一次看穿都更×合建契约陷阱：良心律师专业解码老屋改建眉角 pdf epub mobi txt 电子书下载 2024

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出版者出版社：时报出版订阅出版社新书快讯新功能介绍

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出版日期出版日期：2017/06/20

语言语言：繁体中文

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发表于2024-11-18

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图书描述

20个都更案例‧20项建物观念‧20条契约解析
　　精准掌握都更权益自保之道

　　原本坐拥一楼金店面，都更后一样选得到吗？
　　以什么计算方式分配楼层、坪数才合理？
　　重建费用需要多少钱？由谁来负担？

　　合约密密麻麻，行政程序一关又一关
　　你，真的知道怎么保障自己的权益吗？

　　不懂盖房实务，法条内容像天书，都更合建规划让人心慌慌！
　　专业律师解析真实案例，一次了解都更基本概念、合理的分配方式，让地主与建商充分合作、创造双赢。
　　魔鬼藏在哪些细节里，不藏私全公开！

专业推荐

　　张金鹗政治大学地政系教授
　　林旺根地政士公会全联会荣誉理事长
　　李永然永然联合法律事务所所长
　　彭扬凯专业者都市改革组织秘书长
　　吴锦宗中华都市更新全国总会理事长
　　林育全台北市都市更新整合发展协会执行长
　　谢明珍新北市都市更新推动协会理事长

著者信息

作者简介

蔡志扬

　　执业律师，辅仁大学法学硕士，专攻营建法。自九二一地震后开始接触都市更新案件，为当今都更实务经验最丰富的律师之一，审阅过数百件都更合约及合建契约，着有《营建法规》、《建筑结构安全与国家管制义务》、《图解！良心律师教你看穿都更法律陷阱》等书，曾参与政府研究计画及发表于专业期刊论文计一百二十余篇以上。

　　现职：
　　宏道法律事务所律师

　　经历：
　　内政部都市更新及争议处理审议会委员
　　内政部听证程序主持人
　　内政部都市更新谘询小组委员
　　内政部营建署都市更新条例修法委员
　　台北市都市更新顾问小组成员
　　台北市政府都市更新推动小组委员
　　台北市政府都市更新听证会谘询委员
　　台北市都市更新推动中心董事
　　新北市政府建筑争议事件评审委员会委员
　　新北市建筑师惩戒委员会委员
　　桃园市建筑师惩戒委员会委员
　　桃园市政府现有巷道评审小组委员
　　劳动部法规会委员
　　劳动部不当劳动行为裁决委员会委员
　　律师公会全联会不动产委员会委员

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图书目录

作者序

PART 1　都更×合建基本观念
01老房可以靠都市更新重生吗？
02我家的土地和房子可以都市更新吗？
03想都更可是没有专业，可以请谁帮忙？
04参加都更一定要拆房重建吗？
05都更过程有几道程序？
06即使有都更意愿，也要签一堆文件？
07实际使用有五十坪，为什么建商说只有三十坪？
08自己的土地，可以想盖几间房子就盖几间吗？
09奖励容积有什么好处？
10新房子的阳台、走廊等地可以改成室内吗？
11面积有不同单位？
12新房子面积分不够，盖高一点就好？
13新房子一定要有公设吗？
14将来产权登记的面积会比现在设计图看到的大？
15以「权利变换」做分配，是以什么变什么？
16不了解成本，怎么知道建商是不是乱报价？
17以「合建」做分配？
18合建是什么意思？
19选择合建，如何保障自己的权利？
20常见的合建条件为何？

PART 2　都更×合建契约真实案例
01虾密？一楼分到的比楼上还少？
02一坪五十万找补竟变成一百五十万？
03选配规则没约定，怎么可以限制我选屋？
04「无用」的合约分配？
05签名前，必定详细审阅合约
06依照约定分配，不如依照审议结果
07有条件的优惠？
08一加一不等于二？原条文不见了！
09合建？权变？傻傻分不清！
10全体地主各退一步，欢喜迎新屋
11签约后地主故意搞破坏，法院判赔！
12合约没约定地主要配合用印，都更案卡住！
13遇到「龙脑」，该怎么办？
14基地范围怎么变大两倍？
15谁来负担营业税？
16地主违约要罚，建商违约却无法可管？
17建商灌公设，找补变成上千万！
18合约没退场机制，成万年合约！
19「负担」、「垫付」两字之差，房子被拆建商不赔！
20存证信函对方名字写错字，解约竟不合法？

PART 3　都更×合建契约解码
01更新标的
02实施方式与建筑规划
03双方分配比例
04分配价值及差额价金找补
05甲方选配房屋及汽车停车位之原则
06搬迁费补贴与租金补贴
07保证金之支付与返还
08信託管理
09甲方应配合及履行之事项
10甲方产权保证
11现有房屋腾空点交作业
12设计变更
13工程施作
14工程期限
15更新大楼验收交屋
16保固责任
17税费负担
18违约处理
19解除或终止契约
20其他约定

附录
01危老条例
02 PART 2案例与PART 3契约对照索引表
03都市更新合作兴建契约范本

图书序言

【奖励容积有什么好处？】

──都市更新奖励容积

不管是住户或建商，愿意共同参与都市更新，依法进行冗长的行政程序并面对一场又一场审议会，其实最主要的目的就是要拿到奖励容积。奖励容积有什么作用？说穿了就是让可以盖的房屋室内面积变多，分到的面积就可以比原来更多。

假设原有容积率为225%，如果因为都市更新争取到30%容积奖励，这块地就会增加67.5%的容积（225%×30%=67.5%），容积率便从原本的225%提升为292.5%。原本1坪土地只能盖2.25坪的室内面积，便可以盖2.925坪的室内面积，多了0.675坪。

但也不是参与了都市更新就一定可以争取到想像中的高额容积奖励，很多人以为借由都市更新，就可以从一间旧房子变成二间、甚至是三间以上的新房子。比如我有台北市住三的土地十坪，而你有台北市商三的土地十坪，虽然我们都拥有十坪土地，但是我们两人参与都更之后，可以分到的房屋面积一定不一样。到底参与都市更新，对自己的权益会有什么变化，我们应该客观地了解，而不是「我觉得」我家很有价值、「我觉得」我家是风水宝地、「我觉得」我家……所以要比别人分多一点。每块土地与环境条件不尽相同，都须评估之后才能确定。

【瞎米？一楼分到的比楼上还少？】

地区：台北市南港区

◎以标准层价格为计算标准

台北市南港区有一个都更案，其中有一栋两层楼高的公寓。谭小姐的房子位于一楼，并与建商谈好了合作都更的条件：她（地主）所提供土地的法定容积及都更奖励容积，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合约并记载房屋面积价值之换算，系依建方第一次对外公开销售时表列标准层之价格为计算标准。

除此之外，本案为争取税捐减免优惠，将以权利变换方式实施，不过合约明确约定：「若权利变换应分配条件或价值与本合约应分配条件或价值不同时，以本合建契约分配结果为实际分配结果，双方不得异议。」

房子快要盖好时，谭小姐收到建商寄来的「选配房屋找补金额计算表」。依合约计算可分配的房屋面积没有多大问题，换算的标准层每坪单价五十八万元，即是建商所称第一次对外公开销售时表列标准层的价格，谭小姐因选配更新后一楼和二楼，其中一楼的单价为一百零五万元、二楼则为五十二万元，但如此的选屋结果是谭小姐要找补很多钱。换言之，谭小姐原本的可分配坪数如果要换更新后的一楼，必须多花费快一倍的筹码，而她原本就住在一楼，却要用将近一倍的代价来换（已扣除营建成本）。