法拍屋投资法律秘笈(四版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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自2008年全球爆发金融海啸以来，全台法拍屋数量大增，近来已跃居房市最大市场。法拍屋炙手可热，相对于早已存在市场中的各种法律问题与点交风险，例如不肖代标业者借机哄抬标价，套取不当利益，以及专门制造假债权、假租约而强占法拍屋的「海蟑螂」，投资人又该如何事先预防与化解？都是有意投入法拍市场的你不能一知半解的重要课题。本书根据最新规定，集众专业律师之力，给你最正点的入门指引！

《房产交易中的法律陷阱与实务应对：避险与维权全攻略》 书籍简介 本书并非聚焦于法拍屋这一特定领域，而是深入探讨了在日常和复杂的房产交易过程中，买卖双方乃至中介机构可能遭遇的各类法律风险、潜在纠纷及其有效的应对策略。我们旨在为普通购房者、谨慎的投资者以及法律实务工作者提供一套全面、实用的法律操作指南，帮助读者在瞬息万变的房地产市场中，做到未雨绸缪，防患于未然。 第一部分：购房合同的法律解析与风险防范 在房产交易中，合同是核心。本书将细致剖析《民法典》背景下，各类购房合同（包括新建商品房预售合同、存量房买卖合同）的关键条款及其法律效力。 一、合同要素的精确界定与瑕疵识别 1. 产权调查的法律深度： 不仅仅是查看不动产权证书，更要深入探究产权限制、抵押权设置、共有权人情况，以及是否存在查封、冻结等法律障碍。我们将介绍如何利用官方信息平台进行有效的尽职调查。 2. 价格与付款方式的法律约束力： 详细解析定金、首付款、按揭贷款的支付节点与法律后果。重点讨论“定金罚则”的适用边界，以及如何规避因贷款审批不通过导致的合同解除风险。 3. 房屋质量与交付标准的法律界定： 区分“可撤销的瑕疵”与“根本违约”。对于新房，我们将重点分析“样板房与实物不符”的处理机制；对于二手房，重点探讨“隐藏的质量问题”的举证责任和赔偿范围。 二、合同履行中的关键节点与法律责任 1. 逾期交房与收房的法律博弈： 明确出卖人逾期交房的法定违约金计算标准，以及买受人行使“拒绝收房权”的前提条件。 2. “一方违约”下的合同解除权行使： 详细论述合同解除的法定情形与约定情形，以及解除合同后，如何合法、有效地追回已支付的款项及损失赔偿。 3. 限购限贷政策下的合同效力问题： 在国家宏观调控政策变动时，探讨因政策原因导致合同无法继续履行时的法律责任分担，避免一方承担全部损失。 第二部分：中介服务中的法律纠纷与监管应对 房地产中介机构作为交易的润滑剂，其行为的合法性直接关系到交易安全。 一、中介服务协议的法律效力评估 1. 独家委托与非独家委托的法律差异： 分析不同委托模式下，委托人与中介机构的权利义务边界。 2. “看房费”、“信息费”的合法性辨析： 识别并抵制中介机构不合理的收费项目，明确哪些费用属于服务费的范畴，哪些属于不当得利。 二、中介机构的“告知义务”与“注意义务” 1. 重大信息的隐瞒与过失责任： 当中介隐瞒房屋重要信息（如凶宅、重大漏水史）时，买卖双方应如何向中介主张连带赔偿责任。 2. 居间合同的缔结与解除： 探讨在房屋未成功交易时，中介是否仍有权收取报酬的法律情形，以及如何合法解除不平等的居间合同。 第三部分：不动产物权转移与税务筹划的法律实务 产权过户是交易的最终环节，涉及繁琐的法律程序和沉重的税务负担。 一、产权过户的法定程序与瑕疵救济 1. 登记机关的审查义务与错误的法律后果： 探讨不动产登记机构在登记过程中是否存在过错，以及权利人遭受损失后的国家赔偿程序。 2. 共有权人未签字的效力认定： 在夫妻共有或家庭共有房产交易中，一方擅自签约的法律后果，以及如何通过司法途径确认合同效力或追回房款。 3. 抵押权解除的法律程序： 明确在二手房交易中，卖方解除原抵押贷款的法定义务和时间节点，以及买方为保障自身权益可采取的“资金监管”的法律框架。 二、房产交易税费的合法规划与争议解决 本书详尽解析了增值税、个人所得税（尤其关注“满五唯一”的认定标准）、契税的计算方式和法律适用。重点讨论在实践中常见的“阴阳合同”规避税收的法律风险，以及税务机关进行核定征收时的救济途径。 第四部分：复杂交易形态下的法律风险管理 本书还延伸至一些非标准化的房产交易场景。 1. 房屋抵押与担保的法律实务： 涉及房产抵押权的设定、变更与优先受偿顺序，特别是当债务人违约时，债权人如何依法进行处置，以及第三方如何介入保护自身权益。 2. 继承房产与代持行为的法律风险： 继承房产可能涉及的共同继承人之间的确权纠纷；代持行为（隐名投资）在法律上的风险点、证明难点以及权利受损后的挽救策略。 本书的特色与读者受益 本书摒弃了空泛的法条罗列，而是通过大量的真实案例分析和法院判决指引，形成了“风险识别—法律依据—实操步骤—维权工具”的完整闭环。它不是指导如何“捡漏”，而是教会读者如何在合规的框架内，运用法律武器保护自己的每一分投入，确保房产交易的平稳、安全与最终实现产权价值的最大化。无论您是首次置业的普通家庭，还是进行资产配置的精明投资者，本书都将是您规避风险、捍卫权益的必备法律参考书。

作者简介

李永然 律师

　　台大法学士、台大法学硕士、台大法律研究所博士班研究、中国政法大学法学博士

　　．永然联合法律事务所、永然两岸法律事务中心、永然地政士事务所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等创办人；财团法人永然法律基金会董事长

　　．曾任教：淡江大学、辅仁大学、文化大学、铭传大学、国立体育学院；现任台北科技大学兼任副教授

　　．联合报、中国时报、工商时报、经济日报、中华水电冷冻空调杂志、税务旬刊、投资情报周刊、贸易商情、爽报、台商张老师月刊法律专栏主笔

　　．曾任中广公司、汉声电台、复兴电台、中央广播电台及佛光卫视法律专栏主讲人

　　．总统府人权谘询委员、内政部营建署法律顾问、国防部总政治作战局法律顾问、中华人权协会理事长、两岸经贸交流权益促进会理事长、陆委会台商张老师、台北市政府市政顾问、行政院退辅会法律顾问、海基会财经法律顾问、中华民国仲裁协会常务理事、财团法人王月兰慈善基金会董事兼执行长、财团法人王永庆先生教育基金会董事兼执行长

〈导读〉投标法拍屋法律扫描／李永然、吴任伟
壹、前言
贰、投标前的准备工作
参、购买不动产法拍物件应注意及了解的事项
肆、投标无效之情形
伍、常见拍定人被控涉嫌刑事犯罪之类型

第一章初识「法拍」／李永然、周晨仪
何谓「法拍」？
强制执行何时才会进入拍卖阶段？
如何得知法院的拍卖消息？
应买投标前，应买人可否向法院声请阅卷？
是否所有被查封的物品都会被拍卖？
应买人如何投标？
投标的保证金应如何缴纳？需缴多少？
法院如何决定得标人？
拍定之效力
拍定后如不缴交价金，应如何处理？
拍定后能否点交？如何点交？
不动产内之动产如何点交？
债务人拒绝交付不动产所有权状时，该如何处理？

第二章法拍投资基本面／李永然、张宜琪
谁可以参与不动产拍卖之应买？
应买人应买时，应注意哪些事项？
法院拍卖公告应注意哪些事项？
法院拍卖公告上记载房屋有租赁权之状况，是否即为不点交？如何排除租赁权而拍卖？
取得权利移转证明书，房屋仍为他人无权占有，拍定人如何请求迁让房屋？
如何购买安全又理想的法拍屋？
如何评估法拍屋的价值？
应买人购买法拍屋，应缴哪些税费？
购买法拍公寓大厦，相关管理费谁来缴？
应买人可否委託别人代理应买法院拍卖之物品？
应买人如何慎选代标业者？

第三章法拍屋如何办理登记？／李廷钧、黄兴国
基本概念
如何申请所有权拍卖登记？
常见法院拍卖登记实务问题

第四章法拍疑难Q&A
土地拍定人对土地上的违章建筑要如何处理？／李永然、吴任伟
如何认定法拍屋为「凶宅」？／李永然、吴任伟
银楼内遭开枪，有人送医死亡，该银楼是否算凶宅？／李永然、潘霖苍
被拍卖的不动产中有「预告登记」，法院会如何处理？／李永然、吴任伟
拍定人承受定期租约，可对承租人请求调整租金吗？／李永然、吴任伟
购买法拍屋时，可否以未成年子女的名义购买？／李永然、吴任伟
拍定人对于拍卖标的物上的租约该如何依法处理？／李永然、张毓容
法拍屋之拍定人未依期限缴清投标尾款，其后果如何？／李永然、潘霖苍
谁可以对法拍的不动产主张承受？／李永然、吴任伟
房屋买卖尚未办理所有权移转登记，却遭出卖人之债权人查封，买受人该怎么办？／李永然、张毓容
拍定人缴清价金后，尚未取得权利移转证书前，发生执行标的物灭失，拍定人可主张什么权利？／李永然、张毓容
房屋租赁契约公证与未公证，法律效力有何差别？／李永然、潘霖苍
房屋继受人能否向原承租人请求押租金？／李永然、潘霖苍
如何阅览民事执行处的查封笔录？／李永然、陈宜鸿
抵押物拍卖所得之价金不足抵偿债务，债权人该怎么办？／李永然、陈宜鸿
拍定人可否以承租人未给付押租金为由，迳自终止租赁契约？／李永然、陈宜鸿
执行法院应如何认定点交？／李永然、周君达
不动产先抵押后租赁，行使抵押权时，何人可要求除去租赁？／李永然、潘霖苍
法院民事执行处为何会除去五年以上经公证的租约？／李永然、潘霖苍
抵押后查封前因租赁关系占有标的物，拍定人能否声请点交？／李永然、吴任伟
租赁关系影响法拍屋投标意愿，抵押权人能否声请除去租赁权并于公告上註明拍定后点交？／李永然、吴任伟
原载明因第三人占用而不点交的法拍屋，于第三人主动搬离后另遭他人占用，可否声请点交？／李永然、吴任伟
拍卖不动产之公告未载明阅览查封笔录之处所，执行程序上是否有瑕疵？应如何处理？／李永然、周君达
经拍定人通知拍定条件超过十日，共有人还能主张优先承买权吗？／李永然、吴任伟
经法院限期主张优先购买权，逾期之后，共有人还能行使此一权利吗？／李永然、吴任伟

附录
强制执行法
办理强制执行事件应行注意事项

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和设计相当用心，图文并茂，让人感觉很舒服。作者的文笔也比较流畅，即使是法律术语，也尽量用通俗易懂的语言来解释。我之前看过一些关于法拍屋的书，那些书要么过于专业，要么过于简略，让人读起来很吃力。这本书则恰到好处地把握了两者之间的平衡。它既能够提供专业的法律知识，又能够让初学者轻松理解。我尤其欣赏作者对于“善意取得”制度的解释，他用一个生动的例子，说明了善意取得制度的适用条件和法律后果。这让我对台湾的法律制度有了更深入的了解。不过，这本书的案例分析比较少，而且案例的年代也比较久远，可能无法完全反映当前的法拍屋市场状况。另外，作者对于法拍屋投资的风险提示也比较笼统，没有具体到某个标的物的风险评估。总的来说，这本书是一本不错的入门书籍，适合那些对法拍屋投资感兴趣，想要了解基本法律知识的人。但如果你想要成为一名专业的法拍屋投资者，还需要不断地学习和实践。

评分☆☆☆☆☆

我原本是抱着试试看的心态买这本书的，毕竟法拍屋投资对我来说，一直都是一个遥不可及的领域。看完之后，我发现这本书的价值远远超出了我的预期。作者不仅仅介绍了法拍屋的法律知识，还深入探讨了法拍屋投资的各种策略和技巧。例如，作者详细地介绍了如何寻找优质的法拍屋标的、如何评估标的物的价值、以及如何进行风险控制。这些信息对于我这种想要通过法拍屋投资实现财务自由的人来说，简直是醍醐灌顶。我特别喜欢书中的“实战演练”部分，作者模拟了一个真实的法拍屋竞标过程，让我能够亲身体验竞标的紧张刺激。虽然我还没有实际参与过法拍屋竞标，但通过这本书的学习，我已经对竞标过程有了清晰的认识。这本书的缺点是，内容比较庞杂，需要花费大量的时间和精力才能完全理解。另外，作者对于法拍屋投资的风险提示也比较保守，可能无法满足那些追求高回报的投资者的需求。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我买这本书之前，对法拍屋的认知还停留在电视上看到的“法拍屋大翻身”那种戏剧化的情节。看完之后，才发现现实远比电视剧复杂得多。这本书的作者，明显是一位经验丰富的律师，他对于法拍屋的法律程序、竞标规则、以及相关的税务问题，都有着深入的了解。我特别喜欢书中的“实务操作”部分，作者详细地介绍了如何查询法拍屋的信息、如何准备竞标文件、以及如何在竞标过程中避免踩雷。这些信息对于我这种第一次接触法拍屋的人来说，简直是无价之宝。不过，这本书的缺点也很明显，那就是内容过于偏重于法律条文的解读，缺乏一些实际的投资策略和技巧。例如，作者并没有详细地介绍如何评估法拍屋的价值、如何进行房屋修缮、以及如何出租或转售法拍屋。这些问题对于投资者来说，同样非常重要。总而言之，这本书更像是一本“法律工具书”，适合那些已经对法拍屋投资有一定了解，想要深入研究法律细节的人。如果你是完全的初学者，可能需要再搭配一些其他的书籍或课程，才能更好地理解法拍屋投资的门道。

评分☆☆☆☆☆

读完这本关于法拍屋投资的书，感觉就像经历了一场密集的房地产法律课程。我本身是小资族，一直对法拍屋抱持着一种“有机会翻身”的憧憬，但每次看到那些复杂的流程、专业的术语，就又退却了。这本书最大的优点在于，它将那些看似高不可攀的法律条文，用非常生活化的语言拆解开来，让我这种完全不懂法律的人也能理解。作者对于各种可能遇到的状况都有详细的说明，像是标的物的查封程序、权利关系的确认、以及后续的交屋问题等等，都讲得非常清楚。尤其让我印象深刻的是，作者强调了“风险评估”的重要性，提醒读者在投入资金之前，一定要仔细调查标的物的状况，包括是否有隐性债务、是否有租赁权等等。这让我意识到，法拍屋投资并非只是捡便宜那么简单，背后隐藏着许多潜在的风险。虽然书里没有具体到某个案例分析，但我认为它已经足够提供一个全面的框架，让初学者能够对法拍屋投资有一个清晰的认识。我打算再多看一些实际案例，希望能将书中的理论知识应用到实践中。

评分☆☆☆☆☆

这本书的作者，显然是一位经验老道的律师，他对台湾的法拍屋市场有着深刻的理解。他用简洁明了的语言，将复杂的法律条文和程序，解释得非常清楚。我特别喜欢书中的“注意事项”部分，作者提醒读者在参与法拍屋投资时，一定要注意保护自己的权益，避免受到不必要的损失。例如，作者强调了在签订竞标文件之前，一定要仔细阅读文件内容，确认自己的权利和义务。他还提醒读者，在交屋之后，一定要及时办理产权过户手续，确保自己的产权安全。这本书的缺点是，内容过于理论化，缺乏一些实际的案例分析。另外，作者对于法拍屋投资的风险提示也比较笼统，没有具体到某个标的物的风险评估。总的来说，这本书是一本不错的参考书籍，适合那些对法拍屋投资感兴趣，想要了解基本法律知识的人。但如果你想要成为一名成功的法拍屋投资者，还需要不断地学习和实践，积累经验。这本书可以作为你入门的敲门砖，但不能作为你成功的唯一保障。