法拍屋投资法律秘笈(四版)

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具体描述

自2008年全球爆发金融海啸以来,全台法拍屋数量大增,近来已跃居房市最大市场。法拍屋炙手可热,相对于早已存在市场中的各种法律问题与点交风险,例如不肖代标业者借机哄抬标价,套取不当利益,以及专门制造假债权、假租约而强占法拍屋的「海蟑螂」,投资人又该如何事先预防与化解?都是有意投入法拍市场的你不能一知半解的重要课题。本书根据最新规定,集众专业律师之力,给你最正点的入门指引!
《房产交易中的法律陷阱与实务应对:避险与维权全攻略》 书籍简介 本书并非聚焦于法拍屋这一特定领域,而是深入探讨了在日常和复杂的房产交易过程中,买卖双方乃至中介机构可能遭遇的各类法律风险、潜在纠纷及其有效的应对策略。我们旨在为普通购房者、谨慎的投资者以及法律实务工作者提供一套全面、实用的法律操作指南,帮助读者在瞬息万变的房地产市场中,做到未雨绸缪,防患于未然。 第一部分:购房合同的法律解析与风险防范 在房产交易中,合同是核心。本书将细致剖析《民法典》背景下,各类购房合同(包括新建商品房预售合同、存量房买卖合同)的关键条款及其法律效力。 一、合同要素的精确界定与瑕疵识别 1. 产权调查的法律深度: 不仅仅是查看不动产权证书,更要深入探究产权限制、抵押权设置、共有权人情况,以及是否存在查封、冻结等法律障碍。我们将介绍如何利用官方信息平台进行有效的尽职调查。 2. 价格与付款方式的法律约束力: 详细解析定金、首付款、按揭贷款的支付节点与法律后果。重点讨论“定金罚则”的适用边界,以及如何规避因贷款审批不通过导致的合同解除风险。 3. 房屋质量与交付标准的法律界定: 区分“可撤销的瑕疵”与“根本违约”。对于新房,我们将重点分析“样板房与实物不符”的处理机制;对于二手房,重点探讨“隐藏的质量问题”的举证责任和赔偿范围。 二、合同履行中的关键节点与法律责任 1. 逾期交房与收房的法律博弈: 明确出卖人逾期交房的法定违约金计算标准,以及买受人行使“拒绝收房权”的前提条件。 2. “一方违约”下的合同解除权行使: 详细论述合同解除的法定情形与约定情形,以及解除合同后,如何合法、有效地追回已支付的款项及损失赔偿。 3. 限购限贷政策下的合同效力问题: 在国家宏观调控政策变动时,探讨因政策原因导致合同无法继续履行时的法律责任分担,避免一方承担全部损失。 第二部分:中介服务中的法律纠纷与监管应对 房地产中介机构作为交易的润滑剂,其行为的合法性直接关系到交易安全。 一、中介服务协议的法律效力评估 1. 独家委托与非独家委托的法律差异: 分析不同委托模式下,委托人与中介机构的权利义务边界。 2. “看房费”、“信息费”的合法性辨析: 识别并抵制中介机构不合理的收费项目,明确哪些费用属于服务费的范畴,哪些属于不当得利。 二、中介机构的“告知义务”与“注意义务” 1. 重大信息的隐瞒与过失责任: 当中介隐瞒房屋重要信息(如凶宅、重大漏水史)时,买卖双方应如何向中介主张连带赔偿责任。 2. 居间合同的缔结与解除: 探讨在房屋未成功交易时,中介是否仍有权收取报酬的法律情形,以及如何合法解除不平等的居间合同。 第三部分:不动产物权转移与税务筹划的法律实务 产权过户是交易的最终环节,涉及繁琐的法律程序和沉重的税务负担。 一、产权过户的法定程序与瑕疵救济 1. 登记机关的审查义务与错误的法律后果: 探讨不动产登记机构在登记过程中是否存在过错,以及权利人遭受损失后的国家赔偿程序。 2. 共有权人未签字的效力认定: 在夫妻共有或家庭共有房产交易中,一方擅自签约的法律后果,以及如何通过司法途径确认合同效力或追回房款。 3. 抵押权解除的法律程序: 明确在二手房交易中,卖方解除原抵押贷款的法定义务和时间节点,以及买方为保障自身权益可采取的“资金监管”的法律框架。 二、房产交易税费的合法规划与争议解决 本书详尽解析了增值税、个人所得税(尤其关注“满五唯一”的认定标准)、契税的计算方式和法律适用。重点讨论在实践中常见的“阴阳合同”规避税收的法律风险,以及税务机关进行核定征收时的救济途径。 第四部分:复杂交易形态下的法律风险管理 本书还延伸至一些非标准化的房产交易场景。 1. 房屋抵押与担保的法律实务: 涉及房产抵押权的设定、变更与优先受偿顺序,特别是当债务人违约时,债权人如何依法进行处置,以及第三方如何介入保护自身权益。 2. 继承房产与代持行为的法律风险: 继承房产可能涉及的共同继承人之间的确权纠纷;代持行为(隐名投资)在法律上的风险点、证明难点以及权利受损后的挽救策略。 本书的特色与读者受益 本书摒弃了空泛的法条罗列,而是通过大量的真实案例分析和法院判决指引,形成了“风险识别—法律依据—实操步骤—维权工具”的完整闭环。它不是指导如何“捡漏”,而是教会读者如何在合规的框架内,运用法律武器保护自己的每一分投入,确保房产交易的平稳、安全与最终实现产权价值的最大化。无论您是首次置业的普通家庭,还是进行资产配置的精明投资者,本书都将是您规避风险、捍卫权益的必备法律参考书。

著者信息

作者简介

李永然 律师


  台大法学士、台大法学硕士、台大法律研究所博士班研究、中国政法大学法学博士

  .永然联合法律事务所、永然两岸法律事务中心、永然地政士事务所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等创办人;财团法人永然法律基金会董事长

  .曾任教:淡江大学、辅仁大学、文化大学、铭传大学、国立体育学院;现任台北科技大学兼任副教授

  .联合报、中国时报、工商时报、经济日报、中华水电冷冻空调杂志、税务旬刊、投资情报周刊、贸易商情、爽报、台商张老师月刊法律专栏主笔

  .曾任中广公司、汉声电台、复兴电台、中央广播电台及佛光卫视法律专栏主讲人

  .总统府人权谘询委员、内政部营建署法律顾问、国防部总政治作战局法律顾问、中华人权协会理事长、两岸经贸交流权益促进会理事长、陆委会台商张老师、台北市政府市政顾问、行政院退辅会法律顾问、海基会财经法律顾问、中华民国仲裁协会常务理事、财团法人王月兰慈善基金会董事兼执行长、财团法人王永庆先生教育基金会董事兼执行长

图书目录

〈导读〉投标法拍屋法律扫描/李永然、吴任伟
壹、前言
贰、投标前的准备工作
参、购买不动产法拍物件应注意及了解的事项
肆、投标无效之情形
伍、常见拍定人被控涉嫌刑事犯罪之类型

第一章初识「法拍」/李永然、周晨仪
何谓「法拍」?
强制执行何时才会进入拍卖阶段?
如何得知法院的拍卖消息?
应买投标前,应买人可否向法院声请阅卷?
是否所有被查封的物品都会被拍卖?
应买人如何投标?
投标的保证金应如何缴纳?需缴多少?
法院如何决定得标人?
拍定之效力
拍定后如不缴交价金,应如何处理?
拍定后能否点交?如何点交?
不动产内之动产如何点交?
债务人拒绝交付不动产所有权状时,该如何处理?

第二章法拍投资基本面/李永然、张宜琪
谁可以参与不动产拍卖之应买?
应买人应买时,应注意哪些事项?
法院拍卖公告应注意哪些事项?
法院拍卖公告上记载房屋有租赁权之状况,是否即为不点交?如何排除租赁权而拍卖?
取得权利移转证明书,房屋仍为他人无权占有,拍定人如何请求迁让房屋?
如何购买安全又理想的法拍屋?
如何评估法拍屋的价值?
应买人购买法拍屋,应缴哪些税费?
购买法拍公寓大厦,相关管理费谁来缴?
应买人可否委託别人代理应买法院拍卖之物品?
应买人如何慎选代标业者?

第三章法拍屋如何办理登记?/李廷钧、黄兴国
基本概念
如何申请所有权拍卖登记?
常见法院拍卖登记实务问题

第四章法拍疑难Q&A
土地拍定人对土地上的违章建筑要如何处理?/李永然、吴任伟
如何认定法拍屋为「凶宅」?/李永然、吴任伟
银楼内遭开枪,有人送医死亡,该银楼是否算凶宅?/李永然、潘霖苍
被拍卖的不动产中有「预告登记」,法院会如何处理?/李永然、吴任伟
拍定人承受定期租约,可对承租人请求调整租金吗?/李永然、吴任伟
购买法拍屋时,可否以未成年子女的名义购买?/李永然、吴任伟
拍定人对于拍卖标的物上的租约该如何依法处理?/李永然、张毓容
法拍屋之拍定人未依期限缴清投标尾款,其后果如何?/李永然、潘霖苍
谁可以对法拍的不动产主张承受?/李永然、吴任伟
房屋买卖尚未办理所有权移转登记,却遭出卖人之债权人查封,买受人该怎么办?/李永然、张毓容
拍定人缴清价金后,尚未取得权利移转证书前,发生执行标的物灭失,拍定人可主张什么权利?/李永然、张毓容
房屋租赁契约公证与未公证,法律效力有何差别?/李永然、潘霖苍
房屋继受人能否向原承租人请求押租金?/李永然、潘霖苍
如何阅览民事执行处的查封笔录?/李永然、陈宜鸿
抵押物拍卖所得之价金不足抵偿债务,债权人该怎么办?/李永然、陈宜鸿
拍定人可否以承租人未给付押租金为由,迳自终止租赁契约?/李永然、陈宜鸿
执行法院应如何认定点交?/李永然、周君达
不动产先抵押后租赁,行使抵押权时,何人可要求除去租赁?/李永然、潘霖苍
法院民事执行处为何会除去五年以上经公证的租约?/李永然、潘霖苍
抵押后查封前因租赁关系占有标的物,拍定人能否声请点交?/李永然、吴任伟
租赁关系影响法拍屋投标意愿,抵押权人能否声请除去租赁权并于公告上註明拍定后点交?/李永然、吴任伟
原载明因第三人占用而不点交的法拍屋,于第三人主动搬离后另遭他人占用,可否声请点交?/李永然、吴任伟
拍卖不动产之公告未载明阅览查封笔录之处所,执行程序上是否有瑕疵?应如何处理?/李永然、周君达
经拍定人通知拍定条件超过十日,共有人还能主张优先承买权吗?/李永然、吴任伟
经法院限期主张优先购买权,逾期之后,共有人还能行使此一权利吗?/李永然、吴任伟

附录
强制执行法
办理强制执行事件应行注意事项

图书序言

图书试读

用户评价

评分

这本书的排版和设计相当用心,图文并茂,让人感觉很舒服。作者的文笔也比较流畅,即使是法律术语,也尽量用通俗易懂的语言来解释。我之前看过一些关于法拍屋的书,那些书要么过于专业,要么过于简略,让人读起来很吃力。这本书则恰到好处地把握了两者之间的平衡。它既能够提供专业的法律知识,又能够让初学者轻松理解。我尤其欣赏作者对于“善意取得”制度的解释,他用一个生动的例子,说明了善意取得制度的适用条件和法律后果。这让我对台湾的法律制度有了更深入的了解。不过,这本书的案例分析比较少,而且案例的年代也比较久远,可能无法完全反映当前的法拍屋市场状况。另外,作者对于法拍屋投资的风险提示也比较笼统,没有具体到某个标的物的风险评估。总的来说,这本书是一本不错的入门书籍,适合那些对法拍屋投资感兴趣,想要了解基本法律知识的人。但如果你想要成为一名专业的法拍屋投资者,还需要不断地学习和实践。

评分

我原本是抱着试试看的心态买这本书的,毕竟法拍屋投资对我来说,一直都是一个遥不可及的领域。看完之后,我发现这本书的价值远远超出了我的预期。作者不仅仅介绍了法拍屋的法律知识,还深入探讨了法拍屋投资的各种策略和技巧。例如,作者详细地介绍了如何寻找优质的法拍屋标的、如何评估标的物的价值、以及如何进行风险控制。这些信息对于我这种想要通过法拍屋投资实现财务自由的人来说,简直是醍醐灌顶。我特别喜欢书中的“实战演练”部分,作者模拟了一个真实的法拍屋竞标过程,让我能够亲身体验竞标的紧张刺激。虽然我还没有实际参与过法拍屋竞标,但通过这本书的学习,我已经对竞标过程有了清晰的认识。这本书的缺点是,内容比较庞杂,需要花费大量的时间和精力才能完全理解。另外,作者对于法拍屋投资的风险提示也比较保守,可能无法满足那些追求高回报的投资者的需求。

评分

说实话,我买这本书之前,对法拍屋的认知还停留在电视上看到的“法拍屋大翻身”那种戏剧化的情节。看完之后,才发现现实远比电视剧复杂得多。这本书的作者,明显是一位经验丰富的律师,他对于法拍屋的法律程序、竞标规则、以及相关的税务问题,都有着深入的了解。我特别喜欢书中的“实务操作”部分,作者详细地介绍了如何查询法拍屋的信息、如何准备竞标文件、以及如何在竞标过程中避免踩雷。这些信息对于我这种第一次接触法拍屋的人来说,简直是无价之宝。不过,这本书的缺点也很明显,那就是内容过于偏重于法律条文的解读,缺乏一些实际的投资策略和技巧。例如,作者并没有详细地介绍如何评估法拍屋的价值、如何进行房屋修缮、以及如何出租或转售法拍屋。这些问题对于投资者来说,同样非常重要。总而言之,这本书更像是一本“法律工具书”,适合那些已经对法拍屋投资有一定了解,想要深入研究法律细节的人。如果你是完全的初学者,可能需要再搭配一些其他的书籍或课程,才能更好地理解法拍屋投资的门道。

评分

读完这本关于法拍屋投资的书,感觉就像经历了一场密集的房地产法律课程。我本身是小资族,一直对法拍屋抱持着一种“有机会翻身”的憧憬,但每次看到那些复杂的流程、专业的术语,就又退却了。这本书最大的优点在于,它将那些看似高不可攀的法律条文,用非常生活化的语言拆解开来,让我这种完全不懂法律的人也能理解。作者对于各种可能遇到的状况都有详细的说明,像是标的物的查封程序、权利关系的确认、以及后续的交屋问题等等,都讲得非常清楚。尤其让我印象深刻的是,作者强调了“风险评估”的重要性,提醒读者在投入资金之前,一定要仔细调查标的物的状况,包括是否有隐性债务、是否有租赁权等等。这让我意识到,法拍屋投资并非只是捡便宜那么简单,背后隐藏着许多潜在的风险。虽然书里没有具体到某个案例分析,但我认为它已经足够提供一个全面的框架,让初学者能够对法拍屋投资有一个清晰的认识。我打算再多看一些实际案例,希望能将书中的理论知识应用到实践中。

评分

这本书的作者,显然是一位经验老道的律师,他对台湾的法拍屋市场有着深刻的理解。他用简洁明了的语言,将复杂的法律条文和程序,解释得非常清楚。我特别喜欢书中的“注意事项”部分,作者提醒读者在参与法拍屋投资时,一定要注意保护自己的权益,避免受到不必要的损失。例如,作者强调了在签订竞标文件之前,一定要仔细阅读文件内容,确认自己的权利和义务。他还提醒读者,在交屋之后,一定要及时办理产权过户手续,确保自己的产权安全。这本书的缺点是,内容过于理论化,缺乏一些实际的案例分析。另外,作者对于法拍屋投资的风险提示也比较笼统,没有具体到某个标的物的风险评估。总的来说,这本书是一本不错的参考书籍,适合那些对法拍屋投资感兴趣,想要了解基本法律知识的人。但如果你想要成为一名成功的法拍屋投资者,还需要不断地学习和实践,积累经验。这本书可以作为你入门的敲门砖,但不能作为你成功的唯一保障。

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