◆每個月繳瞭社區的管理費，您知道您有哪些權利義務嗎？
◆您知道如何挑選優質的物業服務公司嗎？
◆您知道物業管理公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道保全公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道清潔公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道機電公司應為您提供哪些專業服務內容嗎？
◆您知道繳交的管理費花在哪裡嗎？如何監督管理費不被浮濫花用？
◆新冠肺炎疫情嚴重，您住的社區物業管理公司有專業的防疫管理嗎？
購買社區大樓的房子，房屋貸款繳20年可以繳完，但管理費卻是每個月都必須要如期繳交直到房屋轉手或拆除重建，您知道必須繳幾十年的管理費花到哪裡去瞭嗎？而社區服務的物業管理公司、保全公司、清潔公司以及機電公司又應為您提供哪些專業服務內容？為生活忙碌工作打拼的都會社區住戶往往忽略瞭這些問題，又或因為一般大多數人對社區事務的漠不關心，常常造成少數存心不良的管理委員會成員有機會上下其手，浪費甚至貪瀆社區公帑，更糟糕的是疏於監督服務社區的公司，讓社區的權益與居住品質日益下滑，嚴重的還會危害社區的房價，造成您的財產損失。而近年來，新冠肺炎疫情嚴重，疫情在社區傳播已是事實，所以社區防疫管理也是物業管理公司應有的專業服務，纔能保障社區住戶的生命安全。因此本書以循序漸近的方式介紹提供社區服務公司的職責與相關知識，幫助新手社區住戶維護社區及個人權益與生命財產安全！
具體描述
著者信息
作者簡介
陳建謀
現任：
華夏科技大學資產與物業管理係副教授
中華物業與設施管理學會理事長
學歷：
國立臺灣大學生物環境係統工程研究所博士
國立臺灣大學土木工程研究所碩士
經歷：
華夏科技大學資產與物業管理係係主任兼研究所所長
臺北市公寓大廈爭議事件調處委員會委員
新北市優質防疫公寓大廈評選委員
桃園市優良公寓大廈評選委員
中華民國物業管理經理人協會理事
颱灣物業管理學會理事
英國皇傢測量師學會資深會員
香港物業管理師學會榮譽顧問
證照：
英國特許房屋經理學會特許會員
陳俐茹
現任：
華夏科技大學資產與物業管理係助理教授
學歷：
浙江大學經濟學院經濟係理論經濟學博士後
中國政法大學民商法學博士
中國政法大學民商法學碩士
證照：
英國特許房屋經理學會特許會員
陳建謀
現任：
華夏科技大學資產與物業管理係副教授
中華物業與設施管理學會理事長
學歷：
國立臺灣大學生物環境係統工程研究所博士
國立臺灣大學土木工程研究所碩士
經歷：
華夏科技大學資產與物業管理係係主任兼研究所所長
臺北市公寓大廈爭議事件調處委員會委員
新北市優質防疫公寓大廈評選委員
桃園市優良公寓大廈評選委員
中華民國物業管理經理人協會理事
颱灣物業管理學會理事
英國皇傢測量師學會資深會員
香港物業管理師學會榮譽顧問
證照：
英國特許房屋經理學會特許會員
陳俐茹
現任：
華夏科技大學資產與物業管理係助理教授
學歷：
浙江大學經濟學院經濟係理論經濟學博士後
中國政法大學民商法學博士
中國政法大學民商法學碩士
證照：
英國特許房屋經理學會特許會員
圖書目錄
單元1 社區所有權人與住戶的權利與義務
課題1.1 社區所有權人與住戶的權利
課題1.2 社區所有權人與住戶的義務
單元2 物業管理公司的專業服務工作內容
課題2.1 物業管理公司建築物整體維護管理的責任
課題2.2 物業經理的工作內容與職責
課題2.3 社區秘書的工作內容與職責
課題2.4 物業管理公司主管的職責
課題2.5 物業管理公司的防疫管理任務
課題2.6 導入智慧化物業管理服務係統
單元3 保全公司的專業服務工作內容
課題3.1 保全公司安全維護管理的責任
課題3.2 保全公司的防疫管理任務
單元4 清潔公司的專業服務工作內容
課題4.1 清潔公司的清消管理責任
課題4.2 石材養護及地闆打臘維護
課題4.3 大樓外牆清洗
單元5 機電公司的專業服務工作內容
課題5.1 機電公司的設施維護管理責任
課題5.2 機電消防設施維護保養與修繕
課題5.3 弱電設施維護保養與修繕
課題5.4 智慧化設施管理係統服務
單元6 環保與園藝公司的專業服務工作內容
課題6.1 環保公司的服務內容與責任
課題6.2 園藝公司的服務內容與責任
參考文獻
課題1.1 社區所有權人與住戶的權利
課題1.2 社區所有權人與住戶的義務
單元2 物業管理公司的專業服務工作內容
課題2.1 物業管理公司建築物整體維護管理的責任
課題2.2 物業經理的工作內容與職責
課題2.3 社區秘書的工作內容與職責
課題2.4 物業管理公司主管的職責
課題2.5 物業管理公司的防疫管理任務
課題2.6 導入智慧化物業管理服務係統
單元3 保全公司的專業服務工作內容
課題3.1 保全公司安全維護管理的責任
課題3.2 保全公司的防疫管理任務
單元4 清潔公司的專業服務工作內容
課題4.1 清潔公司的清消管理責任
課題4.2 石材養護及地闆打臘維護
課題4.3 大樓外牆清洗
單元5 機電公司的專業服務工作內容
課題5.1 機電公司的設施維護管理責任
課題5.2 機電消防設施維護保養與修繕
課題5.3 弱電設施維護保養與修繕
課題5.4 智慧化設施管理係統服務
單元6 環保與園藝公司的專業服務工作內容
課題6.1 環保公司的服務內容與責任
課題6.2 園藝公司的服務內容與責任
參考文獻
圖書序言
序
依據中華民國統計資訊網的數據，颱灣都市化地區人口數已高達15,040,763（約1,500萬），非都市化地區人口數為5,516,079（約550萬），都市化地區人口比例目前已高達73%，也就是說目前約有七成左右的人口居住在有物業管理服務的都市化地區。而聯閤國人口司（United Nations estimates）公布全球最新都市化人口數據，估算2050年時，全球將有多達2/3人口（約50億人）居住在城市裡。在颱灣，估計未來將有近9成人口住在有物業管理服務的城市地區， 物業管理對於你我的生活真的越來越重要瞭！而2021年高雄城中城大火更加凸顯瞭有管委會委託專業的物業管理服務公司服務的重要性，所以深入瞭解優質的物業服務內容及自身權益當然也越來越重要瞭！這也是本書的重要目的，讓社區住戶瞭解您應有的物業管理服務權利。
公寓大廈管理條例自民國84年實施多年以來經常也會在社會新聞齣現社區管理上的爭議，而作者擔任颱北市政府公寓大廈調解委員期間也發現管委會與區分所有權人或是區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於區分所有權人對於自身的權利與義務缺乏深入認識，所以本書在第一單元介紹社區所有權人與住戶的權利與義務，針對(1)專有部分；(2)共用部分；(3)約定專用部分；(4)約定共用部分的使用權利與限製加以說明，同時也說明所有權人與住戶應有(1)支付管理、維護費用；(2)遵守規約；(3)維護公共安全、公共衛生與公共安寧；(4)投保公共意外責任保險等義務。
筆者擔任颱北市政府公寓大廈調解委員期間也發現物業管理公司與管委會或是物業管理服務人員與區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於大眾對於物業管理相關公司的專業服務工作內容未能深入瞭解，所以本書第二單元到第六單元依序介紹與物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容，包含：物業管理公司的專業服務工作內容、保全公司的專業服務工作內容、清潔公司的專業服務工作內容、機電公司的專業服務工作內容、環保公司的專業服務工作內容以及園藝等公司的專業服務工作內容。
本書透過介紹社區所有權人與住戶的權利與義務讓區分所有權人瞭解自身應有的權利與應盡的義務，同時本書說明物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容讓區分所有權人深入瞭解物業管理服務的專業內容，除瞭發揮正嚮的監督力量，同時更可以促進區分所有權人理解物業管理服務人員的辛勞與專業價值，讓彼此更加相互尊重與包容，促進社區溫馨和諧的成長與發展。
新冠肺炎病毒（COVID-19）自2019 年開始擴散全球，颱灣疫情一度於2021年5 月19 日進入社區傳播全颱進入三級警戒，雖然指揮中心2021年7月27日宣布降為二級警戒，但新冠肺炎變種病毒疫情全球嚴重仍然反覆升溫，從Delta 變種病毒株到Omicron 變種病毒株其傳染力不斷破新高，因此社區防疫管理已是物業服務管理公司必須具備的專業服務纔能杜絕新冠肺炎病毒的社區傳播鏈，所以本書第二單元到第四單元也同時深入介紹物業管理服務相應的物業管理公司、保全公司以及清潔公司所必須提供在社區防疫管理的專業服務內容，以保障社區住戶的生命安全，讓大傢住的安心。
依據中華民國統計資訊網的數據，颱灣都市化地區人口數已高達15,040,763（約1,500萬），非都市化地區人口數為5,516,079（約550萬），都市化地區人口比例目前已高達73%，也就是說目前約有七成左右的人口居住在有物業管理服務的都市化地區。而聯閤國人口司（United Nations estimates）公布全球最新都市化人口數據，估算2050年時，全球將有多達2/3人口（約50億人）居住在城市裡。在颱灣，估計未來將有近9成人口住在有物業管理服務的城市地區， 物業管理對於你我的生活真的越來越重要瞭！而2021年高雄城中城大火更加凸顯瞭有管委會委託專業的物業管理服務公司服務的重要性，所以深入瞭解優質的物業服務內容及自身權益當然也越來越重要瞭！這也是本書的重要目的，讓社區住戶瞭解您應有的物業管理服務權利。
公寓大廈管理條例自民國84年實施多年以來經常也會在社會新聞齣現社區管理上的爭議，而作者擔任颱北市政府公寓大廈調解委員期間也發現管委會與區分所有權人或是區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於區分所有權人對於自身的權利與義務缺乏深入認識，所以本書在第一單元介紹社區所有權人與住戶的權利與義務，針對(1)專有部分；(2)共用部分；(3)約定專用部分；(4)約定共用部分的使用權利與限製加以說明，同時也說明所有權人與住戶應有(1)支付管理、維護費用；(2)遵守規約；(3)維護公共安全、公共衛生與公共安寧；(4)投保公共意外責任保險等義務。
筆者擔任颱北市政府公寓大廈調解委員期間也發現物業管理公司與管委會或是物業管理服務人員與區分所有權人之間彼此的衝突與糾紛日益增多，探討其原因主要在於大眾對於物業管理相關公司的專業服務工作內容未能深入瞭解，所以本書第二單元到第六單元依序介紹與物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容，包含：物業管理公司的專業服務工作內容、保全公司的專業服務工作內容、清潔公司的專業服務工作內容、機電公司的專業服務工作內容、環保公司的專業服務工作內容以及園藝等公司的專業服務工作內容。
本書透過介紹社區所有權人與住戶的權利與義務讓區分所有權人瞭解自身應有的權利與應盡的義務，同時本書說明物業管理服務相關的公司應有的專業服務工作內容讓區分所有權人深入瞭解物業管理服務的專業內容，除瞭發揮正嚮的監督力量，同時更可以促進區分所有權人理解物業管理服務人員的辛勞與專業價值，讓彼此更加相互尊重與包容，促進社區溫馨和諧的成長與發展。
新冠肺炎病毒（COVID-19）自2019 年開始擴散全球，颱灣疫情一度於2021年5 月19 日進入社區傳播全颱進入三級警戒，雖然指揮中心2021年7月27日宣布降為二級警戒，但新冠肺炎變種病毒疫情全球嚴重仍然反覆升溫，從Delta 變種病毒株到Omicron 變種病毒株其傳染力不斷破新高，因此社區防疫管理已是物業服務管理公司必須具備的專業服務纔能杜絕新冠肺炎病毒的社區傳播鏈，所以本書第二單元到第四單元也同時深入介紹物業管理服務相應的物業管理公司、保全公司以及清潔公司所必須提供在社區防疫管理的專業服務內容，以保障社區住戶的生命安全，讓大傢住的安心。
圖書試讀
課題1.1 社區所有權人與住戶的權利
社區所有權人與住戶有哪些權利呢？根據公寓大廈管理條例第二章住戶之權利義務之規定，茲整理法律賦予社區所有權人與住戶的權利區分為專有部分的使用權利、共用部分的使用權利、約定專用部分的使用權利與約定共用部分的使用權利說明如下。
課題1.1.1 專有部分的使用權利與限製
一、專有部分的定義
專有部分是指您購買的居住樓層的那一戶以外墻之外緣以及鄰居共同壁之墻心為區界所劃定的範圍 1 ，專有部分依公寓大廈管理條例第3 條第三項定義指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。根據公寓大廈管理條例第4 條規定區分所有權人除法律另有限製外， 對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人乾涉。所以社區所有權人與住戶基本上對於專有部分擁有絕對的使用權利，但是使用時不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為的限製。
二、不得任意敲除專有部分的剪力牆與承重牆
2016 年2 月6 日上午3 時57 分發生於臺灣南部的大地震造成颱南維冠金龍大樓倒塌 2 ，倒塌原因據稱與其建造過程偷工減料、非法藉牌給他人以及一樓牆壁被打掉有關，維冠金龍大樓在1993 年申請建造時，1 樓A 到D 棟都有牆麵，平均分割為店鋪；但到瞭1994 年時，就提齣變更設計，5 戶被打通成1 戶，再加上戶外有內縮式的騎樓，更使得一樓支撐的力量減弱。此外，住戶控訴燦坤房東藍太太擅自打掉大量內部隔牆和樑柱 3 ，以便齣租賺錢，可能也都是造成倒塌的原因。雖然颱南地檢署約談「藍太太」之後發現，該內部隔牆和樑柱是在其購得該屋之前就已經被拆除，但鑒於以上維冠金龍大樓倒塌的悲慘案例教訓，韆萬不要任意敲除專有部分的剪力牆與承重牆以免惹禍上身。
建築的牆體類型大緻可以區分成三種：剪力牆、承重牆以及隔間牆， 由於剪力牆、承重牆的構造對於建築物的結構安全有重要的貢獻，故不能因裝修需求而敲除。
社區所有權人與住戶有哪些權利呢？根據公寓大廈管理條例第二章住戶之權利義務之規定，茲整理法律賦予社區所有權人與住戶的權利區分為專有部分的使用權利、共用部分的使用權利、約定專用部分的使用權利與約定共用部分的使用權利說明如下。
課題1.1.1 專有部分的使用權利與限製
一、專有部分的定義
專有部分是指您購買的居住樓層的那一戶以外墻之外緣以及鄰居共同壁之墻心為區界所劃定的範圍 1 ，專有部分依公寓大廈管理條例第3 條第三項定義指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。根據公寓大廈管理條例第4 條規定區分所有權人除法律另有限製外， 對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人乾涉。所以社區所有權人與住戶基本上對於專有部分擁有絕對的使用權利，但是使用時不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為的限製。
二、不得任意敲除專有部分的剪力牆與承重牆
2016 年2 月6 日上午3 時57 分發生於臺灣南部的大地震造成颱南維冠金龍大樓倒塌 2 ，倒塌原因據稱與其建造過程偷工減料、非法藉牌給他人以及一樓牆壁被打掉有關，維冠金龍大樓在1993 年申請建造時，1 樓A 到D 棟都有牆麵，平均分割為店鋪；但到瞭1994 年時，就提齣變更設計，5 戶被打通成1 戶，再加上戶外有內縮式的騎樓，更使得一樓支撐的力量減弱。此外，住戶控訴燦坤房東藍太太擅自打掉大量內部隔牆和樑柱 3 ，以便齣租賺錢，可能也都是造成倒塌的原因。雖然颱南地檢署約談「藍太太」之後發現，該內部隔牆和樑柱是在其購得該屋之前就已經被拆除，但鑒於以上維冠金龍大樓倒塌的悲慘案例教訓，韆萬不要任意敲除專有部分的剪力牆與承重牆以免惹禍上身。
建築的牆體類型大緻可以區分成三種：剪力牆、承重牆以及隔間牆， 由於剪力牆、承重牆的構造對於建築物的結構安全有重要的貢獻，故不能因裝修需求而敲除。
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