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　　■ 补教名师18年不动产相关经历加持，以自身的学术、实务经验、详解近10年考题，解题绝对最新、精辟！

　　■ 选择题以参考法条强化基础，并加深印象；申论题则着重于思考、融会贯通、演练及计算过程，以「拟答」方式引导考生进行思考及发挥所学，并非要考生依照拟答一字不漏参考后据以背诵或作答。

　　■ 「解析=重要考点」考生可省去阅读课本的时间，从解析吸收考试重点，短期间有效率地做好准备！

　　民法概要
　　时效、债的发生与消灭、连带债务、买卖、租赁、赠与、承揽与委任、保证、不动产物权编（7个他项权利─7个小矮人）、抵押权之优先性与不可分性、添附、遗产分配（遗嘱、应继承分、特留分与归扣及扣减之比较）与夫妻财产制

　　土地法及土地相关税法规概要
　　最高额面积与最小面积限制、本国人与外国人地权限制、优先购买权之比较、公设用地之取得与免税、都市计画之检讨与变更、非都市土地使用管制规则、撤销征收与废止征收之比较、征用与征收之比较、征收之程序、市地重划与区段征收之异同、各地方税（土地增值税、地价税、房屋税及契税）之税基、税率、计算、纳税义务人、免税与不课征及处罚

　　不动产估价概要
　　不动产三种基本估价的基本原则与方式（成本法、买卖实例比较法、收益还原法）、详读不动产估价技术规则（用词定义解释、公式与计算演练）

　　不动产经纪相关法规概要
　　经纪业之设立程序、经纪人员之资格取得、执业范围、证书（明）有效期限与管理、违法之处罚、独占、结合、联合行为与多层次传销之名词定义与违法之处罚、特种买卖（邮购买卖及分期付款）、定型化契约之定义、效力与违法处罚、公寓大厦之管理组织、成立、议决比例与效力、住户违规之处罚、契约审阅期间、不得记载与应记载事项之区别

作者简介

赵元瑞

　　学历
　　国立政治大学地政研究所在职专班进修中

　　现职
　　1.公职证照考试补习班讲师
　　2.光复地政士事务所开业地政士（88年9月起迄今）
　　3.台湾仁德资产管理股份有限公司顾问
　　4.东森房屋不动产专业训练外聘讲师
　　5.永庆房屋不动产专业训练外聘讲师
　　6.社团法人中华民国不动产教育训练发展协会授课讲师

　　经历
　　1.台北市政府地政谘询义工（99年8月份起服务迄今）
　　2.台北市建成地政事务所志愿服务地政士志工（90年1月起服务迄今）
　　3.内政部地政司审定合格讲师（地政士、不动产经纪人及不动产经纪营业员等类别）（92年起授课迄今）

　　最高荣誉
　　1.88年特种考试土地登记专业代理人考试及格
　　2.88年专门职业及技术人员普通考试不动产经纪人考试及格

好的，这是一本名为《土地规划与城市发展实务指南》的图书简介，旨在为土地管理、城市规划、房地产开发以及相关领域的专业人士和政策制定者提供全面、深入的实操指导和理论支撑。 --- 土地规划与城市发展实务指南 聚焦前沿动态，解析政策深度，链接理论与实践，赋能城市高质量发展 在当前快速城市化进程进入新阶段、强调可持续发展和精细化治理的背景下，土地规划与城市发展面临着前所未有的复杂性和挑战。本指南立足于最新的国家政策导向，结合国内外先进的规划理念与丰富的实践案例，系统梳理了土地规划从宏观战略制定到微观实施落地的全过程，旨在为读者提供一套系统、实用、具有前瞻性的操作手册。 本书结构严谨，内容涵盖土地利用的各个核心环节，特别关注当前热点，如国土空间规划改革、存量土地盘活利用、城市更新行动以及数字赋能下的智慧规划等。 第一部分：国土空间规划体系的构建与运行机制 本部分深入解析了自“多规合一”改革以来，我国土地规划体系发生的根本性变革。 第一章：国土空间规划的顶层设计与法定地位 详细阐述了新时期国土空间规划的战略定位、目标体系与核心原则。重点解读了《国民经济和社会发展规划》《国土空间总体规划》与各类专项规划之间的层级关系与衔接机制。剖析了规划编制中如何平衡生态保护红线、农业空间和城镇开发边界之间的刚性约束，并介绍了规划审批、公布与信息公开的法定程序。 第二章：规划编制的技术路线与方法论 本书提供了详尽的规划编制技术指南，包括基础数据获取、现状评估、要素分析模型（如承载力分析、适宜性评价）的应用。尤其侧重于多情景模拟技术在规划决策中的应用，指导规划师如何基于不同的社会经济发展假设，构建科学的未来空间蓝图。涵盖了遥感解译、GIS空间分析在规划中的深度应用。 第三章：规划的实施、评估与动态维护 规划不是一成不变的蓝图。本章聚焦规划实施的“最后一公里”，详细介绍了年度实施计划的制定、年度监测评估的指标体系构建（如人居环境质量指数、要素投入产出效率等）。阐述了规划动态维护与修改的法定条件、流程与技术要求，确保规划的科学性和适应性。 第二部分：土地利用效率提升与存量资产激活 面对土地资源日益趋紧的现状，如何提高现有土地的利用效率，成为城市可持续发展的关键。 第四章：城镇低效用地再开发（城市更新）的策略 本章是本书的重点内容之一。系统梳理了城市更新的几种主要模式，包括“三旧”改造、片区综合整治与功能置换。深入探讨了存量土地的更新时序分析，明确了政府引导、市场主导下的更新实施路径。详细介绍了容积率的核算、计容规则的特殊处理办法，以及如何在不增加建设用地指标的前提下，通过提高容积率和混合使用，实现土地价值的提升。 第五章：工业用地的转型升级与M0管理 针对产业结构调整，本章详细介绍了适应新兴产业和生产性服务业需求的工业用地供应模式。阐述了M0地块（多功能混合用地）的规划管控要素，包括功能兼容性比例、开发强度、配套设施要求等，指导地方政府如何通过灵活的土地供应政策，引导产业集群的高质量发展。 第六章：集体建设用地入市的实践路径 解析了宅基地“三权分置”政策背景下，农村集体建设用地的入市交易机制。重点剖析了如何进行集体土地的价值评估、如何建立公平合理的收益分配机制，以及在城乡融合发展背景下，保障农民权益与促进土地高效利用的平衡策略。 第三部分：规划管控与建设用地审批实务 本部分侧重于规划成果向法定审批和工程实施的转化，是面向国土空间、住建、发改等部门操作人员的实用指南。 第七章：建设项目用地预审与选址论证 详解了建设项目用地预审的审批要素，强调了与规划环评、能评的衔接。重点阐述了建设项目选址论证报告的编制要点，包括对自然环境、历史文化遗产、基础设施配套的敏感性分析，确保项目选址的科学性和合规性。 第八章：建设用地指标的分解、下达与监管 系统梳理了年度建设用地计划编制、指标分解（到区县、到乡镇）的全过程管理。深入探讨了指标的跨区域调剂、结余指标的收回与再利用机制。强调了对新增建设用地规模和强度实施的刚性约束和年度核查。 第九章：规划设计条件与地块开发控制 规划设计条件是指导具体地块开发的技术依据。本章详细列举了影响地块开发的各类硬指标与软要求，包括建筑高度控制、退界距离、配套公共服务设施的比例要求等。指导读者如何依据法定规划图则，科学、量化地确定地块的开发强度与空间形态。 第四部分：数字化赋能与规划管理创新 本部分聚焦于信息技术在土地规划与管理中的应用，面向智慧城市建设需求。 第十章：自然资源“一张图”与空间治理 详述了自然资源“一张图”的构建逻辑、数据标准与更新维护机制。阐释了“一张图”如何作为法定规划、不动产登记、自然资源管理的统一底版，实现空间信息的互联互通与业务协同。重点介绍基于BIM/CIM技术在规划审批环节的集成应用。 第十一章：产权调查、登记与空间信息服务 从土地管理实践出发，深入分析了不动产登记的流程优化与信息共享机制。探讨了如何利用地理信息技术，为公众和市场主体提供精准的产权查询、规划许可信息服务，提升政府服务的透明度和效率。 本书特色 1. 政策集成度高： 紧密结合《国土空间开发保护规划纲要》及最新的土地管理法规体系，确保内容的前沿性和指导性。 2. 实操性强： 提供了大量从编制到实施、从审批到监管的流程图、清单和关键数据指标，便于一线人员快速掌握操作要点。 3. 案例支撑丰富： 穿插了国内多个典型城市在规划改革、城市更新、低效用地再开发中的成功经验与失败教训，增强了理论的说服力和可复制性。 4. 跨界融合视角： 不仅关注土地的行政管理，更融入了生态安全、历史文化保护、产业经济、社会公平等多元化要素，体现了新时期土地规划的综合性要求。 适用对象： 各级自然资源、规划、住建、发改等政府部门的专业技术人员与管理者。 土地开发、房地产投资、城市更新领域的企业高管与项目负责人。 高等院校土地资源管理、城市规划、建筑学等相关专业的师生。 从事土地评估、法律咨询等服务的专业人士。 掌握《土地规划与城市发展实务指南》，即是掌握了新时代城市空间治理的核心钥匙。

序
命题大纲
历年报考、到考及及格人数统计表
历届试题及参考解答
■ 94年普考试题及参考解答
■ 95年普考试题及参考解答
■ 96年第一次普考试题及参考解答
■ 96年第二次普考试题及参考解答
■ 97年第一次普考试题及参考解答
■ 97年第二次普考试题及参考解答
■ 98年普考试题及参考解答
■ 99年普考试题及参考解答
■ 100年普考试题及参考解答
■ 101年普考试题及参考解答

评分☆☆☆☆☆

**评价四：** 我是一名对房地产行业充满热情，并决心成为一名专业不动产经纪人的新人。在选择备考资料时，我非常谨慎，希望找到一本能够系统学习并且能够熟练掌握考试技巧的书籍。《不动产经纪人题库宝典4合1》正是我的不二之选。这本书的内容覆盖面非常广，从房地产基础知识到法律法规，再到交易流程和市场分析，几乎涵盖了不动产经纪人考试的所有重要领域。编者在编写过程中，显然是充分考虑到了考生的实际需求，将知识点梳理得条理清晰，逻辑性强。书中的题目设计也非常巧妙，很多题目都设置了陷阱，考验考生对知识的理解深度和辨析能力。解析部分更是这本书的一大亮点，它不仅仅是给出答案，更重要的是会深入剖析题目的出处，以及相关的法律条文或知识点，让我能够举一反三，触类旁通。我已经利用这本书进行了多次模拟测试，每次都能发现新的学习重点，并且不断提升自己的解题能力。这本书为我的备考之路提供了坚实的基础和有效的指导，让我对未来充满信心。

评分☆☆☆☆☆

**评价二：** 说实话，一开始我收到这本《不动产经纪人题库宝典4合1》的时候，并没有抱太大期望。市面上类似的教材太多了，很多都只是拼凑而成，内容陈旧，题目质量不高。但当我翻开这本书后，我完全被它吸引住了。这本书的排版设计非常人性化，字体大小适中，阅读起来很舒适。最让我惊喜的是，它将复杂的考试内容以一种非常易于理解的方式呈现出来。比如，在讲解某个法律法规时，它不仅会列出原文，还会用更通俗易懂的语言进行解释，并结合实际案例来帮助我们理解。书中的题型也非常多样化，除了常见的选择题，还有一些案例分析题和简答题，这非常贴合真实的考试形式。更重要的是，这本书的解析非常到位，有时候一道题的解析比我平时看的教材还要详细，让我能够深入理解背后的原理。我最近在复习房地产估价章节，这本书的题目和解析就给了我很大的启发，我发现自己之前对一些概念的理解还不够到位，通过做题和看解析，现在已经清晰了很多。这本书绝对是经过精心打磨的，看得出编者在内容上花费了大量的心思。

评分☆☆☆☆☆

**评价一：** 这本《不动产经纪人题库宝典4合1》真是太棒了！作为一名正在备考不动产经纪人资格考试的考生，我之前尝试过很多资料，但总觉得不够系统，要么题目太少，要么解析不够清晰。直到我入手了这本“宝典”，才算是找到了救星。书的编排逻辑非常清晰，将各种类型的题目按照考点进行了细致的划分，让我能够有针对性地进行复习。每一道题目都配有详尽的解析，不仅告诉你正确答案是什么，更重要的是解释了为什么这个答案是正确的，以及其他选项为什么是错误的。这种深度解析对于理解考点、掌握解题思路至关重要。我特别喜欢书中对于一些易混淆、易错的知识点的重点提示和辨析，这让我在复习过程中少走了很多弯路。而且，书中的题目数量非常丰富，涵盖了考试的各个章节和考点，基本可以满足我日常的刷题需求。我已经坚持用这本书进行一段时间的复习了，感觉对考试的把握越来越大，很多曾经让我头疼的题目现在都迎刃而解了。强烈推荐给所有正在备考不动产经纪人资格考试的考生们，这绝对是一本值得信赖的备考利器！

评分☆☆☆☆☆

**评价五：** 作为一名资深房地产从业者，我近期为了提升自己的专业水平和应对更高级别的考试，选择了这本《不动产经纪人题库宝典4合1》。坦白说，这本书的质量超出了我的预期。它并非泛泛而谈，而是真正深入到不动产经纪人工作的核心技能和知识体系中。书中对于一些专业术语的解释非常到位，并且能够结合实际工作中的案例来进行阐释，让我这种有一定工作经验的人也能从中获得新的启发。题目的设置非常有挑战性，很多题目都涉及到了实际操作中的复杂情况，这对于提升我的应变能力和解决问题的能力非常有帮助。更让我印象深刻的是，这本书的解析不仅仅停留在理论层面，还兼顾了实操性，会给出一些在实际工作中可以借鉴的技巧和思路。我尤其喜欢它对于一些疑难案例的分析，能够帮助我更好地理解法律法规在实践中的运用。这本书对于想要进一步提升专业技能、应对更复杂考试的从业者来说，绝对是一本不可多得的宝藏。它不仅仅是应试教材，更是提升业务能力的实用指南。

评分☆☆☆☆☆

**评价三：** 如果说备考不动产经纪人是一场马拉松，那么这本《不动产经纪人题库宝典4合1》无疑是我冲刺阶段最给力的助推器。我之前因为工作原因，备考时间比较零散，很难系统地梳理知识点。这本书的“4合1”设计，将理论、习题、模拟测试以及考点精析融为一体，极大地节省了我来回翻阅不同资料的时间。我特别喜欢它将知识点拆解得非常细致，每个小知识点都会配上对应的练习题，做完一道题，马上就能巩固这个知识点，效率非常高。而且，书中的题目难度设置也很合理，从基础题到拔高题都有，能够满足不同水平考生的需求。我最看重的是它的模拟测试部分，这部分题目非常接近真实考试的难度和题型，每次做完都能让我对自己的掌握程度有一个清晰的评估，并且能够及时发现薄弱环节。解析部分更是无可挑剔，对于一些疑难杂症，书中的解析都能给出清晰的思路和方法，让我不再感到迷茫。总而言之，这是一本能够真正帮助考生提升应试能力的实操性教材，真心推荐！