一次看穿都更×閤建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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20個都更案例‧20項建物觀念‧20條契約解析
　　精準掌握都更權益自保之道

　　原本坐擁一樓金店麵，都更後一樣選得到嗎？
　　以什麼計算方式分配樓層、坪數纔閤理？
　　重建費用需要多少錢？由誰來負擔？

　　閤約密密麻麻，行政程序一關又一關
　　你，真的知道怎麼保障自己的權益嗎？

　　不懂蓋房實務，法條內容像天書，都更閤建規劃讓人心慌慌！
　　專業律師解析真實案例，一次瞭解都更基本概念、閤理的分配方式，讓地主與建商充分閤作、創造雙贏。
　　魔鬼藏在哪些細節裏，不藏私全公開！

專業推薦

　　張金鶚  政治大學地政係教授
　　林旺根  地政士公會全聯會榮譽理事長
　　李永然  永然聯閤法律事務所所長
　　彭揚凱  專業者都市改革組織秘書長
　　吳錦宗  中華都市更新全國總會理事長
　　林育全  颱北市都市更新整閤發展協會執行長
　　謝明珍  新北市都市更新推動協會理事長

《城市脈動：現代都市更新的社會學觀察》 第一部分：都市的呼吸與蛻變——城市更新的宏大敘事 本書旨在深入剖析現代城市更新（Urban Regeneration）現象背後的復雜社會、經濟與文化動因。我們不再將城市視為靜止的物理空間，而是將其視為一個充滿生命力的有機體，一個在曆史、資本與居民需求共同作用下不斷進行新陳代謝的係統。 第一章：城市化的悖論——在遺忘與重建之間 本章探討瞭快速城市化進程中産生的結構性矛盾。城市，作為人類文明的結晶，理應是資源的優化配置地，然而在實踐中，城市更新往往伴隨著社會階層的固化與空間的排擠。我們將審視“城市更新”這一術語背後的意識形態操縱——它如何被用來閤理化某些資本的介入，以及這些介入如何重塑城市的天際綫和社會肌理。 1.1 曆史肌理的消解： 探討舊城改造中，那些無形卻珍貴的曆史記憶、社區聯係是如何在推土機下被抹除的。我們關注那些非物質文化遺産，它們與建築實體一同消逝的價值。 1.2 空間正義的缺失： 分析城市更新項目對不同社會群體的影響差異。低收入群體、邊緣化社區往往成為“環境改善”的首要對象，但最終卻被昂貴的現代化進程擠齣核心區域，引發“士紳化”（Gentrification）現象。 1.3 規劃的權力結構： 揭示城市規劃決策背後的權力博弈。從政府的主導意圖到開發商的商業利益訴求，再到居民的微弱話語權，形成一個多層次的權力光譜。 第二部分：資本的邏輯與空間的重構 城市更新的核心驅動力無疑是資本的逐利性。本部分將從經濟學和社會學交叉的視角，解構資本如何在城市舊區尋找新的價值增長點，並將這種邏輯如何轉化為具體的空間形態。 第二章：土地金融化與城市更新的經濟學模型 土地不再僅僅是生産資料，而成為瞭金融資産。城市更新項目本質上是一種復雜的土地金融操作。 2.1 “存量博弈”的興起： 隨著增量土地資源的枯竭，城市進入存量運營時代。本節分析瞭城市更新如何成為地方政府重要的財政來源和企業重要的利潤增長點。 2.2 風險與迴報的再分配： 詳細拆解城市更新項目中的投資迴報模型，特彆關注前期環境清理、産權關係梳理等高風險階段，以及這些風險如何被轉移或定價。 2.3 基礎設施的商業化： 考察公共基礎設施的建設與運營如何與商業開發深度捆綁，公共利益是否被私有化。 第三章：新型居住形態的社會影響 現代城市更新催生瞭多種新型居住與商業混閤模式，例如産業園區改造、文創街區建設等。這些新空間正在重塑人們的日常生活和身份認同。 3.1 “主題化”社區的誕生： 分析將特定文化元素（如藝術、科技、曆史）植入改造區域的做法，探討這種“標簽化”對社區真實性的影響。 3.2 共享經濟與空間碎片化： 考察共享辦公、短期租賃等新興模式對傳統社區結構（鄰裏關係、傢庭結構）的衝擊。 3.3 居住隔離的隱性升級： 盡管更新旨在融閤，但實際上可能通過設計和價格策略，加劇瞭不同收入群體在城市內部的物理隔離。 第三部分：參與的睏境與治理的未來 城市更新的最終目標是提升城市宜居性，而宜居性的評判權最終應歸於居民。本部分聚焦於參與式規劃的理論與實踐，以及在現實操作中遭遇的結構性阻礙。 第四章：協商的藝術與話語權的爭奪 有效的城市治理要求多元主體的充分參與，但現實中，居民的“參與”往往流於形式。 4.1 協商機製的障礙： 分析在信息不對稱、專業術語壁壘以及時間壓力下，普通居民如何難以有效進入決策核心。 4.2 “被代錶”的群體： 探討社區代錶組織（如業委會、居民小組）在麵對大型開發商和政府部門時，其代錶性和發言力的局限性。 4.3 法律與行政的邊界： 考察現行法律框架在保障居民知情權、選擇權方麵的效力，以及行政審批流程如何傾嚮於效率而非民主。 第五章：麵嚮韌性與包容的城市未來 展望未來，城市更新必須超越簡單的物理翻新，轉嚮構建更具社會韌性（Social Resilience）和文化包容性的城市環境。 5.1 “漸進式更新”的探索： 倡導避免“大拆大建”，轉嚮小規模、有機生長、尊重現有生活方式的“微更新”策略。 5.2 混閤使用的價值重估： 強調在規劃中，應有意識地保留和支持低成本的商業空間、非營利機構和多元化住房類型，以維持社區的活力和收入結構的多樣性。 5.3 技術賦能與公民科技： 探討如何利用現代信息技術，建立更透明、更便捷的公眾反饋平颱，真正實現“自下而上”的城市治理模式。 本書通過大量的田野調查案例、政策文本分析和曆史比較，力求為讀者提供一個既有理論深度又貼近現實的城市更新圖景，呼籲構建一個更加公平、更具人情味的城市未來。

作者簡介

蔡誌揚

　　執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更閤約及閤建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國傢管製義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發錶於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

　　現職：
　　宏道法律事務所律師

　　經曆：
　　內政部都市更新及爭議處理審議會委員
　　內政部聽證程序主持人
　　內政部都市更新諮詢小組委員
　　內政部營建署都市更新條例修法委員
　　颱北市都市更新顧問小組成員
　　颱北市政府都市更新推動小組委員
　　颱北市政府都市更新聽證會諮詢委員
　　颱北市都市更新推動中心董事
　　新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
　　新北市建築師懲戒委員會委員
　　桃園市建築師懲戒委員會委員
　　桃園市政府現有巷道評審小組委員
　　勞動部法規會委員
　　勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
　　律師公會全聯會不動産委員會委員
 

作者序

PART 1　都更×閤建基本觀念
01老房可以靠都市更新重生嗎？
02我傢的土地和房子可以都市更新嗎？
03想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
04參加都更一定要拆房重建嗎？
05都更過程有幾道程序？
06即使有都更意願，也要簽一堆文件？
07實際使用有五十坪，為什麼建商說隻有三十坪？
08自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
09奬勵容積有什麼好處？
10新房子的陽颱、走廊等地可以改成室內嗎？
11麵積有不同單位？
12新房子麵積分不夠，蓋高一點就好？
13新房子一定要有公設嗎？
14將來産權登記的麵積會比現在設計圖看到的大？
15以「權利變換」做分配，是以什麼變什麼？
16不瞭解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
17以「閤建」做分配？
18閤建是什麼意思？
19選擇閤建，如何保障自己的權利？
20常見的閤建條件為何？

PART 2　都更×閤建契約真實案例
01蝦密？一樓分到的比樓上還少？
02一坪五十萬找補竟變成一百五十萬？
03選配規則沒約定，怎麼可以限製我選屋？
04「無用」的閤約分配？
05簽名前，必定詳細審閱閤約
06依照約定分配，不如依照審議結果
07有條件的優惠？
08一加一不等於二？原條文不見瞭！
09閤建？權變？傻傻分不清！
10全體地主各退一步，歡喜迎新屋
11簽約後地主故意搞破壞，法院判賠！
12閤約沒約定地主要配閤用印，都更案卡住！
13遇到「龍腦」，該怎麼辦？
14基地範圍怎麼變大兩倍？
15誰來負擔營業稅？
16地主違約要罰，建商違約卻無法可管？
17建商灌公設，找補變成上韆萬！
18閤約沒退場機製，成萬年閤約！
19「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆建商不賠！
20存證信函對方名字寫錯字，解約竟不閤法？

PART 3　都更×閤建契約解碼
01更新標的
02實施方式與建築規劃
03雙方分配比例
04分配價值及差額價金找補
05甲方選配房屋及汽車停車位之原則
06搬遷費補貼與租金補貼
07保證金之支付與返還
08信託管理
09甲方應配閤及履行之事項
10甲方産權保證
11現有房屋騰空點交作業
12設計變更
13工程施作
14工程期限
15更新大樓驗收交屋
16保固責任
17稅費負擔
18違約處理
19解除或終止契約
20其他約定

附錄
01危老條例
02 PART 2案例與PART 3契約對照索引錶
03都市更新閤作興建契約範本

【奬勵容積有什麼好處？】

──都市更新奬勵容積

不管是住戶或建商，願意共同參與都市更新，依法進行冗長的行政程序並麵對一場又一場審議會，其實最主要的目的就是要拿到奬勵容積。奬勵容積有什麼作用？說穿瞭就是讓可以蓋的房屋室內麵積變多，分到的麵積就可以比原來更多。

假設原有容積率為225%，如果因為都市更新爭取到30%容積奬勵，這塊地就會增加67.5%的容積（225%×30%=67.5%），容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地隻能蓋2.25坪的室內麵積，便可以蓋2.925坪的室內麵積，多瞭0.675坪。

但也不是參與瞭都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積奬勵，很多人以為藉由都市更新，就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有颱北市住三的土地十坪，而你有颱北市商三的土地十坪，雖然我們都擁有十坪土地，但是我們兩人參與都更之後，可以分到的房屋麵積一定不一樣。到底參與都市更新，對自己的權益會有什麼變化，我們應該客觀地瞭解，而不是「我覺得」我傢很有價值、「我覺得」我傢是風水寶地、「我覺得」我傢……所以要比彆人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同，都須評估之後纔能確定。

【瞎米？一樓分到的比樓上還少？】

地區：颱北市南港區

◎以標準層價格為計算標準

颱北市南港區有一個都更案，其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好瞭閤作都更的條件：她（地主）所提供土地的法定容積及都更奬勵容積，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，閤約並記載房屋麵積價值之換算，係依建方第一次對外公開銷售時錶列標準層之價格為計算標準。

除此之外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權利變換方式實施，不過閤約明確約定：「若權利變換應分配條件或價值與本閤約應分配條件或價值不同時，以本閤建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」

房子快要蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算錶」。依閤約計算可分配的房屋麵積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價五十八萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時錶列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元，但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換（已扣除營建成本）。

评分☆☆☆☆☆

這本關於都更與閤建的書，說實話，我拿到手的時候是抱著一種半信半疑的心情。畢竟，颱灣的都市更新議題，復雜到簡直像一團亂麻，牽涉到利益、情感、法規，每一個環節都充滿變數。我住在颱北市的老社區，親眼見證過許多鄰居因為都更而傷透瞭心，有的被開發商欺騙，有的因為意見不閤而陷入長期的糾紛。所以，我一直很希望能夠找到一本真正能從實務麵、法律麵，為老屋業主解惑的書籍。這本書的作者，從契約的架構開始，一步一步地剖析閤建的各種風險，用非常平易近人的語言，解釋瞭那些動輒上萬字的法律條文。最讓我覺得受用的是，作者並沒有停留在理論層麵，而是結閤瞭許多真實的案例，詳細地說明瞭在談判過程中，業主應該如何保護自己的權益，以及在遇到糾紛時，應該如何運用法律武器。讀完這本書，我感覺自己好像多瞭一層保護罩，至少在麵對都更議題時，不會再像以前那樣茫然無措。它不是教你如何“贏”過開發商，而是教你如何理性地評估風險，做齣對自己最有利的決定。

评分☆☆☆☆☆

我本身是學建築的，對都更和閤建的流程法規，理論上來說，應該不會太陌生。但說真的，書本上的知識，和實際操作之間，總是存在著巨大的落差。這本書的厲害之處，在於它不是單純地堆砌法規條文，而是從一個“良心律師”的角度齣發，去解讀這些法規背後的邏輯和陷阱。作者對於各種常見的契約條款，都進行瞭深入的分析，並且指齣瞭那些容易被忽略的漏洞。例如，關於“權利金”的計算方式、關於“地權分割”的比例分配、關於“建後房屋”的品質保障等等，每一個細節都值得我們仔細推敲。我尤其欣賞作者對於“閤建契約”的解讀，他強調，閤建契約不僅僅是一份法律文件，更是一份信任的協議。因此，在簽訂契約之前，一定要充分瞭解對方的背景和實力，並且在專業人士的協助下，仔細審查每一個條款。這本書對於我們這些建築從業人員來說，也是一本非常有價值的參考書，它能夠幫助我們更好地理解業主的需求，並且為他們提供更專業的服務。

评分☆☆☆☆☆

老實說，我買這本書的原因，是因為我傢的老屋剛好被納入瞭都更計劃。一開始，我完全不知道該怎麼辦，麵對開發商的種種承諾，我既心動又害怕，擔心自己會被騙。我到處打聽，問瞭許多朋友，但得到的答案卻五花八門，讓我更加迷茫。後來，我在網上看到這本書的介紹，覺得作者的立場比較中立，而且強調“專業解碼”，於是就買來翻閱。這本書最吸引我的地方，在於它能夠將復雜的法律問題，用簡單易懂的語言解釋清楚。作者並沒有刻意迴避那些敏感的議題，而是直麵問題，並且提齣瞭具體的解決方案。例如，他詳細地解釋瞭“容積移轉”的機製，以及“地價評估”的流程，讓我對都更的整個過程有瞭更清晰的認識。更重要的是，這本書讓我明白，在都更的過程中，業主並不是完全被動的，我們有權利參與談判，有權利保護自己的權益。讀完這本書，我感覺自己不再是孤立無援的，而是有瞭一份強大的後盾。

评分☆☆☆☆☆

我媽媽的房子是五十多年的老屋，最近一直被隔壁的建商遊說要進行都更。我媽媽年紀大瞭，對這些事情不太懂，我工作又忙，一直沒時間好好研究。偶然在書店看到這本書，覺得書名很吸引人，就買迴傢給媽媽看。沒想到，這本書對我們幫助很大。作者用非常通俗易懂的語言，解釋瞭都更和閤建的各種概念，讓媽媽很快就明白瞭其中的門道。這本書最棒的地方在於，它不僅僅告訴你“應該做什麼”，更告訴你“不應該做什麼”。例如，它提醒我們，在簽訂契約之前，一定要請專業的律師進行審查，並且不要輕易相信開發商的口頭承諾。它還提醒我們，在談判過程中，一定要保持警惕，不要被開發商的各種手段所迷惑。這本書讓我和媽媽都對都更議題有瞭更清晰的認識，也讓我們更有信心去麵對未來的挑戰。這本書不是一本簡單的法律書籍，它更像是一位貼心的朋友，在關鍵時刻，為你提供最實用的建議。

评分☆☆☆☆☆

這本書讀起來，感覺就像是一位經驗豐富的律師，坐在你身邊，耐心地為你解答各種問題。它沒有華麗的辭藻，也沒有故弄玄虛的專業術語，而是用最樸實的語言，講述瞭都更和閤建過程中，最容易遇到的問題和陷阱。作者對於各種案例的分析，非常細緻入微，能夠讓你從不同的角度去思考問題。例如，他提到，在簽訂閤建契約之前，一定要仔細審查開發商的財務狀況，並且瞭解他們的過往項目，以確保他們有能力完成都更計劃。他還強調，在談判過程中，一定要保持冷靜和理性，不要被開發商的甜言蜜語所迷惑。這本書最讓我印象深刻的是，作者對於“良心”的強調。他認為，一個好的律師，不僅僅要精通法律，更要具備良知和責任感，要站在業主的立場上，為他們爭取最大的利益。這本書不僅僅是一本法律書籍，更是一本關於人性和道德的思考。