房地合一课税案例‧快速图解(二版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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2015年6月5日立法院三读通过《所得税法》增修条文与《特种货物及劳务税条例》不动产奢侈税之停征，不动产税制改革的重大目标，已透过三阶段修法正式完成。这项俗称「房地合一实价课税」的新制即将于2016年1月1日起施行上路，除了预期改变短期投机充斥的房地市场生态外，对于其他因自住或长期投资的不动产所有人、地政业者、建商而言，究竟会产生哪些立即影响及应採取何种因应策略？亦不能不先睹为快。本书在课税前夕，由不动产税务专家以浅显文字、多种案例与图例，为您快速解析！

房地合一课税实务精要：全方位解析与操作指南 本书特色： 深度聚焦，体系完整： 本书旨在提供一个全面、深入且实用的房地合一课税解读框架，尤其侧重于实务操作中的常见疑难与关键节点。我们不陷入繁琐的法律条文复述，而是直接切入核心——如何理解、计算和申报房地合一税。 案例驱动，图文并茂： 区别于传统的理论说教，本书采用大量的实战案例贯穿始终。从房产取得、持有到交易的每一个环节，均配有清晰的流程图和模拟申报表单，确保读者能够“一看即懂，一学即会”。特别针对自用住宅优惠、土地增值税抵扣、继承或赠与取得房产后的税基衔接等复杂情况，提供多维度剖析。 政策演变追踪，前瞻性指导： 房地合一税制经历多次修正，税率、优惠条件和计算基础不断调整。本书紧密跟踪最新的法规变动（如税基调整、短期持有惩罚性税率的适用细则），确保所有案例和解析均基于现行有效法规，为读者提供具有前瞻性的税务筹划依据。 专业术语的简化与归纳： 我们深知税务术语的专业性可能成为实务人员的理解障碍。本书在确保准确性的前提下，对“房屋评估现值”、“必要成本认定”、“资本利得”等核心概念进行了通俗化解读，并以对比表格形式清晰呈现各类特殊情况下的处理差异。 --- 内容结构概览： 第一篇：基础框架与法源溯源 本篇为理解房地合一税奠定坚实的基础。我们将简要回顾现行税制的核心逻辑，明确“房地合一”的涵盖范围（自用住宅、营业用房产、非自用房产的界定）。重点解析新旧税制衔接中的关键时间点（2016年以前取得与之后取得房产的区分），避免在税基计算中出现混淆。详细阐述“所得额”的构成要素：销售额、成本（取得成本、必要费用）与可扣除项目。 第二篇：成本认定的实战难题 成本的准确计算是决定税负轻重的第一步。本篇深入探讨取得成本的认定细则。 1. 买卖取得： 如何界定“实际成交价”与“政府核定价”在不同情境下的适用性。对于未提供买卖合同或无法举证的，应如何依规推算成本。 2. 继承与赠与： 继承或受赠房产的成本如何向下溯源至原纳税人的取得成本，以及在追溯过程中涉及的税务障碍与解决方案。 3. 自行兴建： 涉及工程款、设计费、容积率调整等复杂费用的成本归集标准与凭证要求。 4. 必要费用扣除的边界： 装修费、中介费、契税、代书费等应计入“必要费用”的范围界定。特别分析了哪些费用（如所得税或房屋重置成本税中的已列支费用）不得重复扣除的红线。 第三篇：税率适用与优惠条件的精准把握 房地合一税的关键在于持有时间与自用条件的判定。本篇将细致剖析： 1. 短期持有惩罚性税率： 针对“两年内”、“五年内”出售的不同档次税率，提供详尽的时间点判定标准（以所有权移转登记日为准）。 2. 自用住宅优惠的“四要件”： 房屋与土地是否同时符合“出售前一年内无出租、无供营业使用”的要求。针对夫妻双方、未成年子女的居住认定提供了清晰的实务判断路径。 3. 土地增值税的抵扣机制： 详细讲解土地增值税对房地合一所得的抵减逻辑，如何避免“双重课税”。提供土地增值税已缴清证明的获取与抵扣上限的计算模型。 4. 特殊情况的税率适用： 例如，因重大疾病、调职、非自愿因素出售房产时的“例外条款”适用条件与所需佐证文件。 第四篇：申报实务与风险规避 本篇聚焦于申报流程的规范化和税务稽查的重点关注领域。 1. 交易流程与申报时限： 明确从签订买卖合同到完成缴税的各个时间节点，以及逾期申报可能导致的滞纳金和罚款。 2. 申报表的结构解析： 逐项解析“房产交易所得税申报表”的关键栏目填写技巧，尤其是关于“上期交易成本结转”的正确处理。 3. 税务稽查热点剖析： 重点分析税务机关最常审查的项目，如： 关联交易的低价申报风险。 装修费用的虚报与发票真实性审查。 自用住宅资格的交叉比对与抽查。 4. 税务筹划的边界： 在合法合规的前提下，如何通过合理的交易安排（如区分产权登记、分期付款等）优化税负，同时明确哪些操作属于税务筹划，哪些属于非法避税行为。 第五篇：常见疑难问题情景模拟 本篇通过一系列高频出现的实务难题，提供“问题-解析-操作步骤”的结构化解答。包括： 房屋与土地分开交易的所得归属划分。 共有房产出售时，各方成本分摊与所得计算。 因故（如法院判决）撤销买卖合同后的申报处理。 取得成本无法举证时，采用地方核定标准的实操流程。 适用对象： 房地产企业（特别是涉及二手房交易、资产处置的部门）。 专业的税务师、会计师及法律顾问。 个人投资者、房产持有人及需要进行税务规划的家庭财务决策者。 本书力求以最贴近实务操作的视角，帮助读者彻底掌握房地合一课税的复杂规则，实现税务合规与成本最优控制。

作者简介

黄振国

　　学历：东吴大学法律系比较法学组六十七年毕业

　　经历：东海大学管理学院财务金融研训中心租税规划与财产移转讲师；永然法律研究中心不动产税务及大陆房地产讲师（不动产经纪法规、土地登记、土地税法、遗赠税法、行政救济、信託法等）十余年；中国房地产研究发展协会常务理事；补习班教师二十余年经验；台湾财税发展协会理事长

　　着作：不动产法拍移转及税费、法院拍卖案例与运用、诉愿书状与范例、遗产税节税规划、赠与税节税秘诀、继承登记疑难解析与范例、最新遗产．赠与税节税规划、遗产税实战手册、保险．信託．遗产、赠与之节税规划、遗赠税节税规划案例解析、遗赠税．财产移转圆满计画、继承权益法律指标、不动产物权实务──所有权编（合着）、不动产物权实务──担保、用益物权编（合着）
 

推荐序1／吴碧珠
推荐序2／陈文炯
推荐序3／李永然
自序

概说
　　一、房地合一课税立法说明
　　二、新制课所得税之范围
　　三、免纳房地交易所得税之房地
　　　　(一)个人自住房地定额免税
　　　　(二)农地及农舍全额免税
　　　　(三)被征收或协议价购土地及土地改良物全额免税
　　　　(四)公共设施保留地全额免税
　　四、个人交易所得损失计算
　　　　(一)出价取得者（例如：买卖、交换等）
　　　　(二)继承或受赠取得者（非出价取得）
　　五、成交价额、成本及费用之查核
　　六、税基相抵，已课土地增值税部分应予 减除
　　七、非居住境内个人适用重税
　　八、个人视持有期间分四级税率
　　九、特殊情形短期交易，不适用重税规定
　　十、继承、受遗赠房地，持有期间与被继承人、遗赠人合併计算
　　十一、分离课税及登记取得权利之次日起三十日内申报
　　十二、未申报或申报偏低之核定
　　十三、稽征程序之准用
　　十四、自住房地重购退税
　　十五、个人房地交易所得与损失减除
　　十六、个人适用新制房地交易所得税总结
　　十七、营利事业房地交易之课税新制
　　十八、营利事业课征房地交易所得税之范围
　　十九、课税税基
　　二十、营利事业房屋、土地交易所得额之计算及申报方式
　　　　(一)总机构在境内者
　　　　(二)总机构在境外者
　　二十一、总机构在境外营利事业其境外股权交易之课税
　　二十二、营利事业适用新制总结
　　二十三、个人拆除自住房屋自地自建或与营利事业合建分屋课税相关规定
　　　　(一)自地自建与合建型态
　　　　(二)合建分售与地主综所税
　　　　(三)个人自地自建与合建认应属营利事业之情形
　　　　(四)自建或合建「持有期间」与合併计算规定
　　　　(五)合建成本之认定与调整
　　　　(六)合建应申报之情形
　　二十四、总结

Part 1个人交易房地如何课税？
　　一、课税范围
　　　　(一)取得房地时期划分适用范围
　　　　(二)课税对象
　　　　(三)实例
　　　　(四)《房地合一课征所得税申报作业要点》（104年7月21日发布，以下简称《作业要点》）
　　　　(五)适用范围（日出条款）应申报缴纳房地交易所得税
　　　　(六)奢侈税之停课与接轨
　　　　(七)「交易日」之认定
　　　　(八)「取得日」之认定
　　　　(九)「持有期间」之计算及合併计算
　　二、课税税基（所得额之计算）
　　　　(一)出价取得者（买卖、交换取得）
　　　　(二)继承或受赠取得者
　　　　(三)税基相抵制
　　三、四大免税范围
　　　　(一)自住房地──定额免税，超额减征
　　　　(二)作农用之农业用地及农舍──所得全额免税
　　　　(三)被征收、协议价购房地──所得全额免税
　　　　(四)公共设施保留地──所得全额免税
　　四、个人分离课税、申报缴纳与税率
　　　　(一)个人房地交易所得课征方式与申报期限、税率
　　　　(二)实例解析
　　　　(三)防错杀三大条款──短期非自愿性出售，不适用重税规定
　　　　(四)房地交易所得税未申报或低报之核定
　　五、未申报之核定、短漏申报之处罚与稽征程序之准用
　　　　(一)法律规定
　　　　(二)图例解析
　　　　(三)实例
　　六、自住房地重购退税
　　　　(一)法律规定
　　　　(二)《作业要点》补充规定
　　　　(三)图例解析
　　　　(四)实例
　　　　(五)自用住宅、自住房地优惠（减、免、退税）比较表
　　　　(六)土地增值税减免转轨*房地交易所得税汇整
　　　　(七)房地合一课税施行后，房地交易所得申报──地政士新业务与商机
　　　　(八)盈亏相抵──个人「房地交易所得」与「房地交易损失」*互抵
　　七、外资（外人）加重课税
　　　　(一)外资
　　　　(二)境外公司股权交易所得──实质课税原则之适用

Part 2营利事业交易房地如何课税？
　　一、课税范围
　　　　(一)取得房地时期划分适用范围
　　　　(二)课税对象
　　二、课税税基（所得额之计算）
　　三、房地交易所得额之计算与计入营利事业所得
　　　　(一)法律规定
　　　　(二)图例解析
　　　　(三)营利事业房屋、土地交易所得之计算及申报方式
　　　　(四)实例
　　四、稽征程序之准用
　　　　税法规定

Part 3课税收入分配及运用

Part 4新制施行日期

Part 5房地交易所得税节税规划案例解析
　　案例1：新制实施后，赠与子女购屋自备款现金，为将来所得税规划
　　案例2
　　案例3
　　案例4
　　案例5
　　案例6
　　案例7
　　案例8
　　案例9
　　案例10
　　案例11（移转时期与规划选择）
　　案例12
　　案例13
　　案例14

Part 6停课特种货物及劳务税（奢侈税）

附录
　　特种货物及劳务税条例第6条之1修正草案总说明
　　所得税法部分条文修正草案总说明
　　所得税法部分条文修正草案条文对照表
　　房地合一课征所得税申报作业要点
 

自序

　　民国100年6月1日开始施行《特种货物及劳务税条例》（俗称「奢侈税」），为打击短期不动产交易，另课特种货物税，开创了我国不动产税以实际交易价格课税的第一步。嗣于101年8月1日起，借由修改《平均地权条例》、《不动产经纪业管理条例》与《地政士法》相关条文，实施不动产买卖的「实价登录」，接续不动产税制改革的第二步。民国104年6月5日立法院三读通过《所得税法》增订条文与《特种货物及劳务税条例》停课不动产部分之奢侈税，完成不动产税制改革的第三步。

　　换言之，「实价课税」与「房地合一课税」已经由三步骤完成。诚如财政部长所称，不动产税制改革的重大里程碑已达成。

　　本书以《所得税法》规定为基础，辅以图例、实例解析，为读者解说房地交易所得税，希望能更圆满掌握节税与规划致胜之途。本书是就个人上课讲义融合工作与教学之需编着完成，疏漏、不当之处在所难免，尚祈各位先进不吝赐教并提供卓见俾以改进。谢谢！
 
推荐序1

　　为了维护居住正义、改善贫富差距及合理配置社会资源，立法院已于民国（以下同）104年6月5日三读通过房地合一税制改革之《所得税法》部分条文修正草案及《特种货物及劳务税条例》第6条之1修正案，将自105年1月1日起开始施行。这项房地交易所得税新制加上已实施的不动产买卖「实价登录」制度，成为我国近年来不动产税制的重大变革。新法实施后，房屋及土地以合併后的实价总额扣除实际取得成本后，按实际获利课征所得税，并于所有权完成移转登记次日起三十日内申报并缴税。面对新制度，相信许多民众都盼望有更深入浅出的说明帮助正确理解及按规定合法申报。

　　好友黄振国先生为东吴大学法律系毕业，对于地政、税务法规有多年之实务及教学经验，其在本书以实例、图解之方式，详析房地交易所得税之规定及各项实际操作之重点，是了解房地交易所得新制之最佳随手工具书，相信必能对各界读者有实质助益。谨书此文以为序。
 
推荐序2

　　与振国兄相识近二十年，初识振国兄，知其对不动产法令与实务有所钻研，时任中华民国会计师公会全联会专业教育委员会召集人的我，邀其至公会开课演讲，颇受同道赞赏与肯定，屡屡高朋满座。去年秋，应会计师公会之邀，我于103年11月至12月间主持信託教育训练系列课程，力邀振国兄主讲不动产实务，座无虚席，特于北、中、南加开场次，更加验证振国兄的实力雄厚，不可小觑。

　　近年财政部长张盛和为推动实价课税，纷至沓来的法令修正改革及推陈出新，随着当今社会氛围陆续出炉，相关税负规定如贡品般接二连三端出，一则新法令如一道新口味菜色抛出台面，如100年6月1日实施特销税（通称奢侈税）、101年8月1日起採实价登录、102年证券交易所得税恢复课征、104年6月5日炙热端出的房地合一课税政策，旨在奠基实价课税，其影响范围之幅度与期间之长久，实为全民亟待关注之课题。

　　幸有振国兄精通各项财产相关法规，以其研习此课题与多年实务经验，将纷杂的财产专业课题整理归纳，并集结成书，除用鲜明案例作为深入浅出的素材，并收提纲挈领功效之外，更以图表说明让人轻松阅读、精神为之一振。原本繁而多、深而奥的条文与实务，振国兄以其熟练技巧与厚实功力，在本书中化繁琐缠绕为简明扼要，实为吾等所佩服，更为大众之福音。此书不但是普罗大众为通晓不动产必备的重要案头书，更是专业人士进修、研习之参考工具。

　　振国兄与我亦师亦友，其历年之专业着作丰硕，不断地研究新知、融合旧识，将之整理分享读者，力行不辍，除致力于实务案件外，更热忱传授、提携后进，值兹出版前夕，吾人乐于为之序。
 
推荐序3

　　近年来房价不断攀升，不仅使国人望屋兴叹，更出现年轻人抱怨买不起房的现象，特别是「都会区」的情形益形严重，「房价过高」更因此成为台湾社会的十大民怨之一。

　　政府为平息民怨、正视民意，并实现「居住正义」，乃透过不断与社会对话及修法，分阶段进行「打房措施」。从实价登录、调高房屋税、课豪宅税、囤房税、奢侈税、金融机构信用管制……等，终于走到最后一步──祭出「房地合一税 」。

　　「房地合一课税」新制依民国104年6月24日总统令修正公布之《所得税法》规定，将于民国105年1月1日起正式施行。「房地合一课税」与过去课征之房屋税不同，对于民众的权益有着莫大影响，故国人应当了解此项制度的相关规定，进而避免权益受损。

　　永然法律研究中心近期以来开设之「房地合一税」新制课程场场爆满，足见民众及相关领域人士对该规定的需求若渴，故特邀我的高中同学，也是国内知名地政士黄振国先生将此新制撰写成更有系统之专书──《房地合一课税案例‧快速图解》，以飨读者。

　　黄振国地政士长期支持永然法律研究中心及永然文化出版公司，其专业理论及实务专长屡获法律研究中心学员及永然文化读者之好评，余有幸邀得其着书，并先睹为快、为之作序，实为一乐也。

　　《房地合一课税案例‧快速图解》遣词用字清楚明白，共分为六大篇章，分别为〈个人交易房地如何课税？〉、〈营利事业交易房地如何课税？〉、〈课税收入分配及运用〉、〈新制施行日期之修正〉、〈房地交易所得税节税规划案例解析〉、〈停课特种货物及劳务税（奢侈税）〉，并于六篇之前，以〈概说〉先为房地合一课税新制导读说明，以收提纲挈领之效。该书最特别的是，以诸多案例剖析，并辅之以简易图表，对读者而言，非常容易阅读，相信日后在运用「房地合一课税」新制时，也能因此更加得心应手，游刃有余！
 

评分☆☆☆☆☆

我从事房地产仲介这行已经快十年了，说实话，房地合一税这东西，真的是每一年都在变，而且变来变去，让人搞不清楚状况。以前是靠着经验和一些内部培训来应付，但总觉得不够系统，有时候遇到比较复杂的案例，还是会手忙脚乱。最近为了提升自己的专业能力，特地买了这本《房地合一课税案例‧快速图解(二版)》。不得不说，这本书的编排方式真的很有巧思。它不像一些教科书那样，只是单纯地罗列法规，而是将各种案例进行分类，然后针对每个案例进行深入的分析，包括如何判断适用税率、如何计算应纳税额、如何申请减免等等。而且，书中的图表设计也很清晰明了，能够帮助读者快速抓住重点。最让我觉得受益匪浅的是，这本书对于一些容易混淆的概念，例如“成本”、“评估价”、“公告价”等等，都进行了详细的解释和比较，让我对这些概念有了更深刻的理解。现在，在跟客户沟通的时候，我能够更加自信地回答他们的问题，也能够为他们提供更专业的建议。这本书真的是我工作上的好帮手！

评分☆☆☆☆☆

这本《房地合一课税案例‧快速图解(二版)》啊，说实话，我一开始是抱着试试看的态度买的。毕竟房地合一税这东西，条款那么多，每次听到都头昏脑胀，感觉跟在看天书没什么两样。我本身是小资族，几年前靠着一点积蓄和家人帮忙，在蛋白区买了一间小公寓，原本想着出租收租金，没想到这税收政策一出，直接打乱了我的计划。之前在网上查过一些资料，但那些文章不是太学术，就是过于简略，根本没法套用到我自己的实际情况。这本书的吸引我之处在于它的“快速图解”这几个字，想着图文并茂的应该比较容易理解。读完之后，感觉真的有被“拯救”的感觉！它没有像其他书那样，一上来就堆砌一堆法律条文，而是先从房地合一税的背景、目的、适用范围这些基础概念讲起，然后才慢慢深入到各种不同的案例分析。最让我觉得实用的是，它把各种常见的交易类型都涵盖了，像是自住房屋出售、投资房屋出售、赠与、继承等等，每个类型都有详细的计算方式和注意事项。而且，书中的案例都是很贴近生活的，很容易找到与自己情况相似的例子，从而更好地理解税法。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的教师，年轻的时候一直没有太多接触房地产相关的知识。退休后，因为孩子在外面工作，我把在市区的房子出租，想靠租金来补贴家用。结果，在报税的时候，发现房地合一税的金额很高，让我措手不及。我平时不太擅长研究复杂的法律条文，所以在网上找了一些相关的资料，但那些资料要么太专业，要么太简略，根本没法理解。后来，在朋友的推荐下，买了这本《房地合一课税案例‧快速图解(二版)》。这本书的语言非常通俗易懂，而且图文并茂，即使是我这种对税务知识一窍不通的人，也能轻松理解。它把各种常见的出租房屋的税务问题都涵盖了，例如如何计算租金收入、如何扣除费用、如何申报房地合一税等等。而且，书中的案例都是很贴近生活的，很容易找到与自己情况相似的例子。读完这本书，我不仅对房地合一税有了更深入的了解，也学会了如何正确地申报税务，避免不必要的损失。

评分☆☆☆☆☆

我本身是会计师，平时工作内容也跟税务息息相关。但说实话，房地合一税这块，我一直觉得是税务领域里最复杂、最容易出错的部分。因为它的适用范围广、计算方式多，而且经常会因为政策调整而产生新的问题。之前为了处理客户的房地合一税问题，我经常需要查阅大量的法规和案例，耗费很多时间和精力。这次看到这本《房地合一课税案例‧快速图解(二版)》，抱着试试看的态度买来翻阅。结果发现，这本书的深度和广度都超出了我的预期。它不仅涵盖了房地合一税的基本概念和计算方法，还深入探讨了一些复杂的税务问题，例如预售屋的课税、土地增值税与房地合一税的衔接、海外资产的申报等等。而且，书中的作者对于一些有争议的税务问题，提出了自己的见解和分析，让我受益匪浅。这本书对于我来说，不仅仅是一本参考书，更是一本学习和提升专业能力的工具。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版设计真的相当用心，色彩运用和图表的呈现都让人感觉很舒服，不像一些税务书籍那样死板乏味。我本身对数字比较敏感，所以对于房地合一税的计算方式，倒不是特别担心。我最关心的是，这本书能不能提供一些实用的建议，帮助我更好地规划我的房地产投资。毕竟，房地合一税对投资收益的影响很大，如果不能合理地规划，很容易就会造成损失。这本书在这一点上，做得相当出色。它不仅详细地介绍了各种不同的投资策略，例如长期持有、短期交易、分批出售等等，还分析了每种策略的优缺点和税务风险。而且，书中的作者还结合了最新的政策变化，提出了自己的建议和看法，让我对未来的房地产投资有了更清晰的认识。这本书对于我来说，不仅仅是一本税务指南，更是一本投资理财的宝典。它让我对房地合一税有了更全面的了解，也让我对未来的房地产投资充满了信心。