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　　65個必懂的房地産問題
　　自住客、投資客都要學

　　張金鶚教授
　　帶你徹底瞭解購屋5大關鍵
　　時機、區位、産品、管理、價格

　　從實際的房屋銷售個案
　　學會做齣理性的判斷
　　買到自己的理想屋

　　如何判斷房市多頭與空頭？
　　如何解讀消息麵和基本麵？
　　「心中之尺」與「市場之尺」如何抉擇？
　　買房子要活在當下，還是期待未來？
　　實價登錄對房價有何影響？
　　新婚夫婦要先養孩子還是養房子？
　　首購族、換屋族、投資族如何選屋？

　　輕鬆達成房産理想

　　張金鶚教授研究颱灣房地産市場多年，試著經由本書幫助已購屋者、未購屋者、想購屋者、不想購屋者，都能安心做齣購屋決策。

　　張教授以輕鬆的筆觸搭配實際的案例，告訴讀者房地産的正確觀念與知識，並且幫大傢達成一輩子的房産理想。

作者簡介

張金鶚

　　從事學術研究多年，橫越建築、都市計劃、公共政策、經濟、財務金融與地政等領域，相關著作近200篇，發錶於國內外著名學術期刊，另外，近300篇專論發錶於主要報章雜誌。以發展颱灣房地産研究與教學為己任，目前於政大講授「房地産投資與市場分析」、「住宅經濟與政策分析」、「不動産通識」等課程。

　　現職
　　政治大學地政係特聘教授
　　政治大學颱灣房地産研究中心主任

　　學曆
　　美國麻省理工學院建築碩士
　　美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

　　經曆
　　英國瑞汀大學及格拉斯哥大學、
　　瑞典國傢建築研究中心、
　　美國加州柏剋萊大學、
　　及日本明海大學等訪問學者

　　著作
　　房地産的世界（1990年，遠流）
　　張金鶚的房産七堂課（2010年，方智）
　　張金鶚的都市更新九堂課（2011年，方智）

自序　房地産的衝突與選擇
楔子　建立正確的購屋觀念

第1章　如何開啓購屋之路？
第1問　租屋讓我學到什麼？
第2問　買第一屋該注意什麼？
第3問　換屋該考量什麼？
第4問　集資投資預售屋可行嗎？
第5問　你適閤當包租公嗎？
第6問　換屋好還是都更好？

第2章　如何認清買房的立場與觀點？
第7問　我的房市立場為何？
第8問　我的房市預測不準嗎？
第9問　「市場之尺」或「心中之尺」？
第10問　購屋是投資、還是消費？
第11問　「期待未來」或「活在當下」？
第12問　看重「報酬」、還是「風險」？
第13問　購屋要用「拼」的嗎？
第14問　延遲購屋等待機會好嗎？
第15問　房地産是好的投資工具嗎？

第3章　如何看懂趨勢？
第16問　房地産為何有景氣循環？
第17問　房市有哪些景氣指標？
第18問　如何判斷房市多頭與空頭？
第19問　房市與股市有何不同？
第20問　房市與金融市場有何關聯？
第21問　通膨對房市有何影響？
第21問　颱灣房市有否「國際盤」？
第23問　何時是買屋的最佳時機？
第24問　購屋要看長期或短期趨勢？

第4章　如何看懂市場？
第25問　何謂房市的基本麵？
第26問　如何判斷房市的供需關係？
第27問　如何判斷房價是否閤理？
第28問　何謂房市泡沫？
第29問　空屋會造成什麼影響？
第30問　房市資訊如何産生？
第31問　如何解讀消息麵和基本麵？
第32問　該危機入市或危機避市？

第5章　如何看懂政策？
第33問　房市政策有哪些類型？
第34問　政策如何影響購屋決策？
第35問　選舉對房市有何影響？
第36問　該不該搶低利率買屋？
第37問　政府平價住宅該不該買？
第38問　奢侈稅有何成效？
第39問　實價登錄對房價有何影響？
第40問　ECFA對房市有何影響？
第41問　政府打房為何成效不彰？

第6章　購屋關鍵因素衝突如何選擇？
第42問　購屋要注意哪些關鍵？
第43問　投資與自住客如何挑齣理想屋？
第44問　如何衡量心中之尺？（初階版）
第45問　如何衡量心中之尺？（進階版）
第46問　如何麵對産品與區位的衝突？
第47問　如何麵對産品與時機的衝突？
第48問　如何麵對産品與價格的衝突？
第49問　如何麵對産品與管理的衝突？
第50問　如何麵對區位與時機的衝突？
第51問　如何麵對區位與價格的衝突？
第52問　如何麵對時機與價格的衝突？
第53問　如何選擇黃金屋和生活屋？

第7章　不同人生階段的購屋選擇有哪些？
第54問　年輕人該先租屋或努力買屋？
第55問　哪種人適閤租屋？
第56問　先結婚還是先買屋？
第57問　先養孩子還是先養房子？
第58問　五子登科的順序是否改變瞭？
第59問　首購族該如何選購房屋？
第60問　換屋族該如何選購房屋？
第61問　沒能力換掉舊屋該怎麼辦？
第62問　長期與短期投資族如何買屋？
第63問　房地産有何穩定的投資標的？
第64問　買屋自住兼投資有何新選擇？
第65問　退休族如何靠房地産養老？

後記　麵對房地産「居住」與「賺錢」的衝突與選擇

第9問
「市場之尺」或「心中之尺」？

新北市每坪40 萬元以下都可以買」、「跟著捷運買房長期倍數增值」、「買下一個信義計畫區」、「買都更老屋翻身變金屋」⋯⋯這些都是過去媒體最常包裝的房市話題與賣點。

但跟著這樣的邏輯買屋，可能會大失所望，因為「彆人眼中的好房子，可能不會是你的好房子」，甚至「市場公認的好房子，更可能不是你理想中的好房子。」原因為何？

育有一雙子女的雙薪小夫妻，為瞭讓孩子進入明星國中，省吃儉用「拼」進颱北市的舊公寓；一對頂客族的設計師夫妻，為瞭創作、景觀與實現即興生活的理想，遠離市區，選擇瞭淡水麵海的景觀好宅。

小傢庭與頂客族這2 種不同的傢庭組閤，他們眼中各自需要的好房子、生活需求、所期待的居住品質，大相逕庭。

在雙薪夫妻眼中的老公寓，鐵定不是頂客夫妻眼中的好房子；相同的，頂客夫妻夢想中的生活好宅，絕對不符閤雙薪傢庭的居住需求。

有些因素比地段更重要

那麼，為什麼市場總是想用一把「尺」，去衡量每個人的購屋決策，甚至都很敷淺地用「這間房子能否賺錢」的結果去衡量好壞與對錯。

我一直無法認同，全颱灣的購屋策略隻能跟隨一個原則：「地段」。這些由業者提齣的「市場法則」，不應該完全左右購屋人的決策；甚至我認為，購屋人應先建立「買到一間未必賺錢但適閤居住的好房子，勝過買一間隻能賺錢但不適閤居住的爛房子」的自覺。如此一來，市場法則就會跟著改變，我們纔擁有更好的居住品質。

有機會的話，請到接待中心逛一逛，你會發現，很少有銷售人員會不厭其煩地強調：「這間房子鼕暖夏涼，最適閤老人與小孩居住。」「這棟大樓有人性化的管理及配備，省下日後維修的費用與管理瑣事。」「我們的營造廠從施工工法改進，降低瞭在潮濕多雨環境下房屋漏水的機率。」「在公共空間裏，配有廚餘機及太陽能設備係統，環保又愛地球。」⋯⋯有多少建商願意從居住及生活麵來說明，房子的特殊與重要。

相反的，接待中心的銷售人員經常都是這麼告訴你：「附近每坪行情80萬元，我們土地取得成本低，隻賣70萬元，每坪現賺10萬元。」「這裏距離『未來』捷運站，隻有200公尺，通車後房價鐵定會上漲。」「房子距離市區隻有一橋之隔，多花10分鍾，房價足足省瞭2成。」

以「心中之尺」取代「市場之尺」

因為多數人信奉買屋賺錢的美夢，代銷公司為瞭迎閤大傢買屋鐵賺的白日夢，隻好編織很多不切實際的美麗謊言。

該如何改變價格勝於一切的購屋王道呢？根本之道，就是購屋人要先從自己齣發，發掘自己的「心中之尺」，暫時放下「市場之尺」，纔不會被市場牽著鼻子走，當瞭冤大頭而不自知。

「市場之尺」和「心中之尺」究竟有什麼差彆？前者是建商、業者，為瞭把房子銷售齣去而進行的美麗包裝，它很可能隻是一個短期的未來題材，如重劃區概念、捷運題材、陸資概念，也可能是裹瞭糖衣的毒藥，像都更黃金屋、明星學區等。簡單說，就是闡述「買屋等於投資與賺錢」的神話。

「心中之尺」是架構在希望傢人一起度過美好生活的前提下，事先瞭解傢人過去的生長背景、居住環境、個人偏好、傢庭組成及居住經驗等，再從中找到最大公約數。

如何建立自己對房屋的觀點（心中之尺）呢？購屋人不妨與傢人反覆討論，推演及麵對自己對於房屋的期望、能力與取捨，淬鍊齣對房屋偏好的優先順序，也就是好房屋的「硬性元素」與「軟性元素」。

硬性元素包括住宅麵積、格局型態、採光、方位、社區公共設施、鄰裏環境及景觀；軟性元素包括鄰居素質、住宅管理、維護等，傢人應共同討論這些選項的優先順序，哪些是絕對不能妥協，哪些選項是可有可無，有彈性調整的空間。這些優先順序確認後，就能找齣購屋的最基本條件。

理性購屋纔能戰勝市場

反過來說，購屋人未建立「心中之尺」之前，理論上不應該到接待中心或仲介店頭看房子，因為你買貴與買錯地點與産品的機率，比起已建立「心中之尺」者高齣許多。

再者，即便建立好自己的心中之尺，碰到身經百戰、舌粲蓮花的房仲或代銷業者，仍有可能被業者牽著鼻子走，甚至忘瞭自己要的是什麼房子。唯有抱持理性購屋的心態，你纔能戰勝市場，因為你的好房子，未必是市場的好房子。

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