具体描述
台北市一间套房的价格，可买美国一栋透天度假别墅
买不起台北房子，就到美国赌城买，投资、自住、出租皆宜！
这是一本教你如何避免「房地惨」的教战手册。
欧洲局势棘手、中国成长降温，
亚洲经济缓涨，热钱游资寻找新出路！
全球经济转下，美国转上──
历经2008金融风暴，美国房价已跌过头！
美国经济开始复甦，入市良机成熟了！
投资美国房地产，「钱」途有望！
一场百年难见的全球经济危机，也是进场投资房市的好时机！
不景气时代更应该投资房地产！
景气不好的时期有人必须卖房子，也有人花钱买房子，差别在哪里？
投资房地产无须样样精通，但要有看准投资标的的本事……
房地产看得见、用得着，好房产还能升值，兼具储蓄与投资的功能，只要掌握正确的房地产投资知识，就能创造你想要的价值！
本书从全美经济到房市的区域性差距，景气分析、投资原则、估价、出租管理、融资、保险、税务……作者以实例深入浅出的解析，让你轻松读懂投资美国房地产的关键知识。
本书特色
投资美国房地产，最完整的教战守则──
教你如何投资、如何避险，还教你如何自我救济
为什么，入市良机成熟了？！
1. 房价低廉：「国民负担住房的能力」创历史新高，但同时被银行「法拍」的房屋量也破历史纪录，所以美国房价一时之间只会在低谷徘徊。
2. 景气逐渐复甦：左右房市兴衰的是──就业人口、银行放宽贷款、贷款低利率、消费者信心这4项要素。美国近期符合的已有后面2项要素，而且近来美国失业率也已降至9%以下，根据过往历史经验，当失业率不再恶化时，房价也就止跌了。
投资美国房地产的基本原则
严格控管资金，设好底线可进可退
不要人云亦云，被别人牵着鼻子走
投资房地产，长线操作风险低
投资三大步骤：观察、探测、研究
作者将其从事不动产业服务二十多年的实际经验及研究心得汇整成书，教你如何掌握买卖时机，如何选择好的地点，可以升值，或抗跌，甚至如何运用不同的财务安排，降低资金成本，即使碰到市场有巨变，也可寻求减少损失之道，这些都是投资美国房地产不能不知道的重要学问！
作者简介
林秀华
台湾大学商学系毕业，曾任职台北的中国信託、美商第一联美银行及新加坡发展银行，具有完整扎实的财务管理背景。
一九八六年移民美国，取得美国会计师执照，担任会计师事务工作多年，对美国商业及税务实务有深入了解。之后投入房地产行业，由于丰富的专业知识，认真负责，再加上天生的亲和力，执业的二十多年间，帮助了无数欲投资房地产者在拉斯维加斯置产。
由于作者成长的地缘关系及服务对象的多元化，因而对国际经济的消长、全球性资金流动及风险变化，都有独到见解。也因此作者本人主持的内华达房地产公司，并未被前几年的世界金融危机、美国次贷风暴，以及不动产市场暴跌所影响，事业维持稳定成长，目前在拉斯维加斯地区已有三家分公司。
作者网站：judithlin.com/
著者信息
图书目录
推荐序1
推荐序2
作者序
第一篇 投资美国房地产有钱途
第一章 全球经济与美国房地产的展望
第二章 美国房市中的「商品」
法拍过程中的衍生商品
银行回收屋
购买不足额偿贷销售屋是场持久战
法拍屋
第三章 美国房地产进场前的准备
美国房地产的投资基本原则
依个人条件选择购屋或租屋
如何选择美国房市商品？
网上拍屋陷阱多
房贷利率新低，贷款却很难
法拍对社区住家管理协会的影响
产权保险让投资更有保障
公信力十足的公证公司
房地产的持有方式
第四章 在美购屋须注意的税法问题
海外资助购屋的赠与税问题
备受外国投资者青睐的有限债务公司
美国房地产外资出场时的税务问题
租金、转卖后收入如何报税
外国人投资美国房地产的所得税赋
双重国籍者在台也需申报海外所得
第五章 何谓物业管理
物业管理的重要性
有效率的物业管理团队
如何选择房地产公司和经纪人
第六章 投资失败的救济程序须知
投资失败实例
次级房贷风暴下的赢家与输家
溺水屋屋主救济方案模式
溺水屋屋主自救之个案研讨
如何向银行成功申请不足额偿贷销售屋
法拍屋主可以利用听证会自救
要降房贷须找对人
修改贷款条件以减少弃屋
溺水屋的处理方式
新的救市方案：先租后买
勿轻忽银行申请「追索余款」
修改贷款使信用受损多少
债务取消后还要缴税吗？
售出租屋亏损可抵税
第二篇 拉斯维加斯的房地产
第七章 投资房地产首选：拉斯维加斯
房地产投资与养老，拉斯维加斯是最佳选择
赌城买房，可投资可渡假
抢购渡假屋享受悠闲人生
赌城出租市场畅旺
婴儿潮中年人掀购屋潮
拉斯维加斯的房地产税率低
捡便宜，来赌城就对了！
赌城房市投资回报率飙高
持续成长的人口让房地产后势看俏
贷款利率降，贷款要及时
第八章 拉斯维加斯房市历年分析
法拍屋供给量陆续涌现
赌城未来市场房价续跌有因
赌城房价已出现触底讯号
赌城房价会二次探底吗？
银行屋牵动房价缓升
失业率牵动房价涨幅
房价回归理性，价格差异缩小
房价不易反弹，投资宜把握原则
银行屋多，需求也强，房价将回稳
赌城房价谷底反弹潜力令人期待
房源紧俏，是一时假象
第九章 如何挑选拉斯维加斯的好房子
拉斯维加斯商品目录
赌城银行屋价格吸引人
抢购银行屋，抱现金者赢
购买银行屋须理性与稳健
看清房屋交易数据再决定购屋时机
建商新屋物美价廉
掌握不足额偿贷销售交易的时机
不足额偿贷销售屋成交量将大增
法拍竞标再掀风
高价位房屋好景不再
赌城高层豪华康斗可进场拣便宜
高层豪华康斗现金客青睐
高层豪华康斗现在可投资吗？
投资高价位房屋当心被套牢
赌城房价须视区域而定
购屋首选：抗跌性强
赌城买房须注重隔音装潢
Kitec水管漏水屋，买了捡便宜
第十章 赌城「商业地产」的投资
空置率的高商业楼
银行介入商业楼要跌很难
商业楼惜售，未来价格恐更低
赌城150栋商业楼面临法拍
投资商业地产可以再等等
商业地产拍卖告捷，房市回春
商业楼，投资移民的最佳选择
「空地」贬值甚鉅有利长期投资
结语
附录一 拉斯维加斯投资环境各项统计图表
附录二 参考网站
图书序言
推荐序１
《良机入市》一书作者林秀华女士与本人多年前在台北有同事之谊，还记得第一次见到她时，她才二十岁出头，来银行应征「内部稽核」一职，身为面试者之一的我，认为她态度积极，极具潜力而力荐，后来还因此促成了她与外籍同事苏克文先生的良缘，如今其婚姻美满，事业有成，更蒙其邀请为序，与有荣焉。
《良机入市》是一本有关美国房地产投资的书，我回想到一九八○年代后期，本人奉派南加州任职，为解决住的问题，就地买了住宅，但没想到两年后即被调职纽约，不得已将住宅变卖，于纽约长岛另购新居，幸运地是变卖南加州的房子换算年投资报酬率近 50%。但在一九九五年左右，纽约地区却经历不动产景气反转、价格滑落，许多投资户无法偿还银行贷款，惨遭银行拍卖，本金都拿不回来。
前几年，美国不动产更受百年难见风暴，整个市场瞬间崩溃，投资人与银行无一倖免。综观房地产的起起落落，全球皆然，古人「有土斯有财」之言，并非一成不变，如何掌握卖时机，如何选择好的地点，可以升值或抗跌，甚至如何运用不同的财务安排，降低资金成本，即使碰到市场有巨变，也可寻求减少损失之道，这些都是投资房地产不能不知道的重要学问，而且每一门学问都很专业，都需要专家的指导。
林女士台湾大学商学系毕业后，分别在台北的中国信託、美商第一联美银行，以及新加坡发展银行，前后服务多年，财务学经历相当完整扎实。一九八六年移民美国后，她先在会计师事务所工作，并取得美国会计师执照，对美国的商业及税务实务有深入了解。投入房地产行业后，由于她丰富的专业知识，认真负责，再加上她天生的亲和力，帮助了很多当地想要投资房地产者，自己也累积丰富经验。
林女士更因为她成长的地缘因素，以及服务对象的多元化，而对国际经济的消长，全球性资金流动及风险变化，都有独到见解。因此，林女士所主持的内华达房地产公司，并未被前几年不动产市场起落的影响，事业维持稳定成长，目前在拉斯维加斯地区已有三家分公司。
林女士将其从事不动产业服务二十多年的实际经验及研究心得，汇整成《良机入市》一书，包括完整的不动产投资之道，对美国不动产市场，特别是拉斯维加斯房地产都有深入介绍，甚至从不动产业者看银行融资也有值得参考的见解。
本人相信该书，对有意在美国买卖不动产，无论是自用或是投资，都将很有参考价值，本人很期待该书尽早公开出版，也特别推荐该书给有意了解美国不动产市场的人士。
最后，本人借此机会祝所有读者投资顺利成功。
陈国世（美国中信银行董事长）
推荐序２
老实说，我不懂中文，所以无法阅读 Judith Sullivan 的《良机入市》一书，但是我相信书的内容一定很丰富与实用，因为我认识 Judith 很多年了，也知道她的房地产公司在拉斯维加斯颇具盛名。
Judith 的公司目前在拉斯维加斯有三家，定位在不同的族群市场，因此给我一种多元化及国际化的印象，这公司能提供给不同文化背景的顾客较到位的服务，也成为外州或外国的华裔和非华裔到拉斯维加斯投资房地产的一个重要平台。
房地产业其实是许多相关服务项目的综合体，包括出租管理、融资、估价、投资分析、保险、税务、景气分析及行销，我相信 Judith 的书必然也鉅细靡遗地涵盖了所有的领域，尤其是从这次百年难见的房市危机中吸取的经验，将对读者有所裨益。
施奈德（Donald D. Snyder）
内华达州州立大学∕拉斯维加斯∕旅馆管理学院校长
作者序
美国政府印钞抢救房市，中国政府修法打压房市，台湾调降「遗赠税」及签署ECFA（两岸经济合作架构协议，Economic Cooperation Framework Agreement的简称）之后，吸引国外资金投入，进而促使台北的房市狂飙，于是政府又赶紧颁布一个新的「奢侈税」来抑制炒房──大家放心不下的都是「房市」。
随着国际化、全球化的发展，诸多资金在全球各地市场寻求投资标的已成趋势，因此了解个别市场的资讯及法规就非常重要，我们总不能盲目地或一窝蜂地跟在别人后面乱投资吧！这本书的内容，主要就是提供读者有关美国房地产，特别是内华达州「拉斯维加斯」房市的第一手资讯及分析。
两岸三地关系密切，经济发展情势却迥异，这和以往随着全球景气好坏全面性的上涨或下跌并不相同，主要是游资在全球流窜所致。大量游资涌进时，形成泡沫经济，一旦游资撤退，泡沫便破灭。重点是高涨后若泡沫化，会重创当地经济，因为投资房地产者很多都是用融资，如果泡沫化程度太大，银行和金融业会因抵押贷款损失而受创。这本书也是提醒两岸的华人，要记取美国房市泡沫化的前车之鑑。游资通常在赚到钱后就会撤离，而把烂摊子留给当地人，所以银行和散户投资者应有一起抵制炒作的共识，即银行不滥贷，散户投资者量力而为。同时，各种为地产业服务的财经机构应当借由「拉斯维加斯」房市的劫后重生经历，未雨绸缪，完善体制，避免重蹈覆辙。
我们华人对房地产有某种程度的偏好，因为它看得见，用得着，好的房地产还会升值，相对于消费品如汽车，多了储蓄及投资的功能。此外，华人家庭观念强，而房子常与「家」密不可分，它能带给人一种私有的领域感、踏实感和安全感。而在城市化过程中，渐渐凸显地狭人稠的问题，寸土寸金，能拥有精华地段的一块，更是社会地位的表征。华人形容一个人家大业大，就表示拥有很多田宅，甚至可能就是靠炒地皮起家，传统上人们相信只要守得住，房地产是不可能变成「负资产」的。
这种想法在二○○八年被美国的次贷风暴扫得面目全非，房地产成了许多人的「烦」地产或房地「惨」，有产阶级几乎无一倖免。很多人一生积蓄全押在房子上，现在卖掉房子除了头款损失外，有的还不够还银行贷款，例如「拉斯维加斯」曾经有70%的房子处于这样的情况，简直像一场恶梦，反而不如无壳蜗牛或流浪汉（Homeless）无债一身轻。这史无前例的房价腰斩，威胁到美国人民的财产，甚至几乎动摇国本。
身在美国最严重的灾区，又是从事「房地产」业的我，眼见赌城起高楼，明白它如何起，又眼见其楼塌，也了解它为何塌，其中有诉之不尽的真实案例与题材。在《世界日报》设立「拉斯维加斯」版的伊佳奇先生，于二○○八年初预见读者需求，适时推动「赌城房地产专栏」，大胆找上我这完全不谙专栏文体的人撰写，每週发表一篇，感谢他两年多来不吝指正，从未间断，这专栏的内容也可说是无「奇」不有。一年前，伊佳奇先生鼓励我集结出书，并且给我一个书版的纲目及架构的建议，最后再补加一章有关「拉斯维加斯」的背景资料。
本书内容多是随市场的演变选择应时的题材发挥，但各类题材的数目却相当均衡。所提出的见解，亦是朝全球经济的宏观角度考量，兼顾各地华裔投资房地产的思维方式，并且採用比较的方式来说明。
本书分为两大部分，第一部分以全美的房地产为主，第二部分则是专文讨论「拉斯维加斯」的房地产。不过，两者息息相关，所以有时虽是谈论「拉斯维加斯」的实例，但是跟整个房地产业有关的，也放在第一部分。第一部分的组织架构，是採取本书发行人苏拾平先生的建议，将原文改稿整编，使其成为一教战手册；第二部分则维持原来专栏文章的面貌，以便说明拉斯维加斯房市演变的脉络。
总之，本书是笔者从事房地产业多年的经验之谈，希望本书所举的实例能让各位读者觉得生动有趣，所抒浅见亦对社会大众、海内外同胞有参考价值，并可从中获益。
图书试读
全球经济转下，美国转上
全球经济原本即因石油、粮食和原物料短缺，而笼罩在通膨的隐忧之下，后来发生的日本大地震、利比亚战争等天灾、人祸，更加深了全球经济危机。环顾各国经济：欧洲正陷于国债高筑、经济不振的泥沼里；亚洲经济则走向不明，热钱到处流窜，资本市场极不稳定，投资风险也相对提高。反观美国，经济已经开始复甦，虽然房价仍停滞不前，但比较起其他经济大国的处境，美国还是世界上少数几个没有灾难、战争、粮食短缺等问题的国家之一，且美国政治稳定，社会体系运作成熟，而其资本市场的资产多被低估，故美国的投资基本面看好且较安全。
欧洲局势棘手，中国成长降温
二○一一年爆发欧债危机，欧洲各国深陷金融风暴，再加上欧洲四分之一的石油仰赖产油国利比亚提供，但油价却因利比亚内战和大量游资炒作而居高不下，对已经摇摇欲坠的欧洲经济而言，无疑是雪上加霜。但如果担忧通膨而加息，又会对陷入债务危机的希腊、义大利等国造成伤害，欧洲经济局势将更加复杂和棘手。
此外，由于预期欧元大幅贬值，市场投资人自二○○三年以来首次逃离欧元，专家媒体都在揣测欧元是否会崩盘。总之，一句话，这几年若把钱放进欧洲市场，似乎太过冒险。
至于过去十年经济快速成长的中国，则预期会在近几年内开始降温，主要理由有下列三项：
第一，自从二○○八年美国经济不景气开始，身为世界工厂的中国对美国的出口量已不如以往。
第二，中国出口倚重的另一市场日本，因震灾缩减一般消费品的进口，以致中国对日本许多产品的输出量也开始下滑。日本政府还可能会把投资在世界各地的资金抽回，对中国经济发展更是不利。
第三，中国沿海城市的工资飞涨，已渐渐失去竞争力，所以中国的厂商不是转移到内陆，就是改往东南亚国家。
中国房价停涨，游资寻找新出路
进一步来看中国房地产市场。过去因为投资人预期人民币升值，一波波热钱涌入中国，尤其房市如蓄水池般吸收了很多游资。为了防止经济泡沫化，中国政府下达宏观调控政策：要求银行增持外汇、上调银行存款准备金，以收紧资金流动力，同时立法限制投资客过度炒作中国房地产市场。
在热钱狂潮进不了中国房地产市场的情况下，不少投资客将目标转向了自由经济体的香港，导致香港房市自二○○九年以来连涨十九个月，涨幅46%，泡沫俨然成形，未来房市崩盘的风险增高，难保不会重演一九九八年香港房市大跌52%的惨剧。
中国与香港的「出租回报率」及生活水平都比美国低，房价却高出美国数倍，投资风险可见一斑。房地产投资者当然要考虑「出租回报率」及当地的生活水平，因此在中国房市的游资必须寻找新的出路，才能立于不败之地。
中国热钱淡出有助于美国房市回稳
二○○五年时美国国债是九兆美元，最近则冲破十三兆美元，一年近一兆美元的增加速率令人吃惊，已经危及美元在国际金融体系的领导地位。
所以美国处心积虑施压中国，要求调升人民币汇率，表面上是要降低对中国的贸易逆差，真正目的则是想透过美元相对贬值来减少美国的实质国债。中国鑑于日本这二十年来的惨痛教训，不愿轻易就范，却借由富士康员工跳楼事件来提高外国厂商在中国的基本工资，如此一来将使制造成本增加、外销竞争力减退，同样可以达到降低对美贸易顺差的目的，但免除了美元贬值让美国稀释债务的坏处。
美国对中国每年的贸易逆差只约○‧二兆美元，看来人民币一时还不会涨太多，所以在中国的热钱会慢慢淡出，回流到美国、加拿大等国家的资本市场，这多少有助于美国房市回稳。
用户评价
坦白说，我之前对海外投资，尤其是美国房地产，一直抱着一种“看看就好，离我太远”的心态。直到我翻开了《良机入市》，这种看法才开始动摇。《良机入市》这本书最让我印象深刻的是它那种深入骨髓的“美国视角”。它不仅仅是简单地介绍房产信息，而是将整个美国房地产市场置于其独特的经济、文化和社会背景下进行解读。作者在书中花费了大量篇幅来讲解美国各地的房地产市场特点，比如东西海岸的成熟市场和中西部新兴市场的机会，不同州、不同城市的税收政策、租赁法律差异，以及人口流动、就业增长对房地产价格的影响。我之前以为投资美国房产就是买套房子收租金那么简单，但这本书让我意识到，地域的选择、政策的理解、甚至当地社区的文化氛围，都可能对投资的成败产生决定性影响。它还详细介绍了不同城市和区域的“价值洼地”和“潜力股”，以及如何通过对宏观经济指标的分析来预测市场走向。这种全局性的视野，让我感觉自己不再是孤军奋战，而是有了一个强大的智囊团在背后支持。
评分我一直认为，任何投资，最关键的都在于“风险控制”。《良机入市》这本书在这方面的讲解，绝对是面面俱到，让我豁然开朗。书中非常细致地剖析了美国房地产投资中可能遇到的各种风险，并提供了非常具体、可操作的应对策略。例如，它详细讲解了如何通过尽职调查来规避“房产陷阱”，包括产权调查、房屋检查、了解当地的土地使用法规等。在融资方面，书中也详细介绍了不同的贷款方式、如何与银行打交道、如何评估自己的还款能力，以及如何通过多样化的融资组合来降低财务风险。更让我印象深刻的是，作者还专门开辟章节，讲解了如何应对“意外情况”，比如房屋损坏、租客纠纷、甚至是经济衰退时的应对方案。这种“未雨绸缪”的思路，让我觉得非常安心。读完这部分，我不再是那个对风险一无所知的“愣头青”，而是有了一套完整的风险管理体系，能够更加理性地评估和应对投资中的不确定性。
评分《良机入市》这本书的叙事风格非常独特，它不像一本枯燥的教科书，更像是一位经验丰富的前辈，坐在你对面，循循善诱地分享他多年来的投资智慧。作者在书中大量运用了生动的案例，这些案例并非是遥不可及的“大富翁”故事，而是贴近普通投资者实际情况的经验分享，有成功的喜悦，也有失败的教训。我记得其中一个案例，讲述了一位投资者如何通过耐心等待一个区域的复苏，最终获得了丰厚回报，还有一个则是关于一位新手投资者因为盲目跟风而损失惨重的故事。这些鲜活的例子，让我对房地产投资有了更直观、更深刻的认识。书中对“时机”的把握，即“良机入市”的精髓，被描绘得淋漓尽致。作者没有给出“何时买入”的明确日期，而是教会我如何去识别和判断“良机”，比如在市场低迷期寻找被低估的资产，或者在经济复苏初期抓住增长的红利。这种“教我如何钓鱼”的教学方式，让我觉得非常有价值，也更有信心去面对未来的投资决策。
评分这本《良机入市》真是太及时了！作为一个对美国房地产投资一直跃跃欲试，但又心存疑虑的普通工薪族，这本书简直是我摸索道路上的指路明灯。我特别欣赏它那种抽丝剥茧般的讲解方式，从最基础的“为什么”开始，深入浅出地剖析了美国房地产市场吸引人的地方，比如它相对稳定的增值潜力、租金回报率的吸引力，以及与股票、债券等其他投资工具相比的独特优势。书中并没有空泛地鼓吹“一夜暴富”，而是脚踏实地地分析了不同类型的房产，比如独立屋、公寓、多户住宅等等，并且对它们的特点、优缺点以及适合的投资人群进行了详细的对比。更让我眼前一亮的是，作者并没有回避投资中可能遇到的风险，反而坦诚地列举了市场波动、空置率、维护成本、法律法规等潜在的挑战，并给出了相应的规避建议。这种“授人以鱼不如授人以渔”的态度，让我觉得非常靠谱。我尤其喜欢它关于如何进行市场调研和数据分析的部分，那些实操性的技巧，比如如何查找房源、评估房产价值、理解区域发展趋势等，都是我之前从未接触过的，但又至关重要。读完这部分，我感觉自己不再是那个只能在网上漫无目的地搜集信息的小白，而是有了一套初步的分析框架。
评分《良机入市》这本书最让我感到惊喜的是，它并没有局限于“买房收租”的单一投资模式，而是为读者打开了更广阔的视野。书中不仅深入探讨了购买自住型房产的优势，还详细介绍了包括购买出租房、房地产投资信托（REITs）、房地产众筹等多种不同的投资方式。作者在讲解每种方式时，都从其投资门槛、潜在回报、风险特征、以及操作难易度等多个维度进行了详细的对比分析，让我能够根据自己的资金状况、风险承受能力和投资目标，选择最适合自己的路径。尤其是我对REITs和房地产众筹的部分特别感兴趣，这让我看到了即使资金有限，也能参与到美国房地产市场的机会。书中还提到了如何构建多元化的房地产投资组合，以分散风险，实现长期稳定的收益。这种“全方位”的投资指南，让我感觉这本书不仅仅是关于“买卖房屋”，更是关于如何构建一个系统性的、可持续的房地产投资体系。
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