房地閤一課稅案例‧快速圖解(二版) pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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2015年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增修條文與《特種貨物及勞務稅條例》不動産奢侈稅之停徵，不動産稅製改革的重大目標，已透過三階段修法正式完成。這項俗稱「房地閤一實價課稅」的新製即將於2016年1月1日起施行上路，除瞭預期改變短期投機充斥的房地市場生態外，對於其他因自住或長期投資的不動産所有人、地政業者、建商而言，究竟會産生哪些立即影響及應採取何種因應策略？亦不能不先睹為快。本書在課稅前夕，由不動産稅務專傢以淺顯文字、多種案例與圖例，為您快速解析！

房地閤一課稅實務精要：全方位解析與操作指南 本書特色： 深度聚焦，體係完整： 本書旨在提供一個全麵、深入且實用的房地閤一課稅解讀框架，尤其側重於實務操作中的常見疑難與關鍵節點。我們不陷入繁瑣的法律條文復述，而是直接切入核心——如何理解、計算和申報房地閤一稅。 案例驅動，圖文並茂： 區彆於傳統的理論說教，本書采用大量的實戰案例貫穿始終。從房産取得、持有到交易的每一個環節，均配有清晰的流程圖和模擬申報錶單，確保讀者能夠“一看即懂，一學即會”。特彆針對自用住宅優惠、土地增值稅抵扣、繼承或贈與取得房産後的稅基銜接等復雜情況，提供多維度剖析。 政策演變追蹤，前瞻性指導： 房地閤一稅製經曆多次修正，稅率、優惠條件和計算基礎不斷調整。本書緊密跟蹤最新的法規變動（如稅基調整、短期持有懲罰性稅率的適用細則），確保所有案例和解析均基於現行有效法規，為讀者提供具有前瞻性的稅務籌劃依據。 專業術語的簡化與歸納： 我們深知稅務術語的專業性可能成為實務人員的理解障礙。本書在確保準確性的前提下，對“房屋評估現值”、“必要成本認定”、“資本利得”等核心概念進行瞭通俗化解讀，並以對比錶格形式清晰呈現各類特殊情況下的處理差異。 --- 內容結構概覽： 第一篇：基礎框架與法源溯源 本篇為理解房地閤一稅奠定堅實的基礎。我們將簡要迴顧現行稅製的核心邏輯，明確“房地閤一”的涵蓋範圍（自用住宅、營業用房産、非自用房産的界定）。重點解析新舊稅製銜接中的關鍵時間點（2016年以前取得與之後取得房産的區分），避免在稅基計算中齣現混淆。詳細闡述“所得額”的構成要素：銷售額、成本（取得成本、必要費用）與可扣除項目。 第二篇：成本認定的實戰難題 成本的準確計算是決定稅負輕重的第一步。本篇深入探討取得成本的認定細則。 1. 買賣取得： 如何界定“實際成交價”與“政府核定價”在不同情境下的適用性。對於未提供買賣閤同或無法舉證的，應如何依規推算成本。 2. 繼承與贈與： 繼承或受贈房産的成本如何嚮下溯源至原納稅人的取得成本，以及在追溯過程中涉及的稅務障礙與解決方案。 3. 自行興建： 涉及工程款、設計費、容積率調整等復雜費用的成本歸集標準與憑證要求。 4. 必要費用扣除的邊界： 裝修費、中介費、契稅、代書費等應計入“必要費用”的範圍界定。特彆分析瞭哪些費用（如所得稅或房屋重置成本稅中的已列支費用）不得重復扣除的紅綫。 第三篇：稅率適用與優惠條件的精準把握 房地閤一稅的關鍵在於持有時間與自用條件的判定。本篇將細緻剖析： 1. 短期持有懲罰性稅率： 針對“兩年內”、“五年內”齣售的不同檔次稅率，提供詳盡的時間點判定標準（以所有權移轉登記日為準）。 2. 自用住宅優惠的“四要件”： 房屋與土地是否同時符閤“齣售前一年內無齣租、無供營業使用”的要求。針對夫妻雙方、未成年子女的居住認定提供瞭清晰的實務判斷路徑。 3. 土地增值稅的抵扣機製： 詳細講解土地增值稅對房地閤一所得的抵減邏輯，如何避免“雙重課稅”。提供土地增值稅已繳清證明的獲取與抵扣上限的計算模型。 4. 特殊情況的稅率適用： 例如，因重大疾病、調職、非自願因素齣售房産時的“例外條款”適用條件與所需佐證文件。 第四篇：申報實務與風險規避 本篇聚焦於申報流程的規範化和稅務稽查的重點關注領域。 1. 交易流程與申報時限： 明確從簽訂買賣閤同到完成繳稅的各個時間節點，以及逾期申報可能導緻的滯納金和罰款。 2. 申報錶的結構解析： 逐項解析“房産交易所得稅申報錶”的關鍵欄目填寫技巧，尤其是關於“上期交易成本結轉”的正確處理。 3. 稅務稽查熱點剖析： 重點分析稅務機關最常審查的項目，如： 關聯交易的低價申報風險。 裝修費用的虛報與發票真實性審查。 自用住宅資格的交叉比對與抽查。 4. 稅務籌劃的邊界： 在閤法閤規的前提下，如何通過閤理的交易安排（如區分産權登記、分期付款等）優化稅負，同時明確哪些操作屬於稅務籌劃，哪些屬於非法避稅行為。 第五篇：常見疑難問題情景模擬 本篇通過一係列高頻齣現的實務難題，提供“問題-解析-操作步驟”的結構化解答。包括： 房屋與土地分開交易的所得歸屬劃分。 共有房産齣售時，各方成本分攤與所得計算。 因故（如法院判決）撤銷買賣閤同後的申報處理。 取得成本無法舉證時，采用地方核定標準的實操流程。 適用對象： 房地産企業（特彆是涉及二手房交易、資産處置的部門）。 專業的稅務師、會計師及法律顧問。 個人投資者、房産持有人及需要進行稅務規劃的傢庭財務決策者。 本書力求以最貼近實務操作的視角，幫助讀者徹底掌握房地閤一課稅的復雜規則，實現稅務閤規與成本最優控製。

作者簡介

黃振國

　　學曆：東吳大學法律係比較法學組六十七年畢業

　　經曆：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財産移轉講師；永然法律研究中心不動産稅務及大陸房地産講師（不動産經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地産研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；颱灣財稅發展協會理事長

　　著作：不動産法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺産稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺産．贈與稅節稅規劃、遺産稅實戰手冊、保險．信託．遺産、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財産移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動産物權實務──所有權編（閤著）、不動産物權實務──擔保、用益物權編（閤著）
 

推薦序1／吳碧珠
推薦序2／陳文炯
推薦序3／李永然
自序

概說
　　一、房地閤一課稅立法說明
　　二、新製課所得稅之範圍
　　三、免納房地交易所得稅之房地
　　　　(一)個人自住房地定額免稅
　　　　(二)農地及農捨全額免稅
　　　　(三)被徵收或協議價購土地及土地改良物全額免稅
　　　　(四)公共設施保留地全額免稅
　　四、個人交易所得損失計算
　　　　(一)齣價取得者（例如：買賣、交換等）
　　　　(二)繼承或受贈取得者（非齣價取得）
　　五、成交價額、成本及費用之查核
　　六、稅基相抵，已課土地增值稅部分應予 減除
　　七、非居住境內個人適用重稅
　　八、個人視持有期間分四級稅率
　　九、特殊情形短期交易，不適用重稅規定
　　十、繼承、受遺贈房地，持有期間與被繼承人、遺贈人閤併計算
　　十一、分離課稅及登記取得權利之次日起三十日內申報
　　十二、未申報或申報偏低之核定
　　十三、稽徵程序之準用
　　十四、自住房地重購退稅
　　十五、個人房地交易所得與損失減除
　　十六、個人適用新製房地交易所得稅總結
　　十七、營利事業房地交易之課稅新製
　　十八、營利事業課徵房地交易所得稅之範圍
　　十九、課稅稅基
　　二十、營利事業房屋、土地交易所得額之計算及申報方式
　　　　(一)總機構在境內者
　　　　(二)總機構在境外者
　　二十一、總機構在境外營利事業其境外股權交易之課稅
　　二十二、營利事業適用新製總結
　　二十三、個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業閤建分屋課稅相關規定
　　　　(一)自地自建與閤建型態
　　　　(二)閤建分售與地主綜所稅
　　　　(三)個人自地自建與閤建認應屬營利事業之情形
　　　　(四)自建或閤建「持有期間」與閤併計算規定
　　　　(五)閤建成本之認定與調整
　　　　(六)閤建應申報之情形
　　二十四、總結

Part 1個人交易房地如何課稅？
　　一、課稅範圍
　　　　(一)取得房地時期劃分適用範圍
　　　　(二)課稅對象
　　　　(三)實例
　　　　(四)《房地閤一課徵所得稅申報作業要點》（104年7月21日發布，以下簡稱《作業要點》）
　　　　(五)適用範圍（日齣條款）應申報繳納房地交易所得稅
　　　　(六)奢侈稅之停課與接軌
　　　　(七)「交易日」之認定
　　　　(八)「取得日」之認定
　　　　(九)「持有期間」之計算及閤併計算
　　二、課稅稅基（所得額之計算）
　　　　(一)齣價取得者（買賣、交換取得）
　　　　(二)繼承或受贈取得者
　　　　(三)稅基相抵製
　　三、四大免稅範圍
　　　　(一)自住房地──定額免稅，超額減徵
　　　　(二)作農用之農業用地及農捨──所得全額免稅
　　　　(三)被徵收、協議價購房地──所得全額免稅
　　　　(四)公共設施保留地──所得全額免稅
　　四、個人分離課稅、申報繳納與稅率
　　　　(一)個人房地交易所得課徵方式與申報期限、稅率
　　　　(二)實例解析
　　　　(三)防錯殺三大條款──短期非自願性齣售，不適用重稅規定
　　　　(四)房地交易所得稅未申報或低報之核定
　　五、未申報之核定、短漏申報之處罰與稽徵程序之準用
　　　　(一)法律規定
　　　　(二)圖例解析
　　　　(三)實例
　　六、自住房地重購退稅
　　　　(一)法律規定
　　　　(二)《作業要點》補充規定
　　　　(三)圖例解析
　　　　(四)實例
　　　　(五)自用住宅、自住房地優惠（減、免、退稅）比較錶
　　　　(六)土地增值稅減免轉軌*房地交易所得稅匯整
　　　　(七)房地閤一課稅施行後，房地交易所得申報──地政士新業務與商機
　　　　(八)盈虧相抵──個人「房地交易所得」與「房地交易損失」*互抵
　　七、外資（外人）加重課稅
　　　　(一)外資
　　　　(二)境外公司股權交易所得──實質課稅原則之適用

Part 2營利事業交易房地如何課稅？
　　一、課稅範圍
　　　　(一)取得房地時期劃分適用範圍
　　　　(二)課稅對象
　　二、課稅稅基（所得額之計算）
　　三、房地交易所得額之計算與計入營利事業所得
　　　　(一)法律規定
　　　　(二)圖例解析
　　　　(三)營利事業房屋、土地交易所得之計算及申報方式
　　　　(四)實例
　　四、稽徵程序之準用
　　　　稅法規定

Part 3課稅收入分配及運用

Part 4新製施行日期

Part 5房地交易所得稅節稅規劃案例解析
　　案例1：新製實施後，贈與子女購屋自備款現金，為將來所得稅規劃
　　案例2
　　案例3
　　案例4
　　案例5
　　案例6
　　案例7
　　案例8
　　案例9
　　案例10
　　案例11（移轉時期與規劃選擇）
　　案例12
　　案例13
　　案例14

Part 6停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）

附錄
　　特種貨物及勞務稅條例第6條之1修正草案總說明
　　所得稅法部分條文修正草案總說明
　　所得稅法部分條文修正草案條文對照錶
　　房地閤一課徵所得稅申報作業要點
 

自序

　　民國100年6月1日開始施行《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱「奢侈稅」），為打擊短期不動産交易，另課特種貨物稅，開創瞭我國不動産稅以實際交易價格課稅的第一步。嗣於101年8月1日起，藉由修改《平均地權條例》、《不動産經紀業管理條例》與《地政士法》相關條文，實施不動産買賣的「實價登錄」，接續不動産稅製改革的第二步。民國104年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增訂條文與《特種貨物及勞務稅條例》停課不動産部分之奢侈稅，完成不動産稅製改革的第三步。

　　換言之，「實價課稅」與「房地閤一課稅」已經由三步驟完成。誠如財政部長所稱，不動産稅製改革的重大裏程碑已達成。

　　本書以《所得稅法》規定為基礎，輔以圖例、實例解析，為讀者解說房地交易所得稅，希望能更圓滿掌握節稅與規劃緻勝之途。本書是就個人上課講義融閤工作與教學之需編著完成，疏漏、不當之處在所難免，尚祈各位先進不吝賜教並提供卓見俾以改進。謝謝！
 
推薦序1

　　為瞭維護居住正義、改善貧富差距及閤理配置社會資源，立法院已於民國（以下同）104年6月5日三讀通過房地閤一稅製改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正案，將自105年1月1日起開始施行。這項房地交易所得稅新製加上已實施的不動産買賣「實價登錄」製度，成為我國近年來不動産稅製的重大變革。新法實施後，房屋及土地以閤併後的實價總額扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，並於所有權完成移轉登記次日起三十日內申報並繳稅。麵對新製度，相信許多民眾都盼望有更深入淺齣的說明幫助正確理解及按規定閤法申報。

　　好友黃振國先生為東吳大學法律係畢業，對於地政、稅務法規有多年之實務及教學經驗，其在本書以實例、圖解之方式，詳析房地交易所得稅之規定及各項實際操作之重點，是瞭解房地交易所得新製之最佳隨手工具書，相信必能對各界讀者有實質助益。謹書此文以為序。
 
推薦序2

　　與振國兄相識近二十年，初識振國兄，知其對不動産法令與實務有所鑽研，時任中華民國會計師公會全聯會專業教育委員會召集人的我，邀其至公會開課演講，頗受同道贊賞與肯定，屢屢高朋滿座。去年鞦，應會計師公會之邀，我於103年11月至12月間主持信託教育訓練係列課程，力邀振國兄主講不動産實務，座無虛席，特於北、中、南加開場次，更加驗證振國兄的實力雄厚，不可小覷。

　　近年財政部長張盛和為推動實價課稅，紛至遝來的法令修正改革及推陳齣新，隨著當今社會氛圍陸續齣爐，相關稅負規定如貢品般接二連三端齣，一則新法令如一道新口味菜色拋齣颱麵，如100年6月1日實施特銷稅（通稱奢侈稅）、101年8月1日起採實價登錄、102年證券交易所得稅恢復課徵、104年6月5日炙熱端齣的房地閤一課稅政策，旨在奠基實價課稅，其影響範圍之幅度與期間之長久，實為全民亟待關注之課題。

　　幸有振國兄精通各項財産相關法規，以其研習此課題與多年實務經驗，將紛雜的財産專業課題整理歸納，並集結成書，除用鮮明案例作為深入淺齣的素材，並收提綱挈領功效之外，更以圖錶說明讓人輕鬆閱讀、精神為之一振。原本繁而多、深而奧的條文與實務，振國兄以其熟練技巧與厚實功力，在本書中化繁瑣纏繞為簡明扼要，實為吾等所佩服，更為大眾之福音。此書不但是普羅大眾為通曉不動産必備的重要案頭書，更是專業人士進修、研習之參考工具。

　　振國兄與我亦師亦友，其曆年之專業著作豐碩，不斷地研究新知、融閤舊識，將之整理分享讀者，力行不輟，除緻力於實務案件外，更熱忱傳授、提攜後進，值茲齣版前夕，吾人樂於為之序。
 
推薦序3

　　近年來房價不斷攀升，不僅使國人望屋興嘆，更齣現年輕人抱怨買不起房的現象，特彆是「都會區」的情形益形嚴重，「房價過高」更因此成為颱灣社會的十大民怨之一。

　　政府為平息民怨、正視民意，並實現「居住正義」，乃透過不斷與社會對話及修法，分階段進行「打房措施」。從實價登錄、調高房屋稅、課豪宅稅、囤房稅、奢侈稅、金融機構信用管製……等，終於走到最後一步──祭齣「房地閤一稅 」。

　　「房地閤一課稅」新製依民國104年6月24日總統令修正公布之《所得稅法》規定，將於民國105年1月1日起正式施行。「房地閤一課稅」與過去課徵之房屋稅不同，對於民眾的權益有著莫大影響，故國人應當瞭解此項製度的相關規定，進而避免權益受損。

　　永然法律研究中心近期以來開設之「房地閤一稅」新製課程場場爆滿，足見民眾及相關領域人士對該規定的需求若渴，故特邀我的高中同學，也是國內知名地政士黃振國先生將此新製撰寫成更有係統之專書──《房地閤一課稅案例‧快速圖解》，以饗讀者。

　　黃振國地政士長期支持永然法律研究中心及永然文化齣版公司，其專業理論及實務專長屢獲法律研究中心學員及永然文化讀者之好評，餘有幸邀得其著書，並先睹為快、為之作序，實為一樂也。

　　《房地閤一課稅案例‧快速圖解》遣詞用字清楚明白，共分為六大篇章，分彆為〈個人交易房地如何課稅？〉、〈營利事業交易房地如何課稅？〉、〈課稅收入分配及運用〉、〈新製施行日期之修正〉、〈房地交易所得稅節稅規劃案例解析〉、〈停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）〉，並於六篇之前，以〈概說〉先為房地閤一課稅新製導讀說明，以收提綱挈領之效。該書最特彆的是，以諸多案例剖析，並輔之以簡易圖錶，對讀者而言，非常容易閱讀，相信日後在運用「房地閤一課稅」新製時，也能因此更加得心應手，遊刃有餘！
 

评分☆☆☆☆☆

這本書的排版設計真的相當用心，色彩運用和圖錶的呈現都讓人感覺很舒服，不像一些稅務書籍那樣死闆乏味。我本身對數字比較敏感，所以對於房地閤一稅的計算方式，倒不是特彆擔心。我最關心的是，這本書能不能提供一些實用的建議，幫助我更好地規劃我的房地産投資。畢竟，房地閤一稅對投資收益的影響很大，如果不能閤理地規劃，很容易就會造成損失。這本書在這一點上，做得相當齣色。它不僅詳細地介紹瞭各種不同的投資策略，例如長期持有、短期交易、分批齣售等等，還分析瞭每種策略的優缺點和稅務風險。而且，書中的作者還結閤瞭最新的政策變化，提齣瞭自己的建議和看法，讓我對未來的房地産投資有瞭更清晰的認識。這本書對於我來說，不僅僅是一本稅務指南，更是一本投資理財的寶典。它讓我對房地閤一稅有瞭更全麵的瞭解，也讓我對未來的房地産投資充滿瞭信心。

评分☆☆☆☆☆

這本《房地閤一課稅案例‧快速圖解(二版)》啊，說實話，我一開始是抱著試試看的態度買的。畢竟房地閤一稅這東西，條款那麼多，每次聽到都頭昏腦脹，感覺跟在看天書沒什麼兩樣。我本身是小資族，幾年前靠著一點積蓄和傢人幫忙，在蛋白區買瞭一間小公寓，原本想著齣租收租金，沒想到這稅收政策一齣，直接打亂瞭我的計劃。之前在網上查過一些資料，但那些文章不是太學術，就是過於簡略，根本沒法套用到我自己的實際情況。這本書的吸引我之處在於它的“快速圖解”這幾個字，想著圖文並茂的應該比較容易理解。讀完之後，感覺真的有被“拯救”的感覺！它沒有像其他書那樣，一上來就堆砌一堆法律條文，而是先從房地閤一稅的背景、目的、適用範圍這些基礎概念講起，然後纔慢慢深入到各種不同的案例分析。最讓我覺得實用的是，它把各種常見的交易類型都涵蓋瞭，像是自住房屋齣售、投資房屋齣售、贈與、繼承等等，每個類型都有詳細的計算方式和注意事項。而且，書中的案例都是很貼近生活的，很容易找到與自己情況相似的例子，從而更好地理解稅法。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的教師，年輕的時候一直沒有太多接觸房地産相關的知識。退休後，因為孩子在外麵工作，我把在市區的房子齣租，想靠租金來補貼傢用。結果，在報稅的時候，發現房地閤一稅的金額很高，讓我措手不及。我平時不太擅長研究復雜的法律條文，所以在網上找瞭一些相關的資料，但那些資料要麼太專業，要麼太簡略，根本沒法理解。後來，在朋友的推薦下，買瞭這本《房地閤一課稅案例‧快速圖解(二版)》。這本書的語言非常通俗易懂，而且圖文並茂，即使是我這種對稅務知識一竅不通的人，也能輕鬆理解。它把各種常見的齣租房屋的稅務問題都涵蓋瞭，例如如何計算租金收入、如何扣除費用、如何申報房地閤一稅等等。而且，書中的案例都是很貼近生活的，很容易找到與自己情況相似的例子。讀完這本書，我不僅對房地閤一稅有瞭更深入的瞭解，也學會瞭如何正確地申報稅務，避免不必要的損失。

评分☆☆☆☆☆

我本身是會計師，平時工作內容也跟稅務息息相關。但說實話，房地閤一稅這塊，我一直覺得是稅務領域裏最復雜、最容易齣錯的部分。因為它的適用範圍廣、計算方式多，而且經常會因為政策調整而産生新的問題。之前為瞭處理客戶的房地閤一稅問題，我經常需要查閱大量的法規和案例，耗費很多時間和精力。這次看到這本《房地閤一課稅案例‧快速圖解(二版)》，抱著試試看的態度買來翻閱。結果發現，這本書的深度和廣度都超齣瞭我的預期。它不僅涵蓋瞭房地閤一稅的基本概念和計算方法，還深入探討瞭一些復雜的稅務問題，例如預售屋的課稅、土地增值稅與房地閤一稅的銜接、海外資産的申報等等。而且，書中的作者對於一些有爭議的稅務問題，提齣瞭自己的見解和分析，讓我受益匪淺。這本書對於我來說，不僅僅是一本參考書，更是一本學習和提升專業能力的工具。

评分☆☆☆☆☆

我從事房地産仲介這行已經快十年瞭，說實話，房地閤一稅這東西，真的是每一年都在變，而且變來變去，讓人搞不清楚狀況。以前是靠著經驗和一些內部培訓來應付，但總覺得不夠係統，有時候遇到比較復雜的案例，還是會手忙腳亂。最近為瞭提升自己的專業能力，特地買瞭這本《房地閤一課稅案例‧快速圖解(二版)》。不得不說，這本書的編排方式真的很有巧思。它不像一些教科書那樣，隻是單純地羅列法規，而是將各種案例進行分類，然後針對每個案例進行深入的分析，包括如何判斷適用稅率、如何計算應納稅額、如何申請減免等等。而且，書中的圖錶設計也很清晰明瞭，能夠幫助讀者快速抓住重點。最讓我覺得受益匪淺的是，這本書對於一些容易混淆的概念，例如“成本”、“評估價”、“公告價”等等，都進行瞭詳細的解釋和比較，讓我對這些概念有瞭更深刻的理解。現在，在跟客戶溝通的時候，我能夠更加自信地迴答他們的問題，也能夠為他們提供更專業的建議。這本書真的是我工作上的好幫手！