房子这样买：完全解答购屋108问（全新增订版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　2013年，全新增订版
　　新增以房养老、合宜住宅、实价登录等８篇最hot议题
　　景气回升，买房保本最实在！

　　合宜住宅，好不容易抢到了，然后呢？
　　买卖实价登录，让你看清原来投资客赚这么多！
　　让你还还还不完的四十年房贷真的比较划算？
　　「以房养老」，趁年轻买房投资兼养老！……
　　旧版资料更新，新增八篇最新话题，教你精打细算买房子！

　　一本最全面、最实用、最简单、最聪明的图解购屋指南。
　　只要搞懂这108个问题，跟着这样买房子，包准你住得好、涨得快、幸福跟着来！

　　房价连年飙新高，加上建商、房仲、投资客不断煽风点火，许多小市民省吃俭用，赌下未来二十年的贷款生活，只是为了拥有一间小小的梦想窝。然而，在这兇勐如战场的房屋市场里，想要买到物超所值的好屋，首要条件就是做功课。

　　本书帮你整理了108个买房一定要知道的基本功课，用图解的方式让你搞清楚复杂的购屋流程，教你房屋怎么看、贷款怎么算、如何分办置入性行销、如何选择新屋、中古屋及预售屋，更为你解开建商、房仲、代销的内幕，帮助你釐清法律规范、税务问题、购屋纠纷等细节。并实地採访八位房地产专家达人，透过他们的真心告白，提供最全方位的建议与忠告。此外，还搜集小市民的购屋甘苦谈：房子登记在谁的名下？夫妻买房子会为什么什么事情吵架？ 熟读这108问，保证让你不再被建商房仲跑单号得团团转！

　　为你解答：
　　合宜住宅，好不容易抢到了，然后呢？
　　买卖实价登录，原来投资客赚这么多！
　　让你还还还不完的四十年房贷比较划算？
　　「以房养老」让你老年高枕无忧？
　　什么是抢红单，什么是乙工屋？
　　有一千万到底要买新房子还是中古屋？
　　有哪些实用的手机APP可以看屋查房价？

　　以及，建商、地主、投资客、房仲等八位房地产专家达人，给你最诚挚的真心话告白！

作者简介

苏于修

　　一个右手拿笔、左手玩行销的组合型人；台大念中文，在英国Warwick攻读文创产业研究所。写过房地产广告、跑过新闻、编过书、曾在天下杂志、康健杂志、学学文创志业等公司玩行销；喜欢探索世界，趴趴走出了几本据说超热卖的旅游书，甚么？你也买了《走吧，去捷克！》跟《北海道JR之旅》吗？！现为天下杂志319+《微笑台湾款款行》专刊特约採访副总编辑。

　　买房子是大哉问，有鉴于资讯多如海，决定密访关键证人，发挥记者的研究精神跟行销的分析专业，帮自己跟读者搞清楚买房子到底有哪些眉角。在出版满周年之际，如愿成为有壳蜗牛。

探索购房的未知领域：一本聚焦实用工具与市场洞察的购房指南 【导读】 购房，无疑是人生中的一次重大决策，涉及的环节繁复，信息壁垒高深。市面上不乏详尽的法律条文解析或侧重个人情感体验的分享，然而，真正能够将复杂流程“拆解”成可操作步骤，并辅以当下市场动态的实用手册却较为稀缺。本书旨在填补这一空白，不专注于解答“如何挑选房屋外观”或“贷款利率的详尽历史演变”，而是将焦点精准地锁定在购房者在实际操作层面最迫切需要的“工具箱”构建与“避险策略”的制定上。 --- 第一部分：购房前的战略规划与财务准备（超越基础的现金流管理） 本书的开篇并非停留在传统的“准备首付”的口号上，而是深入探讨如何构建一套适应未来五年财务波动的购房战略。我们假设读者已经对基本的储蓄概念有所了解，因此，本部分将侧重于机会成本分析与负债结构优化。 1. 深度剖析购房的真实成本构成： 我们不会重复计算房款与利息的加总，而是引入“隐性持有成本模型”（Latent Holding Cost Model）。这包括但不限于：小区维护基金的真实使用透明度分析、未来可能征收的特定地方税费预测模型（基于区域发展规划的推演），以及对房屋老化后修复预算的预估方法。我们将提供一个量化工具，帮助读者评估，在持有成本中，哪些是固定支出，哪些是弹性支出，以便在经济紧缩期进行有效削减。 2. 贷款工具的“冷门”比较与应用： 市场上普遍介绍的是固定利率与浮动利率的选择。本书则聚焦于组合贷款策略（Hybrid Loan Strategies）。例如，如何利用不同银行提供的阶梯式利率产品进行有效对冲；在特定收入结构下，如何最大化利用公积金贷款的杠杆效应，同时避免因贷款额度过高而导致的月供压力陷阱。书中将详细拆解“先息后本”类产品的风险敞口计算，并提供一套简易的压力测试表格，帮助读者模拟在失业或收入中断情况下，现金流可以支撑的最短期限。 3. 资产配置视角下的购房时机判断： 本书拒绝提供“某个季度是最佳入市时机”的武断结论。相反，我们提供“个人资产健康度指标”（Personal Asset Health Index, PAHI）。这个指标综合考量了读者的其他投资组合（股票、基金、其他不动产）的流动性、预期回报率，以及购房资金的来源结构。只有当PAHI达到某个阈值，我们才建议启动购房流程，确保购房行为是资产增值，而非流动性危机的前奏。 --- 第二部分：市场信息过滤与房源筛选的效率革命 购房者常常淹没在海量的房源信息中，如何高效地筛选出真正符合自身需求的房源是关键。本书摒弃了对“地段决定一切”的简单论断，转而提供一套基于数据驱动的房源价值评估体系。 4. 逆向评估学区房的“溢价陷阱”： 教育资源固然重要，但学区房的溢价并非总是合理的。我们教授如何通过分析目标片区的“教育资源稳定性指数”（Educational Stability Index, ESI），来判断现有学区政策在未来三到五年的变动风险。书中会指导读者如何利用政府公布的微观区域规划文件，提前识别学区划片调整的可能性，从而避免为尚未确定的“学区红利”支付过高成本。 5. 社区微环境分析：超越容积率的宜居性考量： 传统的房屋评估会关注容积率、绿化率等硬性指标。本书引入“社交活力指数”（Social Vitality Index, SVI）的评估方法。这涉及对小区内部公共空间的使用频率、物业管理公司的响应速度（通过匿名问卷模拟测试），以及周边商业配套的“步行友好度”分析。例如，如何通过观察特定时段的停车情况和垃圾分类设施的维护程度，侧面了解小区的实际管理水平和邻里关系质量。 6. 二手房“隐形折旧”的侦测指南： 对于二手房，结构问题不易察觉，但“隐形折旧”会严重影响长期居住体验和未来转售价值。本书提供了一份详尽的“房屋体检清单”，它侧重于非显性结构部分：水管的材质与管龄评估（如何通过水压测试和水费单据的异常波动进行侧面推断）、电路负荷的现代适应性检查，以及外墙保温层的热成像模拟应用（指导读者如何与专业人士沟通进行初步探查）。 --- 第三部分：合同签订与交易风险的“防火墙”设置 交易环节的复杂性往往是购房者最感到无助的阶段。本书将合同条款视为一种需要被“破解”的语言，提供一套高度实用的风险规避策略。 7. 预售合同中的“弹性条款”识别与谈判： 开发商合同文本中往往存在对自身有利的“模糊地带”。本书将重点解析“工程延期责任条款”中对不可抗力定义的界定范围，以及“交付标准”描述模糊之处（如精装标准的品牌和型号替换权限）。我们提供一套谈判话术模板，指导购房者在不激化矛盾的前提下，要求开发商对模糊条款进行具体化和量化承诺。 8. 产权调查的“穿透式”深挖： 产权清晰是交易安全的基石。除了常规的房产信息查询，本书指导读者如何进行“历史交易链穿透”。例如，如何通过查阅土地使用权出让合同的续期年限，来判断该房产在未来是否可能面临土地使用权到期后的再议价风险。对于涉及共有产权、抵押未解押等复杂情况，提供一步一步的清退和担保方案设计。 9. 警惕“资金监管”的盲区： 虽然资金监管是保障交易安全的手段，但其执行细节往往决定了资金的安全性。本书将详细对比不同银行和第三方支付机构在资金监管中的“提前解冻机制”与“争议处理流程”。重点提示：如何在合同中约定，只有在产权过户登记完成后，监管资金才能被释放给卖方，避免因中途出现行政障碍导致资金滞留或被挪用。 --- 【结语】 本书是献给那些希望用清晰的逻辑和系统的工具武装自己，从而在复杂的购房市场中做出最优决策的实践者。它不提供玄学预测，只提供可执行的步骤和可量化的评估标准，真正做到让购房者心中有数，步步为营。

购屋流程快易通

Part 1 开始做准备
Q2 你做好购屋SWOT分析了吗？
Q5 看图说故事，透析广告照片的奇幻术？
Q15 Where1住哪里好，地段真的是王道吗？
Q17 How头期款从哪里来？
Q18 When何时是最佳购屋时机？
Q19 真心人物：眼光精准的上班族妈妈

Part 2 出发去探索
Q22 月薪只有四万，买得起房子吗？
Q26 小心被举报，要怎么选有顶楼加盖的房子？
Q28 买可能都市更新的房子有哪些风险？
Q29 听说买法拍、银拍、金拍屋可以捡到大便宜？
Q31 室内风水有哪十大禁忌？
Q33 真心人物：自建自售的地主

Part 3 累积实战经验
Q36 孟母为何三迁？买房要注意的周遭环境问题
Q41 一定要懂的两张图：原建照平面设计图是啥？
Q43 平面设计图没告诉你的事？
Q46. RC、SRC、SS是虾米？哪种比较厉害？
48 真心人物：峰禾建筑与室内设计群建筑师倪伯聪

Part 4深入房价现场
Q52 你不知道的订价游戏是…？
Q54 土地一坪卖多少钱和房价有什么关联？
Q55 神秘的低总价？特区价为何差很大？
Q56 荷包保卫战，要怎么杀价？
57 真心人物：代销公司房地产研究员小吴

Part 5 有梦最美预售屋
Q60 热闹的现场，大家都来抢房子了吗？
Q62 看不见的未来，建商爱画哪些大饼？
Q63 如何确保预售屋盖的跟说的一样好？
Q66 小心再小心，买预售屋容易忽略的问题？
Q65 我反悔了，该怎么办？
66真心人物：润泰建设副总傅国珍

Part 6 崭新亮丽新成屋
Q70 让人又爱又恨的公设？
Q71 你买到的是烂停车位吗？
Q73 保留户、广告户、本栋最后一户的玄机？
74 真心人物：资深房地产投资人杨德芬

Part 7 五花八门中古屋
Q78 小心！你买的是凶宅吗？
Q80 买中古屋还有哪些隐形费用？
Q81 房仲爱用的话术和伎俩？
Q82 仲介费也有玄机？
Q84 怎么搞懂产权调查跟誊本？
85 真心人物：台湾房屋执行长谢万雄

Part 8 搞懂交屋流程
Q87 中古屋「现况交屋」要注意的事？
Q88 亲爱的，我把预售屋变新成屋了，要如何验收？
Q89 怎么避开黑心代书，找到好地政士？
Q93 交屋后如果有纠纷怎么办？
94 真心人物：地政士公会理事长 王国雄

Part 9 精打细算看贷款
Q97 天杀的，怎么挑选最有利的房贷产品？
Q98 哪种还款方式最划算？
Q99 大利多：青年安心成家优惠贷款！

Part 10 买屋甘苦心内话
Q101 夫妻会因为哪些房事问题吵架？
Q102 买房子，谁做主？
Q105 要登记在谁的名下？
Q107 奢侈税发烧，大家买房子最关心什么？

Part 11 最新最热议题
Hot 1 实价登录，房价现形记
Hot 2 四十年房贷，贷贷贷不完？
Hot 3 买间房子好养老？
Hot 4 我该抢购合宜住宅吗？
Hot 5 买乙工屋好不好？
Hot 6 抢红单，抢到红色炸弹？
Hot 7 千万买小新窝？还是买大老宅？
Hot 8 体贴新政策与好用小工具

增订版序

从一张白纸开始学购屋

　　是的，出版《房子这样买，完全解答购屋108问》后一年多，我真的如愿成为有壳蜗牛一族了！最新出版的增订版不但修正文中旧的数据与政策，也针对最热门的实价登录、以房养老等政策提出分析跟建议。

　　出书前，处于想买房子的阶段，更能体会购屋新鲜人对于买房子这件大事会有的焦虑、不确定和疑惑，「对方会骗我吗？我会不会买贵了？要怎么砍价？我会不会买到有问题的房子？」魔鬼就在细节里，每一个小问题都是攸关能否买到好房子的大问题。

　　写书时，上网爬文研究大家的购屋疑惑成了例行工作、找人脉贴身採访近十位房地产专家、参加不动产研讨会与讲座、大量阅读房地产相关书籍杂志、还有扮演澳客深入预售屋、新成屋跟中古屋现场、设法找出黑心唬人的伎俩……抽丝剥茧找解答，过程简直跟福尔摩斯探案一样精彩。仔细算一算，这两年大概看了超过一百间房子，当你遇见属于你的那一间时，心中自然浮现「叮咚！」的宾果声，直觉告诉我，就是他了。

　　置产后，身旁许多朋友松了一口气，因为~哪有作者是先写书后买屋的啊。不过，好在有这趟认真钻研的过程，让我看屋的精准度大幅提升，脑海三不五时浮现书中对读者的提醒，该怎么问问题、该检查那些细节、该如何审视自己真正的购屋需求，面对似是而非的购屋话术跟形形色色的房仲甜言蜜语，也更有体抗力。

　　拜实价登录之赐，价格透明度大幅提升，议价的过程也相对顺利。因为房仲跟屋主是好友，我突发奇想採用「总价式」的议价方式，请房仲跟屋主沟通，总金额必须包含房价、仲介费跟支付代书的各种税费；房仲于是得精打细算扣除必须缴交给政府跟代书的费用后的利润空间，经过三次议价，最后仍卡在每坪还要少一万元的差距，我使出退客厅家具跟「卢」功，终于成交，当然，屋主没有很开心，因为我砍了一百五十万，约一成五。

　　我想选一个看得见天空的地方落脚，当时心里还有点犹豫小环境太热闹，但是研究过政府的都市规划，购屋地点即将进行绿美化工程，河道也将清淤。于是心一横，决定请房仲斡旋。令人振奋的是，交屋后一周，门前巷道就张贴出整治公告，原本的公有停车场，即将变成小公园，铁围篱也会变成自行车道。再次证明：购屋前做功课是必要的。花一点时间了解你有兴趣的案子的周边都市计画绝对是购屋的必要功课啊！

　　交屋前后是最忙碌的时刻，找适合的银行、决定缴交贷款的方式、请银行鑑价、检查房子的原况、签约、相互退补水电费等等。再次提醒大家，中古屋的自备款绝不是帐面上的二到三成，而是银行鑑价结果的成数。换言之，一千万的房子，若银行鑑价只有九百万的价值，以贷款七成五计算，银行只会贷给你六百七十五万，实际的自备款是三百二十五万而非二百五十万喔！

　　许多人问我何时是最好的购屋时机？我想，房价总在起伏波动中，没有人能预测下一波低点会在何时发生，若你是以自住为出发点，评估过目前的政策走向、当地的实价登录行情与未来发展性等因素后，在经济能力许可的范围内，大胆开出你的期望值，只要对方能接受，就是最好的购屋时机！

　　然后，就像秘密法则所说的，当你许下心愿后，宇宙就会吸引所有的力量来帮助你完成梦想。写书时，朋友牵引着朋友，让我深入购屋现场，编辑的同学的弟弟、在代销工作的朋友的同事、就连建筑师跟神祕的投资客也都是透过这种ABC的连环关系而幸运的採访到。对于大家不藏私的倾囊相授，除了感谢还是感谢。这诸多的偶然与巧合说明了一件事：这个世界不只有黑心，还有更多人「愿意帮助大家买到好房子」。

　　而且，如果我能从白纸变成懂得购屋之道，相信读完本书108个问题与最新增订版后，你一定也可以。祝福你！

Hot1实价登录，房价现形记

实价登录地政三法施行，让房价透明化，引起房市震盪。消费者多了一道可以了解区域行情的防护罩，过去只能任人宰割的买方，对于真实房价有更多的了解。自从开办以来，实价登录的价格比牌价至少少了一到一成五，豪宅实价也跌破许多人的眼镜。再累积更多实际登录数据后，未来买卖双方的开价与卖价将逐渐缩小差距，民众再也不用担心当冤大头了。

＊如何判读实价登录的资讯？

实价登录的资讯有时间差，公寓跟大楼虽然位于同一区段也会有不同的价格，买方在购屋时应考虑：规格差异（公寓跟大楼不同）、屋龄差异（同一区段但屋龄差很大）、屋况差异（原况屋跟装潢屋不同），若有公园等附加价值或是嫌恶设施等问题，建议以「同中求异」的角度来思考出价金额。

＊中古屋市场透明度高于预售屋

实价登录首先冲击到的是中古屋市场，买卖双方一屋一登录，价格立现；但是预售屋跟新成屋因为是透过建商（不动产代销经纪）登录，买方交屋后，不动产代销业者，只要在委託代销契约届满或终止三十日内，一次申报即可。换言之，如果预售屋卖两年，这两年间的交易价格仍是谜团。

＊谁要负责登录资讯？

1.地政事务所所收买卖登记申请案件。

提醒：如果买卖双方没有委託地政士办理房屋买卖，则由权利人（买方）负责申报。

2.不动产仲介经纪业签定租赁契约书之案件。

3.不动产代销经纪业签有起造人或建筑业委託代销之成交案件。

＊三十天内要登录资讯

买方购屋后必须请权利人或地政士或不动产经纪业者在买卖案件办妥所有权移转登记后，三十日内，向主管机关申报登录土地及建物成交案件实际资讯。如果逾期未登录，将处以三万到十五万元罚锾。如果买卖双方申报完成后又修正价格，则需重新申报。

＊三大申报内容

要登录的资讯包括：交易标的、价格资讯及标的资讯三大部分。也就是说，要把房子的地址、屋龄、型态（公寓或大楼）、楼层、面积、是否含车位、有没有增建和交易时间都须申报。

＊区段化、去识别化提供查询

地政机关受理申报登录之资讯，会经筛选整理后，再以区段化、去识别化方式提供查询，以保障民众住的安全。例如：如成交案件系位于新北市板桥区中正路二段25号，则以新北市板桥区中正路二段1～50号公开查询。

评分☆☆☆☆☆

我真的想为这本书打call！我一直以来都有个小小的梦想，就是拥有一个属于自己的小窝，但是每次想到买房这件事，就觉得头疼欲裂。不是因为没钱，而是因为太不懂行了！身边有朋友买房，听他们聊起那些各种各样的条款和手续，我就觉得脑壳疼。我需要的不是一本冰冷的数据手册，而是一本能真正走进我心里，用我能听懂的话，给我讲明白“买房这件大事”的书。 这本书简直就是为我量身定做的！它就像一位循循善诱的长辈，把买房的每一个环节都掰开了、揉碎了，讲得清清楚楚。我最喜欢它那种“有问必答”的模式，每一个问题都问到了我的心坎上。比如，我一直很纠结首付的比例问题，看了这本书，我才明白原来这不仅仅是钱的问题，还涉及到贷款的压力和未来的还款能力，书里给出了非常多维度的分析。还有关于房产证的那些事儿，以前听着就头大，现在看完这本书，我大概都能理解上面写的都是什么意思了，甚至知道了一些办理过程中的小窍门。这本书让我觉得买房这件事，好像也不是那么遥不可及，也不是那么神秘莫测了，它给了我极大的信心。

评分☆☆☆☆☆

终于下定决心要踏上买房之路，刚开始的时候，真是两眼一抹黑，对一切都充满未知。我搜罗了各种信息，但总是感觉零散，抓不住重点。就在我快要被各种贷款利率、首付比例、税费计算搞晕的时候，偶然间看到了这本书。我本以为它只是又一本简单的购房指南，但翻开之后，才发现它简直是我这个购房小白的“救星”。 这本书的排版非常友好，没有那种密密麻麻的文字让人望而生畏。它将购房过程中可能遇到的108个问题，拆解得非常细致，并且用一种非常贴近读者生活的语言来解答。我特别喜欢它举的那些具体案例，比如“小张的这种情况，应该如何选择贷款方式？”“王阿姨的这笔钱，是用来付首付还是留作装修？”等等，这些问题都让我感觉非常真实，仿佛作者就在我身边，手把手地教我。而且，它不仅仅是告诉你“是什么”，更重要的是告诉你“为什么”和“怎么办”。我以前总是在纠结是全款买房还是贷款买房，看了这本书之后，我才明白了两种方式背后的利弊，以及在不同情况下的最优解。它还详细讲解了各种附加费用，我之前完全没想过会有这么多额外的开销，这本书帮我提前做好了预算，避免了日后手忙脚乱。

评分☆☆☆☆☆

我是在一个偶然的机会下了解到这本书的，当时我正面临着人生中一个重要的选择——结婚买房。身边的亲戚朋友都给我出了各种各样的建议，但每个人说的都有些不一样，反而让我更加迷茫。我需要的是一个权威、系统、而且能够解决我所有疑虑的指南。在浏览书店时，这本书吸引了我的目光，它的名字就直接点明了核心诉求——“购屋108问”，这让我觉得它能够真正解决我的问题。 这本书的优点在于它非常全面和深入。作者不仅涵盖了购房的各个阶段，从前期的准备、看房、谈判，到中间的贷款、合同签订，再到后期的过户、收房，几乎囊括了购房过程中可能遇到的所有环节。我特别欣赏它在合同讲解部分，详细分析了购房合同中的关键条款，以及那些容易被忽略的“坑”，这让我对未来的合同签订有了更清晰的认识，能够有效避免一些不必要的纠纷。此外，书中还提供了很多关于如何评估房产价值、如何进行议价的实用技巧，这些都是我在其他地方很难找到的宝贵经验。它的逻辑性非常强，循序渐进，让我在阅读过程中能够逐步建立起对购房的整体认知。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，我之前对房地产市场一直抱有一种“敬而远之”的态度，总觉得这是一个充满泡沫和风险的领域，普通人很难真正理解其中的门道。所以，当家人提议买房时，我几乎是抱着一种“被动接受”的心态。但看了这本书之后，我的看法发生了巨大的转变。这本书并非简单地教你“怎么买”，更是让你明白“为什么要买”，以及“如何买得聪明”。 我最欣赏的是它对于购房心理学的探讨。作者并没有回避购房过程中可能出现的各种焦虑和纠结，反而将其作为重要的分析对象，并给出了相应的化解之道。我记得其中有一节讲到“如何克服从众心理，做出最适合自己的选择”，这让我印象深刻。它让我明白，买房不是一场跟风的游戏，而是需要结合自身实际情况，进行理性分析和决策的过程。此外，书中关于“房产投资”的分析也非常有启发性。虽然我目前没有打算将其作为一项投资，但了解一些关于房产价值增长的逻辑和影响因素，对于我选择地段、户型等方面，还是非常有帮助的。这本书让我意识到，购房不仅仅是一次物质的消费，更是一项重要的财富规划和人生决策。

评分☆☆☆☆☆

作为一个在楼市里摸爬滚打多年的“老油条”，我曾经以为自己对买房这件事已经了如指掌，毕竟也经历过几次交易。但是，这次升级换代的“全新增订版”的书，还是给了我不少惊喜。这次再买房，感觉市场环境和政策都和几年前有了很大的不同，很多我熟悉的“套路”好像不太适用了。这本书最让我觉得触动的地方在于，它没有停留在过时的经验分享上，而是紧跟时代步伐，对当前的市场变化和最新的政策法规做了非常深入的解读。 我尤其欣赏它对于“增订”部分的处理。作者显然是花了很多心思去研究和分析最新的市场动态，比如关于“新房限售政策”的解读，以及“二手房交易中如何规避风险”的最新建议，都非常及时和实用。书里提到的很多案例，都反映了近一两年来购房者普遍会遇到的新问题。我注意到作者在分析贷款政策时，特别提到了“LPR改革”对我们这些普通购房者的影响，以及如何根据自己的实际情况去选择最划算的贷款组合，这方面的信息是我之前接触到的信息里比较欠缺的。而且，书中对于“学区房”、“改善型住房”这些热门话题，也都有非常详细的论述，不仅仅是罗列优点，更是在剖析背后的逻辑和潜在风险，这让我受益匪浅。