一次看穿都更×合建契约陷阱：良心律师专业解码老屋改建眉角 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

简体网页||繁体网页

☆☆☆☆☆

图书标签:

• 都更
• 合建
• 老屋改建
• 契约
• 法律
• 房产
• 投资
• 风险
• 自住
• 律师

20个都更案例‧20项建物观念‧20条契约解析
　　精准掌握都更权益自保之道

　　原本坐拥一楼金店面，都更后一样选得到吗？
　　以什么计算方式分配楼层、坪数才合理？
　　重建费用需要多少钱？由谁来负担？

　　合约密密麻麻，行政程序一关又一关
　　你，真的知道怎么保障自己的权益吗？

　　不懂盖房实务，法条内容像天书，都更合建规划让人心慌慌！
　　专业律师解析真实案例，一次了解都更基本概念、合理的分配方式，让地主与建商充分合作、创造双赢。
　　魔鬼藏在哪些细节里，不藏私全公开！

专业推荐

　　张金鹗  政治大学地政系教授
　　林旺根  地政士公会全联会荣誉理事长
　　李永然  永然联合法律事务所所长
　　彭扬凯  专业者都市改革组织秘书长
　　吴锦宗  中华都市更新全国总会理事长
　　林育全  台北市都市更新整合发展协会执行长
　　谢明珍  新北市都市更新推动协会理事长

《城市脉动：现代都市更新的社会学观察》 第一部分：都市的呼吸与蜕变——城市更新的宏大叙事 本书旨在深入剖析现代城市更新（Urban Regeneration）现象背后的复杂社会、经济与文化动因。我们不再将城市视为静止的物理空间，而是将其视为一个充满生命力的有机体，一个在历史、资本与居民需求共同作用下不断进行新陈代谢的系统。 第一章：城市化的悖论——在遗忘与重建之间 本章探讨了快速城市化进程中产生的结构性矛盾。城市，作为人类文明的结晶，理应是资源的优化配置地，然而在实践中，城市更新往往伴随着社会阶层的固化与空间的排挤。我们将审视“城市更新”这一术语背后的意识形态操纵——它如何被用来合理化某些资本的介入，以及这些介入如何重塑城市的天际线和社会肌理。 1.1 历史肌理的消解： 探讨旧城改造中，那些无形却珍贵的历史记忆、社区联系是如何在推土机下被抹除的。我们关注那些非物质文化遗产，它们与建筑实体一同消逝的价值。 1.2 空间正义的缺失： 分析城市更新项目对不同社会群体的影响差异。低收入群体、边缘化社区往往成为“环境改善”的首要对象，但最终却被昂贵的现代化进程挤出核心区域，引发“士绅化”（Gentrification）现象。 1.3 规划的权力结构： 揭示城市规划决策背后的权力博弈。从政府的主导意图到开发商的商业利益诉求，再到居民的微弱话语权，形成一个多层次的权力光谱。 第二部分：资本的逻辑与空间的重构 城市更新的核心驱动力无疑是资本的逐利性。本部分将从经济学和社会学交叉的视角，解构资本如何在城市旧区寻找新的价值增长点，并将这种逻辑如何转化为具体的空间形态。 第二章：土地金融化与城市更新的经济学模型 土地不再仅仅是生产资料，而成为了金融资产。城市更新项目本质上是一种复杂的土地金融操作。 2.1 “存量博弈”的兴起： 随着增量土地资源的枯竭，城市进入存量运营时代。本节分析了城市更新如何成为地方政府重要的财政来源和企业重要的利润增长点。 2.2 风险与回报的再分配： 详细拆解城市更新项目中的投资回报模型，特别关注前期环境清理、产权关系梳理等高风险阶段，以及这些风险如何被转移或定价。 2.3 基础设施的商业化： 考察公共基础设施的建设与运营如何与商业开发深度捆绑，公共利益是否被私有化。 第三章：新型居住形态的社会影响 现代城市更新催生了多种新型居住与商业混合模式，例如产业园区改造、文创街区建设等。这些新空间正在重塑人们的日常生活和身份认同。 3.1 “主题化”社区的诞生： 分析将特定文化元素（如艺术、科技、历史）植入改造区域的做法，探讨这种“标签化”对社区真实性的影响。 3.2 共享经济与空间碎片化： 考察共享办公、短期租赁等新兴模式对传统社区结构（邻里关系、家庭结构）的冲击。 3.3 居住隔离的隐性升级： 尽管更新旨在融合，但实际上可能通过设计和价格策略，加剧了不同收入群体在城市内部的物理隔离。 第三部分：参与的困境与治理的未来 城市更新的最终目标是提升城市宜居性，而宜居性的评判权最终应归于居民。本部分聚焦于参与式规划的理论与实践，以及在现实操作中遭遇的结构性阻碍。 第四章：协商的艺术与话语权的争夺 有效的城市治理要求多元主体的充分参与，但现实中，居民的“参与”往往流于形式。 4.1 协商机制的障碍： 分析在信息不对称、专业术语壁垒以及时间压力下，普通居民如何难以有效进入决策核心。 4.2 “被代表”的群体： 探讨社区代表组织（如业委会、居民小组）在面对大型开发商和政府部门时，其代表性和发言力的局限性。 4.3 法律与行政的边界： 考察现行法律框架在保障居民知情权、选择权方面的效力，以及行政审批流程如何倾向于效率而非民主。 第五章：面向韧性与包容的城市未来 展望未来，城市更新必须超越简单的物理翻新，转向构建更具社会韧性（Social Resilience）和文化包容性的城市环境。 5.1 “渐进式更新”的探索： 倡导避免“大拆大建”，转向小规模、有机生长、尊重现有生活方式的“微更新”策略。 5.2 混合使用的价值重估： 强调在规划中，应有意识地保留和支持低成本的商业空间、非营利机构和多元化住房类型，以维持社区的活力和收入结构的多样性。 5.3 技术赋能与公民科技： 探讨如何利用现代信息技术，建立更透明、更便捷的公众反馈平台，真正实现“自下而上”的城市治理模式。 本书通过大量的田野调查案例、政策文本分析和历史比较，力求为读者提供一个既有理论深度又贴近现实的城市更新图景，呼吁构建一个更加公平、更具人情味的城市未来。

作者简介

蔡志扬

　　执业律师，辅仁大学法学硕士，专攻营建法。自九二一地震后开始接触都市更新案件，为当今都更实务经验最丰富的律师之一，审阅过数百件都更合约及合建契约，着有《营建法规》、《建筑结构安全与国家管制义务》、《图解！良心律师教你看穿都更法律陷阱》等书，曾参与政府研究计画及发表于专业期刊论文计一百二十余篇以上。

　　现职：
　　宏道法律事务所律师

　　经历：
　　内政部都市更新及争议处理审议会委员
　　内政部听证程序主持人
　　内政部都市更新谘询小组委员
　　内政部营建署都市更新条例修法委员
　　台北市都市更新顾问小组成员
　　台北市政府都市更新推动小组委员
　　台北市政府都市更新听证会谘询委员
　　台北市都市更新推动中心董事
　　新北市政府建筑争议事件评审委员会委员
　　新北市建筑师惩戒委员会委员
　　桃园市建筑师惩戒委员会委员
　　桃园市政府现有巷道评审小组委员
　　劳动部法规会委员
　　劳动部不当劳动行为裁决委员会委员
　　律师公会全联会不动产委员会委员
 

作者序

PART 1　都更×合建基本观念
01老房可以靠都市更新重生吗？
02我家的土地和房子可以都市更新吗？
03想都更可是没有专业，可以请谁帮忙？
04参加都更一定要拆房重建吗？
05都更过程有几道程序？
06即使有都更意愿，也要签一堆文件？
07实际使用有五十坪，为什么建商说只有三十坪？
08自己的土地，可以想盖几间房子就盖几间吗？
09奖励容积有什么好处？
10新房子的阳台、走廊等地可以改成室内吗？
11面积有不同单位？
12新房子面积分不够，盖高一点就好？
13新房子一定要有公设吗？
14将来产权登记的面积会比现在设计图看到的大？
15以「权利变换」做分配，是以什么变什么？
16不了解成本，怎么知道建商是不是乱报价？
17以「合建」做分配？
18合建是什么意思？
19选择合建，如何保障自己的权利？
20常见的合建条件为何？

PART 2　都更×合建契约真实案例
01虾密？一楼分到的比楼上还少？
02一坪五十万找补竟变成一百五十万？
03选配规则没约定，怎么可以限制我选屋？
04「无用」的合约分配？
05签名前，必定详细审阅合约
06依照约定分配，不如依照审议结果
07有条件的优惠？
08一加一不等于二？原条文不见了！
09合建？权变？傻傻分不清！
10全体地主各退一步，欢喜迎新屋
11签约后地主故意搞破坏，法院判赔！
12合约没约定地主要配合用印，都更案卡住！
13遇到「龙脑」，该怎么办？
14基地范围怎么变大两倍？
15谁来负担营业税？
16地主违约要罚，建商违约却无法可管？
17建商灌公设，找补变成上千万！
18合约没退场机制，成万年合约！
19「负担」、「垫付」两字之差，房子被拆建商不赔！
20存证信函对方名字写错字，解约竟不合法？

PART 3　都更×合建契约解码
01更新标的
02实施方式与建筑规划
03双方分配比例
04分配价值及差额价金找补
05甲方选配房屋及汽车停车位之原则
06搬迁费补贴与租金补贴
07保证金之支付与返还
08信託管理
09甲方应配合及履行之事项
10甲方产权保证
11现有房屋腾空点交作业
12设计变更
13工程施作
14工程期限
15更新大楼验收交屋
16保固责任
17税费负担
18违约处理
19解除或终止契约
20其他约定

附录
01危老条例
02 PART 2案例与PART 3契约对照索引表
03都市更新合作兴建契约范本

【奖励容积有什么好处？】

──都市更新奖励容积

不管是住户或建商，愿意共同参与都市更新，依法进行冗长的行政程序并面对一场又一场审议会，其实最主要的目的就是要拿到奖励容积。奖励容积有什么作用？说穿了就是让可以盖的房屋室内面积变多，分到的面积就可以比原来更多。

假设原有容积率为225%，如果因为都市更新争取到30%容积奖励，这块地就会增加67.5%的容积（225%×30%=67.5%），容积率便从原本的225%提升为292.5%。原本1坪土地只能盖2.25坪的室内面积，便可以盖2.925坪的室内面积，多了0.675坪。

但也不是参与了都市更新就一定可以争取到想像中的高额容积奖励，很多人以为借由都市更新，就可以从一间旧房子变成二间、甚至是三间以上的新房子。比如我有台北市住三的土地十坪，而你有台北市商三的土地十坪，虽然我们都拥有十坪土地，但是我们两人参与都更之后，可以分到的房屋面积一定不一样。到底参与都市更新，对自己的权益会有什么变化，我们应该客观地了解，而不是「我觉得」我家很有价值、「我觉得」我家是风水宝地、「我觉得」我家……所以要比别人分多一点。每块土地与环境条件不尽相同，都须评估之后才能确定。

【瞎米？一楼分到的比楼上还少？】

地区：台北市南港区

◎以标准层价格为计算标准

台北市南港区有一个都更案，其中有一栋两层楼高的公寓。谭小姐的房子位于一楼，并与建商谈好了合作都更的条件：她（地主）所提供土地的法定容积及都更奖励容积，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合约并记载房屋面积价值之换算，系依建方第一次对外公开销售时表列标准层之价格为计算标准。

除此之外，本案为争取税捐减免优惠，将以权利变换方式实施，不过合约明确约定：「若权利变换应分配条件或价值与本合约应分配条件或价值不同时，以本合建契约分配结果为实际分配结果，双方不得异议。」

房子快要盖好时，谭小姐收到建商寄来的「选配房屋找补金额计算表」。依合约计算可分配的房屋面积没有多大问题，换算的标准层每坪单价五十八万元，即是建商所称第一次对外公开销售时表列标准层的价格，谭小姐因选配更新后一楼和二楼，其中一楼的单价为一百零五万元、二楼则为五十二万元，但如此的选屋结果是谭小姐要找补很多钱。换言之，谭小姐原本的可分配坪数如果要换更新后的一楼，必须多花费快一倍的筹码，而她原本就住在一楼，却要用将近一倍的代价来换（已扣除营建成本）。

评分☆☆☆☆☆

我本身是学建筑的，对都更和合建的流程法规，理论上来说，应该不会太陌生。但说真的，书本上的知识，和实际操作之间，总是存在着巨大的落差。这本书的厉害之处，在于它不是单纯地堆砌法规条文，而是从一个“良心律师”的角度出发，去解读这些法规背后的逻辑和陷阱。作者对于各种常见的契约条款，都进行了深入的分析，并且指出了那些容易被忽略的漏洞。例如，关于“权利金”的计算方式、关于“地权分割”的比例分配、关于“建后房屋”的品质保障等等，每一个细节都值得我们仔细推敲。我尤其欣赏作者对于“合建契约”的解读，他强调，合建契约不仅仅是一份法律文件，更是一份信任的协议。因此，在签订契约之前，一定要充分了解对方的背景和实力，并且在专业人士的协助下，仔细审查每一个条款。这本书对于我们这些建筑从业人员来说，也是一本非常有价值的参考书，它能够帮助我们更好地理解业主的需求，并且为他们提供更专业的服务。

评分☆☆☆☆☆

老实说，我买这本书的原因，是因为我家的老屋刚好被纳入了都更计划。一开始，我完全不知道该怎么办，面对开发商的种种承诺，我既心动又害怕，担心自己会被骗。我到处打听，问了许多朋友，但得到的答案却五花八门，让我更加迷茫。后来，我在网上看到这本书的介绍，觉得作者的立场比较中立，而且强调“专业解码”，于是就买来翻阅。这本书最吸引我的地方，在于它能够将复杂的法律问题，用简单易懂的语言解释清楚。作者并没有刻意回避那些敏感的议题，而是直面问题，并且提出了具体的解决方案。例如，他详细地解释了“容积移转”的机制，以及“地价评估”的流程，让我对都更的整个过程有了更清晰的认识。更重要的是，这本书让我明白，在都更的过程中，业主并不是完全被动的，我们有权利参与谈判，有权利保护自己的权益。读完这本书，我感觉自己不再是孤立无援的，而是有了一份强大的后盾。

评分☆☆☆☆☆

这本关于都更与合建的书，说实话，我拿到手的时候是抱着一种半信半疑的心情。毕竟，台湾的都市更新议题，复杂到简直像一团乱麻，牵涉到利益、情感、法规，每一个环节都充满变数。我住在台北市的老社区，亲眼见证过许多邻居因为都更而伤透了心，有的被开发商欺骗，有的因为意见不合而陷入长期的纠纷。所以，我一直很希望能够找到一本真正能从实务面、法律面，为老屋业主解惑的书籍。这本书的作者，从契约的架构开始，一步一步地剖析合建的各种风险，用非常平易近人的语言，解释了那些动辄上万字的法律条文。最让我觉得受用的是，作者并没有停留在理论层面，而是结合了许多真实的案例，详细地说明了在谈判过程中，业主应该如何保护自己的权益，以及在遇到纠纷时，应该如何运用法律武器。读完这本书，我感觉自己好像多了一层保护罩，至少在面对都更议题时，不会再像以前那样茫然无措。它不是教你如何“赢”过开发商，而是教你如何理性地评估风险，做出对自己最有利的决定。

评分☆☆☆☆☆

我妈妈的房子是五十多年的老屋，最近一直被隔壁的建商游说要进行都更。我妈妈年纪大了，对这些事情不太懂，我工作又忙，一直没时间好好研究。偶然在书店看到这本书，觉得书名很吸引人，就买回家给妈妈看。没想到，这本书对我们帮助很大。作者用非常通俗易懂的语言，解释了都更和合建的各种概念，让妈妈很快就明白了其中的门道。这本书最棒的地方在于，它不仅仅告诉你“应该做什么”，更告诉你“不应该做什么”。例如，它提醒我们，在签订契约之前，一定要请专业的律师进行审查，并且不要轻易相信开发商的口头承诺。它还提醒我们，在谈判过程中，一定要保持警惕，不要被开发商的各种手段所迷惑。这本书让我和妈妈都对都更议题有了更清晰的认识，也让我们更有信心去面对未来的挑战。这本书不是一本简单的法律书籍，它更像是一位贴心的朋友，在关键时刻，为你提供最实用的建议。

评分☆☆☆☆☆

这本书读起来，感觉就像是一位经验丰富的律师，坐在你身边，耐心地为你解答各种问题。它没有华丽的辞藻，也没有故弄玄虚的专业术语，而是用最朴实的语言，讲述了都更和合建过程中，最容易遇到的问题和陷阱。作者对于各种案例的分析，非常细致入微，能够让你从不同的角度去思考问题。例如，他提到，在签订合建契约之前，一定要仔细审查开发商的财务状况，并且了解他们的过往项目，以确保他们有能力完成都更计划。他还强调，在谈判过程中，一定要保持冷静和理性，不要被开发商的甜言蜜语所迷惑。这本书最让我印象深刻的是，作者对于“良心”的强调。他认为，一个好的律师，不仅仅要精通法律，更要具备良知和责任感，要站在业主的立场上，为他们争取最大的利益。这本书不仅仅是一本法律书籍，更是一本关于人性和道德的思考。