉，可以让对手数招内成为躺在地上的尸体。可是男主角学了这门功夫闯荡江湖，不但没有天下无敌，反而屡战屡败，甚至于搞到武功尽失、身陷牢狱。后来男主角在因缘际会下修习「唐诗剑法」，这剑法把唐诗内涵蕴藏剑术之中，优美浑厚毫无霸气。奇怪的是，这「唐诗剑法」与之前师父教的「躺尸剑法」招式雷同，只在细微之处稍有出入。原来只要掌握唐诗内涵，并将其剑道精神融会贯通；不但解决掉原本剑招滞涩钝窘的缺点，而且威力勇勐，使将出来无人能敌。故事结局是男主角终于明白师父原来是为了利用自己，才把质朴优美的「唐诗剑法」改成中看不中用的「躺尸剑法」传授以实现个人阴谋。坏心师父的诡计终未能得逞，最后因果报应、自食恶果。

　　另有一则背景在以前苏联共产时代的笑话。一个妻子对先生说：「我们儿子最近一直吵着要脚踏车，我们虽然买不起，可是你在脚踏车工厂上班，如果你每天下班偷偷带个一、二样零件回家，一两个月后我们就可以自己拼出一台脚踏车来。」做丈夫的点头赞同，并从第二天开始付诸行动。一个多月后某天妻子半夜从睡梦中被客厅传来的组装声响吵醒，下床探询：「脚踏车好了吗？」先生抬起头来叹口气说：「不晓得是哪里出问题，不管我怎么努力，□出来的都是一挺机关枪！」

　　我们社会为了解决集合住宅管理问题，在民国八十四年通过了「公寓大厦管理条例」，做为社区大楼处理公共事务的依据与准绳。这部法律来自国外，参考了如德国、日本等先进国家立法规定。这部法律原先在立法院一躺多年，也没有人看好能在短期间内通过。结果因为当时连续发生多起因建筑物违规使用所导致的大火惨剧，暴露出法律在建物管理上的严重不足；舆论大譁，立法委员承受极大的社会压力，遂在短时间内完成三读，通过立法。

　　不过这部与民众生活息息相关的法律自施行以来，一直存在许多误解与还没解释清楚的地方。民众也仍习惯于跳脱法律规定、用立法前处理公共事务的认知、态度和方法来解决问题，使得这部法律应发挥的效益大打折扣。除了因为我们社会缺乏先进国家所具备的公民智能与社会条件外，还有一个重要原因，就是国人对公寓大厦管理运作原理缺乏完整深入的理解，囫囵吞枣的结果是错把冯京当马凉，使用错误的方法解决问题。

　　笔者自民国九十二年起，有幸加入崔妈妈基金会公寓大厦管理法律服务行列。每个星期固定一个晚上在崔妈妈基金会答覆社区大楼居民公寓大厦管理方面问题。从各式各样社区大楼所发生的状况中，发现民众对某条规定、甚至于某些基本定义存在南辕北辙的解释与认知，而且经常把简单的事情想得太复杂、却又把复杂的事情想得太简单。由于缺乏完整一致的逻辑，因此容易犯错。犯错之后就怪这部法律不完善，没办法解决问题。

　　可是笔者协助社区大楼居民解决问题、提供建议所引用的也不外是「公寓大厦管理条例」所规定的各项程序与标准。社区大楼居民通常是在听了笔者说明，才恍然大悟发现原来自己的问题，法律规定早已备妥，只是自己不知道；或是自已认为想当然尔的法律关系其实必须在某种前提或条件下才能适用。要不然就是规定即使找到，也不知该如何运用。法条上每一个字明明都看得懂，可是偏偏就没办法拼凑出对应现实生活可以处理问题的实际行动，除了抱怨这部法律用词过于艰涩，看不懂到底在讲什么外。有些管理委员觉得这套规定太过麻烦，询问能不能撤销登记或办理解散。还有很多老旧社区大楼不管如何劝说，打死就是不愿意成立公寓大厦管理组织，因为居民不相信这么做真能带来好处，反而担心日后生活受到法律牵绊。在许多人眼中，这部法律不过是一堆政府订出来绑住自己、碍手碍脚的规定，很少人对它寄予厚望。抱持期待者，也因为摸不着正确方向，热情渐渐冷却转趋消极。这样的态度使民众在应用法律规定处理社区大楼公共事务时经常照自己主观七折八扣，结果却是欲速则不达，甚至于徒劳无功。

　　民众有所不知的是「公寓大厦管理条例」其实只是一套教人如何订定规则的基本规则，说穿了不过是一连串处理公共事务的程序和标准，大部分规则还可以依照社区大楼的个别需要自行变更。它类似电脑程式语言的「格式」或「语法」，需要使用者自行填入「内容」、「指令」才能发挥功用。而真正重要、并且能够帮助民众解决问题的，是法律背后所依附、处理公共事务的原理原则，许多还是这那些我们曾在国中公民与道德中所学习、却被遗忘、罕见真正实践的基本道理。

　　要建立良好的管理，社区大楼居民必须透过持续正确的集体作为，才能够累积智慧、建立有效的管理机制克服各种问题。否则就像学习英文一样，阅读工具书「如何学习英文」，固然可以帮助读者做更有效的学习。可是如果拒绝背诵单字片语，那英文还是不会进步。社区大楼居民若不修练内功、缺乏未雨绸缪的积极准备，等到问题发生才来找武功祕笈、打算靠剑谱中记载的招式解决问题，或是模仿别人动作依样比画，其实都为时已晚、无济于事。

　　用机关枪零件，拼不出脚踏车来！「公寓大厦管理条例」的目的，是要让集合住宅民众用更文明、更有效的方法来解决生活上的问题。但在新的观念、新的伦理与新的做法尚未建立或引进前，光看民众目前解决问题的方法，就可以印证这部法律与他应该发挥的功能还有好长的一段距离。

　　许多管理委员会，至今仍用断水、断电来威胁住户缴交管理费。这个方法行不通，就用通行卡消磁、限制使用电梯来逼迫住户就范。住户车子乱停，叫警卫把车轮上锁，不付赎金就不给放行。社区大楼停车场常见「任意停车、迳行拖吊」警示。这些早应该被时代淘汰的私刑或没有效果的作法，至今仍然被广被社区大楼採用。这显示我们这个社会仍找不到脚踏车零件。因此大家拼凑出来的都是机关枪！民众使的全是「躺尸剑法」，而非「唐诗剑法」！

　　本书探讨法律背后公寓大厦管理运作原理，以及介绍对应这些原理，能够帮助社区大楼建立良好管理的方法。希望能够带给读者一些新的观念与不同的想法。对国内公寓大厦管理产生些微帮助，更期待早日看到「唐诗剑法」发挥作用、展现凌厉强大的威力。

　　笔者简陋，野人献曝！期盼社会各界贤能先进不吝给予批评指正。

饶后乐谨识于民国九十九年六月八日