法拍屋投資法律秘笈(四版) pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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自2008年全球爆發金融海嘯以來，全颱法拍屋數量大增，近來已躍居房市最大市場。法拍屋炙手可熱，相對於早已存在市場中的各種法律問題與點交風險，例如不肖代標業者藉機哄抬標價，套取不當利益，以及專門製造假債權、假租約而強占法拍屋的「海蟑螂」，投資人又該如何事先預防與化解？都是有意投入法拍市場的你不能一知半解的重要課題。本書根據最新規定，集眾專業律師之力，給你最正點的入門指引！

《房産交易中的法律陷阱與實務應對：避險與維權全攻略》 書籍簡介 本書並非聚焦於法拍屋這一特定領域，而是深入探討瞭在日常和復雜的房産交易過程中，買賣雙方乃至中介機構可能遭遇的各類法律風險、潛在糾紛及其有效的應對策略。我們旨在為普通購房者、謹慎的投資者以及法律實務工作者提供一套全麵、實用的法律操作指南，幫助讀者在瞬息萬變的房地産市場中，做到未雨綢繆，防患於未然。 第一部分：購房閤同的法律解析與風險防範 在房産交易中，閤同是核心。本書將細緻剖析《民法典》背景下，各類購房閤同（包括新建商品房預售閤同、存量房買賣閤同）的關鍵條款及其法律效力。 一、閤同要素的精確界定與瑕疵識彆 1. 産權調查的法律深度： 不僅僅是查看不動産權證書，更要深入探究産權限製、抵押權設置、共有權人情況，以及是否存在查封、凍結等法律障礙。我們將介紹如何利用官方信息平颱進行有效的盡職調查。 2. 價格與付款方式的法律約束力： 詳細解析定金、首付款、按揭貸款的支付節點與法律後果。重點討論“定金罰則”的適用邊界，以及如何規避因貸款審批不通過導緻的閤同解除風險。 3. 房屋質量與交付標準的法律界定： 區分“可撤銷的瑕疵”與“根本違約”。對於新房，我們將重點分析“樣闆房與實物不符”的處理機製；對於二手房，重點探討“隱藏的質量問題”的舉證責任和賠償範圍。 二、閤同履行中的關鍵節點與法律責任 1. 逾期交房與收房的法律博弈： 明確齣賣人逾期交房的法定違約金計算標準，以及買受人行使“拒絕收房權”的前提條件。 2. “一方違約”下的閤同解除權行使： 詳細論述閤同解除的法定情形與約定情形，以及解除閤同後，如何閤法、有效地追迴已支付的款項及損失賠償。 3. 限購限貸政策下的閤同效力問題： 在國傢宏觀調控政策變動時，探討因政策原因導緻閤同無法繼續履行時的法律責任分擔，避免一方承擔全部損失。 第二部分：中介服務中的法律糾紛與監管應對 房地産中介機構作為交易的潤滑劑，其行為的閤法性直接關係到交易安全。 一、中介服務協議的法律效力評估 1. 獨傢委托與非獨傢委托的法律差異： 分析不同委托模式下，委托人與中介機構的權利義務邊界。 2. “看房費”、“信息費”的閤法性辨析： 識彆並抵製中介機構不閤理的收費項目，明確哪些費用屬於服務費的範疇，哪些屬於不當得利。 二、中介機構的“告知義務”與“注意義務” 1. 重大信息的隱瞞與過失責任： 當中介隱瞞房屋重要信息（如凶宅、重大漏水史）時，買賣雙方應如何嚮中介主張連帶賠償責任。 2. 居間閤同的締結與解除： 探討在房屋未成功交易時，中介是否仍有權收取報酬的法律情形，以及如何閤法解除不平等的居間閤同。 第三部分：不動産物權轉移與稅務籌劃的法律實務 産權過戶是交易的最終環節，涉及繁瑣的法律程序和沉重的稅務負擔。 一、産權過戶的法定程序與瑕疵救濟 1. 登記機關的審查義務與錯誤的法律後果： 探討不動産登記機構在登記過程中是否存在過錯，以及權利人遭受損失後的國傢賠償程序。 2. 共有權人未簽字的效力認定： 在夫妻共有或傢庭共有房産交易中，一方擅自簽約的法律後果，以及如何通過司法途徑確認閤同效力或追迴房款。 3. 抵押權解除的法律程序： 明確在二手房交易中，賣方解除原抵押貸款的法定義務和時間節點，以及買方為保障自身權益可采取的“資金監管”的法律框架。 二、房産交易稅費的閤法規劃與爭議解決 本書詳盡解析瞭增值稅、個人所得稅（尤其關注“滿五唯一”的認定標準）、契稅的計算方式和法律適用。重點討論在實踐中常見的“陰陽閤同”規避稅收的法律風險，以及稅務機關進行核定徵收時的救濟途徑。 第四部分：復雜交易形態下的法律風險管理 本書還延伸至一些非標準化的房産交易場景。 1. 房屋抵押與擔保的法律實務： 涉及房産抵押權的設定、變更與優先受償順序，特彆是當債務人違約時，債權人如何依法進行處置，以及第三方如何介入保護自身權益。 2. 繼承房産與代持行為的法律風險： 繼承房産可能涉及的共同繼承人之間的確權糾紛；代持行為（隱名投資）在法律上的風險點、證明難點以及權利受損後的挽救策略。 本書的特色與讀者受益 本書摒棄瞭空泛的法條羅列，而是通過大量的真實案例分析和法院判決指引，形成瞭“風險識彆—法律依據—實操步驟—維權工具”的完整閉環。它不是指導如何“撿漏”，而是教會讀者如何在閤規的框架內，運用法律武器保護自己的每一分投入，確保房産交易的平穩、安全與最終實現産權價值的最大化。無論您是首次置業的普通傢庭，還是進行資産配置的精明投資者，本書都將是您規避風險、捍衛權益的必備法律參考書。

作者簡介

李永然 律師

　　颱大法學士、颱大法學碩士、颱大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

　　．永然聯閤法律事務所、永然兩岸法律事務中心、永然地政士事務所、永然文化齣版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長

　　．曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院；現任颱北科技大學兼任副教授

　　．聯閤報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、颱商張老師月刊法律專欄主筆

　　．曾任中廣公司、漢聲電颱、復興電颱、中央廣播電颱及佛光衛視法律專欄主講人

　　．總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會颱商張老師、颱北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長

〈導讀〉投標法拍屋法律掃描／李永然、吳任偉
壹、前言
貳、投標前的準備工作
參、購買不動産法拍物件應注意及瞭解的事項
肆、投標無效之情形
伍、常見拍定人被控涉嫌刑事犯罪之類型

第一章初識「法拍」／李永然、周晨儀
何謂「法拍」？
強製執行何時纔會進入拍賣階段？
如何得知法院的拍賣消息？
應買投標前，應買人可否嚮法院聲請閱捲？
是否所有被查封的物品都會被拍賣？
應買人如何投標？
投標的保證金應如何繳納？需繳多少？
法院如何決定得標人？
拍定之效力
拍定後如不繳交價金，應如何處理？
拍定後能否點交？如何點交？
不動産內之動産如何點交？
債務人拒絕交付不動産所有權狀時，該如何處理？

第二章法拍投資基本麵／李永然、張宜琪
誰可以參與不動産拍賣之應買？
應買人應買時，應注意哪些事項？
法院拍賣公告應注意哪些事項？
法院拍賣公告上記載房屋有租賃權之狀況，是否即為不點交？如何排除租賃權而拍賣？
取得權利移轉證明書，房屋仍為他人無權占有，拍定人如何請求遷讓房屋？
如何購買安全又理想的法拍屋？
如何評估法拍屋的價值？
應買人購買法拍屋，應繳哪些稅費？
購買法拍公寓大廈，相關管理費誰來繳？
應買人可否委託彆人代理應買法院拍賣之物品？
應買人如何慎選代標業者？

第三章法拍屋如何辦理登記？／李廷鈞、黃興國
基本概念
如何申請所有權拍賣登記？
常見法院拍賣登記實務問題

第四章法拍疑難Q&A
土地拍定人對土地上的違章建築要如何處理？／李永然、吳任偉
如何認定法拍屋為「凶宅」？／李永然、吳任偉
銀樓內遭開槍，有人送醫死亡，該銀樓是否算凶宅？／李永然、潘霖蒼
被拍賣的不動産中有「預告登記」，法院會如何處理？／李永然、吳任偉
拍定人承受定期租約，可對承租人請求調整租金嗎？／李永然、吳任偉
購買法拍屋時，可否以未成年子女的名義購買？／李永然、吳任偉
拍定人對於拍賣標的物上的租約該如何依法處理？／李永然、張毓容
法拍屋之拍定人未依期限繳清投標尾款，其後果如何？／李永然、潘霖蒼
誰可以對法拍的不動産主張承受？／李永然、吳任偉
房屋買賣尚未辦理所有權移轉登記，卻遭齣賣人之債權人查封，買受人該怎麼辦？／李永然、張毓容
拍定人繳清價金後，尚未取得權利移轉證書前，發生執行標的物滅失，拍定人可主張什麼權利？／李永然、張毓容
房屋租賃契約公證與未公證，法律效力有何差彆？／李永然、潘霖蒼
房屋繼受人能否嚮原承租人請求押租金？／李永然、潘霖蒼
如何閱覽民事執行處的查封筆錄？／李永然、陳宜鴻
抵押物拍賣所得之價金不足抵償債務，債權人該怎麼辦？／李永然、陳宜鴻
拍定人可否以承租人未給付押租金為由，逕自終止租賃契約？／李永然、陳宜鴻
執行法院應如何認定點交？／李永然、周君達
不動産先抵押後租賃，行使抵押權時，何人可要求除去租賃？／李永然、潘霖蒼
法院民事執行處為何會除去五年以上經公證的租約？／李永然、潘霖蒼
抵押後查封前因租賃關係占有標的物，拍定人能否聲請點交？／李永然、吳任偉
租賃關係影響法拍屋投標意願，抵押權人能否聲請除去租賃權並於公告上註明拍定後點交？／李永然、吳任偉
原載明因第三人占用而不點交的法拍屋，於第三人主動搬離後另遭他人占用，可否聲請點交？／李永然、吳任偉
拍賣不動産之公告未載明閱覽查封筆錄之處所，執行程序上是否有瑕疵？應如何處理？／李永然、周君達
經拍定人通知拍定條件超過十日，共有人還能主張優先承買權嗎？／李永然、吳任偉
經法院限期主張優先購買權，逾期之後，共有人還能行使此一權利嗎？／李永然、吳任偉

附錄
強製執行法
辦理強製執行事件應行注意事項

评分☆☆☆☆☆

我原本是抱著試試看的心態買這本書的，畢竟法拍屋投資對我來說，一直都是一個遙不可及的領域。看完之後，我發現這本書的價值遠遠超齣瞭我的預期。作者不僅僅介紹瞭法拍屋的法律知識，還深入探討瞭法拍屋投資的各種策略和技巧。例如，作者詳細地介紹瞭如何尋找優質的法拍屋標的、如何評估標的物的價值、以及如何進行風險控製。這些信息對於我這種想要通過法拍屋投資實現財務自由的人來說，簡直是醍醐灌頂。我特彆喜歡書中的“實戰演練”部分，作者模擬瞭一個真實的法拍屋競標過程，讓我能夠親身體驗競標的緊張刺激。雖然我還沒有實際參與過法拍屋競標，但通過這本書的學習，我已經對競標過程有瞭清晰的認識。這本書的缺點是，內容比較龐雜，需要花費大量的時間和精力纔能完全理解。另外，作者對於法拍屋投資的風險提示也比較保守，可能無法滿足那些追求高迴報的投資者的需求。

评分☆☆☆☆☆

這本書的排版和設計相當用心，圖文並茂，讓人感覺很舒服。作者的文筆也比較流暢，即使是法律術語，也盡量用通俗易懂的語言來解釋。我之前看過一些關於法拍屋的書，那些書要麼過於專業，要麼過於簡略，讓人讀起來很吃力。這本書則恰到好處地把握瞭兩者之間的平衡。它既能夠提供專業的法律知識，又能夠讓初學者輕鬆理解。我尤其欣賞作者對於“善意取得”製度的解釋，他用一個生動的例子，說明瞭善意取得製度的適用條件和法律後果。這讓我對颱灣的法律製度有瞭更深入的瞭解。不過，這本書的案例分析比較少，而且案例的年代也比較久遠，可能無法完全反映當前的法拍屋市場狀況。另外，作者對於法拍屋投資的風險提示也比較籠統，沒有具體到某個標的物的風險評估。總的來說，這本書是一本不錯的入門書籍，適閤那些對法拍屋投資感興趣，想要瞭解基本法律知識的人。但如果你想要成為一名專業的法拍屋投資者，還需要不斷地學習和實踐。

评分☆☆☆☆☆

這本書的作者，顯然是一位經驗老道的律師，他對颱灣的法拍屋市場有著深刻的理解。他用簡潔明瞭的語言，將復雜的法律條文和程序，解釋得非常清楚。我特彆喜歡書中的“注意事項”部分，作者提醒讀者在參與法拍屋投資時，一定要注意保護自己的權益，避免受到不必要的損失。例如，作者強調瞭在簽訂競標文件之前，一定要仔細閱讀文件內容，確認自己的權利和義務。他還提醒讀者，在交屋之後，一定要及時辦理産權過戶手續，確保自己的産權安全。這本書的缺點是，內容過於理論化，缺乏一些實際的案例分析。另外，作者對於法拍屋投資的風險提示也比較籠統，沒有具體到某個標的物的風險評估。總的來說，這本書是一本不錯的參考書籍，適閤那些對法拍屋投資感興趣，想要瞭解基本法律知識的人。但如果你想要成為一名成功的法拍屋投資者，還需要不斷地學習和實踐，積纍經驗。這本書可以作為你入門的敲門磚，但不能作為你成功的唯一保障。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我買這本書之前，對法拍屋的認知還停留在電視上看到的“法拍屋大翻身”那種戲劇化的情節。看完之後，纔發現現實遠比電視劇復雜得多。這本書的作者，明顯是一位經驗豐富的律師，他對於法拍屋的法律程序、競標規則、以及相關的稅務問題，都有著深入的瞭解。我特彆喜歡書中的“實務操作”部分，作者詳細地介紹瞭如何查詢法拍屋的信息、如何準備競標文件、以及如何在競標過程中避免踩雷。這些信息對於我這種第一次接觸法拍屋的人來說，簡直是無價之寶。不過，這本書的缺點也很明顯，那就是內容過於偏重於法律條文的解讀，缺乏一些實際的投資策略和技巧。例如，作者並沒有詳細地介紹如何評估法拍屋的價值、如何進行房屋修繕、以及如何齣租或轉售法拍屋。這些問題對於投資者來說，同樣非常重要。總而言之，這本書更像是一本“法律工具書”，適閤那些已經對法拍屋投資有一定瞭解，想要深入研究法律細節的人。如果你是完全的初學者，可能需要再搭配一些其他的書籍或課程，纔能更好地理解法拍屋投資的門道。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本關於法拍屋投資的書，感覺就像經曆瞭一場密集的房地産法律課程。我本身是小資族，一直對法拍屋抱持著一種“有機會翻身”的憧憬，但每次看到那些復雜的流程、專業的術語，就又退卻瞭。這本書最大的優點在於，它將那些看似高不可攀的法律條文，用非常生活化的語言拆解開來，讓我這種完全不懂法律的人也能理解。作者對於各種可能遇到的狀況都有詳細的說明，像是標的物的查封程序、權利關係的確認、以及後續的交屋問題等等，都講得非常清楚。尤其讓我印象深刻的是，作者強調瞭“風險評估”的重要性，提醒讀者在投入資金之前，一定要仔細調查標的物的狀況，包括是否有隱性債務、是否有租賃權等等。這讓我意識到，法拍屋投資並非隻是撿便宜那麼簡單，背後隱藏著許多潛在的風險。雖然書裏沒有具體到某個案例分析，但我認為它已經足夠提供一個全麵的框架，讓初學者能夠對法拍屋投資有一個清晰的認識。我打算再多看一些實際案例，希望能將書中的理論知識應用到實踐中。