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台北市一间套房的价格，可买美国一栋透天度假别墅
买不起台北房子，就到美国赌城买，投资、自住、出租皆宜！
这是一本教你如何避免「房地惨」的教战手册。

　　欧洲局势棘手、中国成长降温，
　　亚洲经济缓涨，热钱游资寻找新出路！

　　全球经济转下，美国转上──
　　历经2008金融风暴，美国房价已跌过头！
　　美国经济开始复甦，入市良机成熟了！
　　投资美国房地产，「钱」途有望！

　　一场百年难见的全球经济危机，也是进场投资房市的好时机！
　　不景气时代更应该投资房地产！

　　景气不好的时期有人必须卖房子，也有人花钱买房子，差别在哪里？
　　投资房地产无须样样精通，但要有看准投资标的的本事……

　　房地产看得见、用得着，好房产还能升值，兼具储蓄与投资的功能，只要掌握正确的房地产投资知识，就能创造你想要的价值！

　　本书从全美经济到房市的区域性差距，景气分析、投资原则、估价、出租管理、融资、保险、税务……作者以实例深入浅出的解析，让你轻松读懂投资美国房地产的关键知识。

本书特色

　　投资美国房地产，最完整的教战守则──
　　教你如何投资、如何避险，还教你如何自我救济

　　为什么，入市良机成熟了？！

　　1. 房价低廉：「国民负担住房的能力」创历史新高，但同时被银行「法拍」的房屋量也破历史纪录，所以美国房价一时之间只会在低谷徘徊。

　　2. 景气逐渐复甦：左右房市兴衰的是──就业人口、银行放宽贷款、贷款低利率、消费者信心这4项要素。美国近期符合的已有后面2项要素，而且近来美国失业率也已降至9%以下，根据过往历史经验，当失业率不再恶化时，房价也就止跌了。

　　投资美国房地产的基本原则

　　严格控管资金，设好底线可进可退
　　不要人云亦云，被别人牵着鼻子走
　　投资房地产，长线操作风险低
　　投资三大步骤：观察、探测、研究

　　作者将其从事不动产业服务二十多年的实际经验及研究心得汇整成书，教你如何掌握买卖时机，如何选择好的地点，可以升值，或抗跌，甚至如何运用不同的财务安排，降低资金成本，即使碰到市场有巨变，也可寻求减少损失之道，这些都是投资美国房地产不能不知道的重要学问！

作者简介

林秀华

　　台湾大学商学系毕业，曾任职台北的中国信託、美商第一联美银行及新加坡发展银行，具有完整扎实的财务管理背景。

　　一九八六年移民美国，取得美国会计师执照，担任会计师事务工作多年，对美国商业及税务实务有深入了解。之后投入房地产行业，由于丰富的专业知识，认真负责，再加上天生的亲和力，执业的二十多年间，帮助了无数欲投资房地产者在拉斯维加斯置产。

　　由于作者成长的地缘关系及服务对象的多元化，因而对国际经济的消长、全球性资金流动及风险变化，都有独到见解。也因此作者本人主持的内华达房地产公司，并未被前几年的世界金融危机、美国次贷风暴，以及不动产市场暴跌所影响，事业维持稳定成长，目前在拉斯维加斯地区已有三家分公司。

　　作者网站：judithlin.com/

推荐序1
推荐序2
作者序

第一篇 投资美国房地产有钱途

第一章 全球经济与美国房地产的展望

第二章 美国房市中的「商品」
法拍过程中的衍生商品
银行回收屋
购买不足额偿贷销售屋是场持久战
法拍屋

第三章 美国房地产进场前的准备
美国房地产的投资基本原则
依个人条件选择购屋或租屋
如何选择美国房市商品？
网上拍屋陷阱多
房贷利率新低，贷款却很难
法拍对社区住家管理协会的影响
产权保险让投资更有保障
公信力十足的公证公司
房地产的持有方式

第四章 在美购屋须注意的税法问题
海外资助购屋的赠与税问题
备受外国投资者青睐的有限债务公司
美国房地产外资出场时的税务问题
租金、转卖后收入如何报税
外国人投资美国房地产的所得税赋
双重国籍者在台也需申报海外所得

第五章 何谓物业管理
物业管理的重要性
有效率的物业管理团队
如何选择房地产公司和经纪人

第六章 投资失败的救济程序须知
投资失败实例
次级房贷风暴下的赢家与输家
溺水屋屋主救济方案模式
溺水屋屋主自救之个案研讨
如何向银行成功申请不足额偿贷销售屋
法拍屋主可以利用听证会自救
要降房贷须找对人
修改贷款条件以减少弃屋
溺水屋的处理方式
新的救市方案：先租后买
勿轻忽银行申请「追索余款」
修改贷款使信用受损多少
债务取消后还要缴税吗？
售出租屋亏损可抵税

第二篇 拉斯维加斯的房地产

第七章 投资房地产首选：拉斯维加斯
房地产投资与养老，拉斯维加斯是最佳选择
赌城买房，可投资可渡假
抢购渡假屋享受悠闲人生
赌城出租市场畅旺
婴儿潮中年人掀购屋潮
拉斯维加斯的房地产税率低
捡便宜，来赌城就对了！
赌城房市投资回报率飙高
持续成长的人口让房地产后势看俏
贷款利率降，贷款要及时

第八章 拉斯维加斯房市历年分析
法拍屋供给量陆续涌现
赌城未来市场房价续跌有因
赌城房价已出现触底讯号
赌城房价会二次探底吗？
银行屋牵动房价缓升
失业率牵动房价涨幅
房价回归理性，价格差异缩小
房价不易反弹，投资宜把握原则
银行屋多，需求也强，房价将回稳
赌城房价谷底反弹潜力令人期待
房源紧俏，是一时假象

第九章 如何挑选拉斯维加斯的好房子
拉斯维加斯商品目录
赌城银行屋价格吸引人
抢购银行屋，抱现金者赢
购买银行屋须理性与稳健
看清房屋交易数据再决定购屋时机
建商新屋物美价廉
掌握不足额偿贷销售交易的时机
不足额偿贷销售屋成交量将大增
法拍竞标再掀风
高价位房屋好景不再
赌城高层豪华康斗可进场拣便宜
高层豪华康斗现金客青睐
高层豪华康斗现在可投资吗？
投资高价位房屋当心被套牢
赌城房价须视区域而定
购屋首选：抗跌性强
赌城买房须注重隔音装潢
Kitec水管漏水屋，买了捡便宜

第十章 赌城「商业地产」的投资
空置率的高商业楼
银行介入商业楼要跌很难
商业楼惜售，未来价格恐更低
赌城150栋商业楼面临法拍
投资商业地产可以再等等
商业地产拍卖告捷，房市回春
商业楼，投资移民的最佳选择
「空地」贬值甚鉅有利长期投资

结语
附录一 拉斯维加斯投资环境各项统计图表
附录二 参考网站

第一章　美国房地产的未来发展

全球经济转下，美国转上

全球经济原本即因石油、粮食和原物料短缺，而笼罩在通膨的隐忧之下，后来发生的日本大地震、利比亚战争等天灾、人祸，更加深了全球经济危机。环顾各国经济：欧洲正陷于国债高筑、经济不振的泥沼里；亚洲经济则走向不明，热钱到处流窜，资本市场极不稳定，投资风险也相对提高。反观美国，经济已经开始复甦，虽然房价仍停滞不前，但比较起其他经济大国的处境，美国还是世界上少数几个没有灾难、战争、粮食短缺等问题的国家之一，且美国政治稳定，社会体系运作成熟，而其资本市场的资产多被低估，故美国的投资基本面看好且较安全。

欧洲局势棘手，中国成长降温

二○一一年爆发欧债危机，欧洲各国深陷金融风暴，再加上欧洲四分之一的石油仰赖产油国利比亚提供，但油价却因利比亚内战和大量游资炒作而居高不下，对已经摇摇欲坠的欧洲经济而言，无疑是雪上加霜。但如果担忧通膨而加息，又会对陷入债务危机的希腊、义大利等国造成伤害，欧洲经济局势将更加复杂和棘手。

此外，由于预期欧元大幅贬值，市场投资人自二○○三年以来首次逃离欧元，专家媒体都在揣测欧元是否会崩盘。总之，一句话，这几年若把钱放进欧洲市场，似乎太过冒险。

至于过去十年经济快速成长的中国，则预期会在近几年内开始降温，主要理由有下列三项：

第一，自从二○○八年美国经济不景气开始，身为世界工厂的中国对美国的出口量已不如以往。

第二，中国出口倚重的另一市场日本，因震灾缩减一般消费品的进口，以致中国对日本许多产品的输出量也开始下滑。日本政府还可能会把投资在世界各地的资金抽回，对中国经济发展更是不利。

第三，中国沿海城市的工资飞涨，已渐渐失去竞争力，所以中国的厂商不是转移到内陆，就是改往东南亚国家。

中国房价停涨，游资寻找新出路

进一步来看中国房地产市场。过去因为投资人预期人民币升值，一波波热钱涌入中国，尤其房市如蓄水池般吸收了很多游资。为了防止经济泡沫化，中国政府下达宏观调控政策：要求银行增持外汇、上调银行存款准备金，以收紧资金流动力，同时立法限制投资客过度炒作中国房地产市场。

在热钱狂潮进不了中国房地产市场的情况下，不少投资客将目标转向了自由经济体的香港，导致香港房市自二○○九年以来连涨十九个月，涨幅46%，泡沫俨然成形，未来房市崩盘的风险增高，难保不会重演一九九八年香港房市大跌52%的惨剧。

中国与香港的「出租回报率」及生活水平都比美国低，房价却高出美国数倍，投资风险可见一斑。房地产投资者当然要考虑「出租回报率」及当地的生活水平，因此在中国房市的游资必须寻找新的出路，才能立于不败之地。

中国热钱淡出有助于美国房市回稳

二○○五年时美国国债是九兆美元，最近则冲破十三兆美元，一年近一兆美元的增加速率令人吃惊，已经危及美元在国际金融体系的领导地位。
所以美国处心积虑施压中国，要求调升人民币汇率，表面上是要降低对中国的贸易逆差，真正目的则是想透过美元相对贬值来减少美国的实质国债。中国鑑于日本这二十年来的惨痛教训，不愿轻易就范，却借由富士康员工跳楼事件来提高外国厂商在中国的基本工资，如此一来将使制造成本增加、外销竞争力减退，同样可以达到降低对美贸易顺差的目的，但免除了美元贬值让美国稀释债务的坏处。

美国对中国每年的贸易逆差只约○‧二兆美元，看来人民币一时还不会涨太多，所以在中国的热钱会慢慢淡出，回流到美国、加拿大等国家的资本市场，这多少有助于美国房市回稳。

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