房仲话术大揭密 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　「千金难买早知道！」原来，房子就是这样卖的！

　　买卖房子，一坪差价只要几万块，光是一间房子，买卖双方之间的胜负差距，就有可能是上百万元。

　　买卖房子，您是被销售话术摆佈的「输」方？还是想成为主导房仲帮您控盘的「赢」者？

　　继上一部房市畅销着作《就靠房市躺着赚》呈现20种小资男女购屋置产的故事案例，本书再次以全新的20种剧本，告诉您在买房子的过程之中，您可能从来没有想过、却绝对会碰上的各种状况！

　　一般消费者或首购族，可借由别人的经验和教训，就能让您在购屋时，早先了解仲介或代销人员，会如何把房子卖给您？

　　良心房仲更可借此知悉破解不肖同业的”奥” 步，以此借镜建立好客”缘”的关系，提升业务的品质与能力，找回专业的尊严，别再让房仲一直不断地被大众给 ”抹黑”。

　　本书绝对是一门消费者在购屋行前之必修功课；同时亦是房仲人员修炼业务能力的最佳宝典。

作者简介

赖淑惠

　　政大中文系、世新传研所毕业

　　曾任：杂志、电视台记者
　　　　　网路地产王新闻中心主管

　　着有：《就靠房市躺着赚》一书

　　如果你跟我一样，很喜欢房子，就会知道，其实，买房子，有时候只是在买一个梦想，只是，为了实现这个梦想，会有一些风险，仲介在当中的角色，可以是朋友，也可以是对手，这样亦敌亦友的关系，真的很微妙，该怎么化敌为友，让交易圆梦的过程更顺畅愉快？这需要很多的经验！这本书，分享了很多朋友的故事，以及该怎么跟房仲交手，甚至破解房仲话术的小技巧，有了这本工具书，把别人的错误，化做自己成功的方法，大家都可以简单一圆成家梦！

看屋，先看房屋买卖代言人的精彩演出（推荐序－范世华）　
购屋要先学会和房仲聪明打交道（作者序）

《话术篇》

１　急不得！房仲声声催，淡定以对
&　急！会让你付出昂贵的代价，看屋也像是被赶鸭子上架
&房仲日夜轰炸，贸然下订往往是后悔莫及
&仓促购屋筹码少，小心杀价没空间
&放慢脚步别着急，事缓则圆好议价
&莫着急，最好还是提早看屋拉长缓冲期

２　房仲开价别当真，先砍七折，再说！
&先带你看贵的，再推销便宜的，最后还是让你买贵了！
&购屋大玩心理战，房仲过度热情别当真
&照开价先打七折，诚心出价千万别当冤大头
&货比三家不吃亏，巧妙打听探底价
&先砍单价再砍总价，自备款越高，议价空间越大

３　见面谈！当心房仲上演加码剧
&买卖价差僵持不下，房仲多以「见面谈」来求解套
&就怕歹戏拖棚，设计好的状况剧
&见面谈的戏码，房仲不只一套剧本
&买卖双方当面谈，表达诚意最重要
&不破局、就成交！见面谈可避免买卖双方观望和犹豫

４　瑕不掩瑜？条件差的房子照样卖，总有避重就轻的说词
&在地客追不起行情价，贪了便宜恐怕是问题
&避重就轻承受廉价屋，结果也要接受房价涨不动
&宫庙事不说，房仲的有心无意可能让你吃闷亏
&低度危险宅攸关感受，特定族群接受度高
&房仲丑话说前头，条件嫌恶的房子，只卖对的人

５　赚不够！服务费暗藏玄机 小心被当冤大头
&仲介议价玄机多 多收服务费补差额
&杀价有功加码服务费？小心羊毛出在羊身上！
&服务费收取不透明，台面下交易漏洞多
&买卖交易搏心机，省下服务费有一套
&服务费对拆难议价，切勿加码亏更大

６　空口说白话！房仲画大饼，切莫信以为真
&无法眼见为凭，预售屋大饼容易梦碎
&代销卖完走人，购屋争议投诉无门
&交通动线说的好听，不如新自走一回才准
&环境、公共建设及学区，不能只是用听的
&有话明说少争议，合约载明免纠纷

７　看不到、摸不着，预售案场过招三百回
&广告夸大不实，眼见为凭最实在
&代销舌灿莲花，营造热络成交气氛
&利用邻桌竞争心理，贸然签约风险大
&样品屋装潢花样多，增大空间感吸引买气
&跟代销索取格局图，按图索骥看仔细

８　房仲大小牌差很大 议价千万找对人
&不如甭相识？攀交情取信客户，服务费A更大
&菜鸟房仲急成交，探底价搏感情，议价空间大
&资深房仲难杀价，斡旋价格见招拆招
&紧踩底线展现诚意，资深房仲也难不中招

９　房仲没说的秘密，带看后自己补功课！
&房仲带看天花乱坠，没说的真相才是重点
&夜间数灯火看空屋率，周边环境看分明
&交通动线亲自走，尖峰时间测试便利性
&跟管理员打交道，打听近邻细看公设
&阴雨晴天都看一次，风水禁忌也别忘看仔细

１０　房市要变天了？房仲借题恫吓，买卖双方都能唬
&打房政策上路，房仲趁势敲边鼓，声声催快买屋
&投资客也中招？房仲高明话术停看听！
&吃紧弄破碗！切莫追随气氛，贸然下手购屋
&结伴看屋扮黑白脸，政策内容先做功课
&多问几家房仲，从中寻找蛛丝马迹

《陷阱篇》

１１　踩紧底线！购屋预算算仔细，小心沦屋奴
&购屋申贷被蒙骗，小额信贷利率高
&房仲号称可贷高成数，木已成舟难解套
&小心！延长贷款期限，利息大增近百万
&贷款成数问仔细，条件攸关核贷难易度
&往来银行条件好说，信用不佳申贷不易

１２　斡旋金陷阱多，步步为营攻心为上
&初次购屋付斡旋金，签约议价停看听
&斡旋金展诚意，可直接转成订金
&确定意愿再签斡旋，仍有疑义需註记
&斡旋金的承诺，对于买卖双方皆有相对约束力
&斡旋金增加筹码，房仲议价机会大

１３　眼见难为凭！识破拉皮屋、装潢屋陷阱
&装潢吸睛，小心美轮美奂的外表之下藏陷阱
&黑心装潢「设计」的重点只为求利润
&拉皮屋当成新屋卖，存心大赚外行人的荷包
&你情我愿！不论爱水或是挑便宜，也要斟酌风险与代价
&寻求专业背书，旧屋贷款不如新房

１４　寸土寸金预售屋，省钱小心省出更大洞
&房价便宜近两成？小心工业住宅陷阱！
&便宜没好货！工业用地低价取得，事后争议多
&代销低价攻势勐，小心核贷不足，仍有资金问题
&阳台外推增空间，建商偷天换日，小心即报即拆　
&阳台加装玻璃铁窗，建商画大饼，均属违法 　

１５　广告户附装潢又便宜？低价购入藏陷阱！
&广告户便宜牺牲打，还送装潢吸引客源
&大量发包品质堪虞，小心装潢中看不中用
&广告户附送车位？併入房价计算亏更大！
&首年房贷利息建商付？贷款成数恐受限

１６　买到瑕疵屋自认倒楣？把握三周黄金期！
&不慎买到海砂屋？仲介须负六个月瑕疵担保责任
&金管会新制，买到瑕疵屋，三周内可止付
&辨识海砂屋，肉眼细看征兆，询问周边邻居
&辐射屋认定靠仪器，「伪凶宅」也成另类地雷

《教战篇》

１７　反制房仲！购屋学会讲话术，也能便宜买屋
&房市生手不懂议价，易被房仲牵着鼻子走
&看屋喜怒不形于色，开价佯装熟门熟路
&搏心机！与房仲议价，反客为主先出招
&黑白脸互相搭配，加价只可小幅递增
&软硬兼施欲走还留，拉近与房仲屋主关系

１８　兵不厌诈！和房仲过招就是一场心理战
&反制屋主不急卖，买家表态不赶着入住
&以其人之道还治其身，看准仲介缺业绩，反制房仲
&声东击西套价钱，喜欢也要先留退路慢决定
&事前做足功课，聪明反制房仲出招
&装老练！再喜欢也别说，杜绝房仲漫天出价

１９　抢好货、捡便宜！看准时机，议价空间大
&政策打房压房价，危机入市有策略
&信心不足买方急售，逢低承接购屋最赚
&与房仲打好交道，互蒙其利降低风险
&房仲业绩结算，预售屋开卖期，杀价空间最大
&把握低点出手，房价折冲议价容易
&运用时间差议价，突破房仲心防省更大
&淡季购屋好议价，房仲急欲成交空间大

２０　交屋关键密码！把握最后机会争权益
&预售屋保留施工设计，退料不退工亏更大
&交屋尾款别急付，紧抓筹码看清屋况
&使用执照看仔细，图索骥比对契约
&发现瑕疵切莫签字，建商落跑小心找无人
&建商延迟交屋，可讨赔偿金，拨款紧急煞车

推荐序

看屋，先看房屋买卖代言人的精彩演出－范世华

　　常人说：「看屋！看屋！」

　　买房子是用眼睛看没错。一间房子不会跑，也不会动，它也不会自己开口喊说：「买我！买我！」

　　明明看是一件单纯的房屋买卖，一件「死」的东西，本该是任凭买方、卖方个人的「喜、恶」来去看待价值，并且决定它的买卖「取、舍」和「去、留」，可是真正到了自个儿要去面对房屋买卖这件事的时候，却才发现买卖房子并非如想像中这么简单。

　　为什么？因为房子这一项商品，在价格量化之高昂数字下，同时亦存在着高报酬与高风险的「差价」变数，纵使房屋是死的，但碰上了所谓的「交易」，它仍然是给人买、给人卖的，透过人为的买卖过程，有人会买高、也有人会卖低，一件单纯的商品，因为「人」的关系也訧变复杂了！

　　尤其房屋于买卖的交易过程之间，多半是借由中介者（也就是房仲业者）的通路来进行媒合，透过商品的包装与人为销售之过程，就连死的东西都可以被说成是活的！因此买卖房屋，不单是房屋本身的条件要「看」，销售过程之中代表房子说话的销售人员会怎样「说」？更应该知道要怎么样去「听」！

　　如果将房屋买卖的过程当成是一出电影或戏剧，房仲人员在这一场戏中所扮演的角色，不仅是为买、卖双方做代言，同时也是待售房屋商品之代言人，房仲绝对是这一场购屋大戏里头的主角，一出戏到底精不精彩，全凭这个要角，若不仔细去欣赏他的一举手、一投足；不仔细聆听他的一言一语，听不懂他说了什么台词，也就看不懂戏！因此房仲人员在进行销售的过程之中，「表现了什么？并说了什么？」这才是更值得关心的事，您一定不能不知道。

　　许多人就是因为不懂，首次购屋，就很容易在销售业者所设计的「场景」以及销售人员的「话术」与「演技」之下，吃到闷亏，并且一定要经过好几次的吃亏上当，缴了「昂贵的学费」之后才会变聪明。可是，一般人多久才会碰得上一次的购屋机会？有什么方法可以不需要经历失败的教训，在面对购屋的问题时，就可以一次把事情做对？

　　本书就是能够让读者以及一般购屋消费者，在面对购屋、看房子的时候，提早知道比「看」屋之外更重要的事，就是要能「听」得懂房仲人员「说」的话（内容参酌【话术篇】）；以及了解房屋于销售之过程中，经常可能会碰到的情境（内容参酌【陷阱篇】）；在了解原来房子都是这样卖的真相之后，才能应用方法（内容参酌【教战篇】），掌控自己于购屋交易时的主导地位，就不会在买卖房子的时候任由别人牵着鼻子走，除此之外，了解房仲怎么卖房子，亦有能力反客为主，让仲介成为您真正的购屋帮手。

作者序

购屋要先学会和房仲聪明打交道

　　过去，很多人会在家里的外墙或是铁窗上，贴上大大的「售」字，自己卖房子，不过，随着时代进步，自己卖房子的人，已经越来越少，在专业挂帅的时代里，多数的房市买卖，都得透过专业房仲从中斡旋，因为房仲的角色越来越重要，因此，不管买家卖家，都少不了要跟房仲打交道，但要怎么从中找到议价的空间，成为越来越多人关心的问题。

　　这本书，与其说是教大家怎么「对付」房仲，还不如说，如何要大家「了解」房仲！房仲提供的服务，绝对不是没有价值，他为忙碌的现代人省下的大把的时间，试想，如果你要买房子，得大街小巷到处看红纸条，甚至只身一人到陌生人家中看屋，不但风险超大，连能不能信任，都是一个大问题，而房仲在法律规范下，必须有一定的服务规则与流程，对买家来说，当然可以安心很多；而卖家有房仲协助，不用亲自带着陌生人看屋，连议价都有人代劳，这对口才不伶俐的一般卖家来说，也能省下不少力气，这种专业，的确有其存在的必要。

　　只是，不能忽视的，是房市买卖的交易金额毕竟不是小数字，不只买家、卖家想从中得利，靠买卖房子吃饭的仲介，更是得锱铢必较，才能赚到服务费，在大家各有算计的情况下，卖家担心吃亏赔钱，一定要了解房仲这个行业的特性与行规，适时的保护自己的权益，否则一个闪神，很可能就是几十万的损失。

　　所以，这本书要教大家跟房仲做朋友，甚至用心了解他们的工作，只有共荣共存，才能互蒙其利，如果能把握这些「眉角」，跟房仲打交道就没有这么可怕，甚至可以驾轻就熟，掌握先机，这就是孙子兵法中的「知己知彼、百战百胜」，把自己变成一个可以跟专业对话的聪明买家与卖家，就不用担心上当受骗，买屋卖屋也可以轻轻松松！