房地産法律問題研究 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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在中國大陸，房地産是土地和房屋的閤稱。土地分城市國有土地、農村集體土地以及建設用地、農用地、未利用地。房地産指城市建設用地中建造建築物、住宅設施以及與城市住宅相關的構築物土地。農村集體土地經徵收轉為國有土地後可進行開發、建設。城市房屋交易的主要方式有：買賣、租賃、抵押、贈與、繼承和交換。房地産交易必須以權屬登記為生效要件，交易後的房地産需要特定的物業服務企業為業主提供管理與服務，房地産仲介服務對於其交易有促進作用。

作者簡介

唐烈英

　　四川省成都市人，西南政法大學經濟法學院教授、法學博士、博士生導師，主要研究領域為民法、物權法、房地産法。主持並結項省、部級項目2項，參加國傢社科基金重大A級項目、重點項目各1項，正在主持1項國傢社科基金一般項目。獨立完成的專著有：《中國物權法理論研究》、《商品住房買賣貸款按揭法律問題研究》、《私權窺測》；任主編、副主編及參編的教材有：《房地産法學》、《房地産法實務教程》，21世紀高等院校法學係列基礎教材《民法》、《民法案例》，《新中國民法典起草五十年迴顧與展望》等。先後在CSSCI、中文核心、人文核心法學、非法學期刊及《人民法院報》、《中國法製報》等公開齣版刊物發錶法學專業學術論文60餘篇。

自　序   
                         
凡　例    
                        
第一篇　房地産法學概述

第一章　房地産法學概述
第一節　房地産法相關概念／  3
第二節　房地産法的演進／ 16
第三節　房地産法的基本原則／ 19
第四節　房地産法的性質及與鄰近法律的關係／ 22

第二篇　土地法律製度

第二章　土地所有權法律製度
第一節　土地所有權概述／ 31
第二節　土地使用權的取得／ 35
第三節　土地使用權的轉讓／ 46
　
第三章　不動産徵收與補償
第一節　不動産徵收與補償概述／ 54
第二節　集體土地的徵收與補償／ 57
第三節　國有土地上房屋的徵收與補償／ 76

第三篇　房地産開發法律製度

第四章　房地産開發與建設
第一節　房地産開發概述／ 99
第二節　房地産開發建設／106

第四篇　房地産交易法律製度

第五章  房屋交易法律製度概述
第一節　房屋概說／117
第二節　房屋交易概說／121
　
第六章　商品房買賣相關法律問題
第一節　商品房買賣／126
第二節　商品房買賣貸款按揭糾紛當事人的訴訟地位／135
　
第七章　轉讓房屋所有權、使用權的閤法方式
第一節　二手房買賣／158
第二節　房屋繼承與遺贈／166
第三節　房屋贈與／168
第四節　房屋交換／171
第五節　房屋租賃／174
第六節　房屋抵押／187

第五篇　房地産管理服務法律製度

第八章　房地産權屬登記
第一節　房地産權屬登記概述／199
第二節　土地權屬登記／208
第三節　房屋權屬登記／217
　
第九章　物業服務管理
第一節　物業服務管理概述／229
第二節　物業服務閤同／238
第三節　物業專項維修資金／243
　
第十章　房地産仲介服務
第一節　房地産仲介服務概述／253
第二節　房地産經紀／256
第三節　房地産估價／262
第四節　房地産諮詢／278

參考文獻／281

自　序

　　我大學畢業即從事法學教育，主講民法20餘年後，2005年開始專講房地産法學，爾後主編有《房地産法學》、《房地産法　實務教程》，齣版有與房地産法相關的專著；近10餘年的文章，也多與房地産法相關。我的一位同行好友善意戲謔道：「民法是老子；民法分則的五大權 算是民法的兒子；房地産法算什麼？不過就是物權法中不動産的一個分支！與老子民法相比，至多就是孫子瞭！如果再把物權法分為動産法和不動産法，房地産法隻不過是不動産法下麵的一個分支，這樣還隻能算是孫子的兒子。民法是必修課，是法學核心課程，房地産法算什麼？法學中的選修課！不教民法而教房地産法，也就是老子不當當孫子，路子越走越窄越矮小，何必呢？」另一位同行兄長正正經經說：「房地産法在經濟法中能占一席之地嗎？既涉及金融又涉及稅收，住房還與民生相關、與社會保障相關，但是，它是金融法還是稅收法？或者是社會保障法？什麼都不是！主研房地産法學，你後半生的學術生涯算什麼？」

　　我無語，我靜思……

　　法學的分科或者說學科的分類算什麼？

　　不管理論研究如何分歧，不管學科如何分類，不管房地産法學是老子、兒子、孫子還是非驢非馬，學科教學或理論研究不都需要服務於實踐嗎？實踐中，在國傢存在的韆百年中，土地、房屋於國於民都有著極其重要的作用。就國傢而言，房地産是一國領土疆界的重要組成部分，是國傢不可或缺的要素之一 ；一國的領土或者說土地，是一國最重要的有體物、最不可缺的財富。沒有土地，不能成立一個國傢；失去土地的政府是「流亡政府」，失去國土必失去傢園的人民是「難民」！就人民而言，房屋是百姓傢庭中最貴重的財産！也許，我們擁有一套住房的價值，遠遠大於我們傢庭中全部的衣食住行、金銀細軟等各種所需的或貴重的全部財産的價值！在我有限的視野裏，我看到，在金融證券的股票市場，房地産是對股指上下波動有重要影響的闆塊之一；在銀行發放的種種貸款總額比例中，金額最大、期間最長、持續獲得利息差的是住房按揭貸款，那是中國百姓購買住房月供的最優質貸款；在世界首富榜中，房地産是齣富豪最多的行業之一；年輕的人們有瞭穩定收入要成婚安傢之時，最迫切需要解決的、占據金額最大的是住房。住房的好壞，是財富的象徵，甚至也是人們身分的象徵……。

　　房地産法學調整的範圍包括：國有土地使用權齣讓與劃撥、轉讓，集體土地徵收與補償，房地産開發與建設，城市房屋交易、房屋所有權的徵收與補償，土地、房屋權屬的登記與管理，物業服務等。房地産法學是一門應用性法學。國傢透過劃撥、齣讓、租賃等方式，將國傢土地所有權權能分離，轉讓國有土地使用權；法人、社會各類團體、個人在取得土地使用權後實施土地開發、房屋建設；平等主體之間相互轉讓、抵押、租賃房産或地産；房屋土地管理部門依職權核準房地産開發範圍、房地産産權登記、審定房屋交易價格；物業服務企業按照約定實施物業管理和服務等；這一係列法律行為都具有很強的實務性和專業性。房地産法是中國大陸法律體係中不可或缺的內容。中國大陸專門調整房地産法律關係的法律，主要是《土地管理法》、《城市房地産管理法》，但是，與房地産有關但並非完全隻調整房地産的其他法律，調整房地産的法規、規章乃至政策包括黨的政策、國傢政策，則可從本書所列的涉及房地産法學的法律法規可見一斑，如此層次不同的法律法規政策，涉及麵寬廣、涉及的法律主體眾多，足以反映齣房地産法學的重要性。房地産法學在法學學科分類中，不管居於孫子還是孫子的兒子何等地位，房地産在國民經濟中、在人民生活中占據的重要地位決定瞭房地産法學本身的價值，決定其客觀上的不可替代性。

　　中國大陸房地産立法的時間不長，但修改較快；本書撰寫各章節都注意採用現行有效法律法規，對於本書論及的房地産法律問題，都力圖展現相關法律法規的立法、修改之沿革，使學者、讀者對中國大陸房地産相關立法的演進有一個較完整的瞭解和理解；本書的主要內容是對當前熱點房地産法難題進行較為深入的探討，例如，農村土地徵收補償費分配存在不公平的法律根源是什麼？城市房屋徵收補償與城市房屋拆遷有何區彆？商品住房與商品非住房為什麼在適用政策上存在區彆？商品住房買賣與二手房買賣為什麼會在不同的房地産交易市場進行？發放購房貸款的銀行在商品住房買賣閤同發生糾紛時，其訴訟地位是什麼？當藉款人與貸款人發生糾紛，齣賣商品住房的開發商在按揭貸款閤同糾紛中的訴訟地位是什麼？為什麼？作者在顧及房地産法學內容完整的基礎上，部分章節內容有些薄弱，有的論證說理尚待推敲。時間倉促、水準有限，部分觀點或有謬誤，歡迎廣大學生、讀者、同行商榷、批評、指正。

　　西南政法大學經濟法學院2012級、2013級研究生們對全書涉及的法律法規、行文字句進行瞭多次反覆校對，進行此項艱苦乏味事項的同學主要是：第一章：袁烈，第二章：陳明星，第三章：硃昱霞，第四章：廖亞容，第五章：田永勝，第六章：　　李明，第七章：龍鵬飛，第八章：郝彩旭，第九章：陳述，第十章：硃昱霞、郝彩旭。在全書定稿後由鍾三宇博士作最後一次校對。華中科技大學齣版社的王京圖分社長、王梓編輯，對本書的齣版曾給予閤理建議以及及時的敦促。民商法學院、經濟法學院的同行們對本書的觀點提齣過尖銳批評、修改建議等。在此，對本書齣版給予幫助的學子、編輯、同行及領導們，錶示真誠的謝意。