不動産估價理論（含土地估價）(增修版) pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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大東海不動産天王陳善翔老師，地政界無人不知，無人不曉！深知考生需求，以豐富實務經驗精鍊本書，奠定厚實基礎！全書依據最新修訂之法規條文，聚焦命題關鍵並概分四大篇，架構清楚明確，易於吸收。本書匯整相關法規內容，再針對不動産工具、概念、估價基本方法及綜閤實務應用等重要觀念及名詞詳細解說，並收錄精選題庫及詳解，結閤法條及試題，讓考生輕鬆掌握命題趨勢及解題技巧，考點一一擊破！再輔以「專題補充」延伸觀念，加強深度與廣度，戰力加倍！書末收錄97~106年曆屆測驗試題暨解答，以達實戰演練及重點復習之效！

《現代房地産經濟學：理論、模型與實務應用》 圖書簡介 本書旨在全麵梳理和深入剖析現代房地産經濟學的核心理論框架、分析模型及其在實際市場中的應用。不同於側重於特定估價方法的專業書籍，本書立足於宏觀經濟學、微觀經濟學與金融學的交叉地帶，構建瞭一個係統性的房地産市場分析體係。全書內容涵蓋瞭房地産市場的基本原理、價格決定機製、供需動態分析、政策影響評估以及宏觀經濟變量傳導等多個維度，力求為讀者提供一個理解和分析房地産現象的理論基石。 第一部分：房地産經濟學基礎與理論溯源 本部分首先界定瞭房地産經濟學的研究範疇，探討瞭房地産作為一種特殊資産的經濟學屬性，包括其區位依附性、稀缺性、不可移動性和長期性。 1. 區位理論的演進與應用： 詳細考察瞭古典經濟學傢如李嘉圖的“地租理論”以及現代城市經濟學中的核心區位模型，如霍特林（Hotelling）的最小差異原則和艾隆（Alonso）的乘數模型。重點分析瞭如何利用區位理論解釋不同類型房地産（住宅、商業、工業）的市場差異及其對土地利用集約度的影響。 2. 供需模型的建構： 建立和分析房地産市場的標準供需模型。供給側，探討瞭土地供給的剛性與建築供給的彈性，重點分析瞭開發周期、融資成本及監管政策對供給麯綫的影響。需求側，則細緻剖析瞭人口結構、收入水平、傢庭形成率以及替代效應和互補效應對不同細分市場需求的影響。 3. 價格決定機製的理論探討： 區彆於僅關注“如何計算價值”的估價視角，本書聚焦於“為什麼會形成這樣的價格”。探討瞭帕纍托最優條件在房地産市場中的適用性，引入瞭經濟租的概念，並分析瞭市場競爭結構（完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷）如何塑造最終的交易價格。 第二部分：房地産市場分析的計量與實證方法 本部分著重於將抽象的經濟學原理轉化為可操作的分析工具，側重於市場動態的量化分析。 1. 時間序列分析在房地産周期中的應用： 詳細介紹瞭如何使用時間序列模型（如ARIMA模型、GARCH模型）來捕捉房地産市場價格、投資和開工麵積的波動性與自相關性。重點分析瞭房地産周期（復蘇、繁榮、衰退、蕭條）的特徵及其與宏觀經濟周期的聯動關係。 2. 計量經濟模型在需求彈性分析中的應用： 深入講解瞭多元迴歸分析（OLS）、麵闆數據模型（Fixed Effects, Random Effects）在估計房地産需求價格彈性、收入彈性以及跨市場溢齣效應中的應用。通過具體案例展示如何分離和量化不同影響因素對市場錶現的貢獻度。 3. 空間計量經濟學的引入： 鑒於房地産的地理屬性，本章係統介紹瞭空間滯後模型（SAR）和空間誤差模型（SEM），用以剋服傳統計量模型中觀測值之間空間自相關的難題，從而更準確地識彆區位溢價的真實影響。 第三部分：金融化與風險管理視角下的房地産投資 本部分將房地産視為一類重要的金融資産，探討其投資組閤特徵、風險結構及資本市場定價。 1. 房地産資産的風險與迴報特徵： 將房地産投資迴報分解為租金收入流和資本增值兩部分，並與股票、債券等其他資産進行比較。分析瞭房地産投資的非流動性風險、信用風險和運營風險。 2. 資本資産定價模型（CAPM）在房地産中的修正與應用： 探討瞭如何將房地産市場納入標準金融模型進行定價。重點分析瞭房地産的Beta係數的估計睏難，並介紹瞭多因素模型（如Fama-French三因子模型）在解釋房地産超額收益方麵的潛力。 3. 房地産投資組閤優化： 引入現代投資組閤理論（MPT），指導讀者如何構建分散化程度高、風險調整後收益最優的房地産投資組閤。分析瞭直接投資、間接投資（REITs、房地産基金）的組閤配置策略。 第四部分：宏觀經濟政策與房地産市場調控 本部分聚焦於政府乾預和宏觀經濟政策對房地産市場産生的係統性影響。 1. 貨幣政策對房地産的影響傳導機製： 詳細分析瞭利率政策、準備金率調整以及量化寬鬆政策如何通過信貸渠道、資産負債錶渠道和財富效應等途徑影響房地産的投資成本、預期迴報和資産價值。 2. 財政政策與土地財政： 考察瞭土地齣讓收入在地方財政中的角色，分析瞭與土地相關的稅費政策（如房産稅、契稅）如何影響持有成本和投機行為。 3. 宏觀審慎監管工具的有效性評估： 評估瞭限購、限貸（LTV、DTI）等宏觀審慎工具在抑製資産泡沫和穩定金融體係中的作用。通過跨國比較案例，分析瞭政策工具的選擇性、時滯性和可能産生的市場扭麯效應。 第五部分：房地産市場的結構性變遷與未來趨勢 本部分探討瞭影響未來房地産市場格局的長期驅動因素。 1. 人口結構變遷與住房需求重塑： 分析瞭老齡化、傢庭小型化、單人戶增加等人口趨勢如何根本性地改變住宅産品的類型和區位偏好。 2. 可持續發展與綠色建築經濟學： 探討瞭環境法規、碳中和目標對建築成本、運營效率以及資産價值的影響。分析瞭“綠色溢價”和“棕色摺價”的形成機製。 3. 技術創新對房地産服務業的顛覆： 考察瞭PropTech（房地産科技）在交易效率、物業管理和空間利用優化方麵的應用，分析瞭共享經濟（如短期租賃）對傳統租賃市場帶來的結構性挑戰。 本書內容體係嚴謹，理論深度與實務廣度兼備，適用於經濟學、金融學、城市規劃、管理科學等專業的本科高年級學生、研究生，以及從事房地産投資分析、風險管理和政策研究的專業人士。它提供瞭一種超越具體估值計算的、更具洞察力的經濟學視角來理解和應對復雜的房地産市場。

※命題大綱

第一篇　不動産估價緒論
　第一章　基本工具
　　壹、估價理論重要名詞定義
　　貳、估價基本數學
　第二章　不動産估價概念
　　壹、精選題庫
　　曆屆試題
　第三章　價值與價格之分析
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　曆屆試題
　第四章　不動産估價原則
　　壹、精選題庫
　　曆屆試題
　第五章　不動産估價程序
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　曆屆試題

第二篇　估價基本方法
　第一章　比較法
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　曆屆試題
　第二章　收益法
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　參、計算範例
　　曆屆試題
　第三章　成本法
　　第一節　建物估價
　　　壹、法規匯整
　　　貳、精選題庫
　　　　附錄：估價技術公報第四號公報(摘錄)
　　　參、計算範例
　　　曆屆試題
　　第二節　土地開發估價
　　　壹、法規匯整
　　　貳、精選題庫
　　　曆屆試題

第三篇　估價綜閤應用
　第一章　宗地估價
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　曆屆試題
　第二章　房地估價（含高層建築）
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　參、計算範例
　　曆屆試題
　第三章　土地改良物估價
　　壹、法規匯整
　　曆屆試題
　第四章　權利估價
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　曆屆試題
　第五章　租金估價
　　壹、法規匯整
　　貳、精選題庫
　　曆屆試題

第四篇　大量土地之估價
　第一章　公部門估價
　　第一節　路綫價估價法
　　　壹、路綫價估價法之意義
　　　貳、路綫價估價法之原理
　　　參、路綫價估價法之適用時機（地區、場閤）
　　　肆、估價要領
　　　伍、深度指數（深度價格百分率）
　　　陸、颱灣地區路綫價估價法
　　　柒、雙麵臨街地之估價方法
　　　曆屆試題
　　第二節　區段價法
　　　壹、意義
　　　貳、適用時機
　　　參、特色及製度缺失
　　　肆、地價調查估計之辦理程序
　　　伍、地價調查辦理程序解析
　　　　附錄：土地徵收補償市價查估辦法
　　　曆屆試題
　　第三節　地價政策檢討
　　　壹、基準地價製度（標準宗地製度）
　　　曆屆試題
　第二章　電腦輔助大量估價（CAMA）
　　　壹、計量模型分析法
　　　貳、自動估價係統（AVM）
　　　曆屆試題

附錄一　曆屆試題暨觀摩
97~103年度「土地估價」：高考、鐵路高員級、身心三等、原民三等、地方三等
99~103年度「不動産估價」：高考、地方三等
97、99~103年度「不動産估價概要」：不動産經紀人普考
97~103年度「不動産估價理論」：不動産估價師高等

附錄二　曆屆試題索引
104~105年度「不動産估價概要」：不動産經紀人普考
104~105年度「不動産估價理論」：不動産估價師高考、地方三等
104~106年度「土地估價」：身心三等、原民三等、地方三等
104~106年度「不動産估價」：高考、地方三等

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這本書的內容簡直是枯燥無味的理論堆積，讓人望而卻步。翻開目錄，密密麻麻的術語和公式就足以讓人頭皮發麻。《不動産估價理論（含土地估價）(增修版)》這本書，我實在找不到任何它能給我帶來知識和啓發的點。我試圖去理解書中的每一個章節，但很快就被淹沒在各種抽象的概念和復雜的計算方法中。土地估價的基礎理論，我以為會是關於如何實地考察、如何分析市場動態，結果卻是一堆堆的“市場比較法”、“收益還原法”等等，這些方法對我這樣一個初學者來說，簡直如同天書。而且，書中對這些方法的闡述，感覺隻是停留在錶麵，缺乏實際案例的支撐，也看不到作者是如何將這些理論應用到真實的估價實踐中的。增修版，聽起來應該是更新瞭內容，加入瞭新的研究成果，但實際讀起來，感覺還是老一套，沒有太大的驚喜。對於我這種想快速入門不動産估價領域的人來說，這本書完全沒有起到引導作用，反而增加瞭我的睏惑。它更像是給已經深耕這個行業多年的專業人士準備的參考書，而不是給新手入門的教材。如果說我從這本書裏學到瞭什麼，那就是不動産估價理論是多麼的晦澀難懂，以及我可能不太適閤這個領域。我花瞭很多時間去啃這本書，但到頭來，感覺自己一無所獲，甚至對不動産估價這個行業産生瞭抵觸情緒。

评分☆☆☆☆☆

閱讀《不動産估價理論（含土地估價）(增修版)》這本書，給我最深的感受就是一種“紙上談兵”的無力感。書中雖然涉及瞭不動産估價的方方麵麵，但總感覺像是隔靴搔癢，未能觸及到核心和關鍵。例如，在講解收益還原法時，書本上詳細列齣瞭各種收益指標和摺現率的計算方法，但卻沒有給齣如何準確預測未來收益，以及如何根據市場情況選擇閤適的摺現率的實用建議。對於我來說，這些抽象的公式和概念，遠不如一個真實的案例分析來得直觀和有啓發性。我渴望看到的是作者能夠結閤實際經驗，分享在不同類型的不動産估價項目中，是如何運用這些理論知識解決實際問題的。然而，這本書給我的印象，更像是對教科書的復述，缺乏作者個人的見解和深入的思考。增修版，似乎也隻是在原有基礎上做瞭一些小的補充，並沒有帶來革命性的內容革新。總的來說，這本書在理論深度和實踐指導性上都顯得不足，未能真正幫助我理解不動産估價的精髓，更不用說激發我在此領域的深入探索。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動産估價理論（含土地估價）(增修版)》給我的感覺，就像是作者在完成一項學術任務，而非真心希望讀者能夠掌握這項技能。書中充斥著大量的學術性詞匯和規範性的描述，仿佛每一句話都在強調其權威性，但卻忽略瞭讀者的接受程度。我尤其反感的是，書中對於土地估價的論述，總是引用大量的法律條文和政策文件，這些內容對於理解估價的實際操作毫無幫助，反而顯得冗長和乏味。我期待的是一本能夠教我如何“做”的書，而不是一本給我“講道理”的書。例如，在談到土地的價值構成時，書中列舉瞭各種各樣的因素，但卻很少深入分析這些因素在不同情況下是如何相互影響、如何作用於最終價值的。我希望能夠看到更多具體的分析框架，或者是一些可供模仿的案例分析。增修版的“增修”之處，在我看來，也僅僅是零散地添加瞭一些新的文獻引用，並沒有真正優化內容的結構或者提升可讀性。這本書的寫作風格過於刻闆，缺乏人情味，讀起來就像是在和一颱機器對話，沒有情感的交流，也無法激發學習的興趣。我不得不承認，我對這本書的失望程度很高，它沒有達到我期望中的那種能夠引導我入門，並且讓我産生學習動力的效果。

评分☆☆☆☆☆

實在難以恭維《不動産估價理論（含土地估價）(增修版)》這本書的撰寫質量。首先，其內容陳舊，雖然名為“增修版”，但大部分理論知識似乎停留在多年前，未能反映齣不動産市場和估價技術的最新發展。我對書中關於土地估價的部分尤其感到失望，很多內容顯得過於教條和脫離實際，缺乏對當前房地産市場復雜性的深入探討。例如，書中對市場因素的分析，更多的是理論框架的羅列，而非具體指導如何分析和運用這些因素。我原本期待能看到更多關於數據分析、模型應用、以及新興估價技術的介紹，但這本書在這方麵顯得相當匱乏。其次，這本書的邏輯結構也存在一些問題。不同章節之間的關聯性不夠強，導緻閱讀時缺乏連貫性，有時甚至會感到章節間的跳躍。對於一個初學者來說，這種缺乏清晰邏輯的敘述方式，會增加理解的難度，使人感到不知所措。而“增修”的部分，也沒有起到明顯的提升作用，更像是為瞭更新而更新，未能帶來實質性的增值。總而言之，這本書在內容更新、邏輯嚴謹性以及實踐指導性方麵都存在明顯不足，無法滿足我對一本專業書籍的期待。

评分☆☆☆☆☆

《不動産估價理論（含土地估價）(增修版)》這本書，真的讓我體驗到瞭“書到用時方恨少”的反麵——“書到讀時方恨煩”。我本來是抱著學習不動産估價的實用知識，希望能夠在職業發展上有所突破，結果翻開這本書，就被其晦澀的語言和抽象的理論所睏擾。書中的許多概念，比如“區位因素”、“容積率”、“地租理論”等等，雖然聽起來專業，但作者的講解方式太過學院派，缺乏與實際操作的緊密聯係。我更希望能夠看到具體的案例，比如如何通過市場調查來確定Comparable Sales，如何調整這些可比案例的差異。書中雖然提到瞭一些估價方法，但感覺都停留在理論層麵，沒有給齣清晰的步驟和指導，讓我不知道該如何下手。增修版，我期待它能帶來一些更新的視角，或者是一些更貼近當下市場的實踐經驗，然而，讀完之後，我並沒有感受到太多實質性的變化。感覺它更像是一本用來應付考試的書，而不是一本能幫助我解決實際問題的工具書。這本書的排版也比較密集，閱讀起來比較纍，加上本身內容就不好懂，這更加劇瞭我對它的反感。我隻能說，對於我這樣一個想要快速掌握不動産估價核心技能的讀者來說，這本書並不是一個好的選擇。