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　　65个必懂的房地产问题
　　自住客、投资客都要学

　　张金鹗教授
　　带你彻底了解购屋5大关键
　　时机、区位、产品、管理、价格

　　从实际的房屋销售个案
　　学会做出理性的判断
　　买到自己的理想屋

　　如何判断房市多头与空头？
　　如何解读消息面和基本面？
　　「心中之尺」与「市场之尺」如何抉择？
　　买房子要活在当下，还是期待未来？
　　实价登录对房价有何影响？
　　新婚夫妇要先养孩子还是养房子？
　　首购族、换屋族、投资族如何选屋？

　　轻松达成房产理想

　　张金鹗教授研究台湾房地产市场多年，试着经由本书帮助已购屋者、未购屋者、想购屋者、不想购屋者，都能安心做出购屋决策。

　　张教授以轻松的笔触搭配实际的案例，告诉读者房地产的正确观念与知识，并且帮大家达成一辈子的房产理想。

作者简介

张金鹗

　　从事学术研究多年，横越建筑、都市计划、公共政策、经济、财务金融与地政等领域，相关着作近200篇，发表于国内外着名学术期刊，另外，近300篇专论发表于主要报章杂志。以发展台湾房地产研究与教学为己任，目前于政大讲授「房地产投资与市场分析」、「住宅经济与政策分析」、「不动产通识」等课程。

　　现职
　　政治大学地政系特聘教授
　　政治大学台湾房地产研究中心主任

　　学历
　　美国麻省理工学院建筑硕士
　　美国宾夕法尼亚大学都市及区域计画硕士、博士

　　经历
　　英国瑞汀大学及格拉斯哥大学、
　　瑞典国家建筑研究中心、
　　美国加州柏克莱大学、
　　及日本明海大学等访问学者

　　着作
　　房地产的世界（1990年，远流）
　　张金鹗的房产七堂课（2010年，方智）
　　张金鹗的都市更新九堂课（2011年，方智）

自序　房地产的冲突与选择
楔子　建立正确的购屋观念

第1章　如何开启购屋之路？
第1问　租屋让我学到什么？
第2问　买第一屋该注意什么？
第3问　换屋该考量什么？
第4问　集资投资预售屋可行吗？
第5问　你适合当包租公吗？
第6问　换屋好还是都更好？

第2章　如何认清买房的立场与观点？
第7问　我的房市立场为何？
第8问　我的房市预测不准吗？
第9问　「市场之尺」或「心中之尺」？
第10问　购屋是投资、还是消费？
第11问　「期待未来」或「活在当下」？
第12问　看重「报酬」、还是「风险」？
第13问　购屋要用「拼」的吗？
第14问　延迟购屋等待机会好吗？
第15问　房地产是好的投资工具吗？

第3章　如何看懂趋势？
第16问　房地产为何有景气循环？
第17问　房市有哪些景气指标？
第18问　如何判断房市多头与空头？
第19问　房市与股市有何不同？
第20问　房市与金融市场有何关联？
第21问　通膨对房市有何影响？
第21问　台湾房市有否「国际盘」？
第23问　何时是买屋的最佳时机？
第24问　购屋要看长期或短期趋势？

第4章　如何看懂市场？
第25问　何谓房市的基本面？
第26问　如何判断房市的供需关系？
第27问　如何判断房价是否合理？
第28问　何谓房市泡沫？
第29问　空屋会造成什么影响？
第30问　房市资讯如何产生？
第31问　如何解读消息面和基本面？
第32问　该危机入市或危机避市？

第5章　如何看懂政策？
第33问　房市政策有哪些类型？
第34问　政策如何影响购屋决策？
第35问　选举对房市有何影响？
第36问　该不该抢低利率买屋？
第37问　政府平价住宅该不该买？
第38问　奢侈税有何成效？
第39问　实价登录对房价有何影响？
第40问　ECFA对房市有何影响？
第41问　政府打房为何成效不彰？

第6章　购屋关键因素冲突如何选择？
第42问　购屋要注意哪些关键？
第43问　投资与自住客如何挑出理想屋？
第44问　如何衡量心中之尺？（初阶版）
第45问　如何衡量心中之尺？（进阶版）
第46问　如何面对产品与区位的冲突？
第47问　如何面对产品与时机的冲突？
第48问　如何面对产品与价格的冲突？
第49问　如何面对产品与管理的冲突？
第50问　如何面对区位与时机的冲突？
第51问　如何面对区位与价格的冲突？
第52问　如何面对时机与价格的冲突？
第53问　如何选择黄金屋和生活屋？

第7章　不同人生阶段的购屋选择有哪些？
第54问　年轻人该先租屋或努力买屋？
第55问　哪种人适合租屋？
第56问　先结婚还是先买屋？
第57问　先养孩子还是先养房子？
第58问　五子登科的顺序是否改变了？
第59问　首购族该如何选购房屋？
第60问　换屋族该如何选购房屋？
第61问　没能力换掉旧屋该怎么办？
第62问　长期与短期投资族如何买屋？
第63问　房地产有何稳定的投资标的？
第64问　买屋自住兼投资有何新选择？
第65问　退休族如何靠房地产养老？

后记　面对房地产「居住」与「赚钱」的冲突与选择

第9问
「市场之尺」或「心中之尺」？

新北市每坪40 万元以下都可以买」、「跟着捷运买房长期倍数增值」、「买下一个信义计画区」、「买都更老屋翻身变金屋」⋯⋯这些都是过去媒体最常包装的房市话题与卖点。

但跟着这样的逻辑买屋，可能会大失所望，因为「别人眼中的好房子，可能不会是你的好房子」，甚至「市场公认的好房子，更可能不是你理想中的好房子。」原因为何？

育有一双子女的双薪小夫妻，为了让孩子进入明星国中，省吃俭用「拼」进台北市的旧公寓；一对顶客族的设计师夫妻，为了创作、景观与实现即兴生活的理想，远离市区，选择了淡水面海的景观好宅。

小家庭与顶客族这2 种不同的家庭组合，他们眼中各自需要的好房子、生活需求、所期待的居住品质，大相迳庭。

在双薪夫妻眼中的老公寓，铁定不是顶客夫妻眼中的好房子；相同的，顶客夫妻梦想中的生活好宅，绝对不符合双薪家庭的居住需求。

有些因素比地段更重要

那么，为什么市场总是想用一把「尺」，去衡量每个人的购屋决策，甚至都很敷浅地用「这间房子能否赚钱」的结果去衡量好坏与对错。

我一直无法认同，全台湾的购屋策略只能跟随一个原则：「地段」。这些由业者提出的「市场法则」，不应该完全左右购屋人的决策；甚至我认为，购屋人应先建立「买到一间未必赚钱但适合居住的好房子，胜过买一间只能赚钱但不适合居住的烂房子」的自觉。如此一来，市场法则就会跟着改变，我们才拥有更好的居住品质。

有机会的话，请到接待中心逛一逛，你会发现，很少有销售人员会不厌其烦地强调：「这间房子冬暖夏凉，最适合老人与小孩居住。」「这栋大楼有人性化的管理及配备，省下日后维修的费用与管理琐事。」「我们的营造厂从施工工法改进，降低了在潮湿多雨环境下房屋漏水的机率。」「在公共空间里，配有厨余机及太阳能设备系统，环保又爱地球。」⋯⋯有多少建商愿意从居住及生活面来说明，房子的特殊与重要。

相反的，接待中心的销售人员经常都是这么告诉你：「附近每坪行情80万元，我们土地取得成本低，只卖70万元，每坪现赚10万元。」「这里距离『未来』捷运站，只有200公尺，通车后房价铁定会上涨。」「房子距离市区只有一桥之隔，多花10分钟，房价足足省了2成。」

以「心中之尺」取代「市场之尺」

因为多数人信奉买屋赚钱的美梦，代销公司为了迎合大家买屋铁赚的白日梦，只好编织很多不切实际的美丽谎言。

该如何改变价格胜于一切的购屋王道呢？根本之道，就是购屋人要先从自己出发，发掘自己的「心中之尺」，暂时放下「市场之尺」，才不会被市场牵着鼻子走，当了冤大头而不自知。

「市场之尺」和「心中之尺」究竟有什么差别？前者是建商、业者，为了把房子销售出去而进行的美丽包装，它很可能只是一个短期的未来题材，如重划区概念、捷运题材、陆资概念，也可能是裹了糖衣的毒药，像都更黄金屋、明星学区等。简单说，就是阐述「买屋等于投资与赚钱」的神话。

「心中之尺」是架构在希望家人一起度过美好生活的前提下，事先了解家人过去的生长背景、居住环境、个人偏好、家庭组成及居住经验等，再从中找到最大公约数。

如何建立自己对房屋的观点（心中之尺）呢？购屋人不妨与家人反覆讨论，推演及面对自己对于房屋的期望、能力与取舍，淬鍊出对房屋偏好的优先顺序，也就是好房屋的「硬性元素」与「软性元素」。

硬性元素包括住宅面积、格局型态、採光、方位、社区公共设施、邻里环境及景观；软性元素包括邻居素质、住宅管理、维护等，家人应共同讨论这些选项的优先顺序，哪些是绝对不能妥协，哪些选项是可有可无，有弹性调整的空间。这些优先顺序确认后，就能找出购屋的最基本条件。

理性购屋才能战胜市场

反过来说，购屋人未建立「心中之尺」之前，理论上不应该到接待中心或仲介店头看房子，因为你买贵与买错地点与产品的机率，比起已建立「心中之尺」者高出许多。

再者，即便建立好自己的心中之尺，碰到身经百战、舌粲莲花的房仲或代销业者，仍有可能被业者牵着鼻子走，甚至忘了自己要的是什么房子。唯有抱持理性购屋的心态，你才能战胜市场，因为你的好房子，未必是市场的好房子。

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房地产是一辈子的事：张金鹗的买房、赚屋65问 电子书 下载 mobi epub pdf txt 2024

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