不动产物权实务：所有权编 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　98年修正之《民法》物权编通则与所有权章，针对共有物不动产分割方法、效力与抵押权等，均有诸多修正，另增订共有物使用管理、分割或禁止分割之约定及其相关登记，这些都与共有不动产所有权人、债权人、抵押权人、投资人等财产权益息息相关。此外，「相邻关系」与「无权占用」问题，亦是此次物权编修订的另一重点，如何处理通行权、越界建筑、施工损邻，甚至公寓大厦共用部分等疑难问题，本书将依据最新规定，一次蒐齐，完整解读！

作者简介

李永然

　　台大法学士、台大法学硕士、台大法律研究所博士班研究、中国政法大学法学博士；现任总统府人权谘询委员、中华人权协会名誉理事长、内政部营建署法律顾问、国防部总政治作战局法律顾问、两岸经贸交流权益促进会荣誉理事长、陆委会台商张老师、台北市政府市政顾问；永然联合法律事务所、永然文化出版股份有限公司、上海永然投资谘询公司、永然法律研究中心创办人、财团法人永然法律基金会董事长；曾任教淡江大学、辅仁大学、文化大学、铭传大学、国立体育学院；联合报、中国时报、工商时报、经济日报法律专栏主笔；中广公司、汉声电台、复兴电台、中央广播电台及佛光卫视法律专栏主讲人

黄振国

　　学历：东吴大学法律系比较法学组六十七年毕业

　　经历：东海大学管理学院财务金融研训中心租税规划与财产移转讲师；永然法律研究中心不动产税务及大陆房地产讲师（不动产经纪法规、土地登记、土地税法、遗赠税法、行政救济、信託法等）十余年；中国房地产研究发展协会常务理事；补习班教师二十余年经验；台湾财税发展协会理事长

　　着作：不动产法拍移转及税费、法院拍卖案例与运用、诉愿书状与范例、遗产税节税规划、赠与税节税秘诀、继承登记疑难解析与范例、最新遗产．赠与税节税规划、遗产税实战手册、保险．信託．遗产、赠与之节税规划、遗赠税节税规划案例解析、遗赠税．财产移转圆满计画、继承权益法律指标

黄伟政

　　现任：国有财产局法制室主任

张毓容

　　学历：国立政治大学法律系财经法组暨会计辅系

　　经历：97年律师高考及格、德勤商务法律事务所实习律师、永然联合法律事务所律师

现代合同法精要与疑难解析 本书简介 本书立足于中国《民法典》合同编的最新规定与司法实践前沿，旨在为法律实务工作者、法学理论研究人员以及合同法学习者提供一套系统、深入且极具操作性的理论与实务指南。我们深刻认识到，合同作为市场经济活动中最基础、最核心的法律工具，其规范的制定与灵活的适用，直接关乎交易的安全与效率。《现代合同法精要与疑难解析》并非对现有法律条文的简单罗列与解读，而是聚焦于合同关系的生命周期——从意思表示的形成、效力确定，到履行、变更、解除，直至违约责任的承担与救济——全方位剖析其中的复杂机制与潜在风险点。 全书分为六大部分，逻辑清晰，层层递进，力求实现理论深度与实务广度的完美结合。 第一部分：合同法的基本原理与总则性规范的重构 本部分系统梳理了合同法在新的民法典体系下的地位与功能。重点阐释了合同自由原则、诚实信用原则在现代合同法中的绝对核心地位，并深入探讨了基于私法自治理念下，如何构建有效的合同规范体系。 核心内容涵盖： 1. 合同法的历史演进与功能定位： 探讨大陆法系与英美法系在合同理念上的差异，以及中国《民法典》如何融合吸收二者的优点，确立以“意思表示真实”和“公平原则”为导向的合同规则。 2. 合同的成立与生效要件的精细化解读： 区别于传统理论，本书重点剖析了“要约”与“承诺”在电子化交易、自动化交易时代下的新型认定标准。特别是针对“格式条款”的效力认定，引入了更严格的“说明与提示”义务的界限划分，以及对“不合理地免除或减轻”一方责任条款的司法审查标准进行了详尽分析。 3. 合同效力的影响因素： 深入研究了显失公平、乘人之危、违反公序良俗等限制合同效力的因素在司法实践中的适用尺度。特别关注了利用信息不对称所致的“欺诈”与“重大误解”的界限，以及如何运用“情势变更原则”应对不可预见的重大变化。 第二部分：合同的履行、抗辩与保全机制 合同的价值最终体现在实际履行上。本部分侧重于合同履行阶段的动态管理和风险控制。 核心内容涵盖： 1. 履行原则的深化理解： 不仅分析了全面履行和适当履行，更探讨了“绿色合同”履行、社会责任履行等新兴的履行要求。 2. 不安抗辩权的精审细判： 详细列举了行使不安抗辩权的法定情形（如财产状况恶化、抽逃资金等），并重点区分了不安抗辩权与同时履行抗辩权的适用边界，避免实践中将二者混淆。 3. 合同履行中的保全措施： 全面梳理了债权人代位权、撤销权（别除债务人行为）的行使条件、诉讼时效限制及对债务人财产的有效控制路径。特别对司法实践中对代位权行使范围的限制进行了深入分析。 4. 履行障碍的归责与处理： 区分情势变更、不可抗力与履行不能，明确了不同情形下当事人免责或变更合同的法律后果。 第三部分：合同的解除与终止——动态关系的终结 合同解除是合同关系终结的极端手段，涉及对既有权利义务的溯及调整。本书对解除权的行使设置了极高的规范要求。 核心内容涵盖： 1. 法定解除权与约定解除权的适用： 深入解析了根本违约的认定标准，强调“迟延履行”达到何种程度才构成根本违约。同时，详细分析了附带解除条件条款的有效性与行使程序。 2. 解除权的行使程序与效力： 强调解除权必须以通知的方式（或通过诉讼/仲裁）作出，并对催告履行后视为拒绝履行的情况进行了细致界定。重点讨论了溯及既往的效力与对第三人利益的影响。 3. 合同的终止事由： 探讨了合同履行完毕之外的其他终止方式，如债务的抵销、提存、混同等，以及这些终止方式对相关从权利（如担保、违约金）的影响。 第四部分：违约责任的确定与救济——风险的最终定价 违约责任的承担是合同法中最具争议的环节之一。本书致力于构建一个平衡填补损害与适度惩罚的责任体系。 核心内容涵盖： 1. 违约责任的归责原则： 确认以过错责任为基础，结合无过错责任（如严格责任）的适用场景。 2. 损失的计算与证明： 聚焦于违约金的司法调整机制——如何证明“过分高于”或“明显低于”实际损失。详述可得利益损失的认定，特别是对预期利益损失的证明方法（如市场差价、后续交易利润等）。 3. 损害赔偿的范围限制： 严格界定可预见规则在不同合同类型中的适用，并系统分析了减损规则（防止损失扩大）的法律责任。 4. 违约金的独立性与替代性： 区分了约定违约金与损失赔偿请求权之间的关系，明确在约定违约金的数额已足清偿损失时，受损害方一般无权另行主张差额损失。 第五部分：典型合同的特别规定与前沿适用 本书对《民法典》中规定的十余种典型合同进行了专门的、具有针对性的分析，尤其关注新兴商业模式带来的法律挑战。 核心内容涵盖： 1. 买卖合同： 风险转移时间点的精确判断，特别是涉外买卖中“Comes the Incoterms”对风险和费用的影响。 2. 承揽合同与建设工程合同： 重点分析了设计、变更、隐蔽工程验收中的责任分配，以及工程款支付与工程质量担保的相互关系。 3. 运输与保管合同： 针对多式联运、融资租赁等复杂结构下的责任链条分析。 4. 电子数据与数据使用合同： 首次将数据交易中的“交付”界定、数据毁损的“损害赔偿”纳入合同法分析框架，探讨数据使用权许可的合同属性。 第六部分：合同的解释、效力瑕疵与相关主体责任 本部分处理合同关系中的“灰色地带”和复杂主体之间的互动。 核心内容涵盖： 1. 合同解释的实务方法论： 依据文义、体系、目的、诚实信用原则，构建了一套多层次的合同解释工具箱，用于处理模糊条款的司法裁断。 2. 无效、可撤销合同的后果处理： 深入分析了自始无效与可撤销合同的区别，以及“返还财产”与“恢复原状”在不同情形下的实施难度和法律效果。 3. 无效合同的“折价条款”与“部分无效”原则： 探讨如何通过“可分性”原则，最大限度地保全合同的有效部分，体现效率优先的立法精神。 4. 连带责任与不真正连带责任： 在合同纠纷中，区分多方当事人（如共同债务人、担保人、附属服务提供方）之间的责任承担形态。 通过对上述六大领域的详尽阐述，《现代合同法精要与疑难解析》旨在成为一本能够帮助法律专业人士精准预判风险、有效构建合同、并在争议发生时迅速找到解决路径的权威参考书。本书的叙述风格严谨、案例引用丰富且贴近最新的司法判例，确保理论与实践的无缝对接。

陈序
王序
吴序
于序
黄序
李序

第一篇　不动产共有分割法规………………文◎黄伟政、张毓容

第一章　分别共有物之分割法规
一、分别共有之意义
二、分别共有物之分割与限制
　（一）分割请求权
　（二）分割请求权之限制
三、共有物分割之方法
　（一）协议分割
　（二）裁判分割
四、分割共有物之效力
　（一）共有人取得分得部分单独所有权
　（二）应有部分有担保物权之处理
　（三）他共有人之法定抵押权
　（四）共有人间互负瑕疵担保义务
　（五）共有物证书之保存及使用
五、共有物管理、分割之约定及裁定对于继受人之效力
　（一）不动产于登记后对于应有部分之受让人或取得物权之人具有效力
　（二）动产以受让人或取得物权之人知悉其情事或可得而知者为限具有效力
　（三）受让人之连带清偿责任

第二章  公同共有物之分割法规
一、公同共有之规定
二、公同共有物之分割与限制
　（一）分割
　（二）限制
三、公同共有关系之消灭与公同共有物之分割方法

第三章　国私共有土地之分割法规

第四章　结语

第二篇　不动产分割与分管登记实务………………文◎黄振国

第一章  共有物分割之原因与登记程序
一、共有物分割登记之意义
二、共有物分割登记的原因
三、共有土地或建物分割登记的要件
四、不同地政事务所就同一共有关系的登记作业与联系程序
五、地政事务所就共有土地或建物分割登记案件的审查原则
六、法院判决、和解、调解与地政机关调处成立，可由部分共有人单独申请

第二章  耕地分割之限制与例外
一、耕地分割的意义
二、耕地分割之限制与例外
三、不受耕地分割最小面积限制之图解
四、耕地分割土地复丈与标示变更登记实例书表

第三章  建筑基地与法定空地分割之限制
一、法定空地不得分割
二、法定空地分割证明之申请与审查

第四章  共有物分割税务
一、共有土地分割的土地增值税
二、共有土地分割后价值相等，免征土地增值税之实例解说
三、共有土地分割后价值减少，部分课征土地增值税之实例解说
四、因有偿或无偿其土地增值税之纳税义务人有所不同与赠与税
五、重划后分割共有土地再移转，仍可适用减征规定
六、共有房屋分割，就各自取得部分按2%课契税
七、共有土地所有权分割改算地价原则

第五章  共有物分割与抵押权之处理
一、分割后原有抵押权之处理
二、金钱补偿抵押权之处理
三、共有物分割后抵押权处理之图解
四、建物基地号变更登记

第六章  共有物分割与用益物权之处理
一、用益物权之范围
二、先申请土地复丈之程序

第七章  国私共有土地分割之处理
一、适用范围
二、行政规则之规定

第八章  新增共有物使用管理（分管契约）之登记
一、新增订分管契约之登记
二、土地登记规则配合增订 
三、共有物管理契约条款可约定之重要事项
四、共有土地管理契约
五、《国私共有土地协议分管要点》

第三篇　土也共有人要注意哪些法律问题

一、买受前，先了解该共有地有无不分割的约定
二、共有人的优先购买权
三、共有人要注意「以大吃小」的规定
四、取得共有物持分，可以请求分割
五、共有人须注意《民法》第823条第1项所规定无法分割的情形
六、共有人无法协议，可以向法院请求分割
七、共有土地分割时，如何处理抵押权？
八、结语

第四篇　不动产的相邻关系与无权占用………………文◎李永然

一、如何处理邻地要求管线安置？
二、如何处理邻地提出「通行」的要求？
　（一）有偿通行权
　（二）无偿通行权
三、邻地所有人营缮建物时，可否使用他人的土地？
　（一）何谓有使用的必要？
　（二）何种情形下，被使用者得向邻地所有人请求偿金？
四、如何处理越界建筑？
五、房屋因邻地施工而受损，该如何救济？
　（一）行政机关之协调程序——以台北市为例
　（二）民事责任
　（三）刑事责任
六、占有
　（一）直接占有与间接占有
　（二）自己占有与辅助占有
　（三）自主占有与他主占有
　（四）有权占有与无权占有

第五篇　公寓大厦共用部分之使用管理与分管协议……文◎李永然

一、区分所有建物由「专有部分」及「共有部分」构成
二、共用部分与约定专用
　（一）认识「共用部分」
　（二）认识「约定专用」
三、公寓大厦「共有部分」之使用管理与管理修缮费用负担
　（一）共用部分之修缮费用负担
　（二）管委会对于共用部分之管理维护义务
四、公寓大厦之分管协议与继受问题
　（一）分管协议的法律性质
　（二）分管协议的继受效力
五、结语

附录

1. 民法物权编
2. 民法物权编施行法

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值，我觉得不在于它提供了多少新的理论，而在于它将原本晦涩难懂的法律条文，用一种非常接地气的方式呈现出来。我不是法律专业人士，只是一个普通的房地產投资人，平时需要自己处理一些简单的不动产交易。以前遇到一些法律问题，总是需要花很多时间和金钱去咨询律师。但读了这本书之后，我发现很多问题其实自己就能解决。它用通俗易懂的语言，解释了所有权的概念、所有权的取得、所有权的限制等等。而且，它还详细地介绍了各种不动产交易的注意事项，比如买卖合同的签订、过户登记的流程等等。这些信息对我来说，真的非常有用。以前我在买房的时候，总是担心自己会被坑，现在读了这本书，我对自己的权益有了更清晰的认识，也更有信心在不动产交易中保护自己的利益。这本书的排版也很清晰，字体大小适中，不会让人觉得阅读疲劳。虽然它只讲了所有权的部分，但我仍然觉得它是一本非常实用的不动产投资指南。

评分☆☆☆☆☆

我本身是房地产开发商，平时需要跟很多律师、地政士打交道，对不动产相关的法律法规多少有些了解。之前也看过一些关于不动产物权的著作，但感觉都比较抽象，很难应用到实际的开发过程中。直到我看到了这本《不动产物权实务：所有权编》，才觉得这本书真正抓住了实务的精髓。它不像其他书那样，只是从理论的角度去探讨所有权的概念，而是从开发的角度去分析所有权可能遇到的各种问题，比如土地取得、土地使用限制、共有物权的分割等等。作者在讲解这些问题的时候，会结合实际的开发案例，告诉你应该如何规避风险，如何保护自己的权益。而且，这本书还详细地介绍了各种不动产登记的流程和注意事项，这对我们开发商来说，真的非常重要。因为不动产登记的任何一个环节出错，都可能导致整个开发项目受阻。这本书的语言也比较通俗易懂，即使是非法律专业的人也能看懂。当然，这本书也有一些不足之处，比如对于一些比较新的法律法规，介绍得不够深入。但总体来说，这本书仍然是一本非常实用的不动产物权实务指南，强烈推荐给所有从事房地产开发行业的人士。

评分☆☆☆☆☆

这本《不动产物权实务：所有权编》啊，说实话，我一开始抱持着试试看的态度，毕竟市面上这类书太多了，很多都只是照本宣科，讲的都是课本上的东西，跟实际操作根本脱节。但读完之后，真的觉得惊喜！它不是那种纯粹的理论堆砌，而是结合了大量的案例，而且这些案例都是近几年的，能看到法界最新的动向。作者在分析案例的时候，不会只是简单地告诉你结果，而是会一步一步地剖析，告诉你为什么会这样判决，有哪些法律依据，有哪些争议点，甚至还会提出自己的见解。这对我这种在实务上需要经常处理不动产案件的律师来说，真的很有帮助。以前遇到一些比较棘手的案件，常常需要翻阅大量的文献，现在读了这本书，很多问题都能在里面找到答案，甚至能从中获得一些新的灵感。而且，这本书的排版也很清晰，字体大小适中，不会让人觉得阅读疲劳。唯一觉得稍微可惜的是，它只讲了所有权的部分，如果能再涵盖其他物权，比如地上权、地役权等等，那就更完美了。总之，这本书绝对是想深入了解不动产物权实务的专业人士的必备参考书。

评分☆☆☆☆☆

我是一名刚毕业的法律系学生，对不动产法一直很感兴趣。在学校里学到的知识，大多都是理论性的，缺乏实务经验。为了弥补这方面的不足，我开始阅读各种不动产相关的书籍。这本《不动产物权实务：所有权编》给我留下了深刻的印象。它不仅仅是一本教科书，更像是一本实务操作手册。作者在讲解所有权的时候，会结合大量的案例，告诉你如何在实际的案件中运用法律。而且，这本书还详细地介绍了各种不动产登记的流程和注意事项，这对我们这些刚毕业的学生来说，真的很有帮助。以前我看到一些复杂的案件，总是觉得无从下手，但读了这本书之后，我发现其实只要掌握了正确的思路，就能一步一步地解决问题。这本书的语言也比较流畅，即使是非法律专业的人也能看懂。不过，这本书的篇幅比较长，内容也比较多，需要花费一定的时间才能读完。但只要你认真读完，相信你一定能对不动产物权有一个更深入的了解。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我买这本书的动机很单纯，就是为了准备地政士考试。考地政士，不动产物权绝对是重中之重，但光靠背课本上的条文，根本应付不了考试。这本书的出现，简直就是救星！它把所有权的部分讲得非常透彻，而且跟实际的案例结合得很好，让我对不动产物权的理解更加深刻。以前我读课本的时候，总觉得有些概念很模糊，不知道该怎么应用。但读了这本书之后，我发现这些概念其实很简单，只要掌握了正确的思路，就能轻松地解决各种问题。而且，这本书的题目也很有针对性，很多都是考试常考的题目，做完之后，感觉对考试的把握更大了。当然，这本书也不是完美的，它有些地方讲得比较细致，对于初学者来说，可能会觉得有些吃力。但总体来说，这本书仍然是一本非常好的地政士考试用书，强烈推荐给所有正在备考地政士考试的人士。我身边很多朋友也在考地政士，我都会推荐他们买这本书。