房地产法律问题研究 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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在中国大陆，房地产是土地和房屋的合称。土地分城市国有土地、农村集体土地以及建设用地、农用地、未利用地。房地产指城市建设用地中建造建筑物、住宅设施以及与城市住宅相关的构筑物土地。农村集体土地经征收转为国有土地后可进行开发、建设。城市房屋交易的主要方式有：买卖、租赁、抵押、赠与、继承和交换。房地产交易必须以权属登记为生效要件，交易后的房地产需要特定的物业服务企业为业主提供管理与服务，房地产仲介服务对于其交易有促进作用。

好的，这是一份关于《现代城市规划与可持续发展》的图书简介： --- 图书名称：《现代城市规划与可持续发展：理论、实践与前瞻》 图书简介 在人类社会快速城市化的浪潮中，如何平衡经济发展、社会公平与生态保护，已成为全球城市面临的核心挑战。《现代城市规划与可持续发展：理论、实践与前瞻》一书，正是立足于这一时代命题，深度剖析了当代城市规划的核心理念、前沿技术及其在构建可持续未来中的关键作用。 本书并非聚焦于某一特定法律领域，而是横跨规划理论、环境科学、社会学、经济学与信息技术等多个学科，旨在构建一个全面、系统且具有前瞻性的城市规划知识框架。全书共分六大部分，脉络清晰，内容详实，适合规划师、政府决策者、城市管理者、环境科学家以及关注城市未来的研究者与公众阅读。 第一部分：可持续城市化的理论基础与历史演进 本部分首先追溯了城市化进程的历史轨迹，从工业革命时期的快速扩张到20世纪中期“现代主义规划”的兴衰。重点阐述了“可持续发展”概念是如何被引入城市规划领域，并确立了其指导地位。我们深入探讨了布伦特兰报告（Brundtland Report）的深远影响，并系统梳理了从“绿色规划”到“韧性城市”、“智慧城市”等一系列理论范式的转变。研究强调，可持续规划不仅是环境问题，更是一个涉及代际公平、资源效率和社会包容性的复杂系统工程。 第二部分：核心规划工具与技术创新 本章着重于现代规划实践所依赖的技术手段和工具箱。我们详细介绍了地理信息系统（GIS）在空间分析和决策支持中的应用，特别是如何利用遥感数据进行土地覆盖变化监测与城市热岛效应分析。此外，本书引入了“基于场景的规划”（Scenario-Based Planning）方法论，展示了如何通过构建多个未来情景（如气候变化情景、人口激增情景），帮助决策者评估不同干预措施的长期后果。对于城市基础设施的生命周期评估（LCA）和资源流分析，也进行了详尽的案例说明，确保规划决策具备量化的科学依据。 第三部分：生态基础设施与环境韧性构建 在应对气候变化和生物多样性丧失的背景下，生态基础设施的概念被提升到战略高度。本部分系统阐述了“蓝绿网络”（Blue-Green Infrastructure）的设计原则，包括雨水管理（Sponge City 概念）、城市湿地保护与恢复、以及城市森林的生态服务功能评估。我们不仅讨论了硬质工程的局限性，更强调通过自然解决方案（Nature-Based Solutions, NbS）来提升城市抵御洪水、干旱和极端天气事件的韧性。书中包含了多个国际城市在生态修复方面的成功实践，分析了其在提升城市宜居性和生态价值方面的综合效益。 第四部分：社会公平与包容性社区营造 可持续规划的另一核心维度是社会公平。本书批判性地审视了传统规划中可能导致的“空间隔离”和“发展不平衡”现象。本部分聚焦于如何通过规划手段促进社会融合。内容涵盖了经济适用房的策略性布局、混合使用开发（Mixed-Use Development）对社区活力的促进、以及公众参与机制的有效设计。我们深入研究了“共同生产”（Co-production）的模式，探讨了如何确保弱势群体的声音被纳入规划决策过程，从而避免“绿色绅士化”（Green Gentrification）的负面效应。 第五部分：智慧城市与数据驱动的治理转型 信息技术正在重塑城市管理的面貌。本部分探讨了物联网（IoT）、大数据分析和人工智能在提升城市运营效率方面的潜力与挑战。我们详细分析了“智慧交通管理系统”（ITS）如何优化通勤效率、减少碳排放；智慧能源网格如何实现能源的更优分配；以及数字孪生技术（Digital Twins）在模拟规划干预效果中的应用。同时，本书也清醒地指出了数据隐私、算法偏见和数字鸿沟等智慧城市建设中必须正视的伦理与治理问题。 第六部分：全球治理框架与地方化实施路径 最后，本书将目光投向全球视野，分析联合国《新城市议程》（New Urban Agenda）和可持续发展目标（SDG 11）对各国城市规划政策的影响。我们比较了不同国家和地区在实施可持续规划标准方面的经验与差异，例如欧洲的紧凑型城市模式、北美的分散式管理经验，以及发展中国家在快速城市化压力下的适应性策略。本书的重点在于，如何将宏观的全球目标有效地分解和内化为具有地方特色、可操作的、具有法律约束力的地方法规和实践路径，为未来的城市治理提供可借鉴的蓝图。 --- 《现代城市规划与可持续发展》以其跨学科的视野、前沿的技术分析和对社会公平的深刻关怀，为读者提供了一套理解和塑造未来城市环境的全面知识体系。它不仅是一本学术专著，更是指导城市迈向更智能、更绿色、更具韧性未来的实践指南。

作者简介

唐烈英

　　四川省成都市人，西南政法大学经济法学院教授、法学博士、博士生导师，主要研究领域为民法、物权法、房地产法。主持并结项省、部级项目2项，参加国家社科基金重大A级项目、重点项目各1项，正在主持1项国家社科基金一般项目。独立完成的专着有：《中国物权法理论研究》、《商品住房买卖贷款按揭法律问题研究》、《私权窥测》；任主编、副主编及参编的教材有：《房地产法学》、《房地产法实务教程》，21世纪高等院校法学系列基础教材《民法》、《民法案例》，《新中国民法典起草五十年回顾与展望》等。先后在CSSCI、中文核心、人文核心法学、非法学期刊及《人民法院报》、《中国法制报》等公开出版刊物发表法学专业学术论文60余篇。

自　序   
                         
凡　例    
                        
第一篇　房地产法学概述

第一章　房地产法学概述
第一节　房地产法相关概念／  3
第二节　房地产法的演进／ 16
第三节　房地产法的基本原则／ 19
第四节　房地产法的性质及与邻近法律的关系／ 22

第二篇　土地法律制度

第二章　土地所有权法律制度
第一节　土地所有权概述／ 31
第二节　土地使用权的取得／ 35
第三节　土地使用权的转让／ 46
　
第三章　不动产征收与补偿
第一节　不动产征收与补偿概述／ 54
第二节　集体土地的征收与补偿／ 57
第三节　国有土地上房屋的征收与补偿／ 76

第三篇　房地产开发法律制度

第四章　房地产开发与建设
第一节　房地产开发概述／ 99
第二节　房地产开发建设／106

第四篇　房地产交易法律制度

第五章  房屋交易法律制度概述
第一节　房屋概说／117
第二节　房屋交易概说／121
　
第六章　商品房买卖相关法律问题
第一节　商品房买卖／126
第二节　商品房买卖贷款按揭纠纷当事人的诉讼地位／135
　
第七章　转让房屋所有权、使用权的合法方式
第一节　二手房买卖／158
第二节　房屋继承与遗赠／166
第三节　房屋赠与／168
第四节　房屋交换／171
第五节　房屋租赁／174
第六节　房屋抵押／187

第五篇　房地产管理服务法律制度

第八章　房地产权属登记
第一节　房地产权属登记概述／199
第二节　土地权属登记／208
第三节　房屋权属登记／217
　
第九章　物业服务管理
第一节　物业服务管理概述／229
第二节　物业服务合同／238
第三节　物业专项维修资金／243
　
第十章　房地产仲介服务
第一节　房地产仲介服务概述／253
第二节　房地产经纪／256
第三节　房地产估价／262
第四节　房地产谘询／278

参考文献／281

自　序

　　我大学毕业即从事法学教育，主讲民法20余年后，2005年开始专讲房地产法学，尔后主编有《房地产法学》、《房地产法　实务教程》，出版有与房地产法相关的专着；近10余年的文章，也多与房地产法相关。我的一位同行好友善意戏谑道：「民法是老子；民法分则的五大权 算是民法的儿子；房地产法算什么？不过就是物权法中不动产的一个分支！与老子民法相比，至多就是孙子了！如果再把物权法分为动产法和不动产法，房地产法只不过是不动产法下面的一个分支，这样还只能算是孙子的儿子。民法是必修课，是法学核心课程，房地产法算什么？法学中的选修课！不教民法而教房地产法，也就是老子不当当孙子，路子越走越窄越矮小，何必呢？」另一位同行兄长正正经经说：「房地产法在经济法中能占一席之地吗？既涉及金融又涉及税收，住房还与民生相关、与社会保障相关，但是，它是金融法还是税收法？或者是社会保障法？什么都不是！主研房地产法学，你后半生的学术生涯算什么？」

　　我无语，我静思……

　　法学的分科或者说学科的分类算什么？

　　不管理论研究如何分歧，不管学科如何分类，不管房地产法学是老子、儿子、孙子还是非驴非马，学科教学或理论研究不都需要服务于实践吗？实践中，在国家存在的千百年中，土地、房屋于国于民都有着极其重要的作用。就国家而言，房地产是一国领土疆界的重要组成部分，是国家不可或缺的要素之一 ；一国的领土或者说土地，是一国最重要的有体物、最不可缺的财富。没有土地，不能成立一个国家；失去土地的政府是「流亡政府」，失去国土必失去家园的人民是「难民」！就人民而言，房屋是百姓家庭中最贵重的财产！也许，我们拥有一套住房的价值，远远大于我们家庭中全部的衣食住行、金银细软等各种所需的或贵重的全部财产的价值！在我有限的视野里，我看到，在金融证券的股票市场，房地产是对股指上下波动有重要影响的板块之一；在银行发放的种种贷款总额比例中，金额最大、期间最长、持续获得利息差的是住房按揭贷款，那是中国百姓购买住房月供的最优质贷款；在世界首富榜中，房地产是出富豪最多的行业之一；年轻的人们有了稳定收入要成婚安家之时，最迫切需要解决的、占据金额最大的是住房。住房的好坏，是财富的象征，甚至也是人们身分的象征……。

　　房地产法学调整的范围包括：国有土地使用权出让与划拨、转让，集体土地征收与补偿，房地产开发与建设，城市房屋交易、房屋所有权的征收与补偿，土地、房屋权属的登记与管理，物业服务等。房地产法学是一门应用性法学。国家透过划拨、出让、租赁等方式，将国家土地所有权权能分离，转让国有土地使用权；法人、社会各类团体、个人在取得土地使用权后实施土地开发、房屋建设；平等主体之间相互转让、抵押、租赁房产或地产；房屋土地管理部门依职权核准房地产开发范围、房地产产权登记、审定房屋交易价格；物业服务企业按照约定实施物业管理和服务等；这一系列法律行为都具有很强的实务性和专业性。房地产法是中国大陆法律体系中不可或缺的内容。中国大陆专门调整房地产法律关系的法律，主要是《土地管理法》、《城市房地产管理法》，但是，与房地产有关但并非完全只调整房地产的其他法律，调整房地产的法规、规章乃至政策包括党的政策、国家政策，则可从本书所列的涉及房地产法学的法律法规可见一斑，如此层次不同的法律法规政策，涉及面宽广、涉及的法律主体众多，足以反映出房地产法学的重要性。房地产法学在法学学科分类中，不管居于孙子还是孙子的儿子何等地位，房地产在国民经济中、在人民生活中占据的重要地位决定了房地产法学本身的价值，决定其客观上的不可替代性。

　　中国大陆房地产立法的时间不长，但修改较快；本书撰写各章节都注意採用现行有效法律法规，对于本书论及的房地产法律问题，都力图展现相关法律法规的立法、修改之沿革，使学者、读者对中国大陆房地产相关立法的演进有一个较完整的了解和理解；本书的主要内容是对当前热点房地产法难题进行较为深入的探讨，例如，农村土地征收补偿费分配存在不公平的法律根源是什么？城市房屋征收补偿与城市房屋拆迁有何区别？商品住房与商品非住房为什么在适用政策上存在区别？商品住房买卖与二手房买卖为什么会在不同的房地产交易市场进行？发放购房贷款的银行在商品住房买卖合同发生纠纷时，其诉讼地位是什么？当借款人与贷款人发生纠纷，出卖商品住房的开发商在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位是什么？为什么？作者在顾及房地产法学内容完整的基础上，部分章节内容有些薄弱，有的论证说理尚待推敲。时间仓促、水准有限，部分观点或有谬误，欢迎广大学生、读者、同行商榷、批评、指正。

　　西南政法大学经济法学院2012级、2013级研究生们对全书涉及的法律法规、行文字句进行了多次反覆校对，进行此项艰苦乏味事项的同学主要是：第一章：袁烈，第二章：陈明星，第三章：朱昱霞，第四章：廖亚容，第五章：田永胜，第六章：　　李明，第七章：龙鹏飞，第八章：郝彩旭，第九章：陈述，第十章：朱昱霞、郝彩旭。在全书定稿后由钟三宇博士作最后一次校对。华中科技大学出版社的王京图分社长、王梓编辑，对本书的出版曾给予合理建议以及及时的敦促。民商法学院、经济法学院的同行们对本书的观点提出过尖锐批评、修改建议等。在此，对本书出版给予帮助的学子、编辑、同行及领导们，表示真诚的谢意。

评分☆☆☆☆☆

这本书的深度和广度都让我印象深刻。它不仅仅涵盖了传统的房地产法律议题，例如所有权、租赁、抵押等等，还深入探讨了一些新兴的法律问题，例如建筑废弃物的处理、智慧建筑的法律责任、以及虚拟房地产的法律地位等等。作者对于这些新兴议题的分析，展现了其敏锐的洞察力和前瞻性的思考。我尤其感兴趣的是作者对于“居住正义”的讨论，他认为，房地产法律不应该只是服务于资本的利益，更应该保障每一个公民的居住权。作者提出了许多具体的政策建议，例如加强对囤房者的限制、增加公共住宅的供给、以及完善租金管制制度等等。这些建议都值得政府部门认真考虑。当然，这本书也并非完美无缺，例如在讨论都更的法律程序时，对于地主权益的保护略显不足。但总体而言，这本书仍然是一部具有重要学术价值和实践意义的著作。它不仅可以帮助我们更好地理解台湾的房地产法律制度，更可以启发我们对于房地产政策的思考。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我原本对这类法律书籍抱持着一种敬而远之的态度，总觉得那些条文和术语晦涩难懂，读起来头昏脑胀。但这本书却意外地让我改变了这种看法。作者的文笔非常流畅，即使是法律专业人士以外的读者，也能轻松理解其中的含义。书中运用了大量的案例分析，将抽象的法律概念转化为具体的现实情境，这让我觉得更容易产生共鸣。我特别喜欢作者在讨论土地使用分区的章节，详细解释了不同分区的规定，以及这些规定对建筑物的使用和价值的影响。这对于像我这种经常需要处理土地买卖的仲介来说，简直是一本实用的工具书。而且，这本书不仅仅关注法律的规范性，也探讨了法律背后的社会公平与正义。例如，作者对于弱势群体在房地產交易中可能面临的困境，提出了许多值得思考的建议。我认为，一本好的法律书籍，不应该只是教人如何规避风险，更应该引导人思考如何建立一个更加公平合理的房地产市场。这本书做到了这两点，因此我强烈推荐给所有对房地产法律感兴趣的朋友。

评分☆☆☆☆☆

我读完这本书，感觉就像经历了一场房地产法律的“洗礼”。它彻底颠覆了我以往对于房地产交易的认知。以前我总以为，只要找一个靠谱的仲介、仔细审查合同，就可以避免大部分的风险。但这本书让我意识到，房地产交易背后隐藏着太多的法律陷阱和潜在风险。作者对于各种合同条款的解读，简直是字字珠玑，让我对那些看似简单的条款有了全新的认识。我特别受益于作者对于“瑕疵担保责任”的分析，他详细解释了卖方应该承担的责任范围，以及买方应该如何保护自己的权益。这本书也让我对台湾的房地产市场有了更深刻的了解。作者指出，台湾的房地产市场存在着许多结构性的问题，例如土地供应不足、房价过高、以及贫富差距扩大等等。这些问题都需要政府部门和社会各界共同努力才能解决。这本书不仅仅是一本法律书籍，更是一本关于台湾社会问题的反思之作。它让我对房地产的意义有了更深刻的理解，也让我对未来的房地产发展充满了期待。

评分☆☆☆☆☆

读完这本关于房地产法律的著作，我不得不说，它填补了台湾房地产市场长期以来缺乏深入、系统性法律分析的空白。以往我们讨论房地產，常常停留在新闻事件、个案争议，或是建商的宣传攻势，很少有学者能从法律条文的背后，抽丝剥茧地解析其中的复杂性与潜在风险。这本书最吸引我的地方在于，它并非单纯罗列法规，而是将这些法规与台湾实际的房地产交易情境结合，例如预售屋的履约保证、都更的法律程序、以及土地徵收的补偿标准等等，都做了相当详尽的探讨。作者对于这些议题的理解，不仅仅停留在理论层面，更能体察到一般购屋者、地主在面对这些问题时的无助与困惑。书中对于相关判例的分析，更是让我受益匪浅，许多判决的逻辑与考量，都让我对台湾的司法实践有了更深刻的认识。我尤其欣赏作者对于未来房地产法律发展趋势的预测，例如如何应对气候变迁对建筑物的影响、如何规范新兴的共享经济模式等等，这些议题都值得我们深思。这本书对于房地产从业人员、法律系学生，甚至是每一个可能面临房地產交易的民众，都具有重要的参考价值。

评分☆☆☆☆☆

这本书的独特之处在于，它将房地产法律与台湾的社会文化背景紧密结合。以往的房地产法律书籍，往往只关注法律条文的解释和适用，很少考虑到台湾的社会文化对房地产交易的影响。例如，作者在讨论“风水”与房地产交易的关系时，指出，虽然风水本身不具有法律效力，但它却常常成为购屋者决策的重要因素。作者认为，律师在处理房地产交易时，应该了解购屋者的文化背景，并根据实际情况提供专业的建议。这种跨领域的思考方式，让我耳目一新。此外，这本书还关注了台湾的房地产市场在国际环境下的发展趋势。作者分析了全球房地产市场的变化，以及这些变化对台湾房地产市场的影响。他认为，台湾的房地产市场应该积极拥抱国际化，加强与国际市场的合作，才能提升自身的竞争力。这本书的写作风格也比较轻松活泼，即使是法律专业人士以外的读者，也能轻松阅读。作者在书中穿插了一些有趣的案例和故事，让原本枯燥的法律知识变得生动有趣。总而言之，这本书是一部兼具学术价值和实用价值的佳作。